Hay algo peculiar con Versalles. Es uno de los barrios más pequeños de CABA —apenas 1,42 km²— y sin embargo tiene una identidad más definida que barrios diez veces más grandes. Es el barrio donde las familias que se mudan difícilmente se van. Donde los vecinos se conocen por nombre. Donde el ruido de la ciudad parece filtrado por una membrana de árboles que tienen 50 o 60 años. Donde los chicos andan en bicicleta en la calle porque el tráfico es tan bajo que es seguro hacerlo.
Para alquilar un 4 ambientes en Versalles, la primera verdad que hay que saber es que la oferta es extraordinariamente limitada. No porque el barrio no tenga propiedades grandes —las tiene, y en mayor proporción que casi cualquier otro barrio del oeste de CABA— sino porque quienes alquilan en Versalles tienden a renovar contrato año tras año. La rotación es baja por definición: el barrio retiene a sus inquilinos. Y cuando alguien finalmente se va y libera un 4 ambientes, la propiedad aparece en el mercado, genera interés inmediato y se alquila en días.
En abril 2026, el rango de precios de alquiler para un 4 ambientes en Versalles está entre $860.000 y $1.100.000 ARS por mes, con las mejores casas con jardín grande y dos baños en el extremo alto del rango. Esta guía te da todo lo que necesitás saber para encontrar tu 4 ambientes en el barrio más tranquilo de CABA.
Versalles y la escasez como característica estructural
El mercado de alquiler de Versalles no funciona como el de otros barrios. En la mayoría de los barrios de CABA, si buscás con suficiente tiempo y flexibilidad de presupuesto, eventualmente encontrás lo que querés. En Versalles, la limitación es estructural: el barrio tiene pocas propiedades de gran metraje disponibles en alquiler en cualquier momento dado.
Las razones de esa escasez son múltiples:
El barrio fue diseñado con baja densidad. Versalles fue concebido en los años 30 como un barrio de casas unifamiliares con jardín en el oeste de Buenos Aires. La zonificación sigue siendo baja (R1b en la nomenclatura del Código de Planeamiento), lo que limita la altura máxima de los edificios a 9–12 metros y la densidad de ocupación del suelo. Eso significa que hay pocas unidades por manzana y que el stock total de propiedades en alquiler es acotado por diseño.
Los propietarios prefieren el largo plazo. Los propietarios de casas en Versalles, en su mayoría familias que tienen las propiedades desde hace décadas, no están en apuros financieros. Cuando alquilan, eligen inquilinos con perfiles familiares estables y prefieren contratos que se renueven antes que la rotación frecuente. Eso reduce la oferta disponible en cualquier momento dado.
Quien alquila no se va. La razón más simple: quien descubre Versalles y se acomoda en él no quiere irse. La calidad de vida del barrio fideliza a los inquilinos de manera excepcional. Eso significa que la tasa de unidades que entra al mercado en cualquier año es mínima.
El resultado de todo esto es que en cualquier momento dado hay entre 3 y 8 propiedades de 4 ambientes disponibles en alquiler en Versalles. A veces menos. En ese contexto, estar preparado para actuar con rapidez cuando aparece una propiedad adecuada no es una recomendación: es una necesidad.
Precios de alquiler de 4 ambientes en Versalles (Abril 2026)
El rango de precios para un 4 ambientes en Versalles está entre $860.000 y $1.100.000 ARS por mes. La variación dentro del rango depende del tipo de propiedad, el estado, el tamaño del jardín y si la casa tiene dos baños o uno.
Versalles tiene precios muy similares a Vélez Sársfield y Monte Castro, y por debajo de Villa del Parque. La diferencia respecto al precio está en la tipología: en Versalles, prácticamente toda la oferta de 4 ambientes son casas con jardín o PHs amplios, mientras que en los barrios vecinos conviven departamentos en edificios y casas.
Distribución típica de un 4 ambientes en Versalles
El 4 ambientes en Versalles difiere del departamento estándar de CABA de manera fundamental. Las tipologías más frecuentes son:
Casa de dos plantas con jardín (el formato dominante en el barrio)
Esta es la tipología que define a Versalles. Las casas de dos plantas —muchas de las décadas de los 40 a los 70— tienen una distribución que maximiza la funcionalidad familiar:
Planta baja (área social):
Living de 18–24 m², frecuentemente con chimenea o lugar para estufas a leña
Comedor de 14–18 m², separado del living o en continuidad visual
Cocina de 10–14 m², con acceso a galería o al jardín trasero
Toilette de uso social
Galería o porche cubierto con acceso al jardín
Planta alta (área privada):
Dormitorio principal de 16–22 m² con placard y ventana orientada al frente o al jardín
Dormitorio 2 de 12–16 m², bien dimensionado
Dormitorio 3 de 11–14 m²
Baño completo con bañera, bidet, inodoro y vanitory
En algunas casas: balcón corrido o terraza en planta alta
Exterior:
Jardín frontal de 15–30 m² (ornamental, con plantas)
Jardín trasero de 30–80 m² (el espacio de uso real: mesa, sillas, juegos, parrilla en algunos)
Garage para 1 o 2 autos en una parte importante del stock
Superficie cubierta total: 120–150 m²
Esta distribución es la respuesta familiar perfecta: el área social en planta baja durante el día, los dormitorios en planta alta de noche, el jardín trasero para las actividades al aire libre y el jardín frontal que da al barrio la imagen cuidada que tiene.
Casa de una planta con jardín
La alternativa más accesible en precio dentro del stock de Versalles. Son casas de 100–120 m² cubiertos, generalmente con tres dormitorios, un baño completo (a veces dos), living, comedor y cocina en planta horizontal. El jardín puede ser de 30–60 m². Son perfectas para familias que no necesitan la separación vertical de las dos plantas o que tienen adultos mayores que prefieren evitar las escaleras.
PH o departamento en edificio de escala chica
Una minoría dentro del stock de Versalles. El barrio tiene restricciones edilicia que limitan la altura, lo que significa que los pocos edificios existentes son de 3–5 pisos con pocas unidades. Los 4 ambientes en estas tipologías tienen entre 100 y 120 m² con balcón o terraza, distribución convencional. El precio es el más accesible del barrio: $860.000–$940.000.
Las mejores calles para alquilar un 4 ambientes en Versalles
Dado el tamaño reducido del barrio, todas las calles tienen características similares en cuanto a tranquilidad y arbolado. Sin embargo, hay diferencias:
El corazón histórico del barrio (Grecia, Oquendo, Larrazábal, Bahía Blanca)
Las calles más representativas de la identidad de Versalles. El arbolado es más denso —plátanos y tilos con décadas de crecimiento—, las casas más antiguas y mejor mantenidas, y la distancia al Parque de los Andes más corta. Las propiedades en este sector son las más buscadas y las que menor tiempo permanecen en el mercado cuando aparecen disponibles.
Para quién: quien quiere lo más auténtico de Versalles. La máxima calidad de vida del barrio está en estas calles.
Precio orientativo: $960.000–$1.100.000 para casas de dos plantas con jardín en buen estado.
Zona norte (límite con Villa del Parque)
La franja norte de Versalles limita con Villa del Parque y tiene algo más de actividad y servicios accesibles a pie. Las propiedades acá son algo más variadas en tipología (hay algunos edificios de mediana escala). Ligeramente más accesible en precio que el corazón histórico.
Para quién: quien quiere acceso a los servicios de Villa del Parque sin pagar sus precios y acepta un poco más de movimiento.
Precio orientativo: $880.000–$1.010.000.
Zona oeste (colindante con el Parque de los Andes)
Las calles más próximas al Parque de los Andes tienen la ventaja del acceso inmediato al verde —literalmente salís de tu casa y estás en el parque en 2 minutos— pero están más alejadas de los colectivos y los comercios. Para familias con chicos que priorizan el verde cotidiano, esta zona tiene un valor difícil de superar.
Para quién: familias con niños pequeños que quieren el parque a la puerta de su casa.
Calles clave: Nogoyá, La Pampa (sector Versalles), Larrazábal (tramo oeste).
Precio orientativo: $880.000–$1.000.000.
¿Qué conseguís con tu presupuesto? Ejemplos reales
Con $880.000/mes
Un PH en planta baja de 100–110 m² en una casona bien conservada del barrio, con patio de uso exclusivo de 20–30 m². Tres dormitorios de 11–14 m², living-comedor, cocina con acceso al patio. Baño completo renovado. Estado general bueno, edificio bien mantenido. Para una familia de 4 personas con mascotas, este tipo de propiedad en Versalles es una oportunidad excelente en el tramo más accesible del barrio.
Con $970.000/mes
El rango donde Versalles empieza a diferenciarse claramente del mercado. Una casa de una planta de 110–120 m² con jardín de 35–55 m². Tres dormitorios bien separados, un baño completo, cocina con acceso al jardín, living-comedor amplio. La posibilidad de cenar afuera en verano, de que los chicos tengan espacio para jugar sin salir de la propiedad y de tener una perrita corriendo por el jardín sin drama. Eso en cualquier barrio del norte de CABA cuesta $1.400.000–$1.800.000.
Con $1.050.000/mes
Una casa de dos plantas de 125–140 m² cubiertos con jardín de 45–70 m² y dos baños. Tres dormitorios en planta alta, área social amplia en planta baja, cocina con galería, garage o lugar para auto en muchos casos. El tipo de propiedad que en Versalles define la calidad de vida que hace que la gente no quiera irse. Para una familia de 5 personas, este es el techo de la demanda del barrio y también su mejor propuesta.
Con $1.100.000/mes
El tope absoluto del mercado en Versalles para 4 ambientes: casas renovadas completamente en los últimos 5 años, con terminaciones actualizadas (cocina equipada, baños renovados, instalaciones nuevas), jardines amplios y bien mantenidos, posiblemente con quincho o asador. Este tipo de propiedad tiene escasa oferta —aparecen 1 o 2 en el mercado por año— y cuando lo hacen, se alquilan inmediatamente a inquilinos que estaban esperando activamente.
Ejemplo de presupuesto mensual familiar en Versalles
Para una familia de 4 personas que alquila una casa de dos plantas con jardín:
Concepto
Monto ARS estimado
Alquiler (casa 2 plantas, jardín, 130 m²)
$1.020.000
ABL
$14.000 – $20.000
Gas
$20.000 – $30.000
Luz
$22.000 – $30.000
Internet
$15.000 – $22.000
Expensas (casa independiente: $0)
$0
Total gasto de vivienda
$1.091.000 – $1.122.000
Una de las grandes ventajas financieras de las casas de Versalles es la ausencia de expensas de consorcio. En un departamento con portero en un barrio como Caballito o Palermo, las expensas pueden ser $80.000–$150.000 por mes. En una casa independiente de Versalles, ese dinero se queda en el bolsillo de la familia.
Transporte y conectividad desde Versalles
Versalles no tiene subte. Este es el punto que más requiere evaluación honesta antes de decidirse por el barrio:
Colectivos:
Línea 180 (Av. Juan B. Alberdi / Larrazábal): conecta con el microcentro. El viaje es de 50–60 minutos puerta a puerta.
Línea 126 (sector Av. San Martín): acceso a la estación Liniers del tren Sarmiento.
Línea 117 y otras líneas del corredor: conectividad este-oeste dentro del barrio.
Ferrocarril Sarmiento:
La estación Liniers está a 15–20 minutos en colectivo o a pie desde la franja este del barrio. El Sarmiento llega a Once en 25–30 minutos. Desde Once, el microcentro queda a 15 minutos más en subte o a pie. El combinado tren + subte es la opción más rápida para el microcentro.
En auto:
Acceso a la Autopista del Oeste (Perito Moreno / Riccheri) en 8–12 minutos
Av. General Paz a 10 minutos
Al microcentro: 30–40 minutos en hora no pico. En hora pico, puede ser significativamente más.
Evaluación directa: Versalles es ideal para quienes trabajan en el corredor oeste de CABA y GBA oeste, en modalidad remota o híbrida, o que tienen auto propio. Para quienes trabajan 5 días presenciales en el microcentro y dependen solo del transporte público, el viaje de 50–60 minutos de ida puede ser una carga que hay que evaluar honestamente antes de decidir.
Colegios y servicios en Versalles
Educación
Escuelas primarias y secundarias de gestión estatal en el barrio y en los barrios vecinos (Monte Castro, Villa del Parque, Liniers). Algunos de buena reputación académica.
Colegios privados en el corredor oeste (Floresta, Villa del Parque, Liniers), accesibles en 15–20 minutos en auto.
Para colegios bilingües de primer nivel: hay que desplazarse al corredor norte, 30–45 minutos en auto.
El Parque de los Andes tiene instalaciones deportivas que complementan la formación física de los chicos con acceso inmediato.
Salud
Hospital Álvarez (Floresta): 15–20 minutos en auto, uno de los mejores hospitales públicos del oeste.
Hospital Santojanni (Mataderos): 20–25 minutos en auto.
Clínicas privadas en Liniers y Villa del Parque.
Centros de salud municipales en los barrios vecinos.
El Parque de los Andes: el gran activo de Versalles
El Parque de los Andes —también conocido como Parque Versalles— es el espacio verde de referencia del barrio y una de las razones más concretas por las que las familias eligen Versalles. Más de 7 hectáreas con:
Lagos artificiales con patos y aves silvestres
Canchas de tenis y básquet (acceso público)
Pista de patinaje
Juegos para chicos de distintas edades (toboganes, hamacas, escaladores)
Aparatos de ejercicio al aire libre (calistenia)
Senderos peatonales y para bicicletas
Áreas de picnic y parrillas
Espacios de jardinería y huertas comunitarias
Para una familia con tres hijos, tener ese parque a 5–15 minutos a pie de casa es una ventaja diaria que no tiene equivalente económico directo pero que transforma cualitativamente la vida familiar. El reemplazo de ese parque en los barrios del norte de CABA —Palermo Chico, Bosques de Palermo— requiere pagar el triple o el cuádruple de alquiler.
Comercios y servicios cotidianos
Comercios de barrio sobre Larrazábal y en los corredores del barrio
Acceso a todos los comercios y supermercados de Liniers (10–15 minutos en colectivo o bicicleta)
Supermercados en Villa del Parque (15 minutos en auto)
Hipermercados sobre la Av. General Paz (15 minutos en auto)
Farmacias, bancos y servicios esenciales en los barrios vecinos inmediatos
Pros y contras de alquilar un 4 ambientes en Versalles
Pros
Contras
Tranquilidad máxima en CABA
Oferta de alquileres extremadamente escasa
Casas grandes con jardín como tipología dominante
Sin subte, 50–60 minutos al microcentro en transporte
Parque de los Andes a minutos de casa
Viaje al microcentro largo si no tenés auto
Arbolado excepcional, el más denso del oeste
Poca oferta gastronómica y cultural en el barrio
Comunidad cohesionada que cuida el barrio
Supermercados solo en barrios vecinos
Sin expensas en casas independientes
Propietarios con poder de negociación por escasez
Precio razonable para el nivel de calidad
Difícil conseguir disponibilidad inmediata
Seguridad excelente para familias
No es barrio de moda ni de tendencia
Cómo buscar un 4 ambientes en Versalles con éxito
La estrategia de búsqueda en Versalles tiene que ser diferente a la de cualquier otro barrio. La escasez extrema requiere un enfoque proactivo:
1. Empezá la búsqueda 2–3 meses antes de necesitarlo. En Versalles no podés esperar a tener urgencia para buscar. La oferta es tan limitada que necesitás tiempo de margen para esperar que aparezca algo adecuado y para actuar rápido cuando lo hace.
2. Configurá alertas instantáneas en Roomix. La diferencia entre ser el primero y ser el quinto en contactar un propietario cuando publica una propiedad en Versalles puede ser la diferencia entre conseguirla y no. Las alertas con notificación instantánea de Roomix son la herramienta correcta.
3. Tenés que estar listo para actuar el mismo día. Cuando aparece un 4 ambientes con jardín en buen estado en Versalles, el propietario recibe múltiples consultas en las primeras 24 horas. Tener la documentación lista (recibos de sueldo o comprobante de ingresos, referencias, garantía) antes de que aparezca la propiedad es fundamental.
4. Sé flexible con el estado de la propiedad. Si esperás la casa perfecta, vas a esperar mucho tiempo. En Versalles, una propiedad que necesita pintura o pequeños arreglos pero que tiene buena estructura y buen jardín puede ser una excelente elección si el propietario es confiable y el precio es razonable.
5. Considerá propiedades con fecha de disponibilidad futura. Algunos propietarios publican con 30–60 días de anticipación para elegir con tiempo al inquilino. Estar dispuesto a esperar un poco por la propiedad correcta puede ser una ventaja.
6. Usá Roomix para buscar con filtros específicos de Versalles, activá alertas y guardá las propiedades que te interesan para tenerlas monitoreadas.
Preguntas frecuentes sobre alquilar 4 ambientes en Versalles
¿Cuánto cuesta alquilar un 4 ambientes en Versalles en 2026?
El rango va de $860.000 a $1.100.000 ARS por mes. Las propiedades más accesibles son PHs en planta baja de 100–110 m² con patio pequeño. Las más caras son casas de dos plantas renovadas de 130–140 m² con jardines amplios y dos baños.
¿Hay disponibilidad de 4 ambientes en Versalles en alquiler?
La oferta es extremadamente limitada. En cualquier momento suele haber entre 3 y 8 propiedades de 4 ambientes disponibles en todo el barrio. En períodos de baja rotación puede haber menos. La clave es estar registrado con alertas activas para recibir notificación inmediata cuando aparece algo.
¿Versalles es más caro que los barrios vecinos?
No necesariamente en precio, pero sí en valor percibido. Versalles tiene precios similares a Vélez Sársfield o Monte Castro pero con una tipología predominante de casas con jardín que en esos barrios es menos frecuente. La calidad de vida por peso pagado en Versalles es superior a prácticamente cualquier barrio del oeste al mismo precio.
¿Es fácil moverse desde Versalles con familia numerosa?
Depende de hacia dónde trabaja cada adulto. Para quienes trabajan en el corredor oeste de CABA, en Liniers o en modalidad remota, la movilidad es perfectamente manejable. Para quienes trabajan en el centro y dependen del transporte público, el viaje de 50–60 minutos puede ser pesado si es 5 días por semana. El auto cambia completamente la ecuación.
¿Cómo es la seguridad en Versalles?
Versalles tiene uno de los mejores índices de seguridad de CABA. La baja densidad de tráfico y personas en la vía pública, la comunidad consolidada de vecinos que se conocen, y la ausencia total de locales nocturnos y zonas de alta concurrencia hacen del barrio un entorno muy seguro para familias y para los niños en particular.
¿Cuánto tiempo duran los contratos de alquiler en Versalles?
Los contratos son de 3 años según la ley vigente. En Versalles, la realidad es que muchos inquilinos renuevan el contrato y se quedan 6, 9 o más años. El propietario también prefiere esa estabilidad. Eso significa que cuando una propiedad aparece disponible es porque hubo un cambio real en la vida del inquilino anterior —mudanza por trabajo, compra de propiedad propia, cambio familiar— y no por cuestiones de mercado.
¿Conviene alquilar en Versalles con niños pequeños?
Sí, es uno de los mejores barrios de CABA para criar niños. Las calles de muy baja circulación permiten que los niños anden en bicicleta y jueguen con mayor libertad. El Parque de los Andes proporciona un espacio verde enorme para actividades cotidianas. La comunidad consolidada del barrio crea un entorno donde los padres se conocen y los niños también.
La escasez como señal de calidad
En todos los mercados, cuando algo escasea de manera consistente es porque la demanda supera a la oferta. En el caso de los 4 ambientes en alquiler en Versalles, la escasez es la prueba más directa de que el barrio ofrece algo que las familias que lo conocen no encuentran en ningún otro lugar al mismo precio.
Un 4 ambientes en Versalles con jardín grande, a $1.000.000 ARS por mes, tiene una calidad de vida que en Villa del Parque costaría $1.150.000 y en Palermo o Belgrano costaría $1.700.000–$2.200.000 o directamente no existiría como casa independiente. La relación entre lo que se paga y lo que se obtiene es, para quien valora la tranquilidad y el espacio, una de las mejores del mercado porteño.
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Conclusión: Versalles, el barrio donde la calidad de vida supera el precio
Versalles no es para el que busca su primer departamento ni para quien quiere bar a la vuelta de la esquina. Es para la familia que ya sabe lo que quiere: máxima tranquilidad, casa con jardín, Parque de los Andes a metros, calles donde los chicos pueden jugar seguros y vecinos que se conocen y se cuidan mutuamente. Para esa familia, Versalles es el barrio que ofrece lo que ningún otro del oeste de CABA puede dar con la misma consistencia.
El único obstáculo real es la escasez: hay que estar activo, estar preparado y estar dispuesto a actuar rápido cuando aparece algo. Pero esa misma escasez es la garantía de que cuando conseguís un lugar en Versalles, es probable que te quedes mucho tiempo.
Buscá 4 ambientes en alquiler en Versalles en Roomix y configurá alertas de notificación instantánea para ser de los primeros en enterarte cuando aparezca una propiedad disponible en el barrio más tranquilo de CABA.
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