Invertir en Floresta: Alquiler, Rendimiento y Oportunidades 2026
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por Roomix
Alquilar en Floresta siendo inversor inmobiliario
Floresta no es el barrio que aparece primero en el radar de los inversores inmobiliarios. Palermo, Belgrano o Caballito se llevan la mayoría de la atención —y los capitales— de quienes buscan propiedades para renta en CABA. Pero precisamente por eso Floresta merece un análisis serio: cuando un barrio con buenas condiciones structurales queda fuera del radar, los precios todavía no absorbieron toda la expectativa y los números de inversión pueden ser más atractivos.
Esta guía analiza Floresta desde la perspectiva del inversor: precios de compra, rendimientos de alquiler, perfil de inquilinos, vacancia y los factores que hacen al barrio interesante en 2026.
Por qué mirar Floresta como inversor
Floresta cumple con varios requisitos básicos que hacen viable la inversión inmobiliaria para renta:
Demanda estructural de alquiler. El barrio tiene un perfil de inquilinos concreto: familias que buscan precios accesibles con buena conectividad, trabajadores del eje Flores-Caballito, y estudiantes que no pueden pagar zona norte. Esa demanda no es especulativa; es estructural y estable.
Subte A. La conectividad del Subte A es un factor que sostiene la demanda de manera permanente. Los barrios con acceso directo al subte tienen menor vacancia y mayor demanda de alquiler en todos los ciclos del mercado.
Bajo precio de entrada. Los valores de venta en Floresta son de los más bajos de CABA en un barrio con subte. Eso permite un ticket de entrada menor y, en consecuencia, potenciales rendimientos (yield) más altos sobre el capital invertido.
Stock de propiedades reciclables. El barrio tiene PH y casas antiguas que, con inversión en refacción, generan propiedades de alta demanda a precios de venta competitivos.
Precios de compra en Floresta 2026
Valores por tipología (USD por m²)
Tipología
Precio promedio m²
Rango
Departamento usado
USD 1.100 – USD 1.500
Departamento a estrenar
USD 1.700 – USD 2.100
PH
USD 900 – USD 1.300
Casa
USD 950 – USD 1.400
Valores de referencia primer trimestre 2026. Varían por estado de la propiedad, orientación y cuadra.
Ticket de entrada estimado por tipología
Tipología
Superficie aprox.
Precio estimado
1 amb. usado
30-38 m²
USD 35.000 – USD 55.000
2 amb. usado
45-58 m²
USD 52.000 – USD 80.000
2 amb. a estrenar
45-55 m²
USD 78.000 – USD 110.000
PH 3 amb.
70-90 m²
USD 65.000 – USD 110.000
Casa 3 amb.
100-150 m²
USD 100.000 – USD 170.000
Estos tickets son considerablemente menores que en Caballito (donde un 2 ambientes usado puede superar los USD 100.000 con facilidad) o Palermo (donde un 2 ambientes usado arranca frecuentemente en USD 120.000 o más).
Precios de alquiler y rendimiento estimado
Tabla de alquileres – Floresta (abril 2026)
Tipología
Alquiler mensual
Monoambiente
$380.000
2 ambientes
$490.000
3 ambientes
$640.000
PH 2 amb.
$520.000
PH 3 amb.
$670.000
Casa 3 amb.
$850.000
Estimación de yield bruto (junio 2026)
El yield en pesos pierde relevancia analítica por la inflación. El análisis más útil para el inversor es el yield en dólares, usando el tipo de cambio de conversión del alquiler.
Con un tipo de cambio de referencia de $1.300 por dólar (blue/MEP aproximado):
Tipología
Alquiler mensual (ARS)
Equiv. USD/mes
Precio compra (USD)
Yield bruto anual
Monoambiente
$380.000
~USD 292
USD 45.000
~7,8%
2 ambientes
$490.000
~USD 377
USD 65.000
~6,9%
PH 3 amb.
$670.000
~USD 515
USD 85.000
~7,3%
Casa 3 amb.
$850.000
~USD 654
USD 130.000
~6,0%
Estos son yields brutos. El neto varía según gastos de mantenimiento, vacancia, impuestos y comisiones inmobiliarias. El yield neto suele ser entre 1,5 y 2,5 puntos inferior al bruto.
Yields entre 6% y 8% bruto en dólares son competitivos para el mercado de CABA en 2026, especialmente en un barrio con demanda estable.
Perfil de inquilinos en Floresta
Conocer al inquilino típico es fundamental para la estrategia de inversión.
Familias con hijos
El perfil más frecuente en el segmento de 2 y 3 ambientes. Buscan tranquilidad, espacio y precio accesible. Suelen ser inquilinos estables, con contratos de 2-3 años y baja tasa de conflictividad. La estabilidad familiar se traduce en menor rotación.
Trabajadores del eje oeste de CABA
Personas que trabajan en Flores, Caballito, Mataderos o el GBA oeste, y eligen Floresta por la conectividad y el precio. Suelen renovar contratos si el precio del alquiler no sube de manera desproporcionada.
Parejas jóvenes
Parejas en sus primeros años de convivencia que buscan independencia sin pagar los precios de zona norte. Eligen Floresta por el balance espacio-precio.
Freelancers y trabajadores remotos
Un segmento en crecimiento. Priorizan el espacio (para home office), la tranquilidad y el precio. Buenos inquilinos en términos de cuidado de la propiedad.
Vacancia: ¿cuánto tarda en alquilarse una propiedad en Floresta?
La vacancia en Floresta es baja comparada con la media de CABA. Una propiedad en buen estado y a precio de mercado suele alquilarse en un plazo de 2 a 4 semanas. Las propiedades sobrevaluadas o en mal estado pueden demorar más.
Factores que acortan el tiempo de vacancia en Floresta:
Precio ajustado al mercado o ligeramente por debajo
Buenas fotografías en la publicación
Estado impecable de la propiedad
Documentación disponible para agilizar el proceso
La baja vacancia es un diferencial importante para el inversor, ya que reduce el tiempo en que la propiedad no genera renta.
Oportunidades específicas de inversión en Floresta
PH para refaccionar
Floresta tiene stock de PH antiguos a precios muy competitivos. Un PH de 70-90 m² en estado original puede conseguirse por USD 65.000-85.000. Con una inversión de refacción de USD 15.000-25.000 (baño, cocina, pisos, pintura) el valor del alquiler sube significativamente y el atractivo para los inquilinos es mucho mayor.
La estrategia de comprar PH antiguo + refaccionar + alquilar es una de las más efectivas en barrios como Floresta, donde el precio de compra del usado es bajo pero la demanda de propiedades refaccionadas es alta.
Monoambiente para alquiler a jóvenes o parejas
El monoambiente bien ubicado (a pocas cuadras del subte) y en buen estado tiene alta demanda en Floresta. Es el ticket de entrada más bajo y, en proporción, uno de los mejores yields del segmento.
Casa con potencial de subdivisión
Floresta tiene casas de planta baja más planta alta que podrían subdividirse en dos unidades independientes (sujeto a normativa y permisos). Esto puede duplicar el rendimiento sobre el capital invertido si la subdivisión es viable.
Propiedades cerca de la estación de Subte
Las propiedades a menos de 5 cuadras de la estación de Subte A de Floresta tienen una demanda consistentemente más alta y tienden a tener menor vacancia. El premium de precio en la compra suele ser de 10-15% sobre propiedades similares más alejadas, pero el beneficio en vacancia y alquiler lo justifica.
Riesgos a considerar
Toda inversión tiene riesgos. Para Floresta, los más relevantes son:
Inflación y actualización de contratos. Los contratos de alquiler en Argentina se actualizan por ICL/IPC. La cobertura inflacionaria es razonable pero no perfecta; el yield real puede verse afectado en períodos de inflación muy alta.
Estado de la propiedad. Muchas propiedades en Floresta son antiguas. Los costos de mantenimiento pueden ser significativos si no se hace una inspección previa exhaustiva. Invertir en propiedades con instalaciones eléctricas y de gas actualizadas reduce este riesgo.
Selección de inquilino. Como en todo mercado de alquiler, la selección cuidadosa del inquilino es fundamental. Un inquilino problemático en un mercado como Argentina puede generar un proceso de desalojo largo y costoso.
Heterogeneidad del barrio. Floresta tiene zonas con diferentes niveles de demanda y seguridad. La ubicación exacta dentro del barrio importa más de lo que sugiere el nombre del barrio. Investigá cuadra por cuadra antes de comprar.
Comparativa de inversión con barrios vecinos
Barrio
Precio compra 2 amb. (USD)
Alquiler 2 amb. (ARS)
Yield bruto est.
Floresta
USD 55.000 – 75.000
$490.000
~7–8%
Flores
USD 50.000 – 70.000
$480.000
~7–8%
Caballito
USD 90.000 – 120.000
$580.000
~5–6%
Villa del Parque
USD 70.000 – 95.000
$510.000
~6–7%
Palermo
USD 120.000 – 170.000
$680.000
~4–5%
Floresta y Flores son los barrios con mejor yield bruto estimado en el eje centro-oeste de CABA, con la ventaja de que ambos tienen Subte A, lo que sostiene la demanda de manera estructural.
Estrategia de salida: valorización futura
El inversor que compra para renta también debe pensar en la salida: ¿cuándo y a qué precio puede vender?
Floresta tiene potencial de valorización por varios factores:
El corredor del Subte A históricamente es un eje de valorización
El barrio no está sobrevaluado; hay margen de apreciación
La mejora del entorno urbano en el eje Flores-Floresta-Caballito impacta positivamente en los precios
La tendencia de familias a salir de zonas más caras buscando opciones accesibles en barrios seguros favorece a Floresta
La apuesta de largo plazo (5-10 años) en Floresta tiene fundamentos más sólidos que en barrios ya completamente valorizados.
Preguntas frecuentes de inversores
¿Es mejor comprar usado o a estrenar en Floresta?
Para maximizar el yield bruto, el usado bien refaccionado suele ser más conveniente porque el precio de compra es menor. Para minimizar el mantenimiento inicial, el a estrenar es preferible pero sacrifica yield.
¿Conviene comprar con crédito hipotecario?
Con créditos UVA, el análisis de rentabilidad cambia porque el costo del crédito está indexado. Si la tasa del crédito es menor al yield de la propiedad, el apalancamiento puede ser positivo. Consultá con un asesor financiero antes de tomar deuda para inversión.
¿Qué porcentaje de rentabilidad neta es realista esperar?
En el mercado actual, con una gestión cuidadosa, yields netos de 4,5% a 6% anuales en dólares son alcanzables en Floresta. La rentabilidad neta depende de la vacancia real, los gastos de mantenimiento y la gestión del contrato.
¿Vale la pena usar una inmobiliaria para la gestión?
Para inversores que no quieren gestionar el día a día del alquiler, una inmobiliaria cobra entre el 5% y el 10% del canon mensual por administración. Es un costo razonable a cambio de no tener que lidiar con inquilinos, reparaciones y actualizaciones de contrato.
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Buscá oportunidades de inversión en Floresta
Si estás buscando propiedades con potencial de rentabilidad en CABA, Floresta tiene opciones concretas que vale la pena analizar.
En Roomix podés buscar propiedades en venta en Floresta y en los barrios vecinos, comparar precios y evaluar el potencial de cada unidad.
