Administrar una propiedad en alquiler 2026: autogestión o administrador al 8-10%
11 min de lectura
por Roomix
Administrar una propiedad en alquiler: autogestión o administrador
Un administrador de propiedades en Argentina cobra entre el 8% y el 10% del alquiler mensual más IVA por la gestión continua, más una comisión de inicio de contrato que suele equivaler a un mes de alquiler. Sobre un alquiler de $800.000, la comisión al 9% son unos $87.000 por mes con IVA incluido.
Concepto
Referencia de mercado (2026)
Comisión de administración mensual
8% – 10% del alquiler + IVA
Propiedades premium
negociable, 6% – 8%
Comisión de inicio de contrato
≈ 1 mes de alquiler
Rentabilidad bruta del alquiler
3% – 6% anual en dólares
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Ese último dato es el que decide: con una rentabilidad neta del 2% al 4% anual en dólares, una comisión del 9% del alquiler se come una porción visible del retorno. Por eso la pregunta no es "¿conviene un administrador?" sino "¿cuánto vale mi tiempo y qué tan lejos vivo de la propiedad?". Abajo, la comparación completa, las obligaciones legales y fiscales que no son opcionales, y cómo manejar morosidad y fin de contrato.
¿Conviene autogestionar o contratar un administrador?
El primer dilema de todo propietario es si gestionar la propiedad de manera directa o delegar en un administrador o inmobiliaria. No hay una respuesta universal: depende de tu tiempo disponible, tu cercanía geográfica a la propiedad, tu conocimiento del mercado y tu capacidad para manejar conflictos.
La autogestión: ventajas y desventajas
Ventajas:
Ahorro de la comisión del administrador (8-10% del alquiler mensual)
Control total sobre las decisiones (elección del inquilino, condiciones del contrato, mejoras)
Relación directa con el inquilino, que puede facilitar la resolución de problemas
Mayor conocimiento de la propiedad y del mercado local
Desventajas:
Tiempo invertido: atención de consultas, visitas, trámites, reclamos
Conocimiento legal necesario: el propietario debe entender la Ley de Alquileres y sus implicancias
Riesgo de decisiones mal informadas (contratos mal redactados, actualizaciones mal calculadas)
Dificultad para manejar situaciones conflictivas emocionalmente (morosos, inquilinos difíciles)
Disponibilidad permanente para emergencias
La autogestión funciona bien para propietarios que tienen una sola propiedad, que viven cerca de ella, que tienen tiempo disponible y que tienen experiencia previa en contratos y relaciones locativas.
El administrador profesional o inmobiliaria: ventajas y desventajas
Ventajas:
Liberación de tiempo y preocupaciones operativas
Conocimiento legal y de mercado actualizado
Red de contactos para encontrar inquilinos, proveedores de mantenimiento y profesionales
Intermediación en conflictos con inquilinos
Manejo de actualizaciones de alquiler, cobros y rendición de cuentas
Desventajas:
Costo de la comisión (8-10% mensual sobre el alquiler, más costos adicionales en algunos casos)
Pérdida de control directo sobre las decisiones
Riesgo de elegir un mal administrador
Menor conocimiento específico de la propiedad individual en portafolios grandes
La administración profesional conviene cuando el propietario tiene múltiples propiedades, cuando vive lejos de la propiedad o en el exterior, cuando no tiene tiempo o disposición para los trámites, o cuando la propiedad se ubica en un mercado competitivo donde la gestión activa marca diferencia.
¿Qué hace exactamente un administrador de propiedades?
Un buen administrador de propiedades (o la sección de administración de alquileres de una inmobiliaria) realiza las siguientes funciones:
Búsqueda y selección de inquilinos:
Publica la propiedad en portales y redes
Atiende consultas y coordina visitas
Verifica los antecedentes, ingresos y referencias del postulante
Selecciona al mejor candidato y lo presenta al propietario para la decisión final
Formalización del contrato:
Redacta el contrato de alquiler en cumplimiento de la ley vigente
Explica las condiciones al inquilino
Verifica la documentación de garantías (garantía propietaria, seguro de caución, etc.)
Suscribe el contrato con las partes
Gestión operativa mensual:
Emite el recibo de alquiler
Controla el depósito del alquiler en tiempo y forma
Aplica las actualizaciones de precio según el índice pactado (ICL u otro)
Rinde cuentas al propietario (generalmente con un resumen mensual de ingresos y egresos)
Mantenimiento y reparaciones:
Recibe los reclamos del inquilino por desperfectos
Evalúa si la reparación es responsabilidad del propietario o del inquilino
Consigue presupuestos y supervisa los trabajos
Aprueba pagos con el propietario
Gestión de conflictos:
Interviene cuando el inquilino no paga en término
Media en conflictos entre propietario e inquilino
Coordina acciones legales si es necesario (con derivación a abogado)
Fin del contrato:
Coordina el proceso de entrega de la propiedad
Realiza o coordina la inspección de entrega
Gestiona la devolución del depósito o su aplicación en daños
Prepara la propiedad para el siguiente inquilino
¿Cuánto cobra un administrador de propiedades?
El mercado de administración de propiedades en Argentina tiene tarifas que varían según la zona, el tipo de propiedad y el nivel de servicio incluido. Las referencias siguientes son para mayo de 2026.
Comisión de administración mensual
El costo central es la comisión de administración mensual: un porcentaje del alquiler mensual que cobra el administrador por su gestión continua.
Rango habitual: 8% a 10% del alquiler mensual + IVA
Para propiedades premium (casas de alto valor en zonas exclusivas): puede negociarse entre 6% y 8%
Para propiedades de bajo valor (alquileres muy baratos): algunos administradores cobran un mínimo fijo independientemente del porcentaje
Ejemplo: para un alquiler de $800.000 ARS mensuales, la comisión al 9% es $72.000 ARS + IVA ≈ $87.120 ARS por mes.
Comisión de inicio de contrato
Cuando el administrador consigue un nuevo inquilino, suele cobrar una comisión de inicio que generalmente equivale a un mes de alquiler o el 5-10% del alquiler anual. Este costo suele ser compartido entre propietario e inquilino (50/50) aunque las prácticas varían.
Costos adicionales
Algunos administradores cobran servicios adicionales:
Visitas para reparaciones urgentes: puede incluirse en la comisión o cobrarse aparte
Renovación de contrato: algunos cobran una tarifa fija o el equivalente a medio mes de alquiler
Gestión de morosidad (carta documento, coordinación con abogado): puede tener costo adicional
Al contratar un servicio de administración, es fundamental revisar el detalle del contrato para entender exactamente qué está incluido y qué no.
¿Cómo encontrar un buen administrador de propiedades?
La elección de un administrador es una de las decisiones más importantes que toma un propietario. Un mal administrador puede costarle más dinero que lo que cobra, además del estrés de los problemas no resueltos.
Fuentes para encontrar administradores
Referencias de otros propietarios: la mejor fuente. Preguntar a conocidos o en comunidades de propietarios online
Colegios de corredores inmobiliarios: en cada provincia hay un colegio que nuclea a los corredores habilitados y puede orientar sobre profesionales con especialización en administración
Portales especializados: algunos portales inmobiliarios tienen sección de administración de propiedades
Grandes inmobiliarias con departamento de administración: ofrecen mayor estructura pero también pueden tener portafolios tan grandes que cada propiedad reciba atención limitada
Qué preguntar al evaluar a un administrador
Antes de firmar un contrato de administración, conviene hacer estas preguntas:
¿Cuántas propiedades administra actualmente?
¿Cuántos administradores o ejecutivos de cuenta tiene el equipo?
¿Cuál es el tiempo promedio para encontrar un nuevo inquilino cuando la propiedad queda vacante?
¿Cómo se maneja la morosidad? ¿Hasta dónde llega la gestión y cuándo se deriva a abogado?
¿Cómo rinde cuentas? ¿Qué información me llega y con qué frecuencia?
¿Qué pasa si quiero terminar el contrato de administración antes del plazo pactado?
¿Está matriculado en el Colegio de Corredores Inmobiliarios?
Señales de alerta
Evitá a administradores que:
No están matriculados (en Argentina, los corredores inmobiliarios deben estar matriculados para ejercer legalmente)
No tienen respuesta clara sobre sus procesos de rendición de cuentas
Proponen comisiones muy por debajo del mercado sin explicar por qué
No pueden darte referencias de propietarios actuales
¿Qué obligaciones legales tiene el propietario en Argentina?
Independientemente de si gestionás la propiedad solo o con ayuda, las obligaciones legales son tuyas como propietario.
Contrato de alquiler conforme a la ley
El contrato de alquiler en Argentina está regulado principalmente por el Código Civil y Comercial (artículos 1187 a 1250) y por las leyes específicas de alquiler. Los puntos más importantes:
Plazo mínimo: 3 años para contratos de vivienda (salvo excepciones específicas)
Depósito en garantía: equivalente a 1 mes de alquiler al valor inicial, que se actualiza al momento de la devolución al valor del último mes
Actualización del alquiler: el mecanismo de actualización debe estar pactado en el contrato. El ICL (Índice para Contratos de Locación) es el referente oficial pero las partes pueden pactar otro índice o mecanismo
Rescisión anticipada del inquilino: el inquilino puede rescindir a partir de los 6 meses con aviso previo y pago de una indemnización (equivalente a un mes y medio de alquiler si la rescisión es antes de los 12 meses; un mes si es después)
Obligaciones del propietario: el propietario debe entregar la propiedad en condiciones habitables, hacerse cargo de las reparaciones por deterioro normal de uso y pagar los gastos extraordinarios de las expensas
Registro del contrato de alquiler (AFIP/ARCA)
Desde 2022, los contratos de alquiler deben registrarse en el sistema de la AFIP (ahora denominada ARCA — Agencia de Recaudación y Control Aduanero). El registro es obligatorio tanto para propietarios personas físicas como jurídicas.
Cómo registrar el contrato:
Ingresar a la web de ARCA con CUIT y clave fiscal
Acceder al servicio "Locación de Inmuebles" (o el que esté habilitado en el momento)
Cargar los datos del contrato (inmueble, partes, monto, plazo, índice de actualización)
El incumplimiento del registro puede generar sanciones y dificultades para computar el gasto del alquiler en la declaración del inquilino.
Declaración de ingresos por alquiler ante AFIP/ARCA
Los ingresos por alquiler son ganancias gravadas en el Impuesto a las Ganancias para personas físicas (siempre que superen el mínimo no imponible correspondiente a las rentas de la segunda categoría).
¿Quiénes deben declarar?
Toda persona física que recibe ingresos por alquiler está obligada a declararlos en AFIP/ARCA. La obligación de presentar declaración jurada existe cuando los ingresos superan cierto umbral (que se actualiza periódicamente). En la práctica, dado el nivel de los alquileres actuales, la mayoría de los propietarios con una propiedad en alquiler supera ese umbral y debe declarar.
Cómo funciona la tributación
Los alquileres tributan como rentas de la segunda categoría. La base imponible es el ingreso bruto anual menos los gastos deducibles. Los gastos deducibles más comunes son:
Amortización del inmueble: el 2% anual del valor del edificio (excluyendo terreno) según la tabla de AFIP
Gastos de mantenimiento: documentados y pagados por el propietario
Impuestos y tasas que paga el propietario: ABL, Rentas (si los paga el propietario)
Comisión del administrador: totalmente deducible con factura
La alícuota de Ganancias es progresiva y puede variar entre el 5% y el 35% de la base imponible, según el nivel total de ingresos del contribuyente.
Monotributo vs. Régimen General
Para propietarios con pocos ingresos por alquiler, puede ser conveniente adherirse al monotributo como "locador de inmuebles" si los ingresos no superan los límites de cada categoría. Consultar con un contador es fundamental para determinar qué régimen es más conveniente en cada caso.
Penalidades por no declarar
La evasión fiscal en Argentina está penada por la Ley Penal Tributaria. Más allá de las multas administrativas, la ARCA tiene acceso a la información de los contratos registrados y puede cruzar datos con la declaración de bienes del propietario. No declarar alquileres es un riesgo fiscal significativo.
¿Qué seguros necesita el propietario?
Contratar los seguros adecuados es parte de la gestión responsable de una propiedad en alquiler.
Seguro del inmueble
El seguro de la propiedad (incendio, daños) es responsabilidad del propietario. Las pólizas básicas incluyen:
Incendio y rayo: cobertura del edificio y parte de los contenidos
Daños por agua: muy importante en Argentina por la frecuencia de problemas de cañerías e inundaciones
El propietario debe mantener el seguro del inmueble durante toda la relación locativa. En algunos casos, el contrato de alquiler establece que el inquilino paga la prima como parte de las obligaciones del contrato, pero la póliza es siempre a nombre del propietario.
Costo aproximado para departamento de 2 ambientes en CABA: $15.000 a $35.000 ARS mensuales.
Seguro de caución o garantía
En lugar de la garantía propietaria tradicional, muchos propietarios aceptan hoy el seguro de caución como garantía. En este esquema:
El inquilino contrata un seguro de caución con una compañía aseguradora
La compañía garantiza el pago del alquiler y los daños al propietario hasta cierto monto
Si el inquilino no paga, el propietario reclama a la compañía aseguradora
Este mecanismo simplifica la búsqueda de inquilinos (ya que no necesitan un garante propietario) y le da más seguridad al propietario. Costo para el inquilino: aproximadamente 5-8% del alquiler anual en una sola prima al inicio del contrato.
Seguro de responsabilidad civil del propietario
Si alguien sufre un accidente en la propiedad por negligencia del propietario (una cornisa que cae, una escalera en mal estado), el propietario puede ser responsable. El seguro de responsabilidad civil propietario cubre estos eventos.
Herramientas digitales para la autogestión
Para quienes eligen gestionar la propiedad de manera directa, el ecosistema de herramientas digitales disponible en Argentina facilita enormemente las tareas.
Portales de publicación
Zonaprop: el mayor portal de Argentina, con amplia cobertura en todas las zonas
Argenprop: otra plataforma importante, especialmente para ciertas provincias
MercadoLibre Inmuebles: tiene fuerte penetración en GBA y el interior
Roomix: motor de búsqueda que agrega propiedades de múltiples portales, aumentando la visibilidad de tu publicación
Herramientas de gestión de contratos
IDocs (AFIP/ARCA): para la firma digital de contratos y documentos
Excel o Google Sheets: para el seguimiento de pagos, actualizaciones e historias de cada propiedad
Aplicaciones de gestión de alquileres: existen apps como InquilApp u otras orientadas al propietario que simplifican el seguimiento mensual
Calculadoras de actualización
El índice ICL se actualiza mensualmente y puede consultarse en la web del BCRA (Banco Central de la República Argentina). Existen calculadoras online que permiten ingresar el alquiler inicial y la fecha de inicio para calcular el valor actualizado correspondiente a cualquier mes.
Mantenimiento preventivo: el costo de no hacerlo
Una de las principales fuentes de conflicto entre propietarios e inquilinos es el mantenimiento de la propiedad. La ley es clara: el propietario es responsable de mantener la propiedad en condiciones habitables.
Plan de mantenimiento básico anual
Para una propiedad de uso residencial, un plan de mantenimiento preventivo básico incluye:
Inspección de instalaciones eléctricas (anual o bienal): verificación de tablero, tierra, disyuntores. Costo: $30.000 a $80.000 ARS.
Inspección de instalaciones de gas (anual, obligatoria): el gasista matriculado debe revisar las instalaciones y emitir certificación. Costo: $20.000 a $50.000 ARS.
Limpieza y mantenimiento de termotanque o calefón: cada 1-2 años según el uso. Costo: $15.000 a $40.000 ARS.
Revisión de techos y terrazas (pre-lluvias): impermeabilización preventiva evita filtraciones costosas. Costo: variable según la superficie.
Servicio de plomería preventiva: revisión de canillas, mochila del inodoro, cañerías visibles.
Invertir en mantenimiento preventivo evita los costos mucho mayores de las reparaciones de emergencia y mantiene la relación con el inquilino en buenos términos.
¿Cómo manejar a un inquilino moroso?
El impago del alquiler es una de las situaciones más estresantes para cualquier propietario. Conocer el proceso legal y las opciones disponibles ayuda a actuar con calma y efectividad.
Los plazos y el proceso
Cuando el inquilino no paga el alquiler:
Contacto informal: el primer paso siempre es una llamada o mensaje para verificar si hay un problema puntual o si es una morosidad
Nota de deuda fehaciente: si no hay respuesta o el pago no se concreta, enviar una nota formal (carta documento desde el correo) reclamando el pago y otorgando un plazo de 10-15 días
Activación de la garantía: si tiene seguro de caución, notificar a la compañía aseguradora según el procedimiento del contrato
Acción legal de desalojo: si el inquilino no paga ni desocupa, la única opción legal es iniciar un juicio de desalojo por falta de pago
El proceso legal de desalojo en Argentina puede tomar entre 6 meses y más de 2 años en algunos casos, dependiendo de la jurisdicción y la carga del juzgado. Esta realidad hace que la selección cuidadosa del inquilino y las garantías adecuadas sean fundamentales desde el inicio.
El rol del abogado
Para cualquier acción legal vinculada a la propiedad (desalojo, daños, conflictos contractuales), es imprescindible contratar a un abogado especializado en derecho locativo o propiedad inmobiliaria. Los costos de un juicio de desalojo varían, pero los honorarios del abogado suelen ser un porcentaje del monto reclamado o una suma fija acordada.
Cómo prevenirlo: selección del inquilino
La mejor estrategia contra la morosidad es una selección rigurosa del inquilino. Los puntos de verificación:
Recibos de sueldo: verificar que los ingresos mensuales sean al menos 3 veces el alquiler
Antigüedad laboral: preferible más de 1 año en el trabajo actual
Referencias del locador anterior: llamar y preguntar directamente sobre el comportamiento del inquilino
Verificación de deudas: existe la posibilidad de consultar el informe del VERAZ o similares para verificar antecedentes crediticios
Tipo de garantía: el seguro de caución de una compañía reconocida es la garantía más sólida actualmente
El depósito en garantía: manejo correcto
El depósito en garantía es un ítem de alto conflicto en Argentina. La ley establece reglas claras que muchos propietarios desconocen.
Monto: equivalente a 1 mes de alquiler al valor del primer mes del contrato.
Actualización: al momento de la devolución, el depósito se devuelve actualizado al valor del último mes de alquiler del contrato.
Destino del depósito: el depósito solo puede ser retenido para cubrir daños a la propiedad más allá del uso normal. No puede retenerse para cubrir alquileres impa gados (eso es responsabilidad de la garantía) ni para reparaciones de desgaste normal.
Plazo de devolución: dentro de los 30 días de entregadas las llaves, salvo acuerdo distinto entre las partes.
El principal error de propietarios es retener el depósito sin justificación documentada. El inquilino puede reclamar judicialmente la devolución del depósito con una multa adicional si la retención fue injustificada.
Procedimientos de fin de contrato
El fin del contrato de alquiler requiere una gestión cuidadosa para evitar conflictos y dejar la propiedad lista para el siguiente inquilino.
Notificación de no renovación
Con 3 meses de anticipación mínima, propietario o inquilino deben notificar si no van a renovar. La notificación debe ser fehaciente (carta documento o medio equivalente).
Inspección de entrega
El día de la entrega de llaves se realiza una inspección de la propiedad. Recomendaciones:
Realizarla con el inquilino presente
Documentar el estado con fotos y video
Comparar con el acta de ingreso (si se realizó al inicio del contrato)
Detallar por escrito cualquier daño o faltante
Lista de verificación para la entrega
Llaves de todas las puertas y cerraduras
Electrodomésticos incluidos en el contrato (si los hay): en funcionamiento
Instalaciones eléctricas y de gas: operativas
Paredes: sin huecos significativos más allá de los correspondientes a cuadros o apliques
Pisos y azulejos: sin roturas nuevas respecto al ingreso
Muebles fijos (placard, cocina empotrada): en orden
Servicios al día (ABL, expensas): confirmación de que no hay deuda
Preparación para el siguiente inquilino
Entre un inquilino y otro, el propietario debe típicamente realizar:
Limpieza profunda (generalmente se contrata)
Pintura (si el estado lo requiere)
Reparaciones pendientes identificadas en la inspección de salida
Verificación de instalaciones eléctricas y de gas
Este período de vacancia tiene un costo (alquiler que no se cobra + gastos de preparación) que debe preverse en la planificación financiera de la propiedad.
¿Cuánta rentabilidad deja realmente un alquiler en Argentina?
Para cerrar con una perspectiva financiera realista: ¿cuánto deja realmente un alquiler en Argentina?
La rentabilidad bruta (alquiler anual dividido por el valor de venta de la propiedad) en Argentina ronda el 3% al 6% anual en dólares, dependiendo de la zona y el tipo de propiedad. Las zonas de mayor demanda (CABA, GBA Norte) suelen estar en el rango inferior por el alto valor de los inmuebles.
La rentabilidad neta (después de impuestos, gastos de mantenimiento, períodos de vacancia y comisión del administrador) puede ser significativamente menor: entre el 2% y el 4% anual en dólares.
Comparado con otros activos de inversión, no es una rentabilidad espectacular. Sin embargo, la propiedad en Argentina ofrece dos ventajas que muchos inversores valoran: la estabilidad en dólares (el inmueble no se licúa con la devaluación) y la preservación del capital frente a la inflación.
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Esta información es fundamental para tomar decisiones de precio que maximicen la rentabilidad y minimicen los períodos de vacancia.
Conclusión
Administrar una propiedad en alquiler en Argentina en 2026 es una tarea que requiere conocimiento legal (Ley de Alquileres, contratos, garantías), conocimiento fiscal (declaración ante AFIP/ARCA), capacidad de gestión de relaciones y, si se delega, la habilidad de elegir un buen administrador.
La decisión entre autogestión y administrador profesional depende del perfil de cada propietario. Lo que no es opcional es conocer las obligaciones legales y fiscales: la ignorancia de la ley no exime de responsabilidad, y los errores en contratos mal redactados o en la gestión del depósito pueden costar mucho más que la comisión de un profesional.
Con las herramientas digitales disponibles hoy y un buen asesoramiento profesional, ser propietario en Argentina puede ser una experiencia manejable y rentable. El secreto está en la preparación y en la selección cuidadosa del inquilino desde el inicio.
