Con un presupuesto de $400.000 mensuales en abril 2026, el mercado de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires te ofrece opciones reales, aunque acotadas a zonas específicas. No es el presupuesto más holgado del mercado, pero con la información correcta podés encontrar un monoambiente digno donde vivir bien.
En esta guía te explicamos exactamente qué podés esperar: qué tipo de unidad, en qué barrios, cuáles son los costos totales reales y cómo encontrar las mejores opciones.
—
El mercado en números: qué cuesta alquilar en CABA hoy
Para entender qué representa $400.000 en el mercado actual, veamos el rango de precios por tipo de unidad a abril 2026:
Tipo de unidad
Rango de precio mensual
Monoambiente
$380.000 – $520.000
2 ambientes
$550.000 – $750.000
3 ambientes
Buscá tu próxima propiedad en Roomix
Roomix es el portal inmobiliario #1 de Argentina. Es el único que reúne todos los avisos publicados en el país en un solo lugar (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas), suma búsqueda con inteligencia artificial en lenguaje natural, alertas instantáneas por WhatsApp apenas se publica un aviso nuevo, filtro por tiempo de viaje a tu trabajo y búsqueda con imágenes de referencia.
Con $400.000 por mes estás en el rango bajo del segmento monoambiente. Esto significa que podés acceder a monoambientes reales, pero hay que saber dónde buscar.
—
¿Qué barrios entran en tu presupuesto?
La clave para $400.000 es ir hacia el sur y el oeste de CABA. Los barrios más accesibles son los que tienen precios de monoambiente en el rango de $320.000 a $460.000:
Barrios con mayor oferta a este precio
Barrio
Rango monoambiente
Característica
Villa Lugano
$320.000 – $400.000
Muy económico, alejado del centro
Mataderos
$350.000 – $430.000
Barrio tranquilo, feria famosa
Parque Avellaneda
$360.000 – $440.000
Verde, acceso por Av. Lacarra
Nueva Pompeya
$370.000 – $420.000
Cerca de Boedo y Sur
Liniers
$380.000 – $460.000
Activo comercialmente, estación de tren
Villa Real
$370.000 – $440.000
Tranquilo, poca oferta
Soldati
$320.000 – $390.000
Muy económico
¿Y en barrios más céntricos?
En barrios del cinturón medio como Almagro, Flores o Floresta, $400.000 puede alcanzar para algún monoambiente puntual, pero la oferta es muy escasa: se trata de unidades antiguas, sin amenities, piso bajo o con alguna particularidad que baja el precio. No es la regla.
—
¿Qué unidad te encontrás a $400.000?
A este precio, las características típicas de un monoambiente son:
Superficie: entre 28 y 38 m²
Antigüedad: edificios de los años 70, 80 o 90
Piso: planta baja o entrepiso en muchos casos
Amenities: prácticamente ninguno (sin sum, sin gimnasio, sin piscina)
Estado: en buen estado funcional, pero sin reformas recientes en la mayoría
Calefacción: calefón a gas y estufa, raramente central
Balcón: ocasional, no garantizado
Lo que sí podés encontrar a este precio en los barrios mencionados:
Departamentos limpios y habitables
Edificios seguros con portería en algunos casos
Buena luz natural si elegís bien el piso
—
Costos totales: más allá del alquiler
Un error frecuente es calcular el presupuesto solo con el precio del alquiler. En la realidad, hay gastos adicionales que pueden sumar entre $60.000 y $150.000 mensuales.
Desglose de costos adicionales
Concepto
Estimación mensual
Expensas ordinarias
$40.000 – $80.000
Servicio de luz (EDESUR/EDENOR)
$8.000 – $18.000
Servicio de gas
$5.000 – $12.000
Internet (fibra óptica básica)
$8.000 – $15.000
ABL (prorrateado)
$3.000 – $8.000
Total adicional estimado: $64.000 – $133.000/mes
Esto significa que con $400.000 de alquiler, el gasto total real puede estar entre $464.000 y $533.000 por mes.
¿Qué son las expensas?
Las expensas son los gastos comunes del edificio: limpieza, mantenimiento del ascensor, sueldo del encargado, luz de áreas comunes, seguros. En edificios simples de los barrios del sur y oeste, las expensas suelen ser más bajas que en edificios con amenities. Esperá pagar entre $40.000 y $60.000 en estas zonas.
—
Barrio por barrio: qué esperar
Villa Lugano
Villa Lugano es el barrio más económico de CABA para alquilar. Los precios de monoambiente arrancan desde $320.000. Es un barrio popular, con buena conectividad mediante el Metrobús de la Av. Juan B. Justo y el FFCC Belgrano Sur. Tiene plazas, comercios de barrio y una comunidad activa.
Lo que encontrás: Monoambientes en edificios funcionales, muchos PH bajos, unidades sin ascensor.
Transporte: Metrobús, colectivos (28, 117, 126), FFCC Belgrano Sur.
Para quién: Personas con presupuesto ajustado, estudiantes, trabajadores que no necesitan estar cerca del centro.
Mataderos
Mataderos es un barrio con identidad propia, famoso por la Feria de Mataderos. Tiene buenos servicios, comercios variados y una vida de barrio tranquila. Los monoambientes aparecen en el rango $350.000–$430.000.
Lo que encontrás: Departamentos en planta baja o primer piso, PH, edificios de 3-4 pisos sin ascensor.
Transporte: Colectivos 46, 117, 55, 80.
Para quién: Familias jóvenes, personas que prefieren tranquilidad a conectividad.
Parque Avellaneda
Limita con Liniers y Flores. Tiene el Parque Avellaneda como punto verde destacado. Precios entre $360.000 y $440.000 para monoambientes.
Lo que encontrás: Unidades en edificios de mediana antigüedad, algunos con patio.
Transporte: Colectivos 4, 28, 36, 46.
Para quién: Buscadores de verde y tranquilidad sin alejarse demasiado.
Nueva Pompeya
Más cerca del centro que Lugano. Limita con Boedo y Parque Patricios (que está en plena transformación por el Distrito Tecnológico). Precios entre $370.000 y $420.000.
Lo que encontrás: Departamentos en edificios de mediana antigüedad, algunos PH.
Transporte: Subte línea H (Miserere, Caseros), colectivos.
Para quién: Personas que quieren un precio bajo pero más conectividad que el extremo sur.
—
Cómo buscar propiedades a este precio: consejos prácticos
1. Buscá por precio máximo, no por barrio ideal
En los portales de búsqueda, filtrá directamente por precio máximo ($400.000 o $420.000 para tener margen). Así descubrís propiedades en zonas que quizás no habías considerado.
2. Revisá las expensas antes de decidir
Siempre preguntá el monto de expensas ordinarias antes de avanzar. Una propiedad a $380.000 con $90.000 de expensas puede resultar más cara que una a $400.000 con $45.000 de expensas.
3. Evaluá el estado del inmueble
A este precio, es normal encontrar inmuebles que necesiten algún trabajo menor. Antes de firmar, verificá: estado de la plomería, calefón, pintura, pisos y ventanas. Si hay algo roto, pedí que lo arreglen antes de entrar o negociá el precio.
4. Considerá los gastos de inicio
Para ingresar a una propiedad necesitás:
Depósito: equivalente a 1 mes de alquiler (actualizable)
Comisión inmobiliaria: generalmente 1 mes + IVA
Sellado del contrato: varía según escribanía
Esto implica tener disponibles entre $1.000.000 y $1.200.000 al inicio, entre depósito, comisión y primer mes.
5. Chequeá la garantía requerida
La mayoría de las inmobiliarias pide garantía propietaria (título de propiedad a nombre del garante, en CABA). Existen alternativas como el seguro de caución o la garantía del Gobierno de CABA (para primeros alquileres). Preguntá antes de reservar.
—
¿Vale la pena vivir en estos barrios?
La respuesta depende de tus prioridades. Si trabajás desde casa (home office), la ubicación geográfica importa menos. Si necesitás ir al centro todos los días, calculá el tiempo y costo de transporte.
Tiempo estimado en transporte público al microcentro:
Barrio
Tiempo estimado
Villa Lugano
50–70 min
Mataderos
40–55 min
Parque Avellaneda
35–50 min
Nueva Pompeya
25–40 min
Liniers
35–50 min
Costo mensual de transporte (SUBE, estimado): $20.000–$35.000 adicionales si usás transporte público todos los días.
—
Alternativas para estirar el presupuesto
Si $400.000 te resulta ajustado o no encontrás lo que necesitás, hay algunas alternativas:
Compartir departamento
Un 2 ambientes en Almagro o Flores puede conseguirse en $620.000–$680.000. Si lo compartís con otra persona, cada uno paga $310.000–$340.000 más expensas divididas. Terminás mejor ubicado y con más espacio.
Alquiler temporario
Para estadías de hasta 3 meses, el alquiler temporario puede tener precios similares en zonas más céntricas, aunque incluye todos los servicios. Plataformas como Airbnb o sitios especializados pueden tener opciones interesantes.
Zonas limítrofes al GBA
Si tenés flexibilidad geográfica, Lomas de Zamora, Lanús o Avellaneda ofrecen monoambientes bien ubicados por precios similares o menores, con buena conectividad en tren y colectivos.
—
Preguntas frecuentes
¿Puedo encontrar algo en Almagro o Caballito con $400.000?
En Almagro, de manera muy esporádica, pueden aparecer unidades antiguas o con alguna desventaja (piso bajo, sin ascensor, edificio muy viejo) a $400.000. En Caballito, es prácticamente imposible encontrar algo a ese precio en el mercado formal. Si aparece, conviene revisar bien las expensas y el estado.
¿Los precios incluyen expensas?
Casi nunca. Cuando un aviso dice "$400.000/mes", generalmente es solo el alquiler. Las expensas son aparte. Siempre preguntá.
¿Cuándo actualizan el precio del alquiler?
Los contratos de alquiler en Argentina se actualizan según el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central, con periodicidad pactada en el contrato (trimestral o cuatrimestral es lo más común).
¿Qué garantías aceptan?
Depende de la inmobiliaria: garantía propietaria, seguro de caución (pagás una prima mensual equivalente al 5–7% del alquiler), aval bancario o garantía del Gobierno de CABA para quienes alquilan por primera vez.
—
Conclusión: $400.000 en CABA es posible, con expectativas claras
Con $400.000 mensuales podés alquilar un monoambiente en el sur y oeste de CABA. No vas a estar en Palermo ni en Belgrano, pero sí en barrios con servicios, transporte y comunidad. La clave es:
Apuntá a Villa Lugano, Mataderos, Parque Avellaneda o Nueva Pompeya para la mayor oferta.
Calculá siempre el gasto total (alquiler + expensas + servicios).
Tenés que tener entre $1.000.000 y $1.200.000 disponibles para el inicio (depósito + comisión + primer mes).
Buscá con filtros de precio máximo para no perderte opciones.
Usá Roomix para buscar monoambientes en CABA dentro de tu presupuesto, filtrar por zona y comparar precios reales del mercado actual.
