Buscá en Constitución
Encontrá departamentos, casas y PHs en alquiler en Constitución con la búsqueda inteligente de Roomix.
Constitución es uno de esos barrios que los inversores inmobiliarios más sofisticados observan con atención creciente. Lejos del glamour de Palermo o Recoleta, este barrio del sur de CABA ofrece algo que esos no pueden dar: precios de entrada bajos, rentabilidad de alquiler alta y potencial de revalorización genuino. Para quien sabe leer el mercado, Constitución en 2026 presenta una ventana de oportunidad que todavía está abierta.
Esta guía analiza Constitución desde la óptica del inversor: rentabilidad, precio del metro cuadrado, perfil de demanda, riesgos y el panorama de mediano plazo.
La lógica de inversión en Constitución descansa sobre tres pilares:
1. Precio de entrada bajo: Constitución tiene uno de los precios de compra por metro cuadrado más bajos de CABA para una zona central. Eso significa que el capital inicial para entrar es menor.
2. Rentabilidad de alquiler alta: La relación entre el precio de compra y el precio de alquiler mensual (lo que determina la rentabilidad bruta) es más favorable en Constitución que en barrios premium.
3. Potencial de revalorización: El corredor sur de CABA —Constitución, Barracas, San Telmo— viene en un proceso de transformación gradual pero sostenido. Quien entra ahora, entra a precios de antes del proceso.
Datos de Roomix sobre 37 avisos activos en Constitución, actualizados a agosto 2026.
El precio de venta promedio de la zona es de USD 69.000 ($104.190.000), con un precio por m² de USD 1.300/m² ($1.963.490/m²), sobre 246 avisos de venta activos. Por cantidad de ambientes:
| Tipo | Precio de venta | Avisos activos |
|---|---|---|
| Monoambiente / 1 amb. | USD 63.000 | 62 |
| 2 ambientes | USD 54.000 | 77 |
| 3 ambientes | USD 75.000 | 82 |
| 4 ambientes | USD 115.000 | 26 |
Y por amenity:
| Amenity | Precio de venta con ese amenity | Avisos |
|---|---|---|
| Balcon | USD 75.000 | 140 |
| Cochera | USD 77.500 | 58 |
| Terraza | USD 78.500 | 56 |
| Parrilla | USD 75.000 | 43 |
| Pileta | USD 70.000 | 27 |
Constitución sigue ofreciendo valores de entrada bajos frente a otros barrios más consolidados de CABA, una de las razones por las que el barrio atrae cada vez más atención de inversores.
El alquiler promedio de la zona —todo incluido, alquiler base más expensas— está en torno a $735.000/mes (USD 485), con expensas promedio de $160.000/mes y precio por m² de $15.000/m² (USD 10/m²), sobre 37 avisos activos.
La muestra de Constitución alcanza para publicar un dato sólido de alquiler base (sin expensas) sólo para el monoambiente: $520.000/mes, sobre 21 avisos en pesos. Para 2, 3 y más ambientes la cantidad de avisos activos todavía no llega al mínimo para publicar un promedio confiable — para esos casos, lo más preciso es mirar los avisos de alquiler activos en Constitución, que muestran los precios del día.
La rentabilidad bruta anual se calcula dividiendo el alquiler anual en dólares sobre el precio de compra en dólares.
Es el único tipo de unidad con muestra suficiente en Constitución hoy para calcular una rentabilidad bruta confiable. Para 2 y 3 ambientes la cantidad de avisos de alquiler activos todavía no alcanza el mínimo publicable, pero el patrón de fondo se sostiene: el bajo precio de compra por metro cuadrado, combinado con una demanda de alquiler sostenida (impulsada por la conectividad del barrio), genera ratios superiores a los de los barrios más caros.
Constitución compite en esta lógica con otros barrios del corredor sur (San Telmo, Barracas, Boedo): precios de entrada más bajos que Caballito, Palermo, Belgrano o Recoleta, a cambio de una rentabilidad bruta porcentual más alta y menor liquidez de reventa. La demanda de alquiler es sostenida y diversa, aunque conviene mirar los avisos activos de cada zona antes de comparar cifras puntuales entre barrios.
Para un inversor, entender quién alquila en el barrio es tan importante como saber los precios. La demanda en Constitución viene de varios segmentos:
La cercanía a la terminal de trenes y al subte C hace de Constitución un destino natural para trabajadores que se desplazan diariamente. Muchos empleados del sur del GBA o de La Plata eligen vivir en Constitución para reducir el tiempo de transporte.
La UBA (Facultad de Derecho en Recoleta, Exactas en Pabellones) está a 20-25 minutos por subte. Esto genera una demanda estudiantil relevante para monoambientes y departamentos compartidos.
Constitución históricamente fue un barrio de inmigrantes. Esa tradición continúa: es una zona de entrada para personas que llegan a Buenos Aires desde el interior del país o desde otros países de la región. Esto sostiene la demanda de alquiler en segmentos de precios accesibles.
Un segmento en crecimiento. La accesibilidad económica del barrio atrae a quienes trabajan desde casa y buscan maximizar el espacio disponible en su presupuesto.
Esta diversidad de perfiles reduce el riesgo de vacancia. No dependés de un único tipo de inquilino. Un monoambiente en Constitución puede atraer a un trabajador joven, a un estudiante, a un remoto o a alguien que acaba de llegar a la ciudad. La rotación existe pero la demanda también.
Esta es la pregunta clave para los inversores: ¿ya subió demasiado o todavía hay recorrido?
Constitución está en una fase intermedia: más avanzado que hace 10 años, pero lejos del punto en que la revalorización ya se haya realizado en su mayor parte. Para el inversor de largo plazo (horizonte de 5-10 años), ese timing es potencialmente favorable.
Todo análisis serio de inversión debe incluir los riesgos:
Riesgo de valorización más lenta de lo esperado: Constitución lleva años en proceso de transformación sin que ese proceso se haya acelerado dramáticamente. Puede seguir así varios años más.
Riesgo de vacancia en zonas específicas: En las cuadras más cercanas a la terminal, la demanda es real pero el perfil de inquilino puede ser más inestable. Es preferible invertir en las cuadras más residenciales del barrio.
Riesgo regulatorio: El mercado de alquiler en Argentina está sujeto a cambios normativos. Los contratos actuales se rigen por el Código Civil y Comercial post-DNU 70/2023, pero el marco puede cambiar.
Riesgo macroeconómico: La rentabilidad en dólares depende del tipo de cambio y la dinámica de la economía argentina. Este riesgo existe en todos los barrios de CABA, no solo en Constitución.
| Concepto | Monto estimado |
|---|---|
| Impuesto de sellos (compra) | 3,6% del valor escriturado |
| Honorarios inmobiliaria (compra) | 3% + IVA del valor de compra |
| Escrituración | 1-2% del valor escriturado |
| Impuesto a los Bienes Personales | Varía según patrimonio total |
| Gastos de mantenimiento anual | 1-2% del valor del inmueble |
| Expensas (si las paga el propietario en período de vacancia) | Variable por edificio |
La rentabilidad neta real, descontando todos estos costos, impuestos y períodos de vacancia, es sensiblemente menor a la bruta. Aún así, para propiedades bien elegidas en Constitución suele seguir siendo competitiva frente al promedio de CABA.
No todas las cuadras tienen el mismo potencial. Para inversión, priorizamos:
Cuadras hacia San Telmo (límite este): Se benefician del arrastre de San Telmo, un barrio ya revalorizado. La demanda de alquiler temporario y el ambiente cultural se están extendiendo hacia Constitución por este lado.
Cuadras hacia Barracas (límite sur): El corredor gastronómico del polo Barracas sigue creciendo. Propiedades en este límite pueden capturar la revalorización de los dos barrios.
Eje de Av. Caseros: Boulevard amplio y arbolado que va ganando perfil residencial. Buenas propiedades a precios todavía accesibles.
Zona de calles internas: Alejadas de la terminal, más tranquilas y residenciales. Mejor perfil de inquilino y precio más bajo que los bordes más valorizados.
Hay algunos desarrollos en pozo en los márgenes del barrio, especialmente en la zona de Barracas-Constitución. El precio en pozo es mayor que el usado pero puede ser una buena apuesta si el proyecto está bien ubicado y el desarrollador tiene trayectoria. Verificá siempre el fideicomiso y las garantías.
Depende mucho de la propiedad, la gestión y la ubicación. Un PH bien reciclado y decorado en el límite con San Telmo puede generar un ingreso mensual superior al del alquiler tradicional con buena ocupación, aunque Roomix no releva datos propios del mercado de alquiler temporario en la zona para dar una cifra confiable. Requiere gestión activa o contratar una empresa de property management.
En 2025-2026 el mercado inmobiliario de CABA mostró una recuperación sostenida. Constitución, en particular, vio un aumento en la cantidad de escrituras. La liquidez del mercado (facilidad para vender) es menor que en barrios premium, pero la demanda existe.
Ambos tienen lógicas similares. Barracas está quizás un paso más adelante en el proceso de transformación (lo que puede significar precios levemente más altos pero también más consolidado). Constitución ofrece precios de entrada más bajos. La elección depende del horizonte de inversión y la tolerancia al riesgo.
Constitución es, para el inversor que no busca el barrio más glamoroso sino el que mejor ecuación riesgo-retorno ofrece, una opción genuinamente interesante en el mapa inmobiliario de CABA en 2026.
La rentabilidad bruta supera a la de los barrios premium. El precio de entrada es bajo. La demanda de alquiler es sostenida. Y el proceso de transformación del sur de CABA todavía tiene varios capítulos por delante.
No es una inversión para quien quiere resultado inmediato y cero incertidumbre. Es para quien entiende que las mejores oportunidades se encuentran antes de que todo el mundo las vea.
Para analizar propiedades disponibles en Constitución y comparar precios de venta y alquiler, explorá Roomix donde podés ver el mercado en tiempo real.
