Martínez tiene algo que pocas localidades del Gran Buenos Aires pueden ofrecer: la combinación de un ambiente genuinamente residencial, premium y tranquilo, con acceso directo al microcentro porteño en menos de 40 minutos. No es casualidad que sea uno de los destinos elegidos por ejecutivos, diplomáticos, profesionales con familia y cualquier persona que busca calidad de vida sin renunciar a la conectividad con la ciudad.
Pero alquilar en Martínez tiene sus propias reglas, precios y consideraciones que no son iguales al resto del GBA. Esta guía completa te da todo lo que necesitás para tomar una decisión informada.
Martínez: perfil general de la localidad
Martínez pertenece al partido de San Isidro, uno de los municipios más consolidados y bien gestionados del GBA Norte. La localidad limita con Vicente López al sur, San Isidro al norte, el Río de la Plata al este y Palermo/Belgrano del otro lado de la General Paz.
La población es predominantemente de clase media-alta y alta. La arquitectura es mayoritariamente de casas y casas de departamentos de pocos pisos —la verticalización es mucho menor que en zonas como Vicente López o San Isidro centro—. Hay embajadas residenciales, colegios privados bilingües de primer nivel y una densidad urbana baja que da al barrio su carácter distinctive.
No es una zona comercial en el sentido porteño del término. No hay shoppings ni grandes avenidas llenas de locales. Es un barrio de vivir, no de ir a hacer trámites o compras masivas. Eso es exactamente lo que busca su perfil de residente.
Las tres zonas de Martínez: diferencias que importan
Martínez no es homogéneo. La localidad tiene tres micro-zonas con precios, perfiles y lógicas diferentes:
Martínez Centro (zona estación)
El área que rodea la estación de Martínez del Tren Mitre es la más conveniente en términos de acceso al transporte y a los servicios locales. Tiene la mayor densidad de edificios de departamentos (aunque sigue siendo baja comparado con cualquier barrio porteño), comercios de cercanía, colegios a distancia caminable y mayor movimiento de personas.
Es la zona de Martínez más accesible para quien depende del tren o quiere moverse sin auto. También tiene los precios de alquiler más variados: desde departamentos más accesibles hasta casas premium.
Precios de referencia 2026:
1 ambiente: $500.000 - $700.000 ARS/mes
2 ambientes: $750.000 - $1.000.000 ARS/mes
Casas 3-4 amb: $1.500.000 - $2.500.000 ARS/mes
Martínez entre vías
La zona comprendida entre las vías del Mitre (la vía principal a Retiro) y las vías secundarias tiene un perfil intermedio. Es residencial, con mucho arbolado, calles tranquilas, casas con jardín y menos conectividad peatonal que la zona del centro.
El precio es típicamente entre 15% y 20% más bajo que en la zona de la estación, manteniendo la misma calidad de vida ambiental. Para el residente que tiene auto o trabaja de forma remota, puede ser la relación precio-calidad más conveniente de toda la localidad.
Precios de referencia 2026:
2 ambientes: $650.000 - $850.000 ARS/mes
Casas 3-4 amb: $1.200.000 - $2.000.000 ARS/mes
Martínez zona río (costanera)
La franja más cercana al Río de la Plata es la más premium de Martínez. Casas de arquitectura notable, jardines amplios, seguridad privada en muchas calles, y el ambiente exclusivo que caracteriza toda la primera franja costera del GBA Norte.
Acá viven los residentes de mayor poder adquisitivo: embajadores, CEOs de multinacionales, familias de vieja alcurnia y profesionales de muy alto nivel. Los alquileres en esta zona son los más altos de toda la localidad.
Precios de referencia 2026:
Casas 3-4 amb: $2.000.000 - $4.000.000+ ARS/mes
Casas 5+ amb o propiedades especiales: pueden superar ampliamente ese rango
Conectividad: el Tren Mitre como eje
La gran ventaja logística de Martínez es el Tren Mitre, línea Retiro. La estación de Martínez conecta directamente con Retiro en aproximadamente 35-45 minutos, lo que hace muy conveniente la vida de quienes trabajan en el centro de Buenos Aires o en los barrios de la zona norte porteña (Palermo, Belgrano, Núñez).
Frecuencia: los trenes del Mitre hacia Retiro tienen buena frecuencia en horario pico (cada 10-15 minutos en hora punta), lo que lo hace una alternativa real al auto para el commuter diario.
Desde Retiro: hay conexión directa con el subte, colectivos a toda la ciudad y acceso al microcentro porteño a pie.
Para los que prefieren auto: la Panamericana (acceso vía Maipú) y el Acceso Norte permiten llegar a Buenos Aires, aunque en hora pico el tiempo puede extenderse considerablemente (45 minutos a más de 1 hora en días complicados).
Aeropuerto: el Aeroparque Jorge Newbery está a 20-25 minutos en auto. El Aeropuerto Internacional Ezeiza, a 50-60 minutos.
Colegios: la gran fortaleza de Martínez
Para muchas familias, la principal razón de elegir Martínez es el acceso a una concentración de colegios privados bilingües de primer nivel que tiene pocas comparaciones en el GBA.
St. Andrew's Scots School
Uno de los colegios bilingües más prestigiosos de Argentina, con casi 100 años de historia. Educación desde sala de 2 hasta bachillerato. Inglés al mismo nivel que el español desde los primeros años. Referencia para comunidades anglófonas pero con matrícula abierta a todas las familias.
Northlands School
Colegio bilingüe mixto con muy alto nivel académico. Tiene campus propio en Olivos (rama senior) y una excelente reputación en formación integral (académica, deportiva, artística).
Colegio San Marcos
Colegio católico de larga trayectoria en la zona, con alto nivel académico y fuerte énfasis en valores. Bilingüe, referencia para familias de perfil conservador.
Otros colegios en el radio
San Isidro tiene docenas de colegios privados adicionales a corta distancia de Martínez: Michael Ham (Rafael Calzada), La Salle San Isidro, Colegio del Sol, entre otros. La densidad de buenas opciones educativas en el radio es difícil de igualar en cualquier otro punto del GBA.
Salud: cobertura privada de primer nivel
Martínez y su entorno tienen acceso a una infraestructura de salud privada excelente:
Clínica Olivos (CEMIC): a menos de 5 minutos de la mayor parte de Martínez. Una de las mejores clínicas del GBA Norte, con amplia cobertura por obras sociales y prepagos.
Sanatorio Fleming: en el radio cercano, con buenos servicios de guardia, internación y especialistas.
Hospital Británico: si bien está en CABA, el acceso desde Martínez es de 20-25 minutos.
Sanatorio Los Arcos y otras clínicas privadas: en Palermo, a distancia razonable por la autopista.
Para quienes tienen OSDE, Swiss Medical, Galeno o cualquier prepago de primer nivel, la cobertura en la zona es excelente.
Tabla de precios por zona y tipología (2026)
Tipología
Martínez Centro
Entre vías
Zona río
1 amb
$500K-$700K
N/D (escaso)
N/D (escaso)
2 amb
$750K-$1.1M
$650K-$900K
N/D (escaso)
3 amb
$1.1M-$1.7M
$950K-$1.4M
$1.5M-$2.5M
Casa 3-4 amb
$1.5M-$2.5M
$1.2M-$2M
$2M-$4M+
Casa 5+ amb
$2.5M-$4M+
$2M-$3.5M
$3M-$6M+
En dólares (a $1.600/USD):
1 amb en zona centro: USD 313-438/mes
2 amb en zona centro: USD 469-688/mes
Casa 3-4 amb premium: USD 938-2.500/mes+
Quién vive en Martínez
El perfil de residente es bastante consistente: profesionales de alto nivel con familia, ejecutivos de multinacionales, diplomáticos acreditados en Buenos Aires, abogados, médicos y empresarios que priorizan la calidad de vida residencial y el acceso a buena educación.
No es la zona de jóvenes profesionales solteros buscando vida nocturna y bares. No es la zona de estudiantes universitarios. Es la zona del GBA para quienes ya llegaron a cierto nivel en su carrera y quieren un entorno donde criar hijos con calidad, seguridad y buenas escuelas.
También hay una proporción significativa de extranjeros (especialmente europeos y norteamericanos) atraídos por las escuelas bilingües y el ambiente tranquilo.
Comparación con otras zonas del GBA Norte
Martínez vs San Isidro Centro
San Isidro tiene más vida comercial y servicios, pero precios similares o incluso más altos en las mejores zonas. Martínez tiene ambiente más residencial puro. Muchas familias prefieren Martínez por la mayor tranquilidad; otras prefieren San Isidro por la vida más activa del centro.
Martínez vs Olivos
Olivos es más accesible en precio (un escalón por debajo en la mayoría de las tipologías), tiene muy buena conectividad también (Tren Mitre, estación Olivos). Más opciones de departamentos. Para quien no necesita el máximo nivel de exclusividad y quiere ahorrar algo en el alquiler, Olivos es una alternativa válida.
Martínez vs La Lucila
La Lucila es el barrio más exclusivo del corredor, con precios similares o superiores a Martínez zona río. Perfil muy similar: embajadas, casas de alto estándar, ambiente ultra-residencial. La diferencia es más de microubicación y arquitectura que de cualquier otra variable.
Martínez vs Acassuso
Acassuso (también en San Isidro) tiene un perfil intermedio entre la exclusividad de Martínez zona río y los precios más accesibles. Buena zona para quienes quieren algo del ADN del GBA Norte pero sin los valores tope.
Aspectos prácticos del mercado de alquileres en Martínez
Garantías
El mercado de Martínez es exigente en cuanto a garantías. La mayoría de los propietarios piden garantía propietaria (con inmueble en CABA o GBA) o seguro de caución de primera línea. Para casas de alta gama, algunos propietarios piden garantías adicionales o constancia de ingresos.
El seguro de caución funciona bien para la mayoría de los casos, aunque para propiedades de muy alto valor puede haber limitaciones en la cobertura máxima que ofrecen las aseguradoras.
Contratos
Los contratos son anuales con posibilidad de renovación, ajustados por ICL (Índice de Contratos de Locación). En el segmento de casas de alta gama, algunos contratos incluyen cláusulas especiales (mantenimiento del jardín, uso de pileta, condiciones de uso del garage) que hay que leer con cuidado.
Comisiones inmobiliarias
En el segmento premium del GBA Norte, las comisiones inmobiliarias suelen estar en torno al 5-10% del valor anual del contrato, divididas entre propietario e inquilino según la negociación.
Expensas y servicios
Las casas generalmente no tienen expensas en el sentido clásico (no hay administración de edificio). Pero sí tienen costos de mantenimiento del jardín, pileta (si tiene), seguridad (algunos barrios cuentan con vigilancia privada cuyo costo se comparte entre vecinos), y servicios que en propiedades grandes pueden ser significativamente más altos que en un departamento.
Un jardín grande con pileta puede sumar $80.000-$150.000 ARS/mes en mantenimiento (jardinero, pileta, servicios). Calculalo en el presupuesto total.
Recomendaciones finales para quien quiere alquilar en Martínez
Para familias con hijos en edad escolar: definí primero el colegio y después el radio de búsqueda. La proximidad al colegio puede ser determinante y te va a acortar mucho el proceso de selección.
Para ejecutivos que van a CABA a diario: vivir en zona estación te da la tranquilidad del tren como opción real. Si no podés tolerar el auto en hora pico, esta sub-zona es la correcta.
Para quienes trabajan de forma remota o tienen auto: entre vías es la mejor relación calidad-precio de toda la localidad. Ahorrás 15-20% versus zona estación con la misma calidad ambiental.
Para quienes quieren el máximo en exclusividad y no tienen restricción de presupuesto: zona río, sin dudas. Pero contratá a una inmobiliaria local especializada; la oferta en ese segmento raramente aparece en los portales generales.
Martínez no es para todos los presupuestos. Pero para el perfil correcto, la combinación de calidad de vida, educación, conectividad y seguridad es difícil de igualar en todo el GBA.
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