Recoleta es el barrio de mayor prestige de Buenos Aires y el que concentra el patrimonio inmobiliario de más alta calidad de la Argentina. Comprar un 4 ambientes en Recoleta no es solo una decisión de inversión —es la adquisición de un bien cultural, arquitectónico e histórico que difícilmente se pueda replicar en cualquier otro mercado del país o de la región.
Los edificios de preguerra de Recoleta —construidos entre 1920 y 1955 siguiendo el modelo haussmaniano de París— tienen características que ningún edificio nuevo puede igualar: techos de 3 a 4 metros de altura, molduras de yeso originales, pisos de parquet de madera maciza, escaleras marmóreas y dimensiones de ambientes que hoy costarían el doble o el triple reproducir. Quien compra un 4 ambientes en Recoleta en un edificio de estas características está comprando algo que la ciudad no puede volver a producir.
Los precios de compra van de USD 3.400 a USD 4.800 por m² según la zona, el tipo de edificio y el piso. Esta guía te da los datos reales, la estrategia correcta y todo lo que necesitás para comprar bien en Recoleta.
Precios de Venta de 4 Ambientes en Recoleta (Abril 2026)
El precio por metro cuadrado en Recoleta para un 4 ambientes en venta varía de USD 3.400 a USD 4.800 por m², con picos en los edificios más emblematicos del núcleo histórico y en las unidades de mayor superficie.
Tabla de Precios por Zona y Tipo de Propiedad
Zona / Tipo
Precio por m² (USD)
Precio total 120 m²
Precio total 140 m²
Precio total 160 m²
Núcleo histórico, edificio de preguerra
$4.000 - $4.800
USD 480.000–576.000
USD 560.000–672.000
USD 640.000–768.000
Núcleo histórico, edificio moderno (70–90)
$3.600 - $4.200
USD 432.000–504.000
USD 504.000–588.000
USD 576.000–672.000
Zona alta (Callao, Quintana, Las Heras)
$3.500 - $4.100
USD 420.000–492.000
USD 490.000–574.000
USD 560.000–656.000
Zona de transición (límite Barrio Norte)
$3.400 - $3.800
USD 408.000–456.000
USD 476.000–532.000
USD 544.000–608.000
Precios de referencia para abril 2026 en USD. Los pisos con terrazas privadas, jardines y unidades especiales en edificios de preguerra pueden superar ampliamente estos valores.
Comparativa Rápida por Presupuesto
Presupuesto (USD)
Qué conseguís en Recoleta
USD 410.000–490.000
4 amb. de 120 m² en zona de transición o edificio moderno
USD 490.000–580.000
4 amb. de 130–140 m² en zona alta, buen edificio
USD 580.000–700.000
4 amb. de 140–155 m² en edificio de preguerra del núcleo
USD 700.000+
4 amb. premium: preguerra de primera línea, pisos altos, gran metraje, vistas
Distribución Típica de un 4 Ambientes en Recoleta
Los edificios de preguerra de Recoleta tienen distribuciones que no existen en los barrios modernos:
Dormitorio principal: de 20–30 m² o más, techo de 3.5–4 metros, molduras originales, parquet de roble o lapacho, en muchos casos con vestidor independiente o dressing room; baño en suite en los edificios renovados
Dormitorio 2 y 3: de 15–22 m² cada uno, con la misma calidad de materiales originales; en muchos casos, con armarios o plaquets incorporados de madera maciza
Sala de estar y comedor separados: una de las características distintivas de los edificios de época en Recoleta; dos ambientes diferenciados de 20–30 m² cada uno, con acceso a galería o balcón
Galería o balcón corrido: los edificios de preguerra frecuentemente tienen galerías cubiertas de gran superficie —de 10 a 25 m²— que conectan los dormitorios con el living
Cocina: en edificios de época, con cuarto de servicio o despensa adyacente; renovada con materiales modernos en las unidades más actualizadas
Baño completo: con bañera original de porcelana en muchos casos, bidet, lavamanos doble; en edificios renovados, actualizado con griferías de diseño
Segundo baño o toilette: presente en prácticamente todos los 4 ambientes del barrio
Cochera: disponible como extra en la mayoría de los edificios; en algunos históricos, la cochera es colectiva o exterior
La superficie útil va de 120 a 180 m² en la mayoría de los casos. Algunos departamentos de preguerra de gran nivel superan los 200 m² de superficie total.
Por Qué Recoleta Es una Inversión Generacional
Escasez Absoluta de Producto
Los edificios de preguerra de Recoleta son un stock finito, no renovable y en permanente reducción. No se puede construir un nuevo edificio de estilo francés con molduras originales y techos de 4 metros en 2026. Lo que existe, existe; y lo que se vende, rara vez vuelve al mercado por décadas. La escasez estructural del producto es el fundamento más sólido de su valorización a largo plazo.
Valor del m² Históricamente Sostenido
El precio del m² en Recoleta ha mostrado, históricamente, mayor resiliencia que cualquier otro barrio de Buenos Aires en los ciclos de crisis económica. La razón es que los compradores de Recoleta no son en general compradores endeudados o en situación de vulnerabilidad: son familias con patrimonio consolidado que compran para uso propio o para preservar capital. Ese perfil genera una base de demanda que no desaparece ni en los peores momentos del mercado.
Alta Demanda de Alquiler de Lujo
Los alquileres en Recoleta van de $1.650.000 a $2.200.000 por mes para un 4 ambientes. Eso representa una rentabilidad bruta en dólares del 4.5–6% anual sobre el precio de compra. No es la rentabilidad más alta de CABA, pero es una renta en un activo de máxima calidad patrimonial, con inquilinos de perfil ABC1 y bajísima conflictividad.
Inversión Generacional
A diferencia de un departamento en torre en Palermo o un inmueble en zona de desarrollo, un 4 ambientes en un edificio de preguerra de Recoleta es un bien que se transfiere entre generaciones. No se deprecia en calidad —al contrario, la pátina y la historia aumentan su valor percibido. Es el tipo de bien que las familias de mayor patrimonio de Argentina compraron hace 30 o 40 años y que hoy vale en dólares varios múltiplos de lo que costó.
Recoleta por Zonas: ¿Dónde Conviene Comprar?
Núcleo Histórico: Alvear, Posadas, Arenales
El corazón del barrio es donde se concentran los edificios más emblemáticos y los precios más altos. La calle Alvear es la más prestigiosa de Buenos Aires; Posadas y Guido son su extensión natural. Las propiedades en estas cuadras rara vez salen al mercado y, cuando lo hacen, generan demanda inmediata de varios compradores simultáneos.
Para comprar en el núcleo histórico, hay que tener capital disponible y ser ágil: los mejores productos se venden en menos de 60 días.
Rango de precio: USD 4.000–4.800/m².
Zona Alta: Callao, Quintana, Las Heras
La zona alta del barrio tiene una mezcla de edificios de preguerra y construcciones de los años 60–90. El precio es algo menor que el núcleo, pero la calidad del entorno es igualmente alta. Para compradores que buscan estar en Recoleta con un precio de entrada más razonable, esta zona ofrece el mejor equilibrio.
Rango de precio: USD 3.500–4.100/m².
Zona de Transición (límite Barrio Norte)
La franja sur y oeste del barrio, donde Recoleta limita con Barrio Norte y con Palermo, tiene los precios más accesibles del barrio. La calidad de los edificios es más variable y el carácter es algo más mixto, pero el potencial de apreciación puede ser interesante para compradores con horizonte de largo plazo.
Rango de precio: USD 3.400–3.800/m².
Las Mejores Calles para Comprar un 4 Ambientes en Recoleta
Las Calles del Núcleo Histórico
Alvear (entre Callao y el Río): la calle más cara y más exclusiva de Argentina. Operaciones muy poco frecuentes; cuando aparece algo, se vende rápido.
Posadas: paralela a Alvear, misma exclusividad. Muchos de los mejores edificios de la belle époque argentina están en Posadas.
Guido: tranquila, con edificios de gran categoría. A media cuadra de la Biela y del Cementerio.
Arenales: larga, con oferta diversa. Las cuadras entre Callao y Pueyrredón son las más cotizadas.
Calles de Alta Demanda
Quintana: el eje gastronómico y cultural del barrio. Alta demanda, precio elevado, buena liquidez de reventa.
Libertad (entre Santa Fe y Juncal): tranquila, con buena oferta de edificios de preguerra en buen estado.
Junín: sobre el límite del cementerio y el parque. Tranquila y muy valorada por familias.
Pacheco de Melo: una de las calles más silenciosas y mejor conservadas del barrio.
Juncal (entre Callao y Pueyrredón): eje de largo recorrido, buena oferta de edificios de calidad variable.
Aspectos Clave para la Compra
Due Diligence en Edificios de Preguerra
La compra en un edificio de preguerra de Recoleta requiere un due diligence más detallado que en un edificio moderno:
Instalaciones eléctricas: los edificios de época frecuentemente tienen instalaciones de 60–80 años que requieren actualización. Pedir informe del electricista antes de cerrar.
Plomería y cañerías: en edificios de hormigón y mampostería de la época, las cañerías embutidas pueden tener estado variable. Verificar presión de agua y estado de cañerías.
Estado de techos y terrazas: la impermeabilización tiene vida útil. En edificios de gran altura, el estado del techo impacta en los departamentos de los últimos pisos.
Ascensores: en edificios de preguerra, los ascensores pueden tener entre 20 y 50 años de antigüedad. Pedir ficha técnica de mantenimiento.
Superficie real vs. escriturada: en edificios de época es frecuente encontrar diferencias entre los m² escriturados y los reales; siempre medir antes de cerrar.
Deudas de expensas y del consorcio: pedir los últimos 24 meses de expensas y el estado financiero del consorcio.
Negociación de Precio
En el mercado de Recoleta, los márgenes de negociación son del 4 al 8% sobre el precio publicado. Las propiedades en el núcleo histórico y los edificios de mayor demanda tienen márgenes menores —del 2 al 4%. Las propiedades con necesidades de renovación importantes pueden tener mayor margen de negociación.
Financiamiento
Los créditos UVA son posibles en Recoleta. Para un 4 ambientes de USD 550.000 (precio de tasación probable), el banco puede financiar hasta el 75%, con el comprador aportando USD 137.500 de anticipo más gastos de escritura (3–4% del precio de venta). Muchos compradores de Recoleta, sin embargo, operan con capital propio dado el perfil del mercado.
Transporte y Conectividad
Subte D (línea verde): estaciones Pueyrredón y Callao, sobre el límite oeste del barrio. Centro en 10–15 minutos.
Subte H (línea plateada): estación Las Heras, sobre el límite norte del barrio.
Colectivos: líneas 10, 37, 59, 60, 67, 92, 93, 110 por Callao, Las Heras y Pueyrredón hacia todos los puntos de la ciudad.
Auto propio: la mayoría de los compradores y residentes de Recoleta tienen auto; el acceso al centro es de 10–15 minutos.
Colegios y Servicios
Educación
Colegio Nacional de Buenos Aires: histórico, de altísimo nivel académico, en el límite del barrio
Instituto Libre de Segunda Enseñanza (ILSE): tradicional y muy valorado
Colegios privados de la zona: Santa Catalina, EIA y otros a distancia caminable o en auto corto
UBA (Facultad de Derecho y Ciencias Sociales): en el barrio
Northlands, Lincoln, Belgrano Day School: accesibles en auto en 15–20 minutos
Salud
Hospital Fernández: referente de alta complejidad accesible en minutos
Clínica Suizo Argentina: en el barrio
Sanatorio Otamendi, Hospital Alemán: accesibles en auto
Cultura y Gastronomía
MALBA, Museo Nacional de Bellas Artes, Centro Cultural Recoleta: en el barrio
Patio Bullrich: el shopping de lujo de Buenos Aires, en el barrio
La Biela, Petit Colón, restaurantes de Quintana y Alvear: la gastronomía de primer nivel más densa de Buenos Aires
Pros y Contras de Comprar un 4 Ambientes en Recoleta
Pros
Contras
Patrimonio arquitectónico único e irrepetible
Precio de entrada muy alto (USD 410.000+)
Valor del m² históricamente sostenido
Due diligence más complejo en edificios de época
Rentabilidad de alquiler 4.5–6% anual en USD
Expensas altas, especialmente en edificios con amenities
Inquilinos de perfil ABC1, baja conflictividad
Oferta muy limitada en el núcleo histórico
Inversión generacional: el barrio no se degrada
Menor liquidez que Palermo (tiempos de venta más largos)
La mayor concentración cultural de Buenos Aires
Estacionamiento difícil en calles del núcleo
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar 4 Ambientes en Recoleta
¿Cuál es la rentabilidad de alquilar un 4 ambientes en Recoleta?
Con precios de compra de USD 410.000–700.000 y alquileres de $1.650.000–$2.200.000 mensuales, la rentabilidad bruta anual en dólares ronda el 4.5–6%. La rentabilidad neta (después de expensas y mantenimiento) es algo menor, pero se trata de una renta en un activo de máxima calidad patrimonial con muy baja tasa de vacancia.
¿Cuánto tardan en venderse los 4 ambientes en Recoleta?
El mercado de Recoleta tiene menos liquidez que Palermo o Belgrano. Las propiedades bien mantenidas y a precio de mercado se venden en 90–150 días. Las propiedades en el núcleo histórico (Alvear, Posadas) pueden venderse más rápido por la escasez del producto. Las unidades sobrevaluadas o con problemas de estado pueden tardar más de un año.
¿Los edificios de preguerra de Recoleta son seguros para vivir?
Sí, siempre que las instalaciones estén actualizadas y el consorcio mantenga el edificio de manera adecuada. Los grandes edificios de preguerra de Recoleta tienen consorcios activos y profesionalizados. El punto crítico es verificar el estado de instalaciones eléctricas, plomería y ascensores antes de comprar.
¿Vale la pena comprar en un edificio de preguerra vs. uno moderno en Recoleta?
Para uso propio, los edificios de preguerra bien mantenidos ofrecen una calidad de vida superior: mayores dimensiones, techos altos, silencio estructural (los muros de mampostería son muy buenos aislantes acústicos), y una estética irrepetible. Para inversión por alquiler, la demanda de inquilinos de lujo está igualmente distribuida entre edificios de época y modernos. La diferencia está en el precio: los edificios de preguerra suelen ser más caros pero también más resistentes a la pérdida de valor.
¿Qué gastos adicionales hay al comprar en Recoleta?
Los gastos de escritura representan el 3–4% del precio de venta. Si se usa inmobiliaria, la comisión del comprador es del 4% del precio. En términos absolutos, para una operación de USD 600.000, los gastos totales de transacción son de USD 42.000–48.000. Hay que prever también el presupuesto de renovación si el departamento lo requiere, que en edificios de preguerra puede ir de USD 30.000 a USD 100.000 según el alcance de la obra.
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Conclusión
Comprar un 4 ambientes en Recoleta es la decisión de inversión inmobiliaria de mayor calidad patrimonial que se puede tomar en Argentina. La combinación de arquitectura de preguerra única e irrepetible, valor del m² históricamente sostenido, demanda de alquiler de lujo permanente y un entorno urbano de primer nivel hace de Recoleta la inversión generacional por excelencia del mercado argentino.
Los precios van de USD 410.000 a más de USD 700.000 según la zona y el edificio. En el núcleo histórico encontrás el producto más escaso y de mayor apreciación potencial; en la zona alta, el mejor equilibrio entre precio y calidad; en la zona de transición, el precio de entrada más razonable dentro del barrio.
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