Caballito no es el barrio más glamoroso de Buenos Aires. No aparece en las notas de tendencias ni atrae a los desarrolladores de torres premium. Y eso, paradójicamente, es exactamente lo que lo convierte en uno de los mejores barrios para invertir con foco en renta.
La demanda de alquiler en Caballito es estructural: familias que buscan colegios buenos, jóvenes profesionales que necesitan conectividad, trabajadores que valoran la cercanía al centro. Esa demanda no depende de modas ni ciclos económicos. Existe todos los meses, en todos los ciclos.
En esta guía analizamos Caballito desde la perspectiva del inversor que compra para alquilar en 2026: rentabilidades, zonas, tipologías y qué esperar del mercado.
Por qué Caballito funciona para la inversión en renta
Demanda robusta y sostenida
El mercado de alquiler de Caballito tiene características que cualquier inversor debería valorar:
Demanda diversificada: no depende de un solo perfil de inquilino. Atrae familias, jóvenes profesionales, estudiantes universitarios y jubilados activos simultáneamente
Rotación baja: los inquilinos de Caballito tienden a quedarse. La buena calidad de vida del barrio fideliza
Vacancia mínima: un departamento bien precio en Caballito no suele tardar más de dos a tres semanas en alquilarse
Precio de entrada accesible: comparado con Palermo, Belgrano o Recoleta, los valores de compra de Caballito permiten ingresar con menor capital
Rentabilidad bruta histórica
La rentabilidad bruta de alquiler en Caballito se ubica entre el 5% y el 6% anual en dólares para las tipologías más demandadas (monoambientes y 2 ambientes), lo que es superior al promedio de CABA (4,5-5%) y al de barrios premium como Palermo o Belgrano (3,8-4,5%).
Esta diferencia de rentabilidad es consecuencia directa de la ecuación precio de compra / precio de alquiler: en Caballito, los departamentos son relativamente económicos en relación a lo que pueden rentar.
Rentabilidades por tipología (abril 2026)
Tipología
Precio compra USD
Alquiler mensual ARS
Rentabilidad bruta anual
Monoambiente
USD 72.000 - 90.000
$440.000 - $510.000
~5,5% - 6,0%
2 ambientes
USD 100.000 - 130.000
$580.000 - $700.000
~5,2% - 5,8%
3 ambientes
USD 140.000 - 185.000
$720.000 - $920.000
~4,8% - 5,5%
PH 2 amb. reciclado
USD 90.000 - 120.000
$520.000 - $650.000
~5,0% - 5,8%
Unidad en pozo
USD 55.000 - 80.000
$440.000 - $540.000
~5,8% - 7,0%
Cálculo de rentabilidad bruta: (alquiler mensual ARS × 12) / tipo de cambio paralelo / precio de compra en USD. Valores de referencia abril 2026.
Nota: La rentabilidad neta —descontando expensas del propietario, impuestos, comisión inmobiliaria y períodos de vacancia— suele estar entre 0,8 y 1,2 puntos porcentuales por debajo de la bruta.
Las zonas más rentables de Caballito
No todo Caballito renta igual. La elección de la zona tiene impacto directo en la rentabilidad y el perfil del inquilino.
Zona Primera Junta / Subte A
La zona de mayor demanda y menor vacancia.
La proximidad a las estaciones de subte A (Acoyte, Primera Junta, Castro Barros) hace que estos departamentos se alquilen más rápido y justifiquen precios de alquiler más altos. El precio de compra también es más alto, lo que equilibra un poco la rentabilidad bruta, pero la vacancia prácticamente nula compensa.
Perfil de inquilino: profesionales jóvenes, parejas, estudiantes universitarios
Tipología más demandada: monoambientes y 2 ambientes
Ventaja: velocidad de alquiler, bajo riesgo de vacancia
Contra: precio de entrada más alto
Zona Parque Rivadavia
La opción premium del barrio con mejor calidad de vida.
Los departamentos frente al Parque Rivadavia o a pocas cuadras tienen precios de alquiler más altos que el promedio del barrio, y una demanda específica de familias y profesionales consolidados que valoran el espacio verde y la tranquilidad. La rotación es baja.
Perfil de inquilino: familias, parejas con hijos pequeños, profesionales de 35-50 años
Tipología más demandada: 2 y 3 ambientes
Ventaja: inquilinos estables, renovación de contrato frecuente
Contra: mayor precio de entrada
Zona Pedro Goyena / Parque Centenario
El mejor precio de entrada del barrio con buena rentabilidad.
Esta zona es el punto dulce para el inversor que busca maximizar rentabilidad: precios de compra moderados, buena demanda de familias y jóvenes, y la proximidad al Parque Centenario como activo diferencial.
Perfil de inquilino: familias jóvenes, universitarios, trabajadores remotos
Tipología más demandada: 2 ambientes, PHs
Ventaja: mejor ecuación precio/alquiler, menor precio de entrada
Contra: algo más lejos del subte A
Zona Sur (Av. Directorio)
Precio de compra más bajo, rentabilidad más alta, mayor riesgo de vacancia.
La zona sur de Caballito, más alejada de los subtes, ofrece los precios de compra más bajos del barrio. La rentabilidad bruta puede ser más alta en términos relativos, pero la vacancia también es mayor porque la demanda es más débil.
Perfil de inquilino: familias de presupuesto ajustado, trabajadores de la zona
Tipología más demandada: departamentos amplios, casas
Ventaja: precio de entrada bajo
Contra: mayor vacancia, inquilinos más sensibles al precio
Tipologías: qué conviene comprar para alquilar
Monoambiente: la opción más líquida
Los monoambientes de Caballito son los que más rápido se alquilan y tienen la rotación más predecible. El universo de candidatos es amplio: universitarios, trabajadores jóvenes, personas recién separadas, profesionales que priorizan ubicación sobre espacio.
La demanda de monoambientes en Caballito es consistente durante todo el año, con picos en febrero-marzo (inicio de ciclo académico) y agosto-septiembre.
Lo que hay que cuidar: el precio de alquiler de un monoambiente tiene un techo más bajo en términos absolutos. La rentabilidad es buena, pero el flujo de caja mensual es menor que el de un 2 o 3 ambientes.
2 ambientes: el equilibrio perfecto
Para la mayoría de los inversores en Caballito, el 2 ambientes es la tipología óptima: rentabilidad competitiva, demanda amplia (el mercado más grande), precio de compra que entra en los montos financiables por crédito hipotecario y liquidez razonable si en algún momento querés vender.
Un 2 ambientes en buena condición, en zona de subte, no debería tardar más de dos semanas en alquilarse.
PH reciclado: la joya escondida
Los PHs de Caballito son, quizás, la tipología con mejor relación precio-alquiler cuando están reciclados. La demanda de PHs en el barrio creció significativamente desde 2023: el perfil de inquilino que los busca (familias con mascotas, parejas que quieren patio) está dispuesto a pagar una prima por el espacio y la privacidad.
Un PH reciclado con patio puede alquilarse al mismo precio que un 3 ambientes estándar, pero comprarse bastante más barato. Esa diferencia es rentabilidad pura.
Lo que hay que cuidar: el estado del PH en el momento de la compra es crítico. Un PH a reciclar puede ser una oportunidad enorme o una trampa si los trabajos cuestan más de lo proyectado. Hacé la due diligence bien.
Unidades en pozo: rentabilidad futura con riesgo constructor
Para inversores con horizonte de 2-3 años y mayor tolerancia al riesgo, las unidades en pozo en Caballito ofrecen precios de entrada más bajos y potencial de apreciación. Hay varios desarrollos en curso sobre la zona norte del barrio.
El riesgo es el plazo de entrega y el riesgo de la desarrolladora. Investigá el track record del constructor antes de comprometerte.
El mercado de compraventa en Caballito (2026)
Entender el mercado de compraventa es fundamental para el inversor que quiere entrar hoy.
Precios de venta por zona y tipología
Tipología
Primera Junta / Parque Rivadavia
Acoyte / Pedro Goyena
Sur de Caballito
Monoambiente
USD 78.000 - 95.000
USD 68.000 - 88.000
USD 62.000 - 80.000
2 ambientes
USD 110.000 - 135.000
USD 95.000 - 120.000
USD 85.000 - 105.000
3 ambientes
USD 155.000 - 200.000
USD 135.000 - 175.000
USD 120.000 - 160.000
PH a reciclar
USD 70.000 - 95.000
USD 60.000 - 85.000
USD 55.000 - 75.000
PH reciclado
USD 110.000 - 145.000
USD 90.000 - 125.000
USD 80.000 - 110.000
Valores de referencia abril 2026.
Tendencia del mercado
El mercado de compraventa en Caballito está en un ciclo positivo en 2026:
Crédito hipotecario activo: los precios de Caballito calzan bien con los montos financiables por los bancos (USD 80.000-150.000 para créditos UVA de perfil medio), lo que sostiene la demanda de compradores y mantiene la liquidez del mercado
PHs en revalorización: la tendencia hacia viviendas con espacio propio impulsó los PHs reciclados que, en 2023-2024, estaban subvaluados
Nuevos desarrollos selectivos: no hay sobreoferta. Los desarrollos nuevos son moderados y apuntan a un perfil específico
Costos a considerar antes de comprar
Un inversor inteligente no solo mira la rentabilidad bruta. Estos son los costos reales que afectan el retorno:
Costos de adquisición
Concepto
Monto estimado
Honorarios inmobiliaria (compra)
3% + IVA del precio de compra
Escribanía e impuestos de escritura
2-3% del precio
Comisión de compra (si es nueva)
Incluida en precio
En total, los costos de entrada para una compra en Caballito suelen representar entre el 5% y el 7% del precio de compra.
Costos recurrentes del propietario
Concepto
Referencia mensual
ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza)
$8.000 - $20.000
Expensas del propietario (ordinarias que no cobre al inquilino)
Variable
Seguro del inmueble
$10.000 - $20.000
Comisión inmobiliaria (gestión del alquiler)
5-10% del alquiler mensual
Impuesto a las Ganancias / Bienes Personales
Variable según situación
Vacancia
Presupuestá una vacancia del 5-8% anual en el escenario conservador (entre 3 y 4 semanas de un año sin inquilino, ya sea por cambio de contrato o refacción).
Estrategia de salida: la importancia de la liquidez
Una ventaja de Caballito que los inversores a veces pasan por alto es la liquidez del mercado de reventa. Un departamento bien ubicado en Caballito tiene compradores tanto inversores como usuarios finales. Eso es un seguro: si en algún momento necesitás vender, el universo de compradores es amplio.
En barrios de nicho o muy premium, el comprador típico es inversor sofisticado, lo que estrecha el mercado. En Caballito, el vecino de al lado puede ser tu comprador.
Preguntas frecuentes del inversor
¿Conviene comprar en Caballito comparado con Almagro?
Almagro tiene precios de compra algo menores y está en un proceso interesante de revalorización por el efecto derrame de Villa Crespo y Palermo. Sin embargo, Caballito tiene infraestructura de transporte superior (dos líneas de subte vs. una en Almagro) y una demanda familiar más sólida. Para renta estable, Caballito es preferible. Para especulación de valorización, Almagro puede tener más upside.
¿Cuánto tiempo tarda en alquilarse un departamento?
Un departamento bien publicado, bien fotografiado y a precio de mercado en Caballito no suele tardar más de 10-20 días en alquilarse. Si supera las cuatro semanas sin consultas, el precio probablemente esté por encima del mercado.
¿Conviene alquilar por temporada o permanente?
Para Caballito, el alquiler permanente es claramente superior. El barrio no es un destino turístico, por lo que los alquileres temporarios no tienen la demanda ni los precios que justifiquen la mayor complejidad operativa. Apuntá siempre a contratos de 2 años.
¿El crédito hipotecario afecta el mercado de alquiler?
En el corto plazo, el crédito hipotecario activo puede reducir levemente la demanda de alquiler (algunos que antes alquilaban ahora compran). Pero en Caballito, la demanda es lo suficientemente robusta y el universo de potenciales compradores con acceso a crédito es limitado. No hay riesgo de caída de demanda de alquiler por este factor en el corto plazo.
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Conclusión
Caballito en 2026 ofrece al inversor de renta lo que más importa: demanda estructural, vacancia baja, rentabilidad competitiva (5-6% bruto anual) y un mercado de reventa líquido. No es especulativo ni depende de modas. Es un barrio que funciona para la gente todos los días, y eso se traduce en alquileres que se pagan todos los meses.
La clave está en la elección de la zona y la tipología. Para maximizar rentabilidad con menor riesgo: monoambientes o 2 ambientes en la zona de subte A o en el entorno del Parque Centenario. Para rentabilidad mayor con algo más de riesgo: PHs a reciclar en cualquier parte del barrio.
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