Bella Vista es una de las localidades del GBA Oeste con mayor crecimiento inmobiliario de los últimos años. Ubicada en el partido de San Miguel, combina la tranquilidad de un barrio residencial consolidado con una conectividad destacada: el tren San Martín la une con CABA en menos de 45 minutos, y el Acceso Oeste permite llegar en auto al microcentro porteño en unos 35 minutos fuera de hora pico.
Si estás pensando en alquilar en Bella Vista en 2026, esta guía completa te explica qué zonas existen, qué podés esperar pagar según el tipo de propiedad, cómo es la conectividad y qué documentación necesitás preparar.
Por qué elegir Bella Vista para vivir
Bella Vista reúne varias características que la hacen atractiva para distintos perfiles de inquilinos:
Tranquilidad residencial sin estar lejos de todo: tiene una vida de barrio consolidada con comercios, escuelas y servicios completos.
Precios accesibles comparados con CABA y con la zona norte del GBA: por el mismo presupuesto obtenés más metros cuadrados y, en muchos casos, jardín o patio propio.
Doble acceso a CABA: tanto por tren como por autopista, lo que da flexibilidad para quienes trabajan en la ciudad.
Crecimiento inmobiliario: en los últimos cinco años se desarrollaron varios edificios nuevos con amenities en la zona céntrica, ampliando la oferta para quienes buscan departamentos modernos.
Entorno verde: las zonas residenciales más alejadas del centro tienen calles arboladas, casas con jardín y un ritmo de vida más pausado.
Las sub-zonas de Bella Vista
Bella Vista no es homogénea. Según dónde decidas alquilar dentro de la localidad, el perfil del barrio y los precios cambian bastante.
Centro de Bella Vista
El radio de aproximadamente 10 cuadras alrededor de la estación del tren San Martín. Es la zona más dinámica, con mayor oferta de departamentos en edificio, mejores servicios y la conectividad más directa al tren. Es la opción preferida de quienes viajan a diario a CABA.
Perfil: jóvenes profesionales, parejas sin hijos, personas que trabajan en CABA.
Zona estación
Las cuadras inmediatamente adyacentes a la estación tienen la ventaja de la cercanía física al andén, pero también algo más de ruido y movimiento. Es la zona donde más se nota el crecimiento de nuevos edificios.
Perfil: commuters frecuentes, quienes priorizan el tiempo de viaje sobre todo lo demás.
Barrios residenciales al norte y oeste
A medida que te alejás hacia el norte o el oeste del centro, el tejido urbano se va abriendo: predominan las casas con jardín, los lotes más grandes y las calles con menos tráfico. Hay menos edificios de departamentos, pero más oferta de casas en alquiler.
Perfil: familias con hijos, personas que trabajan de forma remota o en la zona.
Zona sur (límite con Palermo / San Miguel centro)
El límite sur de Bella Vista conecta con el acceso a la autopista y con el centro de San Miguel. Es una zona de transición, con oferta mixta de departamentos y casas, y precios levemente más bajos que el centro de Bella Vista.
Perfil: inquilinos que priorizan el precio y tienen auto propio.
Precios de alquiler en Bella Vista 2026
Los valores a continuación corresponden a abril de 2026 y se expresan en pesos argentinos (ARS). Se actualizan según el Índice de Contratos de Locación (ICL) del BCRA en forma cuatrimestral o según lo pactado en el contrato.
Monoambientes
Zona
Precio mensual (ARS)
Centro, zona estación
$265.000 – $340.000
Barrios residenciales
$230.000 – $290.000
Zona sur
$220.000 – $275.000
Departamentos 2 ambientes
Zona
Precio mensual (ARS)
Centro con amenities
$370.000 – $455.000
Centro estándar
$340.000 – $415.000
Barrios residenciales
$310.000 – $380.000
Zona sur
$300.000 – $365.000
Departamentos 3 ambientes
Zona
Precio mensual (ARS)
Centro en edificio
$480.000 – $590.000
PH con patio
$460.000 – $560.000
Barrios residenciales
$430.000 – $530.000
Casas
Tipo
Precio mensual (ARS)
Casa 3 ambientes sin garage
$520.000 – $660.000
Casa 3 ambientes con garage
$590.000 – $740.000
Casa 4+ ambientes con jardín
$700.000 – $950.000
Los valores son orientativos. El precio final depende del estado de conservación, la antigüedad del inmueble, las expensas incluidas y la negociación con el propietario o inmobiliaria.
Comparativa: Bella Vista vs. otras localidades del GBA Oeste
Localidad
Mono promedio
2 amb promedio
3 amb promedio
Bella Vista
$265.000 – $340.000
$340.000 – $455.000
$460.000 – $590.000
Morón centro
$290.000 – $370.000
$380.000 – $480.000
$500.000 – $640.000
Ituzaingó
$250.000 – $320.000
$320.000 – $420.000
$430.000 – $550.000
Haedo
$240.000 – $310.000
$310.000 – $400.000
$410.000 – $520.000
Castelar
$270.000 – $345.000
$350.000 – $450.000
$470.000 – $595.000
Bella Vista se ubica en el rango medio-alto para la zona oeste, justificado por su conectividad y el crecimiento del stock de propiedades nuevas.
Expensas y gastos a considerar
A los valores de alquiler hay que sumarles los costos mensuales adicionales:
Gasto
Rango estimado (ARS/mes)
Expensas (edificio estándar)
$40.000 – $85.000
Expensas (edificio con amenities)
$80.000 – $150.000
ABL (impuesto municipal, a cargo del propietario en muchos contratos)
$8.000 – $20.000
Gas y electricidad
$15.000 – $35.000
Agua (si no está incluida)
$5.000 – $12.000
En casas, no hay expensas de consorcio pero sí ABL y todos los servicios directos.
Conectividad: cómo moverse desde Bella Vista
Tren San Martín
El tren es el medio de transporte estrella de Bella Vista para llegar a CABA. Las frecuencias son altas en hora pico y el precio del boleto es subsidiado con tarjeta SUBE.
Destino
Tiempo estimado
Villa del Parque
~28 min
Palermo
~33 min
Once (con trasbordo)
~42 min
Retiro (con trasbordo)
~52 min
Frecuencia en hora pico: un tren cada 10 a 15 minutos.
Autopista del Oeste (Acceso Oeste)
Para quienes van en auto, el acceso a la autopista está a pocos minutos del centro. Los tiempos varían significativamente según el horario:
Horario
Tiempo a CABA estimado
Fuera de hora pico (mediodía, fin de semana)
30 – 35 min
Hora pico mañana (7:30 – 9:30 hs)
50 – 75 min
Hora pico tarde (17:00 – 20:00 hs)
55 – 80 min
Colectivos
Varias líneas cubren la conexión con CABA, San Miguel, Morón y otras localidades del GBA Oeste. Las más frecuentes tienen servicio hasta las 24 hs y durante toda la semana.
Movilidad local
Bella Vista es una localidad que se puede recorrer en bicicleta en su zona central. El tejido urbano es llano, lo que facilita los desplazamientos dentro del partido para quienes prefieren no depender del auto para las compras o las actividades cotidianas.
Servicios y vida cotidiana
Educación
Bella Vista cuenta con escuelas primarias y secundarias públicas de gestión estatal y privada, además de jardines de infantes. Para educación terciaria y universitaria, la cercanía a San Miguel (sede de la UNSAM) y la conectividad con CABA amplían las opciones.
Salud
El partido de San Miguel tiene una red de centros de salud públicos y clínicas privadas. En Bella Vista funciona el CAPS (Centro de Atención Primaria de Salud) y hay consultorios médicos privados en el centro. Para derivaciones o especialistas, San Miguel y Morón tienen mayor infraestructura.
Comercio y gastronomía
El centro de Bella Vista tiene supermercados, almacenes de barrio, farmacias, panaderías y una oferta gastronómica en crecimiento. Los fines de semana hay ferias de productos artesanales y mercados de frutas y verduras frescas.
Requisitos para alquilar en Bella Vista
Documentación básica
DNI vigente de todos los inquilinos
Últimos 3 recibos de sueldo o constancia de ingresos (monotributistas)
Referencias laborales o comerciales
Garantías aceptadas
Tipo de garantía
Descripción
Garantía propietaria
El garante posee un inmueble libre de deuda en Argentina
Seguro de caución
Finaer, Garantor, Porto Seguro u otras. Costo: 3-5% del alquiler anual
Garantía bancaria
Aval emitido por entidad bancaria
La garantía propietaria sigue siendo la más solicitada por los propietarios en Bella Vista, especialmente para casas. El seguro de caución es una alternativa muy usada por quienes no tienen garante y es ampliamente aceptada.
Depósito inicial
Según la ley de alquileres vigente, el depósito no puede superar un mes de alquiler. Se devuelve al finalizar el contrato descontando los daños que correspondan, actualizados al valor del último mes.
Duración del contrato
El plazo mínimo legal es de 3 años para contratos de vivienda. Los ajustes de precio se aplican cuatrimestralmente según el ICL.
Consejos para encontrar alquiler en Bella Vista
Definí la zona antes de buscar: centro, residencial o zona sur tienen perfiles muy distintos. Qué prioridad le das al tren vs. al espacio vs. al precio define tu zona ideal.
Visitá en distintos horarios: la calle puede parecer tranquila al mediodía y tener mucho tráfico a las 8 de la mañana si está cerca de una arteria.
Calculá el costo total: sumá alquiler + expensas + servicios + transporte. Eso te da el costo real de vivir en esa propiedad.
Preguntá por el historial del edificio: antigüedad, refacciones recientes, deudas del consorcio y administración activa.
Compará varias propiedades: la oferta en Bella Vista es variada. No aceptes la primera opción sin haber visto al menos tres o cuatro alternativas.
Preguntas frecuentes
¿Bella Vista es segura?
En términos generales, Bella Vista tiene un nivel de seguridad aceptable para el GBA Oeste, con las mismas precauciones que cualquier localidad del conurbano. Las zonas más céntricas y las zonas residenciales consolidadas tienen menor incidencia de hechos delictivos que los bordes del partido.
¿Hay departamentos en pozo o nuevos en Bella Vista?
Sí. En los últimos años se lanzaron varios desarrollos de departamentos nuevos en la zona céntrica y en las inmediaciones de la estación. Algunos todavía están en etapa de pozo o construcción, lo que puede ser una oportunidad para acceder a propiedades con precios algo más bajos antes de que se escrituren.
¿Se puede alquilar sin garantía en Bella Vista?
Algunos propietarios aceptan el seguro de caución como alternativa a la garantía propietaria tradicional. También existe la posibilidad de negociar un depósito mayor en ciertos casos, aunque la ley limita el monto del depósito a un mes. Lo mejor es ser transparente con la situación y buscar propietarios o inmobiliarias abiertas a distintas alternativas de garantía.
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Conclusión
Bella Vista es una apuesta sólida para alquilar en el GBA Oeste en 2026. Su combinación de conectividad ferroviaria, autopista a CABA, vida de barrio consolidada y precios accesibles la convierten en una alternativa atractiva para una amplia variedad de perfiles: desde jóvenes profesionales que viajan a CABA hasta familias que buscan más espacio por el mismo presupuesto.
Con una oferta que va desde monoambientes céntricos de $265.000 hasta casas amplias de $950.000, hay opciones para distintos presupuestos y estilos de vida.
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