Acassuso: barrios, precios y zonas para vivir en 2026
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por Roomix
Acassuso: barrios, precios y zonas para vivir en 2026
Acassuso es uno de los rincones más codiciados del corredor norte del Gran Buenos Aires. Pequeño en superficie pero grande en prestigio, este enclave residencial del partido de San Isidro combina arbolado generoso, calles tranquilas, proximidad al Río de la Plata y una comunidad de perfil alto que lleva décadas consolidando su identidad. Si estás evaluando mudarte o invertir en la zona, esta guía te explica en detalle la geografía del barrio, sus subzonas, los precios vigentes en 2026 y cómo se compara con las localidades vecinas.
Dónde queda Acassuso: geografía y límites
Acassuso ocupa un sector del partido de San Isidro, en la segunda corona del GBA Norte, a aproximadamente 25 kilómetros del centro porteño. Sus límites son:
Al norte: Beccar
Al sur: Martínez (con límite difuso en torno a Avenida Centenario)
Al este: el Río de la Plata y la franja de quintas ribereñas
Al oeste: la traza del Tren Mitre (ramal Tigre) y la Avenida del Libertador General San Martín
El barrio es relativamente pequeño: unas pocas docenas de manzanas residenciales que, sin embargo, concentran una densidad de propiedades de alto valor considerable. Esta escala reducida es parte de su encanto: todo queda cerca, los vecinos se conocen, y la sensación de "pueblo" es genuina incluso a pocas decenas de kilómetros de una megalópolis.
Las dos arterias principales
Acassuso se organiza en torno a dos ejes viales que marcan su dinámica:
Avenida del Libertador General San Martín: corre en paralelo al río, ligeramente alejada de la costa, y conecta Acassuso con San Isidro hacia el sur y con Beccar hacia el norte. Es el corredor de mayor velocidad vehicular y también donde se concentra cierta actividad comercial de borde.
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Avenida Centenario: delimita el extremo sur del barrio y marca la transición hacia Martínez. Es una arteria residencial de mediana densidad con algunos locales de servicios.
Entre estas dos avenidas y el río se despliega la trama residencial que define la identidad de Acassuso.
Las tres subzonas de Acassuso
Para entender Acassuso en profundidad es necesario distinguir tres subzonas que tienen características, precios y perfiles de residents bastante diferentes entre sí.
1. Acassuso Centro (zona de la estación)
El radio inmediato a la estación del Tren Mitre es el corazón comercial y social del barrio. Aquí se concentran:
Cafés y restaurantes con mesas en la vereda
Farmacias, panaderías artesanales, negocios de servicios
Supermercados de proximidad
El intercambiador de transporte público
Las propiedades en este radio son algo más diversas: conviven casas de época con algunos edificios de departamentos de baja altura (planta baja más dos o tres pisos), y los precios son ligeramente más bajos que en las zonas más exclusivas porque el tráfico peatonal y el ruido del tren le restan algo de tranquilidad.
Sin embargo, para quienes priorizan la accesibilidad y no disponen de auto, este es el sector más conveniente de Acassuso. La billetera se estira un poco más y se gana en practicidad cotidiana.
Perfil del residente típico: jóvenes profesionales que combinan tren con home office, familias que prefieren caminar a los servicios.
2. La zona de quintas (franja ribereña)
Entre la Avenida del Libertador y el Río de la Plata existe una franja que históricamente fue de quintas y chalets de fin de semana, pero que en décadas recientes se consolidó como zona residencial permanente de altísimo nivel. Aquí las propiedades son más grandes —lotes de 800, 1.000 o más metros cuadrados, casas con amplios jardines— y la densidad es bajísima.
Esta es la zona más cara y más exclusiva de Acassuso. El acceso al río, aunque no siempre hay playa habilitada, le da un valor escénico único. Muchos lotes tienen vista al río o están a menos de dos cuadras de la ribera.
Es el sector preferido por familias con hijos adolescentes y adultos, expatriados de alto poder adquisitivo y personas que buscan una propiedad de largo plazo con potencial de valorización.
Perfil del residente típico: familias acomodadas, ejecutivos de empresas multinacionales, diplomáticos y sus familias.
3. El corredor de Avenida Centenario
Esta subzona actúa como "zona de transición" entre Acassuso y Martínez. Las propiedades son mayoritariamente casas y PH en lotes más estrechos, con una mezcla de viviendas de los años 60-80 y desarrollos más modernos. Los precios son algo más accesibles que en la zona de quintas, pero mantienen el nivel de tranquilidad y arbolado que caracteriza al barrio.
Es una buena opción para quien quiere estar en la órbita de Acassuso sin pagar el premium de las zonas más exclusivas. Los colegios privados de referencia de la zona (varios sobre esta arteria o en sus inmediaciones) son un imán para familias con hijos en edad escolar.
Perfil del residente típico: familias jóvenes con hijos chicos, profesionales que trabajan en San Isidro o CABA.
Precios de alquiler en Acassuso 2026
El mercado de alquileres en Acassuso es activo, aunque la oferta disponible en cualquier momento tiende a ser escasa: los propietarios suelen encontrar inquilinos rápidamente y la rotación es baja. Los valores que se mencionan a continuación son referencias para mayo de 2026 en pesos argentinos.
Casas en alquiler
Las casas son el tipo de propiedad dominante en Acassuso, y representan la mayor parte de la demanda de alquiler. Una casa de 3 dormitorios con jardín, en condiciones normales de mantenimiento, cuesta en promedio:
Zona estación / Av. Centenario: $800.000 a $1.000.000 ARS por mes
Zona de quintas / franja ribereña: $1.100.000 a $1.500.000 ARS por mes (o más para propiedades excepcionales con gran lote o vista al río)
Para casas de 4 dormitorios o más, con pileta y jardín importante, los valores pueden superar los $2.000.000 ARS mensuales en la franja ribereña.
Los contratos de alquiler en Argentina se rigen desde 2024 por un nuevo esquema de actualización (ICL o pactado entre partes), por lo que es fundamental revisar el contrato en detalle al momento de firmar.
Departamentos en alquiler
La oferta de departamentos en Acassuso es más limitada que en CABA o incluso en San Isidro Centro, pero existe, principalmente en el radio de la estación.
Monoambiente / 1 dormitorio: $350.000 a $500.000 ARS por mes
2 dormitorios: $450.000 a $700.000 ARS por mes
3 dormitorios (PH o planta baja con jardín): $650.000 a $950.000 ARS por mes
Los departamentos en Acassuso suelen tener características similares a las casas pequeñas: planta baja o primer piso, patio o jardín compartido, mayor silencio que un piso alto en un edificio de torre.
Precios de venta en Acassuso 2026
El mercado de compraventa en Acassuso se cotiza en dólares estadounidenses, como es habitual en el mercado inmobiliario argentino para propiedades de este nivel. Los valores son relativamente estables en dólares y han mostrado resiliencia incluso en los ciclos de crisis económica.
Casas en venta
Casas 3 dormitorios, lote estándar (300-500 m²), zona estación/Centenario: USD 220.000 a USD 320.000
Casas 3-4 dormitorios, lote amplio (500-800 m²), zona de quintas: USD 320.000 a USD 450.000
Propiedades excepcionales (lote 1.000+ m², frente al río, pileta, casas de autor): USD 500.000 a USD 800.000 o más
El precio por metro cuadrado construido en casas varía mucho según el estado de conservación, calidad de terminaciones y ubicación dentro del barrio, pero oscila entre USD 2.000 y USD 3.500/m² para propiedades en buen estado.
Departamentos en venta
2 dormitorios: USD 120.000 a USD 160.000
3 dormitorios o PH: USD 150.000 a USD 200.000
PH con jardín en zona premium: USD 200.000 a USD 280.000
Los PHs con jardín son especialmente demandados en Acassuso porque ofrecen una experiencia de vida parecida a la de una casa, con menores costos de mantenimiento.
Tipos de propiedades dominantes en Acassuso
A diferencia de los barrios densificados de CABA, Acassuso mantiene un perfil constructivo de baja altura que es parte de su identidad y también de sus protecciones urbanísticas municipales.
Casas unifamiliares: constituyen la gran mayoría del parque inmobiliario. Predominan las de estilo californiano o mediterráneo de los años 50-80, aunque hay desarrollos más modernos de arquitectura contemporánea. Muchas tienen jardín importante, garage doble y piscina.
PHs: la segunda opción más común. Son unidades de planta baja o primer piso con patio o jardín privado, a menudo parte de pequeños complejos de 2 a 4 unidades. Son muy buscados por familias que no pueden pagar el precio de una casa completa pero quieren los beneficios del jardín.
Departamentos en edificios bajos: existen algunos edificios de hasta 4 pisos, principalmente cerca de la estación. No son la tipología dominante y los propietarios suelen valorar más las unidades bajas que los pisos altos.
Lotes para construcción: aparecen ocasionalmente en el mercado, especialmente en la franja ribereña. Son los activos más codiciados para quienes quieren construir a medida.
Calles y zonas de referencia
Si estás buscando propiedad en Acassuso, algunos nombres de calles y zonas te van a servir como referencia:
Av. del Libertador: el eje comercial de borde, con acceso rápido a San Isidro y Beccar
Calle Las Heras / Av. Centenario: corredor de transición sur con oferta diversa
Calles Lavalle, Rivadavia, Sarmiento (en la zona de la estación): alta actividad comercial, buena conectividad, precios intermedios
Zona cerca del río (Av. Costanera y calles paralelas): el sector más exclusivo y tranquilo
La distancia al río y la distancia a la estación son los dos ejes que más impactan el precio. Propiedades cercanas al río y alejadas de la estación (zona de quintas) son las más caras. Las más cercanas a la estación son más accesibles pero también más ruidosas.
Comparación con San Isidro y Beccar
Acassuso no existe en el vacío: forma parte de un corredor residencial junto a San Isidro y Beccar. ¿Cómo se diferencia?
Acassuso vs. San Isidro Centro
San Isidro Centro tiene más oferta de servicios, restaurantes y comercios, y mayor conectividad en transporte público. Sin embargo, los precios en San Isidro Centro son comparables o superiores, y el nivel de tráfico y ruido es notablemente mayor. Quienes eligen Acassuso sobre San Isidro Centro lo hacen por la mayor tranquilidad y el menor movimiento de gente.
Acassuso vs. Beccar
Beccar, al norte de Acassuso, es algo más accesible en precios y tiene una identidad barrial similar, aunque con menos oferta de servicios y algo menos de reconocimiento de marca. Para familias con presupuesto más ajustado, Beccar puede ser una alternativa razonable que mantiene muchas de las ventajas del corredor norte sin el costo premium de Acassuso.
Resumen comparativo
Indicador
Acassuso
San Isidro Centro
Beccar
Precio alquiler casa 3 amb.
$800K-$1.5M ARS
$900K-$1.6M ARS
$650K-$1.1M ARS
Precio venta casa 3 amb.
USD 220K-400K
USD 250K-450K
USD 180K-300K
Tranquilidad
Muy alta
Media
Alta
Oferta de servicios
Media
Muy alta
Baja-media
Conectividad tren
Buena
Muy buena
Buena
Identidad de barrio
Muy fuerte
Fuerte
Fuerte
Perspectivas del mercado en 2026
En 2026, el mercado inmobiliario de Acassuso muestra algunas tendencias relevantes para compradores e inversores:
Demanda sostenida de alquiler: la escasez de oferta y la demanda de familias que no quieren o no pueden comprar mantiene los alquileres firmes. Los inmuebles bien mantenidos se alquilan en menos de dos semanas.
Mercado de venta más pausado: con el tipo de cambio y las tasas hipotecarias en proceso de normalización, la compraventa es más lenta. Los plazos de comercialización se extendieron, lo que da más margen de negociación a los compradores.
Revalorización de propiedades con verde: las casas con jardines grandes y lotes amplios se recuperaron más rápido que los departamentos compactos después de la pandemia, y esa tendencia se mantiene.
Interés de extranjeros: el flujo de inversores y residentes extranjeros (principalmente de Europa y Uruguay) sigue siendo un factor activo en el mercado del corredor norte.
¿Quién vive en Acassuso?
Entender quiénes son los residentes de Acassuso ayuda a evaluar si el barrio encaja con tu estilo de vida.
El perfil dominante son familias con hijos en edad escolar, generalmente con dos ingresos profesionales o uno muy alto. La presencia de colegios bilingües y de nivel internacional es tanto causa como efecto de este perfil. También es muy importante la comunidad de expatriados: empleados de multinacionales, personal diplomático y jubilados extranjeros que eligen Argentina por el costo de vida relativo encuentran en Acassuso las condiciones de vida a las que están acostumbrados.
Los adultos mayores con poder adquisitivo representan una porción significativa: muchos vivieron en el barrio durante décadas y no tienen incentivo para irse.
Lo que Acassuso no es, o es muy poco, es un barrio de estudiantes universitarios, de jóvenes solteros que priorizan la vida nocturna, o de personas en búsqueda de precios accesibles. Para eso, CABA tiene mejores respuestas.
Pros y contras de vivir en Acassuso
Ventajas
Seguridad muy alta para estándares del GBA
Calidad ambiental excepcional: árboles, silencio, cercanía al río
Comunidad cohesionada con fuerte identidad barrial
Colegios privados de primer nivel a pocos minutos
Buena conectividad con CABA via tren o auto
Propiedades con espacio exterior (jardines, patios)
Desventajas
Precios entre los más altos del GBA Norte
Oferta de servicios y comercios limitada comparada con zonas más urbanas
Dependencia del auto para muchas actividades
Poca vida nocturna propia (hay que ir a San Isidro o CABA)
Oferta gastronómica más limitada que en zonas de CABA
El inundamiento en zonas bajas puede ser un problema en lluvias intensas
Cómo buscar propiedades en Acassuso
El mercado de Acassuso no está tan masificado en los portales inmobiliarios como los barrios de CABA, lo que puede dificultar la búsqueda. Sin embargo, con la tecnología adecuada, es posible tener una visión completa del mercado disponible.
En Roomix podés buscar propiedades en Acassuso con filtros específicos por subzona, tipo de propiedad (casa, PH, departamento), rango de precios en pesos o dólares, y características como jardín, pileta o garage. El motor de búsqueda te permite explorar la oferta de múltiples portales en un solo lugar, ahorrando tiempo y asegurando que no te perdés ninguna opción disponible.
Conclusión
Acassuso en 2026 sigue siendo una de las apuestas más sólidas del GBA Norte para quienes priorizan calidad de vida sobre costo mínimo. Su geografía entre la Avenida del Libertador y el Río de la Plata, su perfil de casas y PHs en lotes amplios, y su comunidad de residentes de alto nivel configuran un barrio con identidad propia y demanda sostenida.
Los precios reflejan ese valor: el alquiler de una casa de 3 dormitorios arranca en los $800.000 ARS mensuales y puede superar el $1.500.000 en la zona de quintas, mientras que la compra de una casa parte de los USD 220.000. No es un mercado para todos los presupuestos, pero para quienes pueden acceder, la ecuación calidad de vida/inversión es difícil de superar en el conurbano.
Si estás buscando tu próxima propiedad en Acassuso o en el corredor norte del GBA, en Roomix encontrás toda la oferta disponible actualizada en tiempo real.
