Alquilar en Martínez entre vías: opciones y precios
8 min de lectura
por Roomix
Cuando alguien dice "Martínez" en el mercado inmobiliario del GBA Norte, casi siempre está pensando en la zona río: el paseo costero, los clubes náuticos, los edificios con vista al Río de la Plata. Pero existe otra Martínez que no aparece tan seguido en las publicaciones aspiracionales y que, para muchos inquilinos, representa la mejor decisión que tomaron: la zona entre vías.
¿Qué es exactamente? ¿Cuánto cuesta? ¿A quién le conviene? En esta guía lo desarrollamos todo.
Qué significa "entre vías" en Martínez
El partido de San Isidro tiene dos ramales ferroviarios que cruzan la zona de Martínez: el Ramal Tigre de la Línea Mitre, que pasa por la estación Martínez, y el Ramal José León Suárez (conocido popularmente como Ramal Mitre o ramal interior), que corre más hacia el interior del GBA. La franja de territorio que queda comprendida entre ambas vías de tren es lo que se conoce como "entre vías".
Es una zona netamente residencial, con una trama de calles más angostas, una mezcla de edificios de departamentos de mediana altura (4 a 7 pisos), PHs, casas de 2 o 3 dormitorios, y algunos inmuebles más antiguos que conservan el carácter de la Martínez histórica. No tiene la vista al río que caracteriza a la zona este del partido, pero tampoco tiene los precios que eso implica.
Geográficamente, el límite es bastante claro para quien conoce la zona: hacia el norte, las vías del Ramal Tigre; hacia el sur, las vías del Ramal Mitre (o Ramal Vicente López, según cómo se lo identifique en el mapa). El ancho del corredor varía, pero en términos prácticos abarca varias cuadras de densidad residencial plena.
Precios de alquiler en entre vías (2026)
Esta es la diferencia más concreta respecto a la zona río y al Martínez Centro: los precios en entre vías son entre un 15% y un 25% más bajos que en las zonas más premium del partido.
Departamentos
Tipología
Rango mensual (ARS)
Equivalente USD (~$1.600)
1 ambiente
$430.000 – $580.000
USD 269 – USD 363
2 ambientes
$650.000 – $820.000
USD 406 – USD 513
3 ambientes
$900.000 – $1.250.000
USD 563 – USD 781
PHs y casas pequeñas
Tipología
Rango mensual (ARS)
Equivalente USD (~$1.600)
PH 2 ambientes con patio
$700.000 – $950.000
USD 438 – USD 594
PH 3 ambientes
$950.000 – $1.350.000
USD 594 – USD 844
Casa 3 ambientes
$1.200.000 – $1.800.000
USD 750 – USD 1.125
Los valores incluyen únicamente el alquiler. Las expensas en edificios de la zona varían entre $60.000 y $150.000 ARS mensuales según el tamaño del edificio y los servicios incluidos. Los PHs y casas suelen tener gastos de administración más bajos o inexistentes, aunque los costos de mantenimiento individual son mayores.
Qué carácter tiene esta zona
Entre vías tiene una personalidad propia que no siempre está bien representada en las descripciones de las inmobiliarias. No es la Martínez de los portones con seguridad privada y piletas al aire libre, pero tampoco es un barrio genérico del conurbano.
Tejido edilicio mixto
El parque de inmuebles es heterogéneo. Encontrás edificios de los años 70 y 80 con departamentos amplios pero con instalaciones que requieren atención, PHs en lotes angostos que conservan el encanto de la arquitectura de principios del siglo XX, y algunos emprendimientos más recientes que modernizaron el stock disponible. Esta diversidad es lo que hace interesante la búsqueda: hay opciones para distintos perfiles y presupuestos dentro de la misma zona.
Ambiente tranquilo y residencial
A diferencia de las avenidas principales de Martínez Centro o del movimiento de la zona cercana a la estación, entre vías tiene un ritmo más pausado. Las calles de la zona interior son de poco tránsito vehicular, con árboles que en primavera y verano generan una sombra generosa. Es un lugar donde se puede vivir con ventana abierta y con la bicicleta como medio de transporte habitual.
Cercanía a la estación sin estar encima
Uno de los puntos fuertes de entre vías es la accesibilidad peatonal a la estación Martínez del Ramal Tigre. Dependiendo de en qué parte de la zona estés ubicado, la caminata hasta el andén puede ser de 5 a 15 minutos. Eso es una ventaja real para cualquier persona que use el tren como medio de transporte principal.
Las mejores calles para buscar dentro de entre vías
No todas las cuadras de entre vías son iguales. Hay algunas consideraciones que conviene tener en cuenta antes de visitar propiedades.
Calles más tranquilas y buscadas
Las calles que corren en paralelo a las vías pero a 3 o 4 cuadras de distancia son generalmente las más silenciosas y las más buscadas. La zona alrededor de las calles Rivadavia, San Lorenzo, Santa Fe (en el tramo interno), y el cruce de las diagonales menores ofrece buena arbolada y poco tránsito.
Las calles que van de forma perpendicular a las vías también pueden ser tranquilas siempre que no sean colectoras de tránsito hacia las avenidas principales.
Calles a evitar (o a analizar con cuidado)
Las cuadras que están inmediatamente pegadas a las vías del tren —tanto del ramal norte como del sur— tienen el inconveniente del ruido del paso de las formaciones, especialmente en hora pico donde la frecuencia aumenta. No es un ruido insoportable para muchas personas, pero si sos sensible al ruido nocturno, conviene buscar un par de cuadras hacia adentro.
Las avenidas de tránsito intenso (como el acceso a la autopista o las colectoras de Maipú) también generan ruido durante horarios pico. Si el departamento da a la calle, verificá la orientación.
La proximidad a Martínez Centro
La zona entre vías que está más cerca del centro comercial de Martínez —con supermercados, farmacias, cafés, y la mayor concentración de comercios— tiene un ligero premium respecto a las cuadras más internas. Es una ecuación de comodidad que cada persona evalúa según sus hábitos.
Comparación con otras zonas de Martínez
Entre vías vs. zona río
La zona río (el corredor costero del partido, hacia el este) ofrece vistas, acceso al paseo costero y un estatus aspiracional que se traduce directamente en precios. Un 2 ambientes en zona río puede costar entre un 20% y un 35% más que un equivalente en entre vías. Para muchas personas, esa diferencia de precio no se justifica con el uso real que le hacen a la proximidad al río. Para otros, vivir cerca del agua es innegociable.
Entre vías vs. Martínez Centro
El centro de Martínez —la zona más cercana a la estación y a la avenida principal— tiene mayor densidad de comercios y servicios, pero también más movimiento, más ruido y en algunos casos precios ligeramente superiores para propiedades nuevas. Entre vías ofrece más tranquilidad a precios similares o menores.
Entre vías vs. Acassuso
Acassuso, el partido inmediatamente al norte, es comparativamente más accesible que Martínez en términos de precio, pero tiene menos infraestructura y la conectividad ferroviaria es ligeramente inferior. Para alguien que trabaja en CABA y depende del tren, Martínez entre vías puede ser mejor opción aunque el alquiler sea un poco más alto.
Entre vías vs. Villa Adelina o La Lucila
Más al sur del corredor Mitre, Villa Adelina y La Lucila son opciones más económicas. El salto en precio respecto a entre vías es notable, pero también lo es el salto en el tipo de entorno y en la densidad del tejido urbano.
Quién elige vivir en entre vías
Después de analizar el mercado, emergen algunos perfiles que se repiten entre los inquilinos de esta zona:
Personas que quieren el código postal de Martínez sin el precio de zona río. El address importa para muchos inquilinos: acceso a los mismos colegios, clubes y servicios, a un costo significativamente menor.
Profesionales que usan el tren como medio principal. La distancia caminable a la estación es un factor determinante para quienes commutan a diario a CABA o a otros puntos del corredor norte.
Parejas jóvenes con un presupuesto ajustado para la zona. Entre vías permite acceder a Martínez con una combinación de ingresos que sería insuficiente para zona río. Un 2 ambientes a $750.000 ARS con expensas razonables es una cuenta que cierran muchas parejas de clase media-alta.
Personas mayores que quieren tranquilidad sin alejarse de los servicios. La quietud de las calles internas y la proximidad a los comercios del centro es una combinación muy valorada por este perfil.
Familias en transición que alquilan mientras buscan comprar. Martínez entre vías tiene propiedades más antiguas cuyo precio de venta es más accesible que en la zona río, lo que lo convierte también en un mercado de compraventa interesante para el mediano plazo.
Qué mirar cuando visitás una propiedad
Algunas cuestiones específicas de este stock edilicio que conviene verificar antes de firmar:
Humedad. Los edificios más antiguos de la zona —muchos construidos en los años 60, 70 y 80— pueden tener problemas de humedad en muros o en las losas. Revisá los cielorrasos y los rincones de los dormitorios antes de decidir.
Calefacción. Los PHs y las casas antiguas a veces tienen sistemas de calefacción obsoletos o ineficientes. En invierno, una casa sin buena aislación en esta zona puede ser costosa de calentar.
Expensas. Preguntá el valor de las expensas de los últimos tres meses (no solo el valor declarado). En edificios con amenities subutilizados, las expensas pueden subir rápidamente y desequilibrar el presupuesto mensual.
Estado del ascensor. En edificios de más de 5 pisos, el estado del ascensor y el historial de mantenimiento importa. Pedile a la inmobiliaria que te confirme si está en condiciones y cuándo fue el último service.
Conectividad. La mayor parte de la zona tiene cobertura de fibra óptica, pero algunos edificios o PHs más antiguos pueden no tener instalación interna adecuada. Si trabajás desde casa, verificalo antes de firmar.
El contrato: lo que no podés ignorar
En Argentina, los contratos de alquiler residencial tienen un piso mínimo de 3 años (Ley 27.551). El ajuste del alquiler se aplica cada cuatro meses mediante el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central. Ese índice combina inflación y salarios, y en los últimos años ha generado ajustes importantes.
Al momento de firmar, asegurate de:
Conocer el valor del alquiler inicial y entender cuándo se aplica el primer ajuste (a los 4 meses de firmado el contrato).
Tener claro quién paga qué en materia de servicios y reparaciones (la ley establece que las reparaciones necesarias son responsabilidad del propietario, pero esto a veces se negocia en la práctica).
Revisar la cláusula de renovación o salida anticipada. Hay penalidades definidas legalmente para quien rescinde antes del plazo.
Buscá propiedades en Martinez Vias
Ver propiedades en alquiler en Martinez Vias — listado actualizado en Roomix con todos los avisos publicados en Argentina (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas)
Activá alertas por WhatsApp — recibí un mensaje apenas aparece un nuevo aviso en Martinez Vias que matchee tus criterios, antes de que lo vea el resto
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en Martinez Vias y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
Conclusión
Alquilar en la zona entre vías de Martínez es una de las mejores decisiones para quien quiere instalarse en el GBA Norte con calidad de vida y sin estirar el presupuesto hasta el límite. La zona tiene personalidad propia, buena conectividad, calles tranquilas y un mercado de alquiler diverso que se adapta a distintas necesidades.
No es el Martínez de las revistas de decoración, pero para vivir de verdad —con el tren a 10 minutos, las calles arboladas y los servicios a mano— difícilmente encontrás mejor relación precio-calidad en toda la zona norte.
Si estás buscando opciones en esta zona, podés explorar el inventario disponible en Roomix y filtrar por precio, tipología y distancia a la estación.
