Con $800.000 mensuales en abril 2026 estás operando en la franja alta del mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires. A este presupuesto, tenés acceso a 2 ambientes en las zonas más cotizadas —Palermo, Belgrano y Recoleta— con amenities y buen estado. Y si priorizás espacio, un 3 ambientes en el cinturón medio (Caballito, Villa Crespo, Almagro) se convierte en una opción completamente viable.
Esta guía te muestra exactamente qué podés esperar, cómo se distribuye la oferta y cuáles son los costos reales para presupuestar bien.
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El mercado en contexto: precios de abril 2026
Tipo de unidad
Rango de precio mensual
Monoambiente
$380.000 – $520.000
2 ambientes
$550.000 – $750.000
3 ambientes
$750.000 – $1.050.000
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Amenities: menos frecuentes que en zonas premium, pero algunos tienen pileta o SUM
Balcón: en muchos casos sí
Calefacción: variable, a veces calefacción individual
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Costos totales reales
Concepto
2 amb en Palermo/Belgrano
3 amb en Caballito/Almagro
Alquiler
$800.000
$800.000
Expensas
$90.000 – $150.000
$70.000 – $110.000
Luz
$12.000 – $25.000
$10.000 – $22.000
Gas
$6.000 – $18.000
$8.000 – $20.000
Internet
$8.000 – $15.000
$8.000 – $15.000
ABL
$6.000 – $14.000
$5.000 – $12.000
Total estimado
$922.000 – $1.022.000
$901.000 – $979.000
Diferencia clave: Los 2 ambientes premium en Palermo o Belgrano con amenities tienen expensas más altas. Los 3 ambientes en el cinturón medio son más económicos en expensas pero consumen más energía por la mayor superficie.
Gastos de inicio
Concepto
Estimación
Primer mes
$800.000
Depósito
$800.000
Comisión inmobiliaria
$800.000 + IVA (~$968.000)
Sellado
$35.000 – $70.000
Total estimado para el inicio: $2.568.000 – $2.638.000
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Análisis detallado por barrio
Palermo a $800.000: el 2 ambientes que siempre quisiste
A $800.000, en Palermo tenés acceso a los mejores 2 ambientes del mercado: edificios del 2005–2015, piscina, gimnasio, piso alto con vista, cocina y baño reformados. La competencia por estas propiedades es alta, pero la oferta también es buena.
Las mejores calles:
Honduras, El Salvador, Thames (Palermo Soho)
Arce, Báez, Castañeda (Las Cañitas/Belgrano)
Niceto Vega, Borges (Palermo Hollywood)
Lo que diferencia un 2 amb de $800.000 de uno de $650.000 en Palermo:
Piso más alto (6°–12° en lugar de 2°–4°)
Amenities completos vs. básicos o sin amenities
Reforma interior más reciente
Balcón amplio vs. sin balcón
Belgrano a $800.000: calidad de vida máxima
Belgrano tiene una de las mejores ofertas de 2 ambientes de calidad en todo CABA. A $800.000, podés elegir entre múltiples opciones en edificios bien mantenidos, algunos muy cerca del subte D o del tren Mitre.
Zonas dentro de Belgrano para buscar:
Juramento y alrededores (Belgrano C)
Av. del Libertador al 4000–5000 (sobre el río)
Echeverría, Sucre (Belgrano R)
Transporte: Subte D, Tren Mitre, colectivos hacia toda la ciudad.
Recoleta a $800.000: arquitectura y cultura porteña
Recoleta tiene departamentos con una arquitectura que no se encuentra en otro lugar de CABA: techos altos, molduras, pisos de madera, ventanales. A $800.000, podés encontrar 2 ambientes en edificios históricos bien mantenidos, a pocas cuadras del cementerio y los museos.
Lo que hace especial a Recoleta:
Edificios con historia y carácter arquitectónico
Proximidad a museos, teatros, bares y gastronomía de calidad
Calles tranquilas y arboladas (Arenales, Juncal, Guido)
Subte H (estación Santa Fe o Las Heras)
Ideal para: Parejas o personas solas que valoran la cultura, la arquitectura y la tranquilidad.
Caballito a $800.000: el 3 ambientes ideal para familias
Caballito es la alternativa perfecta si necesitás espacio. A $800.000, podés conseguir un 3 ambientes amplio en un barrio con 2 líneas de subte, Parque Rivadavia, comercios de todo tipo y una muy buena calidad de vida.
Lo que encontrás en un 3 amb de Caballito a $800.000:
70–85 m² con buena distribución
2 dormitorios independientes
Living y comedor separados o en suite
Edificio de los 90-2000, bien mantenido
Posible balcón o terraza
Ideal para: Familias con 1–2 hijos, parejas que trabajan desde casa y necesitan espacio, persona sola que quiere mucho espacio.
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La gran decisión: 2 ambientes premium vs. 3 ambientes en cinturón medio
Esta es la elección más importante que tenés que tomar a $800.000:
Aspecto
2 amb en Palermo/Belgrano
3 amb en Caballito/Almagro
Espacio
60–75 m²
70–90 m²
Dormitorios
1
2
Estilo de vida
Urbano, activo
Familiar, tranquilo
Amenities
Casi siempre incluidos
Variables
Expensas
Más altas
Más bajas
Barrio
Palermo/Belgrano/Recoleta
Caballito/Almagro/Villa Crespo
Subte
Línea D principalmente
Líneas A, B, E
Ideal para
Pareja joven/persona sola
Familia/trabajo desde casa
No hay una respuesta correcta. Todo depende de tu estilo de vida. Pero si tenés hijos o trabajás desde casa habitualmente, el 3 ambientes es una inversión en calidad de vida cotidiana que vale la pena.
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Amenities: qué esperar y qué vale la pena pagar
A $800.000, muchos edificios ofrecen amenities. Algunos son realmente valiosos; otros simplemente suben las expensas sin que los uses:
Amenities que realmente valen la pena
Piscina: en verano porteño, vale mucho. Solo si la vas a usar.
Gimnasio equipado: si cancelás el gym externo, las expensas adicionales pueden quedar cubiertas.
Laundry (lavandería): muy práctico, especialmente en departamentos sin espacio para lavarropas.
Terraza o sum: útil si recibís visitas.
Amenities que elevan expensas sin mucho valor real
Salón de juegos que nunca se usa
Cancha de paddle que requiere reserva y rara vez está disponible
Jardín de invierno decorativo
Regla práctica: Si calculás que las expensas son más de $120.000 mensuales por amenities, evaluá si realmente los vas a usar con frecuencia.
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Cómo negociar a este precio
A $800.000, el mercado premium tiene dueños con mayor poder de negativa. Sin embargo:
Si la propiedad lleva más de 45 días publicada, hay margen para ofrecer $760.000–$780.000.
Si podés ofrecer garantía sólida (propietaria o seguro de caución de empresa reconocida), eso da más seguridad al propietario y puede inclinar la negociación a tu favor.
No ofertes sin haber visto la propiedad. A este precio, la diferencia entre propiedades similares puede ser enorme.
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Mapa de transporte: los barrios en perspectiva
Barrio
Subte
Tren
Tiempo al centro
Palermo
D
—
15–20 min
Belgrano
D
Mitre
20–25 min
Recoleta
H
—
10–18 min
Las Cañitas
D
—
18–25 min
Caballito
A, E
—
20–28 min
Villa Crespo
B
—
20–28 min
Almagro
B
—
18–25 min
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Preguntas frecuentes
¿A $800.000 puedo encontrar algo en Puerto Madero?
En Puerto Madero, los 2 ambientes arrancan en $950.000 o más. A $800.000, no es el mercado indicado. Si querés cercanía a Puerto Madero, considerá San Telmo o Microcentro (que tienen buena oferta a ese precio).
¿Vale la pena gastar $800.000 en alquiler en vez de invertir en cuotas de hipoteca?
Con los créditos UVA actuales, las cuotas de una propiedad de $100.000 dólares pueden superar significativamente $800.000 mensuales. Pero el alquiler no genera activo propio. Es una decisión financiera personal que depende de tu situación de capital inicial, estabilidad laboral y horizonte temporal.
¿Cuál es el plazo mínimo del contrato?
Por ley en Argentina, el plazo mínimo para locaciones de vivienda es de 3 años. Al finalizar, se renegocia o se renueva.
¿Puedo pedir muebles en propiedades a este precio?
Los departamentos en alquiler en CABA se alquilan casi siempre sin muebles (salvo alquileres temporarios). Podés pedirle al propietario que deje algunos, pero no es la norma. Si necesitás moblaje, considerá el costo adicional de equipar el departamento.
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Conclusión: $800.000 es el presupuesto donde la calidad da un salto real
Con $800.000 mensuales tenés acceso a lo mejor del mercado de alquileres de CABA. Ya no tenés que hacer grandes concesiones: podés elegir barrio, tamaño, amenities y estado del inmueble con libertad real.
Las dos estrategias ganadoras:
2 ambientes premium en Palermo, Belgrano o Recoleta para quienes valoran la ubicación, los amenities y el estilo de vida urbano.
3 ambientes en Caballito, Almagro o Villa Crespo para quienes necesitan espacio, vivís en familia o trabajás desde casa.
Recordá siempre calcular el gasto real total: con expensas y servicios, tu desembolso mensual va a estar entre $900.000 y $1.000.000. Y para el ingreso al contrato, tenés que tener disponibles alrededor de $2.600.000.
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