Alquilar en Hurlingham siendo inversores: rentabilidad y oportunidades en GBA Oeste
8 min de lectura
por Roomix
Alquilar en Hurlingham siendo inversores: rentabilidad y oportunidades en GBA Oeste
El mercado inmobiliario de Hurlingham tiene una característica que pocos partidos del GBA Oeste pueden igualar: la demanda de alquiler supera de manera consistente la oferta disponible. Esto, combinado con precios de entrada todavía accesibles en dólares y una zona en pleno proceso de crecimiento urbano, convierte a Hurlingham en uno de los destinos más interesantes para quienes buscan invertir en propiedades para renta.
Si ya tenés capital para invertir o estás evaluando dónde poner tu dinero dentro del GBA, esta guía te da el panorama completo para tomar una decisión informada.
Por qué Hurlingham es una oportunidad para el inversor
Hurlingham no es el partido más nombrado cuando se habla de inversión inmobiliaria en el GBA, y eso es precisamente parte de su atractivo. Mientras que San Isidro o Vicente López ya tienen precios que reflejan toda su valorización, Hurlingham ofrece una ecuación diferente: ticket de entrada más bajo con potencial de suba.
Algunos factores que explican el interés inversor:
Tren San Martín: Conecta Palermo con la estación William Morris en aproximadamente 35 minutos. Esta accesibilidad directa a CABA sostiene la demanda de alquiler de trabajadores y estudiantes.
Zona en crecimiento: El corredor del tren San Martín está recibiendo inversión en infraestructura. Nuevas obras viales y desarrollo comercial están revalorizando las zonas cercanas a las estaciones.
Perfil de inquilino estable: Hurlingham tiene una clase media consolidada. Los inquilinos típicos son familias, jóvenes profesionales y empleados con ingresos formales, lo que reduce el riesgo de incobrabilidad.
Escasez de oferta: El stock de departamentos de categoría media-alta es bajo. Un departamento bien ubicado y bien mantenido casi nunca queda vacante más de dos semanas.
Precio de entrada en dólares todavía atractivo: Comparado con CABA o Zona Norte, el costo de adquisición por metro cuadrado es sensiblemente menor.
Precios de venta y rentabilidad estimada
Precio de compra por m² (2026)
Tipología
Precio m² (USD)
Departamento a estrenar
USD 960 - 1.471
Departamento usado bueno
USD 1.050 - 1.350
PH o planta baja con patio
USD 467 - 917
Casa (3+ ambientes)
USD 367 - 700
Precios de alquiler vigentes (ARS, abril 2026)
Tipología
Alquiler mensual
Monoambiente
$300.000 – $500.000
2 ambientes
$400.000 – $580.000
3 ambientes
$600.000 – $750.000
Casa 3 ambientes
$520.000 - $680.000
Casa 4+ ambientes
$650.000 - $850.000
Precios de referencia abril 2026. Los contratos se actualizan según IPC o índice pactado.
Rentabilidad bruta estimada
La rentabilidad bruta (alquiler anual / precio de compra) en Hurlingham se ubica actualmente en torno al 5% al 7% anual en pesos constantes, lo que equivale —dependiendo de la inflación y el tipo de cambio— a una renta en dólares de entre 3% y 4,5% anual bruto.
Este número puede mejorar significativamente si se compra una propiedad para remodelar, o si se explora el segmento de alquiler temporario para ejecutivos que trabajan en las zonas industriales y logísticas cercanas al partido.
Zonas más rentables dentro de Hurlingham
No todo el partido ofrece las mismas oportunidades. La rentabilidad y la vacancia dependen mucho de la ubicación dentro de Hurlingham.
William Morris: el barrio con más demanda
William Morris es el corazón del partido. Tiene la estación de tren, el centro comercial más activo, acceso a colectivos y una densidad de servicios que lo convierte en el lugar más buscado por inquilinos. Para el inversor, esto significa vacancia mínima y capacidad de pedir precios más altos.
Las propiedades más demandadas en Morris son los departamentos de 1 y 2 ambientes, ideales para jóvenes profesionales y parejas sin hijos.
Hurlingham Centro: equilibrio entre precio y demanda
El centro del partido, sobre la avenida Vergara y sus alrededores, tiene un perfil más familiar. Aquí la demanda son casas y departamentos de 2 y 3 ambientes, con inquilinos de mayor permanencia (menos rotación). Para el inversor que prefiere estabilidad sobre máxima rentabilidad, es una buena opción.
Villa Tesei y Palermo Chico Hurlingham: casas y PHs
Estas zonas más periféricas ofrecen el ticket de entrada más bajo. Se pueden encontrar PHs y casas con patio a valores por metro cuadrado hasta un 20% por debajo del promedio del partido. La demanda aquí es más familiar, con inquilinos que buscan espacio y no tanto la proximidad al tren.
Estrategias de inversión en Hurlingham
Estrategia 1: Departamento a estrenar para renta
Comprar un departamento a estrenar o en pozo en las zonas cercanas al tren. Esta estrategia maximiza el precio de alquiler y minimiza los gastos de mantenimiento en los primeros años. El punto débil es el mayor desembolso inicial.
Perfil: Inversor con capital suficiente que prioriza baja gestión y inquilino estable.
Estrategia 2: Propiedad usada + remodelación
Comprar una propiedad en buen estado pero desactualizada (baño y cocina viejos, pisos a reparar), hacer una remodelación básica y alquilarla a precio de mercado superior. Esta estrategia puede mejorar la rentabilidad bruta entre 1 y 2 puntos porcentuales.
Perfil: Inversor con algo más de tiempo y tolerancia a la gestión de obra.
Estrategia 3: Casa grande para alquiler por ambientes
En zonas como Villa Tesei, es posible comprar casas de 4 o 5 ambientes y alquilarlas a grupos de personas jóvenes o estudiantes universitarios (la UTN tiene sede en la zona). El alquiler por habitación puede rendir hasta un 30% más que el alquiler tradicional de la unidad entera.
Perfil: Inversor activo que quiere optimizar el retorno y está dispuesto a gestionar la propiedad.
Gastos y costos a considerar
Para calcular correctamente la rentabilidad neta, es fundamental incorporar todos los costos:
Concepto
Detalle aproximado
Comisión inmobiliaria (compra)
3% + IVA del precio de compra
Escrituración
3,5% - 4% del valor fiscal
Impuesto a Bienes Personales
Según escala del inversor
Arrendamiento (gestión)
8-10% del alquiler si lo delega
Mantenimiento anual
2-5% del valor del inmueble
ABL y ARBA
Variable según valuación fiscal
Después de descontar estos gastos, la rentabilidad neta suele ubicarse entre 2,5% y 3,5% anual en dólares, lo cual es competitivo con otras alternativas de renta en Argentina.
Aspectos legales y contractuales
La Ley de Alquileres vigente establece contratos mínimos de 2 años con ajuste por ICL o CER según acuerdo entre las partes. Para el inversor, esto implica:
Previsibilidad: Sabés cuánto vas a cobrar al menos durante 24 meses.
Protección: El marco legal regula los aumentos y evita abusos de ambos lados.
Garantías: Podés pedir garantía propietaria, seguro de caución (Porto Seguro, Finaer) o aval bancario. En Hurlingham la más común es el seguro de caución.
Es recomendable contratar un administrador de propiedades local para la selección de inquilinos, cobro y gestión. El costo (8-10% del alquiler) se compensa con menor vacancia y mejor selección.
Proyección de valorización
Uno de los factores que más está impactando en la valorización de Hurlingham es el desarrollo del corredor del tren San Martín. Las obras de electrificación y mejora de la línea, junto con el plan de desarrollo urbano del municipio, están atrayendo nuevos emprendimientos inmobiliarios y comerciales.
Los precios en dólares del metro cuadrado en Hurlingham acumulan una suba sostenida en los últimos tres años. Las zonas más beneficiadas son aquellas a menos de 10 cuadras de la estación William Morris.
Si se compara con el corredor del tren Sarmiento (Haedo, Ramos Mejía, Castelar) o el del Mitre (Vicente López, San Isidro), Hurlingham todavía tiene recorrido por delante en términos de valorización.
Comparativa con otros partidos de GBA Oeste
Partido
Precio m² USD
Alquiler 2 amb. ARS
Rentabilidad bruta
Hurlingham
USD 1.050 - 1.500
$360.000 - $440.000
5,5% - 7%
Ramos Mejía
USD 1.300 - 1.800
$400.000 - $490.000
5% - 6,5%
Castelar
USD 1.100 - 1.500
$350.000 - $430.000
5% - 6,5%
Morón
USD 1.000 - 1.400
$330.000 - $420.000
5% - 7%
Ituzaingó
USD 1.150 - 1.600
$370.000 - $450.000
5% - 6,5%
Rentabilidad bruta estimada sobre precio de compra, con alquiler en pesos corrientes. Referencia abril 2026.
Preguntas frecuentes del inversor
¿Cuánto tiempo tarda en alquilarse una propiedad en Hurlingham?
Una propiedad bien ubicada, presentable y a precio de mercado en Hurlingham tarda en promedio entre 7 y 20 días en alquilarse. Los monoambientes y 2 ambientes cerca del tren son los de menor tiempo de vacancia.
¿Conviene más comprar un departamento nuevo o uno usado?
Depende del capital disponible. Los departamentos a estrenar tienen menor mantenimiento y permiten pedir alquileres más altos. Los usados en buen estado tienen mejor precio de entrada y mayor rentabilidad bruta, pero requieren más gestión.
¿Qué garantías piden los inquilinos en Hurlingham?
La tendencia es hacia los seguros de caución (Finaer, Porto Seguro). Son más accesibles para el inquilino y simplifican la selección para el propietario. Las garantías propietarias siguen siendo la primera opción de muchos dueños.
¿Es buen momento para invertir en Hurlingham?
La combinación de precios aún accesibles en dólares, demanda sostenida de alquiler y un mercado en valorización progresiva hace que 2026 sea un momento razonable para invertir. No es una zona de especulación agresiva, sino de renta estable con valorización a mediano plazo.
—
Encontrá propiedades para invertir en Hurlingham
En Roomix podés buscar propiedades con inteligencia artificial y filtrar por zona, precio y rentabilidad estimada.
Ver propiedades en alquiler en Hurlingham — listado actualizado en Roomix con todos los avisos publicados en Argentina (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas)
Activá alertas por WhatsApp — recibí un mensaje apenas aparece un nuevo aviso en Hurlingham que matchee tus criterios, antes de que lo vea el resto
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en Hurlingham y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
