Alquilar en Mendoza siendo inversores: guía y recomendaciones
8 min de lectura
por Roomix
El mercado inmobiliario de Mendoza tiene características que lo hacen interesante para inversores que buscan alternativas a Buenos Aires: precios por metro cuadrado en dólares relativamente bajos, una demanda de alquiler estable sostenida por la UNCuyo (una de las universidades más grandes del interior del país), y una demanda creciente de alquileres cortos impulsada por el turismo vitivinícola y el enoturismo de alta gama.
Esta guía analiza el mercado mendocino desde la perspectiva del inversor: qué zonas tienen mejor relación precio-rendimiento, qué tipologías convienen más, cuáles son los riesgos reales y cómo se compara con invertir en CABA.
El mercado inmobiliario de Mendoza: caracterización general
Precio por metro cuadrado
Los valores del metro cuadrado en Mendoza varían significativamente según la zona. A continuación, un mapa de referencia:
Zona
Precio/m² en USD (aprox.)
Perfil del mercado
Centro (Capital)
USD 1.100 – USD 1.400
Alta demanda, poca oferta de reposición
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En comparación con CABA, donde los precios en zonas como Palermo, Belgrano o Puerto Madero van de USD 2.000 a USD 4.000/m², el mercado mendocino ofrece una entrada significativamente más baja en términos de capital requerido.
Liquidez del mercado
Es importante ser honesto en este punto: el mercado inmobiliario mendocino es menos líquido que el de Buenos Aires. El volumen de transacciones es menor, la cantidad de compradores potenciales para una propiedad de inversión es más reducida, y el tiempo promedio de venta puede ser más largo que en CABA. Esto no es necesariamente un problema para un inversor con horizonte de largo plazo, pero sí es un factor a considerar si eventualmente necesitás salir de la inversión con rapidez.
Los yields: cuánto renta una propiedad en Mendoza
Rendimiento bruto en dólares
Para un inversor que compra en dólares y alquila en pesos (ajustados al tipo de cambio), el análisis de yield depende fuertemente de la evolución del tipo de cambio. Sin embargo, considerando un tipo de cambio estable, los yields brutos en el mercado mendocino actuales rondan el 5% al 6% anual en USD para las mejores tipologías en buenas zonas.
Ejemplo concreto:
Departamento de 45 m² en el Centro: precio de compra USD 58.000 – USD 68.000
Alquiler mensual: $270.000 ARS ≈ USD 169
Alquiler anual: ≈ USD 2.028
Yield bruto: ≈ 3,5% – 3,0% si el precio de compra es el más alto
Pero en propiedades con mejor relación precio/alquiler (zonas como Las Heras o Guaymallén) el yield puede llegar al 5-6% bruto.
Para el alquiler temporario (short-term rental vía Airbnb), los yields pueden ser significativamente mayores, especialmente en zonas de alta demanda turística.
Alquiler temporario: el multiplicador del turismo mendocino
Mendoza recibe más de 3 millones de turistas por año y es uno de los principales destinos de enoturismo de América Latina. La demanda de alquileres temporarios —Airbnb, Booking, VRBO— es alta durante las temporadas de cosecha (marzo-abril), las vendimias, las vacaciones de invierno (julio) y los fines de semana largos.
Las zonas con mayor demanda de alquiler temporario son:
Centro de la Capital y 5ta Sección: para turistas que quieren estar cerca de los restaurantes, el shopping y la vida nocturna.
Chacras de Coria y Vistalba (Luján de Cuyo): para turistas de mayor poder adquisitivo que buscan estar en medio del paisaje vitivinícola, cerca de las bodegas boutique y los lodges de lujo.
Para el alquiler temporario bien gestionado en una de estas zonas, los ingresos mensuales promedio anualizados pueden ser entre un 30% y un 80% mayores que el alquiler largo tradicional, dependiendo de la gestión, la tasa de ocupación y la calidad de la propiedad.
Las mejores tipologías para invertir en Mendoza
El 1 ambiente y el 2 ambientes: la fórmula estudiante
Para el alquiler residencial largo, las tipologías más demandadas son el 1 ambiente y el 2 ambientes en zonas cercanas a la UNCuyo (Ciudad Universitaria, 5ta Sección, Las Heras) o al microcentro (para las facultades del Centro).
La UNCuyo tiene aproximadamente 30.000 estudiantes. Una parte importante de ellos alquila departamentos en los barrios aledaños. Esta demanda es estable a lo largo del año académico (marzo a diciembre) y genera una base de inquilinos fiable y predecible.
Tickets de entrada (precios de compra de referencia):
1 ambiente 30-35 m² en zona estudiantil: USD 40.000 – USD 55.000
2 ambientes 50-60 m² en zona estudiantil: USD 58.000 – USD 80.000
Precios de alquiler correspondientes (referencias actuales):
El 1 ambiente premium en el Centro para alquiler temporario
Para la estrategia de alquiler temporario, el 1 ambiente bien equipado y bien ubicado en el Centro o la 5ta Sección es la tipología más eficiente. Requiere menor capital de entrada que un 2 ambientes, tiene alta demanda de turistas individuales y parejas, y es más fácil de gestionar (menos rotación de elementos, menor mantenimiento).
Un 1 ambiente de buena calidad en la 5ta Sección con buena fotografía y gestión activa en plataformas puede generar ingresos de $500.000 a $750.000 ARS en meses de alta temporada.
Propiedades en Luján de Cuyo y Chacras de Coria
Para inversores con mayor capital, las propiedades en la zona de Chacras de Coria y Vistalba presentan una oportunidad diferenciada. La demanda turística de alto poder adquisitivo (turistas internacionales, viajeros de Buenos Aires, grupos corporativos) busca este tipo de propiedades. El ticket de entrada es más alto (USD 80.000 – USD 150.000+ para un departamento o chalet de buen nivel), pero el precio por noche que se puede obtener también lo es.
Mendoza vs. CABA: comparación de inversión inmobiliaria
Factor
Mendoza
Buenos Aires (zonas medias)
Precio/m² típico
USD 700 – USD 1.200
USD 1.500 – USD 3.000+
Yield bruto residencial
4% – 6% anual USD
3% – 4% anual USD
Demanda de alquiler
Alta (UNCuyo + turismo)
Muy alta (densidad poblacional)
Liquidez del mercado
Media
Alta
Potencial de valorización
Moderado-alto
Variable según zona
Turismo corto plazo
Creciente (enoturismo)
Maduro pero competitivo
Capital de entrada
Más bajo
Más alto
La principal ventaja competitiva de Mendoza frente a CABA es el menor capital de entrada con yields comparables o superiores. La desventaja es la menor liquidez y el mayor riesgo de concentración en una economía provincial más pequeña.
Dónde conviene comprar según el objetivo de inversión
Para alquiler residencial largo plazo (estabilidad)
Zonas recomendadas: 5ta Sección, barrios aledaños a Ciudad Universitaria, Las Heras (zona media-baja), Godoy Cruz (zona media).
Tipología: 1 o 2 ambientes, preferentemente en edificios con amenidades mínimas (ascensor, seguridad, cochera). Los departamentos sin cochera son más baratos de comprar y tienen precios de alquiler similares en zonas estudiantiles donde el auto es menos prioritario.
Perfil de inquilino: estudiantes, jóvenes profesionales, trabajadores remotos. Rotación media de 1 a 3 años por contrato.
Para alquiler temporario (mayor rendimiento, mayor gestión)
Zonas recomendadas: Centro de la Capital, 5ta Sección / Aristides Villanueva, Chacras de Coria (Luján de Cuyo).
Tipología: 1 o 2 ambientes bien equipados y amoblados. La calidad del equipamiento y la fotografía son críticas para el rendimiento en plataformas.
Consideraciones: el alquiler temporario requiere más gestión activa (limpieza, check-in/check-out, atención al huésped) o la contratación de un gestor de propiedades. En Mendoza hay servicios de property management turístico, especialmente en la zona de Luján de Cuyo.
Para valorización de largo plazo
Zonas de interés: Luján de Cuyo (expansión residencial y turística), Godoy Cruz (consolidación), sectores en desarrollo de Guaymallén cercanos al Centro.
Mendoza atravesó en los últimos años una migración interna desde CABA y GBA de familias y profesionales que buscan mejor calidad de vida. Esta tendencia tiene potencial de seguir impulsando la demanda de propiedades en las mejores zonas del Gran Mendoza.
Riesgos a considerar
Riesgo de tipo de cambio
La principal incertidumbre para el inversor es la evolución del tipo de cambio. Los alquileres se ajustan por el ICL (Índice de Contratos de Locación del BCRA) o por el índice pactado entre las partes (desde las modificaciones de 2023 se admite indexación libre), pero la conversión a dólares depende del tipo de cambio vigente. Si el peso se aprecia en términos reales, el yield en USD sube; si se deprecia menos que la inflación (lo que ha pasado en ciertos períodos), el yield en USD baja.
Riesgo de la economía provincial
Mendoza es una provincia con economía diversificada (vino, minería, turismo, agroindustria, servicios), pero sigue dependiendo de factores externos: el precio del dólar para las exportaciones, la evolución del turismo receptivo, y las decisiones de política económica nacional. Una crisis económica nacional impacta en Mendoza de manera similar a cualquier otra provincia argentina.
Riesgo de vacancia
En zonas estudiantiles, la vacancia suele ser baja pero tiene estacionalidad marcada (los meses de verano entre diciembre y febrero pueden tener mayor rotación). En zonas de alquiler temporario turístico, la ocupación tiene estacionalidad más pronunciada (alta en cosecha/vendimia, media en temporada de esquí, baja en temporada baja). Planificá los flujos de caja considerando meses de menor ocupación.
La Ley de Alquileres vigente
El marco regulatorio de los alquileres en Argentina tiene historia de cambios frecuentes. Desde 2020 se han sucedido varias versiones de la Ley de Alquileres con impactos diferentes sobre propietarios e inquilinos. Mantenerse informado sobre la normativa vigente y trabajar con una inmobiliaria de confianza que conozca el mercado mendocino es fundamental para proteger la inversión.
La demanda de migrantes internos: un factor creciente
En los últimos dos años, Mendoza viene recibiendo una corriente sostenida de migrantes internos desde Buenos Aires y el Gran Buenos Aires. Familias, jóvenes profesionales y trabajadores remotos que priorizan la calidad de vida sobre la proximidad a CABA. Esta demanda adicional tiene un efecto positivo sobre los precios de alquiler en las zonas más atractivas (Centro, 5ta Sección, Godoy Cruz), y sostiene la demanda incluso en períodos de menor actividad estudiantil.
Para el inversor, esta tendencia es un indicador positivo de largo plazo: la demanda de alquileres en Mendoza no depende únicamente de los estudiantes universitarios, sino de un público más diverso y con mayor poder adquisitivo.
Cómo operar como inversor en el mercado mendocino
Trabajá con inmobiliarias locales. El mercado de Mendoza tiene sus propias dinámicas que no siempre son visibles desde Buenos Aires. Una inmobiliaria mendocina con experiencia en el segmento de inversión es el aliado más valioso.
Considerá la gestión profesional. Si no vivís en Mendoza, la gestión de la propiedad a distancia es más difícil. Los servicios de administración de propiedades (que cobran un porcentaje del alquiler mensual) son una opción eficiente para inversores no locales.
Hacé los números con escenarios pesimistas. Al evaluar un inmueble, calculá el yield asumiendo meses de vacancia y gastos de mantenimiento. Una propiedad que da 5% de yield bruto con ocupación del 100% puede dar 3,5% efectivo con 20% de vacancia y gastos. El yield neto es el número que importa.
Diversificá si podés. En lugar de poner todo el capital en una sola propiedad grande, dos propiedades medianas en zonas distintas dan más diversificación de riesgo — una con perfil estudiantil y otra con perfil turístico, por ejemplo.
Mendoza no es el mercado más líquido ni el más conocido de Argentina, pero para el inversor con paciencia, horizonte de largo plazo y apetito por la diversificación geográfica, ofrece una combinación de precio de entrada accesible, demanda sostenida y calidad de activo que merece consideración seria.
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