Alquilar en Barracas siendo inversor: análisis completo del mercado
Cuando los inversores inmobiliarios hablan de los mejores barrios de Buenos Aires para invertir, Palermo, Belgrano y Caballito aparecen siempre primero. Barracas casi nunca. Y justamente en esa sub-exposición está parte de su atractivo: es un mercado donde todavía es posible comprar a valores de entrada razonables, obtener rentabilidades de alquiler superiores al promedio de CABA, y beneficiarse del proceso de valorización que el barrio está protagonizando desde hace varios años.
Este análisis está pensado para inversores que quieren entender el mercado de Barracas antes de tomar decisiones. Cubrimos precios por metro cuadrado, rentabilidades de alquiler, tipologías de mayor demanda, zonas de mayor potencial y los riesgos a considerar.
El momento de Barracas: contexto de mercado en 2026
Barracas lleva más de una década siendo descripto como "el barrio que está por explotar". Parte de esa descripción fue prematura en el pasado, pero los indicadores actuales sugieren que el proceso de transformación está ahora en una etapa más concreta y verificable.
Los factores que están impulsando el mercado del barrio:
Saneamiento parcial del Riachuelo: La mejora progresiva de la calidad del agua y la habilitación de espacios ribereños están revalorizando las propiedades cercanas al Parque España y al Riachuelo. Un proceso que en San Isidro tardó décadas se está comprimiendo aquí.
Inversión pública en infraestructura: La extensión y mejora de la línea H del subte con la estación Inclán, la repavimentación de corredores del barrio y la inversión en espacios verdes públicos tienen impacto directo en el valor de las propiedades.
Atracción de la economía creativa: Galerías, estudios de diseño, arquitectura, productoras y empresas de tecnología se están instalando en los galpones reconvertidos del barrio. Esto genera demanda de alquiler de alta calidad —locatarios con buenos ingresos, bajo riesgo de mora.
Efecto derrame de San Telmo: San Telmo completó en gran medida su proceso de valorización. Los inversores que perdieron la ventana allí están mirando Barracas como la próxima etapa del mismo proceso.
Precio por metro cuadrado en Barracas: referencia 2026
Entender la heterogeneidad de precios dentro del barrio es fundamental para cualquier análisis de inversión.
Zona
Precio m² venta (USD)
Tipo de propiedad predominante
Barracas Norte (cerca San Telmo)
USD 1.600 – 2.200
Dept. reciclados, lofts
Corredor Montes de Oca
USD 1.200 – 1.700
Dept. estándar, PHs
Zona industrial reconvertida
USD 1.400 – 2.000
Lofts, estudios industriales
Zona sur (cercana al Riachuelo)
USD 900 – 1.400
PHs, casas, terrenos
Para comparación de referencia, los precios en San Telmo se ubican entre USD 2.200 y USD 3.000 por m², y en Palermo entre USD 2.800 y USD 4.200. La brecha con Barracas es todavía significativa y representa la oportunidad de valorización.
Rentabilidades de alquiler en Barracas
La rentabilidad bruta de alquiler (ingresos de alquiler anual / precio de compra) es una de las métricas más relevantes para un inversor. En Barracas, las rentabilidades brutas están por encima del promedio de CABA.
Tipo de unidad
Precio compra aprox.
Alquiler mensual
Rentabilidad bruta anual
Monoambiente (35 m²)
USD 55.000 – 70.000
$700.000 – $900.000 ARS
6,5% – 8,5%
2 ambientes (50 m²)
USD 75.000 – 95.000
$900.000 – $1.200.000 ARS
6,0% – 8,0%
Loft industrial (60 m²)
USD 85.000 – 120.000
$950.000 – $1.500.000 ARS
6,5% – 9,0%
PH con patio (70 m²)
USD 90.000 – 130.000
$1.100.000 – $1.700.000 ARS
6,5% – 8,5%
Las rentabilidades netas (descontando gastos de mantenimiento, impuestos, períodos sin alquilar y comisiones) quedan típicamente en el rango del 4,5% al 6,5% anual en dólares, por encima de la media histórica de Buenos Aires que ronda el 3% al 4,5%.
Nota importante: estos cálculos usan el tipo de cambio libre como referencia para convertir los ingresos en pesos a dólares. En un contexto de inestabilidad cambiaria, la rentabilidad real en dólares puede variar significativamente.
Tipologías de mayor demanda y menor vacancia
No todas las propiedades de Barracas tienen la misma demanda de alquiler. Las que muestran menor tiempo de vacancia y mayor demanda son:
Lofts y unidades industriales recicladas
La tipología de mayor demanda entre el segmento de alquiler de mayor poder adquisitivo. Creativos, freelancers, extranjeros y profesionales independientes buscan específicamente este tipo de unidad que no encuentran fácilmente en otros barrios. El tiempo de vacancia de los lofts bien terminados en Barracas suele ser inferior a 30 días.
PHs con patio o terraza
Segunda tipología de mayor demanda. Las familias y parejas que no pueden pagar un PH similar en San Telmo o Boedo miran Barracas como opción. Los PHs con patio se alquilan rápido si el estado es bueno.
Monoambientes modernos o reciclados
Los monoambientes bien terminados en la zona norte del barrio tienen alta rotación por el segmento de jóvenes profesionales y estudiantes avanzados que buscan precios más bajos que los de los barrios más cotizados. La vacancia es baja si la ubicación es accesible al transporte público.
Zonas de mayor potencial de valorización
Para un inversor que compra hoy pensando en valorización a 5-10 años, las zonas más interesantes son:
Franja ribereña y Parque España
La zona más cercana al Riachuelo y al Parque España concentra el mayor potencial de valorización en función del proceso de saneamiento del río y la inversión en infraestructura pública. Los precios de entrada todavía son los más bajos del barrio, lo que amplifica el potencial de retorno. El riesgo es el timing: el proceso de mejora puede ser más lento de lo proyectado.
Corredor de Av. Regimiento de Patricios
Esta avenida es el eje de reconversión industrial más activo del barrio. La concentración de galpones convertidos, galerías y espacios culturales en este corredor está generando un microclima de valorización acelerada. Comprar en esta franja implica apostar a que el proceso se consolida.
Barracas Norte limítrofe con San Telmo
La zona de mayor certeza en términos de valorización, pero también la que tiene el precio de entrada más alto dentro del barrio. El efecto derrame de San Telmo es el driver más confiable. Menor upside relativo, menor riesgo.
Estrategias de inversión en Barracas
Compra para alquiler residencial tradicional
La estrategia más simple: comprar una unidad, alquilarla a largo plazo bajo contrato de 2 años según el Código Civil y Comercial, y cobrar rentas periódicas ajustadas por ICL. La ventaja es la previsibilidad del flujo de fondos. La desventaja en el contexto argentino es la exposición al riesgo de mora y la dificultad para actualizar el precio del alquiler en función de la inflación.
Compra para alquiler temporario
Buenos Aires tiene demanda turística y de negocios para alquiler temporario que no se desactivó incluso en los peores momentos de la economía. Plataformas como Airbnb y Booking registran ocupación interesante para unidades bien terminadas en la zona sur de la ciudad, especialmente entre visitantes que buscan experiencias auténticas fuera del circuito turístico estándar. Los lofts industriales de Barracas tienen muy buena recepción en este segmento. La rentabilidad del temporario puede duplicar la del alquiler tradicional, pero requiere gestión activa y hay riesgo regulatorio (la CABA tiene normativas sobre alquileres temporarios que conviene monitorear).
Reciclaje y valorización de propiedades
El barrio todavía tiene propiedades en estado original que pueden comprarse a precio de materiales, reciclarse con inversión moderada y alquilarse o venderse con una diferencia de valor significativa. Esta estrategia requiere experiencia en construcción y refacción, conocimiento del mercado local y capital de trabajo para la etapa de obras. El riesgo es mayor, pero el potencial de retorno también.
Compra de terrenos en la franja ribereña
Para inversores de mayor apetito de riesgo y horizonte de inversión más largo, los terrenos en la zona sur del barrio —algunos con acceso al frente del Riachuelo— son activos con potencial de valorización muy superior al promedio si el proceso de saneamiento continúa y se habilitan desarrollos de mayor densidad.
Riesgos a considerar
Un análisis honesto no puede ignorar los riesgos específicos de invertir en Barracas:
Proceso de valorización más lento de lo esperado: El "barrio por explotar" puede seguir siéndolo varios años más. La inversión en infraestructura pública depende de decisiones políticas que no siempre se materializan en el tiempo proyectado.
Heterogeneidad de calidad edil: El parque edilicio de Barracas es muy variado. Hay edificios en excelente estado y otros con problemas estructurales no evidentes. La due diligence técnica antes de comprar es crítica. Contratá un arquitecto o ingeniero para revisar el estado del inmueble antes de cerrar cualquier operación.
Riesgo cambiario: La rentabilidad en dólares de los alquileres en pesos está sujeta al tipo de cambio. En contextos de apreciación del peso, la rentabilidad en dólares puede comprimirse.
Vacancia por zona incorrecta: Las zonas sur del barrio, cercanas al Riachuelo y con menor acceso al transporte, pueden tener períodos de vacancia más largos que zonas mejor conectadas. La ubicación específica importa mucho.
Riesgo de mora: El contexto macroeconómico argentino históricamente genera ciclos de mora en los alquileres. Diversificar con varias unidades o contratar seguros de alquiler mitiga este riesgo.
Marco legal e impositivo para inversores
Impuesto a los Bienes Personales: Las propiedades en Argentina forman parte del patrimonio sujeto a Bienes Personales para personas físicas residentes en el país.
Impuesto a las Ganancias: Los ingresos por alquiler tributan Ganancias para contribuyentes inscriptos en régimen general. Los monotributistas con ingresos de alquiler deben evaluar si pueden encuadrarse en monotributo o necesitan inscribirse en la categoría general.
ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza): El impuesto municipal sobre las propiedades en CABA. En Barracas los valores son menores que en los barrios del norte por los menores valores de referencia catastral.
Ganancia en la venta: La venta de inmuebles en Argentina que no sean vivienda única y permanente puede estar sujeta al Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) o al Impuesto a las Ganancias según el régimen al que esté inscripto el vendedor. Consultá con tu contador antes de estructurar la operación.
Cómo usar Roomix para seguir el mercado de Barracas
Para inversores que quieren entender los valores reales de alquiler en Barracas antes de comprar, Roomix permite buscar alquileres activos en el barrio con precios actualizados. Monitorear durante semanas lo que efectivamente se ofrece y a qué precio es la mejor forma de calibrar los supuestos de rentabilidad antes de cerrar una operación de compra.
Conclusión
Barracas presenta una de las propuestas de inversión más interesantes del mercado de CABA en 2026: precios de entrada razonables, rentabilidades de alquiler superiores al promedio, potencial de valorización concreto y una tipología de producto —los lofts industriales reconvertidos— con demanda sostenida en el segmento de alquiler de mayor calidad. Los riesgos son reales y deben ser considerados seriamente, pero para un inversor que hace la due diligence correcta y tiene horizonte de mediano plazo, el barrio ofrece un perfil riesgo-retorno difícil de encontrar en otros barrios de la Ciudad de Buenos Aires.
