Alquilar en Olivos Centro: Zona Premium de GBA Norte
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por Roomix
Olivos Centro: la zona norte del GBA que se parece cada vez más a CABA
Hay una línea que separa CABA de la Provincia, pero en Olivos Centro esa línea se borra bastante. Cruzás General Paz, seguís por el Acceso Norte o el tren Mitre, y en 15-20 minutos estás en un barrio que tiene todo lo que muchos buscan en CABA —gastronomía, arbolado, conectividad, seguridad— pero con una escala más humana y precios de alquiler que hacen la diferencia en el presupuesto mensual.
Olivos Centro es la zona comercial y residencial del corazón del partido de Vicente López, ubicada sobre el eje del tren Mitre y la Avenida Maipú. No es Olivos country ni las zonas más exclusivas del partido: es el centro urbano, funcional, con identidad propia y una demanda de alquiler que no para de crecer.
Esta guía está pensada para quienes están evaluando mudarse a Olivos Centro —desde CABA, desde otro barrio del GBA Norte, o llegando de afuera— y quieren entender cómo funciona el mercado, cuánto cuesta y qué pueden esperar de la vida cotidiana.
Por qué Olivos Centro atrae cada vez más inquilinos
La relación calidad-precio que CABA no puede dar
La comparación más directa es con Belgrano o Núñez, los barrios porteños más parecidos en perfil sociodemográfico a Olivos. La diferencia de precios es significativa:
Un 2 ambientes en Belgrano cuesta $600.000 – $950.000 ARS/mes. El mismo tipo de unidad en Olivos Centro se consigue entre $380.000 y $580.000 ARS/mes. Estamos hablando de una diferencia de entre 30% y 40% por una calidad de vida muy similar y con acceso a CABA en menos de 30 minutos.
Para una familia o pareja que calcula el presupuesto mensual con cuidado, esa diferencia es la que permite ahorrar, vivir más cómodo, o tener un departamento más grande por el mismo dinero.
El tren como columna vertebral
La estación Olivos del Ferrocarril Mitre (ramal Retiro-Tigre) es el corazón logístico de la zona. Desde Retiro, el viaje toma aproximadamente 18-22 minutos en tren —más rápido y predecible que muchos trayectos en CABA por subte.
La frecuencia en horas pico es buena, con trenes cada 4-8 minutos en los momentos de mayor demanda. Para alguien que trabaja en el microcentro, Puerto Madero o la zona de Retiro, vivir en Olivos Centro y tomar el tren puede ser más eficiente que vivir en Palermo y subtearlo.
Además del tren:
Colectivos: Múltiples líneas que van a CABA (Acceso Norte, Maipú, Panamericana).
Auto/remis: El Acceso Norte conecta Olivos con el microcentro en 20-35 minutos fuera de hora pico.
Bicicleta: Olivos tiene ciclovías y es completamente pedaleable en la zona plana cercana al centro.
La gastronomía y el comercio del centro
Olivos Centro tiene una oferta gastronómica y comercial que sorprende a quienes lo visitan por primera vez. La zona de Avenida Maipú, las calles peatonales del centro y el área frente a la estación concentran:
Restaurantes de cocina argentina, italiana, japonesa y de fusión
Cafeterías de especialidad con ambiente para trabajar
Farmacias, supermercados, bancos y servicios esenciales
Ferias artesanales y de productores los fines de semana
Cines y espacios culturales de escala barrial
No tiene la densidad de Palermo ni la escala del microcentro, pero tampoco lo necesita. La oferta es suficiente y de calidad para satisfacer la vida cotidiana sin necesidad de cruzar el puente.
Precios de alquiler en Olivos Centro: la tabla 2026
Tipo de unidad
Precio mensual (ARS)
Equivalente USD aprox.
Monoambiente / Studio
$280.000 – $370.000
~USD 175 – 231
2 ambientes (sin amenities)
$380.000 – $490.000
~USD 237 – 306
2 ambientes (con amenities)
$480.000 – $580.000
~USD 300 – 362
3 ambientes (sin amenities)
$520.000 – $680.000
~USD 325 – 425
3 ambientes (con amenities)
$620.000 – $820.000
~USD 387 – 512
PH con terraza
$700.000 – $1.100.000
~USD 437 – 687
Casa con jardín
$800.000 – $1.400.000
~USD 500 – 875
Expensas: En la Provincia de Buenos Aires, las expensas de edificios de departamentos en Olivos son generalmente inferiores a las de CABA. Esperá entre $25.000 y $70.000 ARS por mes, dependiendo del edificio y los servicios incluidos.
Comparativa directa con CABA
Zona
2-amb. estándar (ARS)
Acceso a Retiro
Olivos Centro
$380K – $490K
20 min (tren)
Núñez (CABA)
$560K – $850K
30-40 min (subte/metrobus)
Belgrano (CABA)
$600K – $950K
30-40 min (subte)
Vicente López centro
$350K – $470K
25 min (tren)
San Isidro centro
$420K – $580K
35-40 min (tren)
Las zonas dentro de Olivos Centro: dónde buscar
El corazón de la estación: alta conectividad
El área más cotizada por quienes dependen del tren. Departamentos a menos de 5 cuadras de la estación, con acceso inmediato al transporte y a todos los servicios del centro. Mayor concentración de edificios de departamentos, tanto antiguos como nuevos.
Ventajas: Conectividad máxima, todo caminando.
Desventajas: Más ruido, menos verde inmediato, mayor movimiento de personas.
La zona de Maipú y paralelas
La Avenida Maipú es el eje gastronómico y comercial del centro. Vivir en las paralelas (Montevideo, Mitre, Cabildo del partido) combina buena conectividad con algo más de tranquilidad residencial. La oferta de departamentos es variada.
Ventajas: Gastronomía y comercio a metros, ambiente animado pero no caótico.
Desventajas: Los fines de semana puede haber algo más de ruido nocturno.
Hacia el río: el sector premium
Las calles más cercanas al río (sobre el Camino de la Ribera y paralelas) tienen un perfil más exclusivo. Edificios modernos con vistas al Río de la Plata, caminata hasta el parque costero, y un ambiente más silencioso y residencial. Los precios son los más altos de la zona.
Ventajas: Vistas al río, tranquilidad, acceso al parque costero.
Desventajas: Más lejos de la estación (10-15 minutos a pie), precios más altos.
Las calles internas residenciales
Calles como Bodegones, Don Bosco, San Lorenzo o Las Heras dentro del área central tienen casas y PHs con jardín que son muy demandados por familias. Más tranquilos que el centro inmediato pero con acceso caminando a todo.
Ventajas: Tranquilidad, espacios más generosos, verde.
Desventajas: Menor oferta (hay menos unidades disponibles que en edificios).
El perfil del inquilino en Olivos Centro
Olivos Centro atrae un perfil muy particular que explica la solidez de su mercado de alquileres:
Profesionales que trabajan en CABA: El segmento más grande. Personas que trabajan en el microcentro, Palermo o Recoleta pero prefieren vivir en Olivos por espacio, precio y calidad de vida. Viajan en tren diariamente.
Familias con hijos en colegios locales: El partido de Vicente López tiene una red educativa de muy buen nivel, tanto pública como privada. Muchas familias eligen Olivos específicamente por los colegios.
Jóvenes que se independizan de familias del norte del GBA: Los primeros departamentos de jóvenes de Olivos, San Isidro, Martínez o San Fernando que quieren independizarse sin alejarse demasiado de su entorno de origen.
Profesionales trasladados de otras ciudades: Ejecutivos y técnicos que llegan a empresas con sede en la zona norte y buscan algo bien ubicado con acceso a CABA.
La Ley de Alquileres en Provincia de Buenos Aires
Los contratos de alquiler en Olivos se rigen por la Ley de Alquileres nacional (Ley 27.551 y sus modificaciones), exactamente igual que en CABA. Sin embargo, hay algunas particularidades del mercado provincial a tener en cuenta:
Sellos del contrato (Provincia de Buenos Aires)
El impuesto de sellos en la Provincia de Buenos Aires es diferente al de CABA. La alícuota sobre los contratos de locación es del 1% sobre el monto total del contrato, dividido entre partes según se acuerde (en general 50-50 entre propietario e inquilino).
Para un contrato de 2 años a $450.000 ARS/mes inicial (con ajustes), el total puede superar los $12 millones de pesos, resultando en un sellado de $120.000 ARS aproximadamente que te toca pagar la mitad.
Ajuste por ICL: igual que en CABA
Los contratos en pesos se ajustan por el ICL del BCRA, en los plazos acordados (generalmente trimestral o cuatrimestral). Este punto no tiene diferencias con CABA.
Garantías: más flexibles en el mercado local
El mercado de Olivos, al ser menos competitivo que CABA en cuanto a cantidad de interesados por unidad disponible, tiende a ser algo más flexible en garantías. Las opciones habituales:
Garantía propietaria: La más común. El garante puede tener propiedad en CABA o Provincia sin problema.
SGR / Fianzas: Ampliamente aceptadas. Garantify, Afianzados y similares funcionan igual que en CABA.
Recibo de sueldo del empleador: En zonas de GBA, algunos propietarios aceptan recibos de sueldo de empresas conocidas como garantía suficiente, especialmente para rentas medianas.
Qué buscar en un departamento en Olivos Centro
La calefacción, el gran tema de Olivos
El GBA Norte tiene inviernos más fríos que CABA (por estar algo más alejado del calor de la ciudad y tener noches más despejadas). Antes de alquilar, verificá el sistema de calefacción:
Gas natural: Lo ideal. Muchos departamentos tienen estufa a gas empotrada o calefacción central. Verificá el estado de la instalación y el certificado de gas (obligatorio).
Split bomba de calor: Calefacción y refrigeración eléctrica, eficiente pero dependiente de la tarifa eléctrica.
Losa radiante: En algunos edificios nuevos. Muy confortable pero de alto costo.
Sin calefacción central: En edificios viejos sin adaptación, puede ser un problema serio en julio. Evitalo.
El garaje y el estacionamiento
En Olivos Centro, tener auto y no tener garaje es un problema real. Las calles del centro tienen ocupación alta, el estacionamiento en la vía pública es cada vez más regulado, y las multas son frecuentes. Si tenés auto, buscá unidad con cochera cubierta o asegurate de que haya opciones de alquiler de garaje cerca.
Los garajes en Olivos Centro cuestan entre $35.000 y $70.000 ARS/mes según la zona y las comodidades.
El tamaño y la distribución
Para familias con hijos, un 3 ambientes con los dormitorios separados y un espacio para jugar es el mínimo recomendable. Para parejas sin hijos, un 2 ambientes de más de 55m² funciona bien. Para singles o solteros que trabajan desde casa, un 2 ambientes con espacio para estudio separado es lo ideal.
Los edificios nuevos de Olivos suelen ofrecer mejor distribución y amenities que el stock antiguo, aunque la diferencia de precio puede ser de 20-30%.
La vida cotidiana en Olivos Centro
El fin de semana oliveño
Una de las ventajas menos mencionadas de Olivos es cómo pasan los fines de semana los que viven ahí. El Parque de la Ribera (sobre el río) es uno de los espacios verdes más lindos del GBA Norte: verde, tranquilo, con vista al agua. La Costanera de Olivos permite pasear, correr y andar en bici en un entorno completamente diferente al de CABA.
Los mercados de productores del fin de semana, el centro gastronómico sobre Maipú y la posibilidad de ir a un partido de los clubes locales (Club Atlético Olivos, entre otros) configuran un fin de semana que muchos vecinos disfrutan más que cualquier plan en CABA.
Los colegios de Olivos
Para familias con hijos en edad escolar, Olivos tiene una oferta educativa de muy buen nivel. Entre los colegios más conocidos de la zona se encuentran instituciones privadas bilingües y de doble jornada que compiten con los mejores de GBA Norte. Los colegios públicos del partido de Vicente López tienen buena reputación dentro del sistema bonaerense.
Los clubes y el deporte
El GBA Norte tiene una cultura de club deportivo muy arraigada. En Olivos y alrededores hay clubes con tenis, paddle, natación, fútbol y otras actividades. Las cuotas son más accesibles que en muchos clubes de CABA y el ambiente es más familiar. Para quienes valoran el deporte y las actividades al aire libre, esto es un diferencial importante.
Olivos Centro vs. alternativas del GBA Norte
Zona
2-amb. típico (ARS)
Transporte a CABA
Perfil
Olivos Centro
$380K – $490K
Tren 20 min
Urbano, mixto
Martínez Centro
$350K – $460K
Tren 25 min
Tranquilo, residencial
San Isidro Centro
$420K – $580K
Tren 35 min
Premium, histórico
Vicente López Centro
$350K – $470K
Tren 15 min
Urbano, céntrico
Acassuso
$420K – $560K
Tren 28 min
Tranquilo, chico
Florida
$280K – $390K
Tren 25 min
Popular, mixto
Olivos Centro está en el punto justo: mejor perfil que Florida o Vicente López en términos de gastronomía y amenidades, pero más accesible que San Isidro y con mejor conectividad de tren que Martínez.
Pros y contras de alquilar en Olivos Centro
Lo que te va a gustar
Precios 30-40% más bajos que Belgrano o Núñez con calidad de vida similar
Tren a Retiro en 20 minutos: conectividad real y cotidiana
Gastronomía y comercio de calidad a metros de tu departamento
Parque costero y acceso al río para el tiempo libre
Perfil de barrio seguro y familiar, bien iluminado y con buena infraestructura
Menor densidad que CABA: más espacio, menos ruido, calles más tranquilas
Colegios de primer nivel para cuando lleguen los hijos
Lo que hay que aceptar
No es CABA: algunas cosas que das por sentadas allá (Uber Pool constante, subte 24hs, etc.) no existen igual
El tren puede tener problemas de servicio (paros, demoras) que complican los días puntuales
Menor oferta de vida nocturna y cultural que Palermo o San Telmo
El auto es casi necesario para algunas zonas y actividades fuera del centro
Las garantías y el proceso de alquiler son similares a CABA en complejidad
El proceso de alquiler: paso a paso
Para alguien que viene de CABA y no conoce el mercado de GBA, estas son las diferencias más relevantes:
Los portales: Roomix, ZonaProp, Argenprop y Mercado Libre tienen buena cobertura de Olivos. Las inmobiliarias locales también publican en sus propios canales.
Las inmobiliarias locales: Tienen más protagonismo que en CABA. Vale la pena contactar 2-3 directamente para tener acceso a propiedades que no se publicitan ampliamente.
El contrato: Se rige por ley nacional pero con sellos de Provincia. Asegurate de que la inmobiliaria o el escribano sean claros en los costos totales.
Los servicios: Arnet, Fibertel y Claro tienen cobertura en toda la zona. La fibra óptica está llegando a edificios nuevos. Verificá antes de firmar si el proveedor que usás está disponible en el edificio específico.
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Conclusión: Olivos Centro, la decisión inteligente del GBA Norte
Si estás buscando calidad de vida sin el precio de CABA, Olivos Centro es uno de los destinos más sólidos del GBA Norte. Tiene todo lo necesario para vivir bien, una conectividad de tren que hace manejable el vínculo con CABA, y un mercado de alquileres que ofrece buena relación entre lo que pagás y lo que recibís.
No es para quienes necesitan estar en el centro de la acción de CABA todos los días. Pero para quienes pueden trabajar de forma híbrida, para familias con hijos, y para profesionales que valoran el espacio y la calidad de vida sobre la centralidad, Olivos Centro cumple y supera las expectativas.
Buscá las propiedades disponibles en Olivos Centro en Roomix, filtrá por tipo de unidad y precio, y encontrá la opción que mejor se ajuste a lo que estás buscando.
