Alquilar en Morón siendo inversores: guía y recomendaciones
8 min de lectura
por Roomix
La inversión inmobiliaria en el GBA Oeste tiene características propias que la diferencian tanto de CABA como del resto del conurbano. Morón, en particular, presenta un perfil interesante para el inversor que busca rendimientos razonables en dólares, baja vacancia y una demanda anclada en factores estructurales. Acá hacemos el análisis completo.
El contexto del mercado inmobiliario de Morón
Morón es el partido central del GBA Oeste, con la estación del Tren Sarmiento como columna vertebral y la Universidad de Morón (UM) como generador permanente de demanda estudiantil. A eso se le suma una demanda familiar sólida de clase media trabajadora que no puede acceder a los precios de CABA pero que valora la cercanía por tren.
Este contexto crea una demanda relativamente estable y diversificada que es uno de los factores más atractivos para el inversor:
Demanda estudiantil: la UM tiene miles de alumnos, muchos de los cuales buscan departamento cerca del campus. Esta demanda es recurrente año a año.
Demanda familiar: familias que trabajan en CABA o en el GBA Oeste y buscan calidad de vida a precios accesibles.
Demanda de profesionales y empleados: quienes trabajan en el partido o usan el Sarmiento como acceso a CABA.
La combinación de estos tres segmentos mantiene la vacancia relativamente baja en Morón centro y sus inmediaciones.
Precio por metro cuadrado: qué cuesta entrar
Los precios de venta en Morón varían significativamente según la zona y la tipología:
Zona
USD/m²
Morón Centro (zona premium, cerca estación)
USD 1.200 - USD 1.400/m²
Morón Centro (estándar)
USD 1.000 - USD 1.200/m²
Zonas intermedias (alejadas 6-10 cuadras del centro)
USD 800 - USD 1.000/m²
Áreas periféricas del partido
USD 600 - USD 850/m²
Para una unidad de 50 m² (1 ambiente) bien ubicada en Morón centro, el valor de entrada está en torno a USD 50.000 - USD 70.000. Para un 2 ambientes de 65-70 m², el rango es USD 65.000 - USD 98.000.
Comparado con Caballito o Almagro en CABA (donde el mismo 1-amb parte de USD 80.000-USD 100.000), Morón ofrece un precio de entrada significativamente más bajo, lo que facilita el acceso a más inversores.
Rendimiento bruto: ¿cuánto rinde en dólares?
El rendimiento bruto (gross yield) se calcula dividiendo el alquiler anual en dólares sobre el precio de compra en dólares.
¿Cómo llegar al 5-6% mencionado? La clave está en comprar bien, ya sea en obras en pozo (donde el precio de entrada es 15-25% menor), unidades a refaccionar, o propiedades subvaluadas en momentos de baja del mercado. En esos escenarios, los rendimientos brutos del 5% a 6% son alcanzables para un comprador astuto.
El rendimiento neto, una vez descontados gastos de mantenimiento, impuestos municipales, vacancia estimada y comisión de administración, suele quedar en torno al 3% - 4,5% anual en escenarios normales.
Las tipologías más rentables en Morón
No todas las tipologías tienen el mismo perfil de rendimiento. Basándonos en la demanda local:
1 ambiente cerca de la estación o la UM
Esta es la tipología más demandada en Morón para inversión. El perfil de inquilino es principalmente estudiante de la UM o joven profesional que no quiere compartir. La demanda es alta y la vacancia baja. El precio de entrada es el más accesible y la rotación de inquilinos puede ser mayor (2 años de contrato, luego cambian), lo que implica más gestión pero también posibilidad de actualizar el precio con más frecuencia.
Recomendación: 1 ambiente de 35-45 m² en radio de 6 cuadras de la estación Morón.
2 ambientes para familias o parejas
Demanda estable, perfil de inquilino más estable (contratos más largos en la práctica, menos rotación). El perfil familiar tiene menos vacancia y mejor cuidado de la propiedad en general. El precio de entrada es mayor pero el equilibrio riesgo/rendimiento es bueno.
Recomendación: 2 ambientes de 55-70 m² en zonas residenciales de Morón centro o limítrofes con Castelar.
3 ambientes para familias
Menor liquidez al momento de vender (precio de entrada más alto), pero alta demanda de familias con hijos que necesitan un ambiente más para los chicos. El rendimiento es similar al 2-amb pero el ticket de entrada es mayor.
Morón vs. Castelar vs. Haedo: la comparativa para inversores
Esta es la comparación que más se hace quien está evaluando el GBA Oeste como destino de inversión:
Morón
Castelar
Haedo
Precio/m²
USD 1.000-1.400
USD 1.100-1.600
USD 800-1.100
Alquiler 2-amb (ARS)
$260K - $400K
$300K - $460K
$220K - $360K
Rendimiento bruto est.
3,0% - 4,5%
2,8% - 4,0%
3,5% - 5,0%
Demanda
Alta (UM, familias)
Alta (perfil ABC1)
Media-alta
Capital appreciation
Moderado
Moderado-alto
Menor
Liquidez al reventa
Media
Media-alta
Media
Perfil de barrio
Urbano/mixto
Residencial/tranquilo
Popular/mixto
Castelar tiene precios de compra similares o más altos, con un perfil de inquilino levemente superior (mayor poder adquisitivo), pero rendimientos similares o algo menores. La revalorización del capital puede ser levemente mejor que en Morón en el largo plazo porque el barrio tiene más perfil aspiracional. Para el inversor más conservador que prioriza la calidad del inquilino, Castelar es razonable.
Haedo es más económico en precio de compra y en alquiler, con rendimientos brutos que pueden ser algo mayores en términos porcentuales, pero la revalorización del capital es históricamente más lenta. El perfil de inquilino es más popular y la liquidez al momento de vender es menor. Para quien entra con poco capital y quiere maximizar el rendimiento puro, Haedo tiene sentido; para quien piensa en reventa, Morón o Castelar son mejores.
Riesgos específicos de invertir en el GBA Oeste
Ningún análisis de inversión inmobiliaria en Argentina está completo sin hablar de los riesgos:
Legislación provincial
El régimen de alquileres en Provincia de Buenos Aires está sujeto a la legislación nacional (que cambió varias veces en los últimos años) y a interpretaciones locales. Los cambios en el marco legal pueden afectar la rentabilidad. El decreto desregulatorio de 2023 dio más flexibilidad, pero la situación legislativa puede cambiar con cada gobierno.
Apreciación del capital más lenta que en CABA
Históricamente, los inmuebles en el GBA aprecian en dólares más lentamente que en los barrios premium de CABA. Si la estrategia de inversión apunta a la reventa con ganancia de capital en el mediano plazo, CABA (especialmente barrios en desarrollo o consolidados) suele tener mayor potencial. Morón y el GBA Oeste tienen más sentido si el objetivo principal es el flujo de renta.
Riesgo de vacancia en zonas periféricas
Las zonas más alejadas del centro del partido y de la estación tienen mayor riesgo de vacancia. Para minimizarlo, concentrá la búsqueda en el radio de 8-10 cuadras de la estación Morón o del campus de la UM.
Gastos de mantenimiento en edificios más viejos
Muchos edificios en Morón tienen 30-50 años. Los costos de mantenimiento y las expensas de edificios con obras frecuentes pueden impactar el rendimiento neto. Antes de comprar, solicitá los últimos 12 meses de expensas y el acta de la última asamblea para detectar obras en curso o previstas.
Tipo de cambio
Los contratos en pesos con ajuste por ICL pueden implicar que el alquiler en dólares caiga si el peso se aprecia o si la inflación no acompaña el ajuste del alquiler. Algunos contratos se pasan a dólares explícitamente, lo que simplifica el cálculo para el inversor, pero requiere liquidez del inquilino.
La gestión del alquiler en Morón
Para un inversor que no vive en la zona, la administración del alquiler es un punto relevante:
La comisión de administración de inmobiliaria en Morón suele ser del 5% al 8% del alquiler mensual.
Las inmobiliarias locales son activas y conocen bien el mercado. No hay escasez de opciones.
La rotación de inquilinos (al terminar contratos de 2 años) genera costos adicionales de comisión e intermediación.
Para un 1-amb que alquila a $200.000 y se administra con una inmobiliaria al 7%, el costo es $14.000/mes de comisión, más expensas del propietario y ABL. Hay que descontar estos costos del rendimiento bruto para calcular el rendimiento neto real.
La UM como ancla de demanda estructural
La Universidad de Morón es uno de los activos más importantes para el inversor en el partido. Con miles de alumnos activos —muchos de ellos de otras zonas del GBA o del interior del país— genera una demanda recurrente de alquileres que no depende de las fluctuaciones económicas puntuales. Las carreras de medicina, ingeniería y arquitectura tienen estudiantes que se quedan 5-6 años o más, lo que significa contratos que se renuevan.
Para aprovechar esta demanda, la clave es estar a menos de 10 cuadras del campus y orientar la propiedad hacia el perfil estudiantil: buena conectividad, funcionalidad del espacio, calidad razonable sin lujos innecesarios.
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Conclusión: cuándo Morón tiene sentido como inversión
Morón es una buena inversión inmobiliaria si:
Buscás renta en dólares con precio de entrada más bajo que CABA
Tu objetivo principal es el flujo de caja más que la revalorización de capital
Podés invertir en tipologías adecuadas (1-amb o 2-amb cerca de estación/UM)
Tenés horizonte de largo plazo (5 años o más)
Preferís gestión a través de inmobiliaria local
No es el mejor destino si priorizás la ganancia de capital por revalorización del inmueble (en ese caso, barrios de CABA en desarrollo tienen más potencial) o si querés propiedades de altísima liquidez para revender rápido.
Para un inversor que conoce el mercado o que está dispuesto a aprenderlo, Morón ofrece un punto de entrada accesible con rendimientos reales positivos en un contexto de baja oferta de inversión rentable en Argentina.
