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Invertir en Propiedades en Núñez: Rendimiento y Potencial
8 min de lectura
por Roomix
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Cuando un inversor inmobiliario mira el mapa de CABA buscando dónde poner su capital, Núñez aparece de forma consistente como una de las opciones más sólidas. No es el barrio de moda que genera titulares, pero tiene algo más valioso que la moda: demanda sostenida, perfil de inquilino premium y una dinámica de precios estable incluso en los ciclos económicos más turbulentos que atravesó Argentina.
Este barrio del norte porteño —delimitado por la Avenida del Libertador, el Río de la Plata, General Paz y el barrio de Belgrano— concentra una clase media-alta y alta que valora la tranquilidad, la proximidad al verde y la seguridad. Eso se traduce directamente en inquilinos que cuidan las propiedades, pagan en término y tienen capacidad de absorber aumentos por ICL sin conflictos frecuentes.
En esta guía analizamos en profundidad el rendimiento real de las inversiones en Núñez, los segmentos con mejor retorno, y los factores que un inversor tiene que considerar antes de desembolsar su capital.
Datos de Roomix sobre 307 avisos activos en Núñez, actualizados a agosto 2026.
Los precios de compra en Núñez se mantienen entre los más altos de CABA. El precio de venta promedio de la zona es de USD 190.000 ($286.900.000), con un precio por m² de USD 3.151/m² ($4.758.161/m²), sobre 1.734 avisos de venta activos analizados. Por cantidad de ambientes:
| Tipo | Precio de venta | Avisos activos |
|---|---|---|
| Monoambiente / 1 amb. | USD 115.428 | 373 |
| 2 ambientes | USD 182.900 | 617 |
| 3 ambientes | USD 262.600 | 522 |
| 4 ambientes | USD 400.000 | 214 |
| 5 ambientes o más | USD 549.000 | 62 |
Nota: Tipo de cambio de referencia ~$1.510 ARS/USD (agosto 2026).
El metro cuadrado en Núñez está entre los más altos de CABA, lo que refleja la demanda sostenida y la escasez de tierra disponible para nuevos desarrollos de altura.
El alquiler promedio de la zona —todo incluido, es decir alquiler base más expensas— está en torno a $1.145.000/mes (USD 759), con expensas promedio de $220.000/mes.
Núñez es una zona parcialmente dolarizada: el 39% de los avisos de alquiler se publica directamente en dólares (un mercado premium/temporario aparte). Para no mezclar esas dos dinámicas, la tabla siguiente muestra el alquiler base (sin expensas) sólo sobre avisos publicados en pesos:
| Tipo | Alquiler base en pesos (sin expensas) | Avisos en pesos |
|---|---|---|
| Monoambiente / 1 amb. | $700.000 | 105 |
| 2 ambientes | $930.000 | 112 |
| 3 ambientes | $1.500.000 | 39 |
| 4 ambientes | $1.600.000 | 18 |
| 5 ambientes o más | $4.900.000 | 12 |
La rentabilidad bruta en alquiler se calcula dividiendo el ingreso anual por el precio de compra. En Núñez, cruzando el precio de venta de la zona con el alquiler base (sin expensas) por cantidad de ambientes, el rango resultante ronda 3,2% – 4,8% anual en USD según el tipo de unidad, con los ambientes más chicos rindiendo algo más que los más grandes.
Este número puede parecer bajo comparado con otras inversiones financieras, pero en el contexto argentino tiene un valor diferente: es un activo real en una economía volátil, con potencial de revalorización del capital y sin exposición al sistema financiero local.
Frente a otros barrios premium de la zona norte (Belgrano, Palermo) o barrios de mayor rotación (Villa Crespo, Flores, Boedo), Núñez se ubica en el mismo terreno que sus pares de perfil similar: rendimiento porcentual moderado a cambio de mayor estabilidad. Núñez paga un "premium de seguridad": menor rendimiento porcentual pero mayor previsibilidad de la demanda, menor vacancia y menor rotación de inquilinos.
Los monoambientes en Núñez tienen demanda constante de jóvenes profesionales, parejas sin hijos y trabajadores remotos que valoran la zona pero no necesitan mucho espacio. Son los que presentan menor vacancia y mayor facilidad para actualizar el precio al renovar contrato.
El ticket de entrada es más bajo y la liquidez es mayor: si necesitás vender, un monoambiente en Núñez es más fácil de colocar que un 4 ambientes.
El 2 ambientes es el producto más demandado en toda la zona norte de CABA. Lo alquilan parejas jóvenes, profesionales de mediana edad y familias con un hijo. La demanda supera consistentemente la oferta disponible, lo que mantiene la vacancia baja y facilita las negociaciones de precio.
El rendimiento es ligeramente inferior al de los monoambientes pero la revalorización del capital suele ser mayor en el largo plazo, especialmente en los desarrollos con amenities modernos.
Las unidades en pisos altos con vista al Río de la Plata —en edificios sobre Avenida Cantilo o en las torres más cercanas a la costanera— tienen un valor diferencial sostenido, aunque Roomix no releva "vista al río" como amenity propio en la muestra de la zona para dar una cifra confiable de cuánto pagan de más. Estos departamentos:
El downside es que el precio de entrada es más alto y la liquidez es menor (menor cantidad de compradores potenciales cuando quieras vender).
Núñez concentra algunos de los colegios más demandados de CABA: Northlands, Colegio Cardenal Copello, Colegio Pestalozzi. Muchas familias eligen vivir en el barrio específicamente por la proximidad a estas instituciones, lo que genera una demanda estructural y estable que no depende de ciclos económicos.
Esta es una de las principales diferencias entre Núñez y barrios similares en términos de precios: el "efecto colegio" sostiene la demanda incluso en períodos de contracción.
Núñez tiene índices de seguridad consistentemente mejores que el promedio de CABA. El perfil de los vecinos —familias con hijos, profesionales, jubilados de clase media-alta— crea un entorno que los inquilinos perciben como tranquilo y confiable. Este factor intangible tiene impacto real en la demanda y en los precios que los inquilinos están dispuestos a pagar.
El Parque de los Niños, la Reserva Ecológica del Bajo Núñez y el acceso a la Costanera Norte son activos únicos que no tienen precio de mercado directo pero impactan fuertemente en la calidad de vida percibida. En un contexto post-pandemia donde la demanda de espacios abiertos creció estructuralmente, esto es un diferencial muy real.
La zona del Bajo Núñez y el entorno del Parque de los Niños han sido objeto de proyectos de renovación urbana que valorizaron significativamente los inmuebles en los últimos años. Los desarrollos de torres modernas sobre la costanera continuarán en los próximos años según los planes urbanísticos de CABA, lo que presiona los precios al alza.
Los contratos de alquiler en pesos se ajustan por el Índice para Contratos de Locación (ICL) del BCRA, que es una combinación de CPI e índice salarial. En la práctica, esto genera actualizaciones que han acompañado en mayor o menor medida la inflación.
Para el inversor, esto implica que el ingreso en pesos se mantiene relativamente constante en términos reales, aunque puede haber períodos de desfasaje cuando la inflación supera al ICL.
En el mercado premium de Núñez, una proporción creciente de contratos se pacta directamente en dólares, especialmente para unidades de mayor valor. Esto simplifica mucho el análisis de rendimiento para el inversor: el ingreso es directamente en USD y no tiene exposición al ICL ni a la variación del tipo de cambio.
El riesgo está en que si el dólar se aprecia mucho contra el peso, el inquilino puede tener dificultades para sostener el alquiler. En el segmento alto de Núñez, este riesgo es relativamente bajo.
La Ley de Alquileres vigente establece plazos mínimos de contrato de 2 años para vivienda. Como inversor, esto da previsibilidad: una vez que ingresa un inquilino, tenés ingresos garantizados por al menos ese período.
Las garantías más comunes son la propietaria (garante con inmueble), las fianzas de SGR y, en el segmento dólar, el depósito equivalente a varios meses. Como propietario, podés elegir qué garantías aceptás.
| Concepto | Estimación anual |
|---|---|
| Expensas (si las paga el propietario en vacancia) | ~$220.000/mes (promedio de la zona) |
| Reparaciones y mantenimiento | 1–2% del valor del inmueble/año |
| Honorarios inmobiliaria (gestión) | 5–10% del ingreso de alquiler |
| Seguro del inmueble | $20.000 – $50.000/mes |
La más clásica y la que más encaja con el perfil de Núñez. Comprás, encontrás un inquilino confiable y cobrás todos los meses. La clave está en elegir bien la unidad (tipo, orientación, piso) y negociar el precio de compra con margen.
Rendimiento esperado: ~3,2–4,8% bruto anual en USD (según el tipo de unidad) + potencial de revalorización del capital a 5-10 años.
Comprar en pozo en un desarrollo con buena ubicación en Núñez y vender cuando está terminado. La diferencia entre precio en pozo y valor a estrenar puede ser de 20-40% en USD, dependiendo del proyecto y el momento del mercado.
Mayor riesgo (demoras, cambios regulatorios) pero mayor potencial de ganancia a corto plazo.
Los departamentos bien ubicados en Núñez, especialmente los de 1-2 ambientes modernos, tienen demanda para alquiler temporario (plataformas como Airbnb) de ejecutivos y turistas en escala. El rendimiento puede ser mayor que el alquiler tradicional pero requiere más gestión y tiene mayor variabilidad.
Con la normativa actual de CABA, el alquiler temporario tiene algunas restricciones de consorcio que hay que verificar caso a caso.
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en Núñez y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
Invertir en Núñez no es la estrategia para quien busca el mayor rendimiento anual en pesos. Es la estrategia para quien quiere preservar capital en un activo real, premium y de demanda estructural sostenida en una de las economías más volátiles del mundo.
Si tenés dólares para invertir y horizonte de 5-10 años, un departamento bien elegido en Núñez va a cumplir ese objetivo mejor que muchas alternativas del mercado local. La clave está en analizar bien cada unidad, negociar el precio y acompañarte de un equipo profesional para la gestión.
En Roomix podés filtrar propiedades en Núñez por precio, tipo y rentabilidad estimada para encontrar las mejores oportunidades disponibles hoy.