Comprar 4 ambientes en Villa Urquiza: precios 2026
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por Roomix
Comprar 4 ambientes en Villa Urquiza: precios 2026
En el norte de Buenos Aires, hay barrios donde se compra por moda, barrios donde se compra por precio y barrios donde se compra por convicción. Villa Urquiza pertenece a esta última categoría. No es el barrio más glamoroso ni el más barato, pero es el más sólido: tiene demanda estructural sostenida, apreciación consistente en dólares, una oferta educativa que atrae familias de manera permanente y una conectividad que no va a empeorar con el tiempo.
Para una familia que necesita comprar un 4 ambientes —tres dormitorios reales, living-comedor amplio, cocina funcional— en el norte de CABA y busca una inversión que sostenga su valor en el mediano y largo plazo, Villa Urquiza es la respuesta más clara del mercado en 2026. El precio en USD por metro cuadrado refleja esta convicción: en mayo 2026, el rango es de $2.000 a $2.700 USD por m², con las unidades más premiun acercándose al techo.
Por qué Villa Urquiza es la inversión más sólida del norte de CABA
La solidez de Villa Urquiza como inversión inmobiliaria no es un accidente: es el resultado de factores estructurales que se retroalimentan y que no van a cambiar en el horizonte previsible.
Demanda educativa permanente: La oferta de colegios de primer nivel en Villa Urquiza genera una demanda de alquiler constante y de alta calidad —familias con hijos en edad escolar que buscan estar cerca de sus colegios. Esta demanda no es especulativa: es estructural. Mientras esos colegios mantengan su nivel (y llevan décadas haciéndolo), la demanda de vivienda en el barrio va a estar ahí.
Infraestructura de transporte establecida: El Tren Mitre ya está construido, las estaciones ya están ahí y el servicio es funcional. A diferencia de otros barrios que esperan una extensión del subte que puede o no llegar, Villa Urquiza tiene su conexión ferroviaria al centro funcionando hace décadas. Eso no va a cambiar.
Ausencia de desarrollos masivos:
El barrio está prácticamente construido. No hay grandes terrenos disponibles para desarrollos masivos que puedan diluir la escasez y presionar los precios hacia abajo. La oferta de m² va a ser limitada en el futuro previsible, lo que sostiene los valores.
Perfil de comprador final: Los compradores en Villa Urquiza son mayoritariamente familias que buscan vivienda definitiva, no especuladores. Eso reduce la volatilidad: en los ciclos de baja del mercado, estos compradores tienden a retener el inmueble en lugar de vender a cualquier precio.
Historial de apreciación en USD: En los últimos 15 años, Villa Urquiza tuvo una apreciación en dólares superior al promedio de CABA norte, con excepción de los períodos de crisis macroeconómica aguda (2001, 2018-2020). En los ciclos de recuperación, el barrio recupera valor más rápido que sus vecinos de precio similar.
El mercado de 4 ambientes en Villa Urquiza: qué encontrás
El stock de 4 ambientes en Villa Urquiza tiene tres generaciones claramente diferenciadas:
Edificios de los años 60-80 (110-135 m²)
La capa más voluminosa del mercado. Hormigón de calidad, plantas muy amplias, distribuciones que las construcciones modernas no pueden replicar en el mismo metraje:
Living separado: 18-24 m²
Comedor: 14-18 m²
Dormitorio principal: 15-19 m², muchos con baño en suite
Dormitorios 2 y 3: 12-15 m² y 11-13 m² respectivamente
Cocina cerrada: 10-14 m², espacio real de trabajo
Baño completo + toilette: la norma en esta generación de inmuebles
Balcón: 6-12 m², muchos corridos sobre el frente
Total: 110-135 m² cubiertos
El desafío de estos inmuebles es la actualización de instalaciones: eléctrico, gas y cañerías de 40-60 años pueden requerir inversión adicional de $4.000-$10.000 USD. Pero los espacios que ofrecen no tienen equivalente moderno al mismo precio.
Unidades recicladas (2005-2020)
Plantas entre 100 y 118 m² con distribuciones modernas:
Living-comedor integrado: 30-40 m² con cocina americana
Dormitorio principal en suite: 13-16 m²
Dormitorios 2 y 3: 10-13 m² cada uno
Baño compartido completo: 4-5 m²
Terminaciones actualizadas: piso de madera o porcelanato, carpintería de doble vidrio, splits instalados
Estas unidades son las más demandadas por compradores que quieren mudarse sin hacer obra. Su precio por m² está entre los más altos del barrio.
Edificios nuevos y a estrenar (post-2015)
Oferta escasa dado el poco terreno disponible. Características:
Unidades más compactas: 95-110 m² de superficie cubierta
Precio por m²: el techo del mercado en Villa Urquiza
Perfil inversor: más apto para quienes valoran el edificio sobre el metraje
Precios de compra por tipo de inmueble (Mayo 2026)
Tabla de precios
Tipo de inmueble
Precio en USD/m²
Precio total estimado (115 m²)
Edificio 60-80, estándar
$2.000 – $2.200
$230.000 – $253.000
Edificio 60-80, buen estado/piso alto
$2.200 – $2.400
$253.000 – $276.000
Unidad reciclada 2005-2020
$2.350 – $2.550
$270.000 – $293.000
PH con patio o terraza
$2.400 – $2.600
$276.000 – $299.000
Edificio nuevo o a estrenar
$2.500 – $2.700
$287.500 – $310.500
Precios de referencia para mayo 2026. El valor final depende del estado, piso, orientación y negociación.
Comparativa de precio por m² en CABA norte
Barrio
Rango USD/m² (4 amb.)
Diferencia vs Villa Urquiza
Agronomía
$1.600 – $2.100
-20% a -25%
Villa Pueyrredón
$1.900 – $2.400
-10% a -12%
Villa Urquiza
$2.000 – $2.700
—
Coghlan
$2.100 – $2.700
similar
Belgrano (Bajo)
$2.500 – $3.200
+20% a +25%
Belgrano C
$3.200 – $4.500
+65% a +80%
Villa Urquiza se posiciona como el techo del norte no-Belgrano. Pagar más que este rango implica entrar en la dinámica de precios de Belgrano, con una diferencia de calidad que muchas familias no consideran justificada.
Evolución histórica del precio en USD y expectativas 2026-2028
El precio del m² en Villa Urquiza en USD tuvo la siguiente trayectoria aproximada:
Período
Precio m² (4 amb, USD)
Contexto
2017-2018
$2.800 – $3.300
Pico pre-crisis
2019-2020
$2.200 – $2.700
Caída por cepo y recesión
2021-2022
$1.900 – $2.400
Fondo del ciclo, máxima accesibilidad
2023-2024
$2.000 – $2.500
Inicio recuperación
2025-2026
$2.000 – $2.700
Recuperación activa, crédito hipotecario
La proyección para 2026-2028, con el crédito hipotecario en recuperación y la economía estabilizando, es de apreciación moderada en el rango de 3-7% anual en USD, consistente con la tendencia histórica del corredor norte de CABA en los ciclos de recuperación.
Este nivel de apreciación, sumado a la rentabilidad del alquiler, hace que el retorno total de un 4 ambientes en Villa Urquiza sea uno de los más sólidos del mercado porteño.
Rentabilidad del alquiler: el cálculo completo
Con un precio de compra de $260.000 USD para un 4 ambientes de 115 m² y un alquiler mensual de $1.280.000 ARS (equivalente aproximado a $1.050-$1.100 USD al tipo de cambio de mayo 2026), la rentabilidad bruta anual en USD es de aproximadamente 4,8-5,1%.
Neto de expensas, mantenimiento e impuestos, la rentabilidad real se ubica entre 3,5-4,5% en USD anual.
Este rendimiento se compara favorablemente con:
Depósito bancario en USD en Argentina: 1-2% anual
Bonos soberanos argentinos: alto rendimiento pero alto riesgo
Alquileres en barrios de menor demanda: similar o menor rendimiento con menor liquidez
La ventaja adicional del 4 ambientes en Villa Urquiza es la calidad del inquilino: familias con hijos en colegios del barrio tienen una rotación muy baja (3-5 años de contrato es lo habitual) y cuidan el inmueble porque están instaladas. Eso reduce los períodos de vacancia y los costos de mantenimiento entre contratos.
Las mejores calles para comprar en Villa Urquiza
Calles premium (máxima demanda, mayor precio)
Amenábar, Conde, Roosevelt (tramo central): el corazón residencial más demandado del barrio. Los inmuebles en estas calles tienen los tiempos de venta más cortos y los precios más altos del barrio.
Olazábal (tramo Villa Urquiza): calidad de calle excepcional, arbolado notable.
García del Río (zona norte, cerca del tren): alta demanda por la proximidad a la estación y a los colegios.
Calles con mejor relación precio-calidad
Holmberg, Tronador, Gándara: calles tranquilas del barrio central con buen stock y precios 5-10% por debajo del techo del rango. Excelente para quienes priorizan el espacio interior sobre la dirección de la calle.
Obispo Carranza y Virrey del Pino (tramo Villa Urquiza): bien ubicadas, arboladas, precio intermedio.
Calles a evaluar con cuidado
Sobre Av. Álvarez Thomas o Triunvirato: mayor ruido, precios 10-15% menores. Atractivo para inversión si el inmueble está en pisos altos, pero menos recomendable para uso propio con niños pequeños.
Límite con Villa Pueyrredón: zona de transición, demanda algo menor y mayor tiempo promedio de venta.
Cómo evaluar un 4 ambientes en Villa Urquiza antes de comprar
1. Verificá el metraje real de cada dormitorio. Un 4 ambientes puede tener dormitorios de 9 m² que son inutilizables para dos personas. Pedí el plano aprobado y verificá las medidas exactas.
2. Evaluá el estado de las instalaciones en edificios de los 60-80. Contratá un inspector técnico o arquitecto para revisar eléctrico, gas y cañerías. Una instalación en mal estado puede representar $6.000-$12.000 USD de obra adicional.
3. Revisá las deudas del inmueble y del edificio. El escribano debe verificar que no haya expensas atrasadas, ABL pendiente o deudas hipotecarias. También es importante revisar el estado financiero del consorcio: un edificio endeudado genera expensas extraordinarias que recaen sobre todos los propietarios.
4. Consultá el valor de las expensas. Para un 4 ambientes en edificio con portero, las expensas van de $75.000 a $180.000 mensuales según los amenities. Un edificio con pileta y gym cobra entre $130.000 y $200.000. Si vas a poner el inmueble en alquiler, estas expensas reducen la rentabilidad neta: calcuá siempre el número real.
5. Analizá el tiempo promedio de venta en la calle. Roomix permite ver cuántos días llevan publicados los inmuebles similares en la zona. Si la mayoría supera los 6 meses publicados, hay algo en el precio o en las condiciones del mercado local que vale la pena entender antes de comprar.
6. Evaluá el potencial de mejora. Un 4 ambientes de los años 80 con instalaciones actualizadas y terminaciones renovadas puede aumentar su valor un 8-15% respecto al precio de entrada. Para compradores con capital disponible para obra, comprar a precio de "a reacondicionar" y luego mejorar es una estrategia válida en Villa Urquiza.
Costos totales de la operación de compra
Concepto
Costo aproximado
Precio de la propiedad (115 m², $2.300/m²)
$264.500 USD
Honorarios inmobiliarios (4%)
~$10.600 USD
Honorarios escribano (2%)
~$5.300 USD
Impuesto de sellos (2,5% en CABA)
~$6.600 USD
Inscripción en Registro
~$600 USD
Total adicional estimado
~$23.100 USD
Costo total de la operación
~$287.600 USD
Es importante tener el capital disponible para estos costos adicionales desde el inicio. No pueden financiarse con el crédito hipotecario: deben pagarse al contado en el momento de la escritura.
Crédito hipotecario en Villa Urquiza
Las propiedades de Villa Urquiza son elegibles para créditos hipotecarios de las principales entidades financieras. El barrio tiene mercado activo, alta rotación y tasaciones alineadas con los precios de mercado, lo que facilita la aprobación.
Con la recuperación de los créditos UVA a partir de 2025-2026, Villa Urquiza se convirtió en uno de los destinos más buscados por compradores con financiamiento hipotecario, especialmente familias jóvenes que buscan su primera vivienda definitiva. Esto está generando algo de presión al alza en los precios del segmento más accesible del mercado.
Pros y contras de comprar un 4 ambientes en Villa Urquiza
Pros
Contras
Demanda estructural sostenida por oferta educativa
Precio más alto que alternativas vecinas
Alta apreciación histórica en USD
Sin subterráneo propio
Baja vacancia y alta calidad de inquilinos
Los edificios de los 80 pueden requerir inversión
Tren Mitre al centro funcionando
Oferta de unidades a estrenar muy limitada
Barrio consolidado, sin riesgo de cambio de perfil
Expensas altas en edificios con amenities
Rentabilidad bruta del 4,8-5,1% en USD
Cocina o baño pueden necesitar actualización
Buena liquidez en tiempos normales del mercado
Competencia alta para las mejores unidades
Comunidad de compradores de alta calidad
Algunos sectores con tráfico intenso
Preguntas frecuentes sobre comprar 4 ambientes en Villa Urquiza
¿Vale la pena pagar más que en Villa Pueyrredón para comprar en Villa Urquiza?
Depende del uso. Para vivir con hijos en edad escolar: sí, la diferencia de calidad educativa y el acceso al Tren Mitre justifican el sobreprecio. Para inversión pura: el rendimiento en USD es similar entre ambos barrios, pero Villa Urquiza tiene históricamente menor vacancia y mayor apreciación, lo que hace que la diferencia de precio tienda a recuperarse en el tiempo.
¿Cuánto se tarda en vender un 4 ambientes en Villa Urquiza?
En condiciones normales del mercado y con precio ajustado, entre 3 y 7 meses. En los momentos de mayor actividad del mercado (recuperación del crédito hipotecario), puede reducirse a 2-4 meses. El barrio tiene buena liquidez para ser un segmento de ticket alto.
¿Los PHs son mejor inversión que los departamentos en Villa Urquiza?
Los PHs tienen mayor escasez (oferta muy limitada) y mayor demanda relativa por las familias que buscan espacio exterior. En la reventa, tienden a apreciarse más rápido que los departamentos en edificios grandes. El contra es que son menos líquidos: el universo de compradores potenciales es más específico.
¿Qué pasa si los colegios del barrio pierden prestigio?
Es un riesgo teórico. En la práctica, los colegios de Villa Urquiza llevan décadas construyendo su reputación y tienen comunidades de padres muy activas que garantizan el mantenimiento del nivel. No es un riesgo que se pueda descartar completamente, pero la probabilidad en el horizonte de 10-15 años es muy baja.
¿Conviene comprar en pozo en Villa Urquiza?
La oferta de compra en pozo es muy limitada dado el poco terreno disponible. Cuando aparece, generalmente a precios similares o superiores al usado de calidad, no siempre representa una ventaja clara. Analizar caso por caso es fundamental.
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Conclusión
Villa Urquiza es la inversión más sólida del norte de CABA para familias que buscan un 4 ambientes. No porque sea la más barata (no lo es) ni porque tenga el retorno más alto (tampoco), sino porque la combinación de demanda estructural sostenida, historial de apreciación consistente, oferta educativa de primer nivel y conectividad ferroviaria la convierte en la opción con el menor riesgo y mayor predictibilidad del corredor norte.
Para familias que buscan vivienda definitiva, la decisión está clara: el sobreprecio respecto a alternativas como Villa Pueyrredón o Agronomía se justifica en la calidad de vida cotidiana y en la certeza de que el barrio va a seguir siendo lo que es en los próximos 20 años.
Para inversores, el rendimiento de alquiler y la apreciación histórica hacen de Villa Urquiza una de las pocas inversiones en pesos/dólares argentinos que tiene sentido en el largo plazo.
