Qué podés alquilar en CABA con $1.000.000 pesos en 2026
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por Roomix
Qué podés alquilar en CABA con $1.000.000 pesos en 2026
En abril de 2026, un presupuesto de $1.000.000 de pesos mensuales para alquiler en la Ciudad de Buenos Aires es un presupuesto premium. No es el techo del mercado —hay propiedades de $3.000.000, $5.000.000 o más— pero sí supera ampliamente la media del mercado y te abre un abanico muy generoso de opciones.
Con un millón de pesos podés pensar en departamentos de 2-3 ambientes en barrios codiciados, PHs con terraza en zonas consolidadas, o propiedades con cochera que en el mercado actual representan un diferencial importante. Esta guía te ayuda a entender qué conseguís en cada barrio con esa cifra y cómo maximizar cada peso.
El contexto del mercado: ¿qué significa $1.000.000 en abril 2026?
Para dimensionar, el alquiler promedio de un monoambiente en CABA rondaba los $350.000-$450.000 a principios de 2026, y un 2 ambientes estándar oscilaba entre $500.000 y $750.000 en barrios medios. Un presupuesto de $1.000.000 te coloca en el segmento alto del mercado, con acceso a propiedades de calidad superior, mejor ubicación o mayor superficie.
Los alquileres se ajustan trimestralmente según el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central o según IPC, según lo acordado en cada contrato. Al momento de buscar, verificá cuál es el índice de ajuste y cuándo opera el próximo aumento.
Qué conseguís por barrio con $1.000.000 ARS
Zona Norte Premium (Belgrano, Núñez, Palermo)
En los barrios más cotizados del norte de CABA, $1.000.000 compra lo siguiente:
Belgrano R y C:
Departamento 2 ambientes (55-70 m²) en edificio con amenities, piso medio, con cochera: $900.000 - $1.050.000
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Departamento 3 ambientes (75-90 m²) en edificio clásico sin cochera: $950.000 - $1.100.000
Núñez:
Departamento 2 ambientes con balcón y cochera en edificio nuevo: $880.000 - $1.000.000
Departamento 3 ambientes en edificio de pozo o clásico: $900.000 - $1.050.000
Palermo (Hollywood, Soho, Chico):
Departamento 2 ambientes luminoso en piso medio: $850.000 - $1.000.000
PH de 2 dormitorios con terraza en Palermo Soho: $950.000 - $1.200.000 (algo por encima del presupuesto en zona premium)
Departamento 2 ambientes en Palermo interior (sin vista al parque): $800.000 - $950.000
Conclusión zona norte: En Belgrano/Núñez conseguís el mejor valor a este presupuesto: propiedades de calidad con cochera incluida. En Palermo el presupuesto alcanza para 2 ambientes de calidad pero la cochera se convierte en un plus que empuja el precio al límite.
Zona Céntrica y Recoleta
Recoleta:
Departamento 2 ambientes de categoría en edificio clásico: $900.000 - $1.100.000
Studio/monoambiente de lujo en edificio de categoría: $700.000 - $900.000
San Nicolás / Microcentro:
Departamento 2 ambientes: $600.000 - $800.000 (tenés margen sobrante)
Departamento 3 ambientes: $800.000 - $1.000.000
Zona Mediana (Caballito, Villa del Parque, Almagro, Villa Crespo)
En estos barrios consolidados y de clase media alta, $1.000.000 es un presupuesto muy cómodo:
Caballito:
Departamento 3 ambientes de categoría (80-100 m²) con cochera: $900.000 - $1.050.000
PH de 3 ambientes con patio o terraza: $850.000 - $1.000.000
Departamento 4 ambientes en edificio clásico: $950.000 - $1.100.000
Villa del Parque / Villa Devoto:
PH 3 ambientes con jardín propio: $800.000 - $1.000.000
Departamento 3 ambientes con cochera: $850.000 - $1.000.000
Casa 3 dormitorios en barrio tranquilo: $950.000 - $1.200.000
Almagro / Villa Crespo:
Departamento 3 ambientes amplio: $750.000 - $950.000
PH luminoso 2-3 dormitorios con terraza: $800.000 - $1.000.000
Conclusión zona media: Acá es donde el presupuesto de $1.000.000 rinde más. Podés acceder a propiedades espaciosas, con cochera, patio o terraza, que en la zona norte costarían $300.000-$500.000 más.
Zona Sur y Barrios Periféricos
Boedo / Parque Patricios:
PH amplio 3 ambientes con terraza grande: $650.000 - $850.000
Casa 4 ambientes con patio: $750.000 - $950.000
Departamento 3 ambientes de categoría: $700.000 - $900.000
Agronomía / Versalles:
PH o casa 3-4 ambientes con jardín: $700.000 - $950.000
Departamento 3 ambientes con cochera: $750.000 - $900.000
Flores / Villa Lugano:
Departamento 3-4 ambientes: $600.000 - $800.000
Casa 4 ambientes con patio: $700.000 - $950.000
PH grande 3-4 dormitorios: $650.000 - $850.000
Tabla resumen: qué conseguís con $1.000.000 por barrio
Barrio
Mejor opción disponible
Precio estimado
Belgrano
2 amb. + cochera, edificio con amenities
$900K - $1.05M
Núñez
3 amb. clásico o 2 amb. nuevo con cochera
$900K - $1.05M
Palermo
2 amb. luminoso piso medio
$850K - $1M
Recoleta
2 amb. categoría edificio clásico
$900K - $1.1M
Caballito
3 amb. con cochera o PH con terraza
$850K - $1.05M
Villa del Parque
PH 3 amb. con jardín
$800K - $1M
Almagro
3 amb. amplio o PH 2 amb. con terraza
$750K - $950K
Boedo
PH grande con terraza
$650K - $850K
Agronomía
Casa/PH 3-4 amb. con patio
$700K - $950K
Flores
Casa 4 amb. con patio
$700K - $950K
Los PHs: la apuesta ganadora a $1.000.000
Si tenés un presupuesto de $1.000.000 y querés maximizar el espacio y la calidad de vida, los PHs (Planta Horizontal) son probablemente tu mejor opción. Un PH es esencialmente un departamento que ocupa la planta alta de un edificio bajo (generalmente 2-4 pisos) con acceso a terraza propia o semiprivada.
Por qué los PHs ofrecen mejor valor
Más m² por el mismo precio: Un PH de 70-80 m² más terraza de 20-30 m² suele costar lo mismo que un departamento de 70 m² en edificio moderno con amenities
Terraza propia: En zonas como Boedo, Almagro o Caballito, un PH con terraza grande a $800.000-$950.000 es prácticamente imbatible en relación calidad-precio
Menos ruido de vecinos: Al estar en el piso superior, tenés el techo (no el piso del de arriba) sobre vos
Expensas generalmente más bajas: Los PHs suelen tener expensas menores que departamentos en torres con pool, gimnasio y conserjería 24hs
Lo que tenés que verificar en un PH
Estado de la terraza: El mantenimiento de la membrana impermeabilizante es responsabilidad del edificio pero los problemas de humedad suelen aparecer primero en el PH
Ascensor: Muchos PHs están en edificios viejos sin ascensor. Si el edificio no tiene ascensor, asegurate de que podés subir y bajar cómodamente la cantidad de pisos que corresponda
Calefacción: Las plantas altas suelen ser más frías en invierno y más calurosas en verano por la exposición al techo
Uso de la terraza: Verificá si la terraza es de uso exclusivo del PH o compartida con otros departamentos
Lo que normalmente no está incluido a $1.000.000
En el mercado de alquiler de CABA, incluso a este nivel de precios, hay que tener claras algunas cosas:
El alquiler casi siempre es sin muebles
A $1.000.000 las propiedades son mayoritariamente sin amueblar. Los alquileres amoblados a este precio son la excepción (suelen ser estadías corporativas o temporarias premium). Si venís de otra ciudad o país y necesitás mobiliario, agregá ese costo a tu presupuesto inicial.
Las expensas se pagan aparte
Las expensas en propiedades de este segmento pueden ser significativas. En edificios con amenities (pileta, SUM, gimnasio, conserjería), las expensas pueden rondar los $80.000-$180.000/mes adicionales. Sumá siempre las expensas al costo total mensual para comparar correctamente.
ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)
El ABL es el impuesto municipal de CABA. En la mayoría de los contratos de alquiler residencial, el ABL lo paga el propietario, pero verificalo en el contrato. Para propiedades grandes puede ser un monto significativo.
Servicios
Luz, gas y agua van siempre a cargo del inquilino. En propiedades de este rango, con posibles aires acondicionados, termotanques de mayor capacidad y más metros cuadrados, los servicios pueden representar entre $80.000 y $200.000/mes adicionales dependiendo de la temporada.
Estrategias para maximizar tu presupuesto de $1.000.000
1. Explorá barrios limítrofes a los más cotizados
Los barrios "de borde" a zonas premium suelen ofrecer precios 15-25% menores con calidad de vida muy similar. Por ejemplo:
Villa Ortúzar o Coghlan en lugar de Belgrano: misma tranquilidad, mejores precios
San Cristóbal en lugar de Boedo/San Telmo: el espíritu del barrio a menor costo
Floresta o Villa Luro en lugar de Caballito: la distancia al subte es algo mayor pero el precio mucho mejor
2. Negociá la cochera por separado
Muchas propiedades se ofrecen con cochera incluida en el precio, pero si no la necesitás, podés negociar sin cochera y bajar el precio. La cochera suele representar entre $80.000 y $150.000 adicionales del valor total.
3. Evaluá el costo total (alquiler + expensas + servicios)
Una propiedad con alquiler de $950.000 y expensas de $50.000 puede ser mejor negocio que una de $900.000 con expensas de $150.000. Siempre calculá el costo total mensual.
4. Priorizá contratos con buenos ajustes
En el contexto inflacionario argentino, el índice de ajuste del contrato importa tanto como el precio inicial. Negociá el ajuste (IPC o ICL) y la frecuencia de ajuste (trimestral o cuatrimestral). Un contrato con ajuste cuatrimestral puede ser ventajoso si la inflación supera al ICL.
5. Considerá propiedades en pozo o nuevas vs. usadas
Las propiedades en edificios nuevos suelen tener expensas más altas por los amenities, pero mejor aislación térmica y acústica, y menor probabilidad de problemas edilicios. Las propiedades en edificios clásicos ("palier, ascensor, PB con jardín") pueden ofrecer más metros a menor precio pero requieren verificar el estado general del edificio.
Cómo buscar tu propiedad en Roomix
Con un presupuesto de $1.000.000, Roomix te permite filtrar con precisión:
Filtrá por precio máximo ($1.000.000 ARS/mes) para ver todas las opciones dentro de tu rango
Filtrá por barrio para comparar propiedades dentro de las zonas que más te interesan
Usá los filtros de ambientes para ver solo 2 o 3 ambientes según tu necesidad
Activá el filtro de cochera si es prioritario para vos
Compará el precio total: en las fichas de cada propiedad verás las expensas cuando estén informadas
La clave con un presupuesto premium como $1.000.000 es no apresurarse. Tenés buenas opciones en múltiples barrios: tomá el tiempo de visitar al menos 5-8 propiedades antes de decidir.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negociar el precio de alquiler a $1.000.000?
Sí. En este segmento del mercado, los propietarios valoran los inquilinos solventes y con buen perfil. Si tenés recibos de sueldo que respaldan el alquiler, garantía propietaria sólida, y mostrás seriedad, es perfectamente razonable ofrecer entre un 5% y 10% menos que el precio publicado. La negociación es parte del proceso.
¿Qué garantías necesito para alquilar a este precio?
Los requisitos son los habituales pero validados para el precio: necesitás un garante con propiedad libre de hipoteca en CABA o GBA, o bien un seguro de caución. El seguro de caución a este precio puede costar entre $100.000 y $200.000 por año según la empresa (Finaer, Garantizar, etc.). Los recibos de sueldo deben mostrar ingresos de al menos 3 veces el alquiler, es decir, alrededor de $3.000.000 mensuales.
¿Conviene pagar más por un barrio premium o buscar más espacio en un barrio más accesible?
Depende de tu estilo de vida. Si el barrio en sí —sus comercios, restaurantes, acceso al transporte, ambiente— es importante para vos, priorizar ubicación tiene sentido. Si en cambio valorás espacio, una terraza, un jardín, o tener cochera, los barrios de precio medio te permiten acceder a todo eso con mayor comodidad a este presupuesto.
Conclusión
Con $1.000.000 de pesos mensuales en CABA tenés acceso a un mercado de alquiler de calidad. El rango cubre desde departamentos de 2 ambientes en barrios premium hasta PHs con terraza y casas con patio en zonas de excelente calidad de vida. La clave está en definir tus prioridades —ubicación, espacio, amenities, cochera— y usar esas prioridades para guiar la búsqueda.
Los barrios medios como Caballito, Villa del Parque, Almagro y Boedo ofrecen probablemente el mejor valor a este presupuesto: más metros cuadrados, más extras (terraza, cochera, patio), y muy buena calidad de vida, a precios que están claramente dentro del millón.
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