Qué es un ACM: Análisis Comparativo de Mercado Inmobiliario
12 min de lectura
por Roomix
Qué es un ACM: Análisis Comparativo de Mercado Inmobiliario
Un ACM (Análisis Comparativo de Mercado) es un estudio que compara una propiedad con otras similares vendidas o publicadas recientemente en la misma zona, para estimar cuánto vale hoy. No es lo mismo que una tasación: el ACM lo puede hacer un corredor, un agente o vos mismo y sirve como referencia, mientras que la tasación formal la firma un tasador matriculado y sí tiene validez legal.
ACM
Tasación formal
Quién lo hace
Corredor, agente o el interesado
Tasador matriculado
Validez legal
No
Sí
Para qué se usa
Fijar precio de publicación, negociar, evaluar una oferta
Juicios, créditos, sucesiones
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Es la herramienta más utilizada en el día a día del mercado inmobiliario argentino. En esta guía te explicamos cómo se arma paso a paso y cómo aprovecharlo para tomar mejores decisiones.
¿Qué significa ACM?
Un ACM (Análisis Comparativo de Mercado) es un estudio que compara una propiedad con otras similares que se vendieron o alquilaron recientemente en la misma zona, con el objetivo de estimar su valor actual de mercado.
A diferencia de una tasación formal (que requiere un tasador matriculado y tiene validez legal), el ACM es un informe de referencia que usan los profesionales inmobiliarios para:
Fijar un precio de publicación realista cuando vas a vender
Evaluar si un precio pedido es justo cuando querés comprar
Estimar el valor locativo de una propiedad para alquiler
Asesorar a propietarios sobre el estado del mercado en su zona
Negociar con fundamento respaldado por datos concretos
El ACM no tiene la misma validez legal que una tasación profesional, pero en la práctica es la herramienta más usada en el día a día del mercado inmobiliario argentino.
Diferencia entre ACM y Tasación
Mucha gente confunde estos dos conceptos. Veamos las diferencias:
Característica
ACM
Tasación Formal
Quién lo hace
Corredor inmobiliario, agente o el propio interesado
Tasador matriculado (Tribunal de Tasaciones, BCRA, etc.)
Validez legal
Referencial, sin validez formal
Legal y oficial
Para qué sirve
Fijar precio de publicación, negociar
Créditos hipotecarios, sucesiones, juicios
Costo
Generalmente gratuito (lo incluye la inmobiliaria)
Arancelado (varía entre 0,1% y 0,5% del valor)
Profundidad
Análisis de mercado comparativo
Incluye análisis técnico, legal y de mercado
Tiempo
Se puede hacer en 1-3 días
Puede llevar 1-2 semanas
En resumen: el ACM es una herramienta práctica de mercado y la tasación es un documento técnico-legal. Ambos son complementarios.
¿Cómo se hace un ACM paso a paso?
Paso 1: Identificar la Propiedad Sujeto
Lo primero es definir las características de la propiedad que querés valuar. Esto incluye:
Ubicación exacta: barrio, calle, entre qué calles
Tipo de propiedad: departamento, casa, PH, terreno
Superficie: cubierta, semicubierta y total
Antigüedad: años desde la construcción o última remodelación
Estado de conservación: excelente, bueno, regular, a reciclar
Ambientes y distribución: cantidad de dormitorios, baños, living, cocina
Las propiedades comparables (o "comparables") son inmuebles similares a la propiedad sujeto que:
Se vendieron recientemente (idealmente en los últimos 3-6 meses)
Están en venta actualmente en la misma zona
Tienen características similares (tipo, superficie, antigüedad)
Lo ideal es encontrar entre 5 y 10 comparables para tener una muestra representativa. Se buscan en portales inmobiliarios, registros de ventas y la base de datos de la inmobiliaria.
Fuentes de comparables:
Propiedades vendidas por la propia inmobiliaria (las más confiables)
Portales como Roomix, ZonaProp, Mercado Libre, Argenprop
Registros del Colegio de Escribanos (escrituras)
Datos de colegas y cámaras inmobiliarias
Paso 3: Comparar y Ajustar
Este es el corazón del ACM. Se toma cada comparable y se ajusta para hacerlo equivalente a la propiedad sujeto.
Variables de ajuste más comunes:
Variable
Ejemplo de Ajuste
Superficie
Si el comparable es más grande, se ajusta a la baja (precio por m² decrece con la superficie)
Antigüedad
Propiedad más nueva vale más; se ajusta un 1-2% por año de diferencia
Estado
Un departamento reciclado vale más que uno en estado original
Piso
Pisos altos valen más en edificios (mejor vista, menos ruido)
Amenities
Pileta, SUM, seguridad suman valor; su ausencia lo resta
Cochera
Agregar o descontar el valor de mercado de la cochera
Orientación
Frente vale más que contrafrente; norte vale más que sur
Precio publicado vs. vendido
Los precios de publicación suelen tener un margen de negociación del 5-15%
Ejemplo Práctico de ACM
Supongamos que querés valuar un departamento de 65 m² en Caballito, con 15 años de antigüedad, 2 dormitorios, 1 baño, balcón, sin cochera ni amenities.
-12% (publicación, amenities que el sujeto no tiene)
1.672
Depto E - 2 cuadras, vendido
58 m²
USD 92.800
1.600
+5% (más chico, piso bajo)
1.680
Promedio ajustado: USD 1.640/m²Valor estimado: 65 m² x USD 1.640 = USD 106.600
Se suele redondear y presentar un rango: USD 103.000 - USD 110.000, con un valor sugerido de USD 106.500.
Paso 4: Analizar la Absorción del Mercado
Un buen ACM no se queda solo en el precio. También analiza:
Tiempo promedio de venta en la zona: si las propiedades tardan 6 meses en venderse, el mercado está lento
Stock disponible: cuántas propiedades similares hay publicadas. Mucho stock = mayor competencia = presión a la baja
Tendencia de precios: los precios vienen subiendo, bajando o estables
Velocidad de absorción: cuántas propiedades se venden por mes respecto al stock total
Paso 5: Elaborar el Informe
El ACM se presenta en un informe que incluye:
Datos de la propiedad sujeto con fotos y descripción
Tabla de comparables con ajustes detallados
Rango de valor sugerido (mínimo, medio y máximo)
Análisis del mercado local (tendencias, stock, tiempos)
Recomendación de precio de publicación
Mapas con la ubicación de la propiedad y los comparables
Variables Clave que Afectan el Valor
Ubicación
Es el factor más determinante del valor de una propiedad en Argentina. Dentro de una misma ciudad puede haber diferencias de más del 100% en el precio por m² entre barrios.
Factores de ubicación que impactan:
Barrio: Palermo no es lo mismo que Lugano
Microzona: dentro del mismo barrio hay calles mejores y peores
Cercanía a transporte: subte, metrobús, estaciones de tren
Servicios: comercios, escuelas, hospitales
Seguridad: percepción de seguridad del entorno
Perspectiva de desarrollo: zonas que se están valorizando
Superficie y Distribución
No solo importan los metros cuadrados, sino cómo están distribuidos. Un departamento de 50 m² con buena distribución puede percibirse más amplio que uno de 55 m² mal distribuido.
La relación entre superficie y precio no es lineal: el precio por m² tiende a bajar a medida que la superficie aumenta.
Antigüedad y Estado
La antigüedad deprecia el valor, pero un departamento antiguo reciclado puede valer más que uno relativamente nuevo en estado original. Lo que importa es la antigüedad funcional, no solo la cronológica.
A estrenar: máximo valor
Hasta 10 años: buen estado, depreciación mínima
10-30 años: depreciación moderada, depende del mantenimiento
30-50 años: depreciación significativa, puede compensarse con reciclaje
Más de 50 años: valor del terreno gana peso sobre la construcción
Amenities y Extras
En el mercado actual, los amenities pueden agregar entre un 5% y un 20% al valor de una propiedad, dependiendo de la zona:
Pileta: +5% a +10%
Seguridad 24hs: +5% a +8%
Cochera: +USD 15.000 a +USD 40.000 (según zona)
SUM y gimnasio: +3% a +5%
Balcón o terraza: +3% a +8%
Errores Comunes al Hacer un ACM
1. Usar Solo Precios de Publicación
Los precios publicados no son precios de venta. En Argentina, la diferencia entre lo publicado y lo que realmente se cierra puede ser del 5% al 20%, dependiendo del mercado. Un buen ACM distingue entre precios de publicación y precios de cierre.
2. Comparar Propiedades Muy Diferentes
Si estás valuando un PH de 80 m² en San Telmo, no tiene sentido compararlo con un departamento a estrenar con amenities en Puerto Madero. Los comparables deben ser realmente comparables.
3. No Ajustar por Diferencias
Tomar el promedio de precios sin ajustar por las diferencias entre propiedades lleva a valores imprecisos. Los ajustes son lo que hace que un ACM sea útil.
4. Usar Datos Desactualizados
En un mercado como el argentino, donde los precios pueden variar significativamente en pocos meses, usar comparables de hace un año puede llevar a conclusiones equivocadas.
5. Ignorar el Contexto del Mercado
Un ACM que no analiza si el mercado está en fase de subida, baja o estabilidad pierde una parte fundamental del análisis.
Herramientas para Hacer tu Propio ACM
No necesitás ser inmobiliario para hacer un análisis comparativo básico. Estas herramientas te pueden ayudar:
Los precios de mercado de Roomix
En los precios de mercado por barrio de Roomix podés consultar datos reales del valor por m² según la ubicación en segundos. Es gratuito y te da una referencia de valores que funciona como base para tu ACM.
El Colegio de Escribanos de CABA publica informes trimestrales con precios promedio de escrituración por barrio. Es la fuente más confiable de precios de cierre reales.
¿Cuándo necesitás un ACM?
Antes de publicar una propiedad en venta: para fijar un precio competitivo
Antes de hacer una oferta: para saber si el precio pedido es razonable
Al renovar un contrato de alquiler: para negociar el nuevo precio
Para evaluar una inversión: para comparar rentabilidad entre opciones
Antes de pedir un crédito hipotecario: para tener una estimación previa a la tasación formal
ACM para Alquileres
El mismo concepto se aplica al mercado de alquileres. Un ACM locativo compara alquileres de propiedades similares para estimar el valor de renta de un inmueble.
Las variables son similares, pero se suman algunas específicas:
Amoblado vs. sin amueblar: un departamento amoblado puede alquilarse por un 30-50% más
Expensas incluidas o no: hay que comparar el costo total
Duración del contrato: temporarios vs. contratos de 2 años
Servicios incluidos: internet, cable, limpieza
Conclusión
El ACM es una herramienta fundamental para cualquier persona que quiera comprar, vender o alquilar una propiedad con información sólida. No es un número mágico sino un análisis basado en datos del mercado real que te permite tomar decisiones con fundamento.
Para una primera estimación rápida, podés consultar los precios de mercado por barrio de Roomix, con datos actualizados del valor por m² de cada zona. Y si querés profundizar, combiná esa información con tu propia investigación de comparables y consultá con un profesional inmobiliario para los detalles finales.
