Buscá en Hurlingham
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El mercado inmobiliario de Hurlingham tiene una característica que pocos partidos del GBA Oeste pueden igualar: la demanda de alquiler supera de manera consistente la oferta disponible. Esto, combinado con precios de entrada todavía accesibles en dólares y una zona en pleno proceso de crecimiento urbano, convierte a Hurlingham en uno de los destinos más interesantes para quienes buscan invertir en propiedades para renta.
Si ya tenés capital para invertir o estás evaluando dónde poner tu dinero dentro del GBA, esta guía te da el panorama completo para tomar una decisión informada.
Hurlingham no es el partido más nombrado cuando se habla de inversión inmobiliaria en el GBA, y eso es precisamente parte de su atractivo. Mientras que San Isidro o Vicente López ya tienen precios que reflejan toda su valorización, Hurlingham ofrece una ecuación diferente: ticket de entrada más bajo con potencial de suba.
Algunos factores que explican el interés inversor:
| Tipología | Precio m² (USD) |
|---|---|
| Departamento a estrenar | USD 960 - 1.471 |
| Departamento usado bueno | USD 1.050 - 1.350 |
| PH o planta baja con patio | USD 467 - 917 |
| Casa (3+ ambientes) | USD 367 - 700 |
| Tipología | Alquiler mensual |
|---|---|
| Monoambiente | $300.000 – $500.000 |
| 2 ambientes | $400.000 – $580.000 |
| 3 ambientes | $600.000 – $750.000 |
| Casa 3 ambientes | $520.000 - $680.000 |
| Casa 4+ ambientes | $650.000 - $850.000 |
Precios de referencia abril 2026. Los contratos se actualizan según IPC o índice pactado.
La rentabilidad bruta (alquiler anual / precio de compra) en Hurlingham se ubica actualmente en torno al 5% al 7% anual en pesos constantes, lo que equivale —dependiendo de la inflación y el tipo de cambio— a una renta en dólares de entre 3% y 4,5% anual bruto.
Este número puede mejorar significativamente si se compra una propiedad para remodelar, o si se explora el segmento de alquiler temporario para ejecutivos que trabajan en las zonas industriales y logísticas cercanas al partido.
No todo el partido ofrece las mismas oportunidades. La rentabilidad y la vacancia dependen mucho de la ubicación dentro de Hurlingham.
William Morris es el corazón del partido. Tiene la estación de tren, el centro comercial más activo, acceso a colectivos y una densidad de servicios que lo convierte en el lugar más buscado por inquilinos. Para el inversor, esto significa vacancia mínima y capacidad de pedir precios más altos.
Las propiedades más demandadas en Morris son los departamentos de 1 y 2 ambientes, ideales para jóvenes profesionales y parejas sin hijos.
El centro del partido, sobre la avenida Vergara y sus alrededores, tiene un perfil más familiar. Aquí la demanda son casas y departamentos de 2 y 3 ambientes, con inquilinos de mayor permanencia (menos rotación). Para el inversor que prefiere estabilidad sobre máxima rentabilidad, es una buena opción.
Estas zonas más periféricas ofrecen el ticket de entrada más bajo. Se pueden encontrar PHs y casas con patio a valores por metro cuadrado hasta un 20% por debajo del promedio del partido. La demanda aquí es más familiar, con inquilinos que buscan espacio y no tanto la proximidad al tren.
Comprar un departamento a estrenar o en pozo en las zonas cercanas al tren. Esta estrategia maximiza el precio de alquiler y minimiza los gastos de mantenimiento en los primeros años. El punto débil es el mayor desembolso inicial.
Perfil: Inversor con capital suficiente que prioriza baja gestión y inquilino estable.
Comprar una propiedad en buen estado pero desactualizada (baño y cocina viejos, pisos a reparar), hacer una remodelación básica y alquilarla a precio de mercado superior. Esta estrategia puede mejorar la rentabilidad bruta entre 1 y 2 puntos porcentuales.
Perfil: Inversor con algo más de tiempo y tolerancia a la gestión de obra.
En zonas como Villa Tesei, es posible comprar casas de 4 o 5 ambientes y alquilarlas a grupos de personas jóvenes o estudiantes universitarios (la UTN tiene sede en la zona). El alquiler por habitación puede rendir hasta un 30% más que el alquiler tradicional de la unidad entera.
Perfil: Inversor activo que quiere optimizar el retorno y está dispuesto a gestionar la propiedad.
Para calcular correctamente la rentabilidad neta, es fundamental incorporar todos los costos:
| Concepto | Detalle aproximado |
|---|---|
| Comisión inmobiliaria (compra) | 3% + IVA del precio de compra |
| Escrituración | 3,5% - 4% del valor fiscal |
| Impuesto a Bienes Personales | Según escala del inversor |
| Arrendamiento (gestión) | 8-10% del alquiler si lo delega |
| Mantenimiento anual | 2-5% del valor del inmueble |
| ABL y ARBA | Variable según valuación fiscal |
Después de descontar estos gastos, la rentabilidad neta suele ubicarse entre 2,5% y 3,5% anual en dólares, lo cual es competitivo con otras alternativas de renta en Argentina.
La Ley de Alquileres vigente establece contratos mínimos de 2 años con ajuste por ICL o CER según acuerdo entre las partes. Para el inversor, esto implica:
Es recomendable contratar un administrador de propiedades local para la selección de inquilinos, cobro y gestión. El costo (8-10% del alquiler) se compensa con menor vacancia y mejor selección.
Uno de los factores que más está impactando en la valorización de Hurlingham es el desarrollo del corredor del tren San Martín. Las obras de electrificación y mejora de la línea, junto con el plan de desarrollo urbano del municipio, están atrayendo nuevos emprendimientos inmobiliarios y comerciales.
Los precios en dólares del metro cuadrado en Hurlingham acumulan una suba sostenida en los últimos tres años. Las zonas más beneficiadas son aquellas a menos de 10 cuadras de la estación William Morris.
Si se compara con el corredor del tren Sarmiento (Haedo, Ramos Mejía, Castelar) o el del Mitre (Vicente López, San Isidro), Hurlingham todavía tiene recorrido por delante en términos de valorización.
| Partido | Precio m² USD | Alquiler 2 amb. ARS | Rentabilidad bruta |
|---|---|---|---|
| Hurlingham | USD 1.050 - 1.500 | $360.000 - $440.000 | 5,5% - 7% |
| Ramos Mejía | USD 1.300 - 1.800 | $400.000 - $490.000 | 5% - 6,5% |
| Castelar | USD 1.100 - 1.500 | $350.000 - $430.000 | 5% - 6,5% |
| Morón | USD 1.000 - 1.400 | $330.000 - $420.000 |
Rentabilidad bruta estimada sobre precio de compra, con alquiler en pesos corrientes. Referencia abril 2026.
Una propiedad bien ubicada, presentable y a precio de mercado en Hurlingham tarda en promedio entre 7 y 20 días en alquilarse. Los monoambientes y 2 ambientes cerca del tren son los de menor tiempo de vacancia.
Depende del capital disponible. Los departamentos a estrenar tienen menor mantenimiento y permiten pedir alquileres más altos. Los usados en buen estado tienen mejor precio de entrada y mayor rentabilidad bruta, pero requieren más gestión.
La tendencia es hacia los seguros de caución (Finaer, Porto Seguro). Son más accesibles para el inquilino y simplifican la selección para el propietario. Las garantías propietarias siguen siendo la primera opción de muchos dueños.
La combinación de precios aún accesibles en dólares, demanda sostenida de alquiler y un mercado en valorización progresiva hace que 2026 sea un momento razonable para invertir. No es una zona de especulación agresiva, sino de renta estable con valorización a mediano plazo.
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| Ituzaingó | USD 1.150 - 1.600 | $370.000 - $450.000 | 5% - 6,5% |
