Alquilar en Palermo Botánico: Tranquilidad y Parques
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por Roomix
Alquilar en Palermo Botánico: Tranquilidad, Parques y Buena Vida
Si Palermo Soho te resulta demasiado movido y Palermo Chico demasiado caro, Palermo Botánico puede ser exactamente lo que estás buscando. Es una de las zonas más residenciales y tranquilas del barrio, con una calidad de vida altísima y acceso a algunos de los espacios verdes más hermosos de toda la Ciudad.
Acá te contamos todo lo que necesitás saber para alquilar en Palermo Botánico: precios actualizados, las mejores calles, el transporte, las expensas y los pros y contras reales de vivir en este rincón de CABA.
¿Qué es Palermo Botánico?
Palermo Botánico es una sub-zona informal de Palermo que toma su nombre del Jardín Botánico Carlos Thays, ubicado sobre Santa Fe y Las Heras. La zona está delimitada, de manera aproximada, por la Avenida Santa Fe al sur, Avenida Córdoba al norte (o Juan B. Justo), las vías del tren San Martín al oeste y Avenida del Libertador al este.
Lo que la diferencia del resto de Palermo es su carácter profundamente residencial. No vas a encontrar el ruido de Palermo Soho ni la vida nocturna de Hollywood. En cambio, vas a tener calles arboladas, casas antiguas, edificios de mediana altura, familias, jubilados y jóvenes profesionales que eligieron la tranquilidad sin renunciar a las ventajas de vivir en uno de los mejores barrios de Buenos Aires.
Los íconos de la zona
El Jardín Botánico (entrada gratuita, con más de 5.500 especies vegetales) es el punto neurálgico. A pocas cuadras está el Planetario Galileo Galilei, con sus shows de astronomía que convocan tanto a estudiantes como a familias. Frente al Jardín Botánico está Plaza Italia, que funciona como nexo entre las diferentes sub-zonas de Palermo y tiene su propia estación de Subte.
El Parque Tres de Febrero (los famosos Bosques de Palermo) queda a un paseo corto hacia el norte y completa una oferta de espacios verdes casi única en la Ciudad.
Precios de Alquiler en Palermo Botánico (Abril 2026)
Los valores en esta sub-zona son, en promedio, entre un 10 y un 20% más accesibles que en Palermo Soho o Palermo Chico. Acá va una tabla con los rangos actualizados:
Tipología
Precio mensual (ARS)
Equivalente en USD
Monoambiente
$380.000 - $470.000
~USD 238 - 294
1 ambiente con dependencia
$420.000 - $530.000
~USD 263 - 331
2 ambientes
$560.000 - $720.000
~USD 350 - 450
2 ambientes con balcón
$620.000 - $800.000
~USD 388 - 500
3 ambientes
$800.000 - $1.100.000
~USD 500 - 688
PH o dúplex
$900.000 - $1.300.000
~USD 563 - 813
Valores de referencia a $1.600 ARS/USD. Los precios varían según el estado del inmueble, el piso, la orientación y el edificio.
¿Qué incluyen las expensas?
Las expensas en Palermo Botánico pueden variar bastante según el tipo de edificio. En torres nuevas con amenities (sum, pileta, gimnasio), esperá pagar entre $90.000 y $150.000 por mes. En edificios tradicionales de mediana altura, las expensas rondan los $40.000 a $80.000. En PHs y casas, suelen ser más bajas pero incluyen gastos de mantenimiento individuales.
Siempre pedí el promedio de expensas de los últimos seis meses antes de firmar el contrato. No te quedes solo con el número que te da la inmobiliaria.
Las Mejores Calles para Vivir en Palermo Botánico
No todas las calles de la zona son iguales. Te dejamos una guía rápida:
Para buscar tranquilidad absoluta
Arenales entre Malabia y Scalabrini Ortiz: casas antiguas, árboles frondosos, poco tráfico
Beruti entre Araoz y Uriarte: residencial, bien mantenida, cerca del Botánico
Soler entre Ecuador y Malabia: una joya poco conocida con departamentos amplios
Para tener todo cerca
Santa Fe (sobre la avenida o a una cuadra): acceso inmediato al Subte D, negocios, farmacias, bancos
Las Heras entre Scalabrini Ortiz y Godoy Cruz: bien conectada, con buen comercio de proximidad
Córdoba al llegar a Palermo: varios colectivos, supermercados, opciones gastronómicas
Para vivir cerca de la naturaleza
Aguado entre Santa Fe y Cabello: literalmente frente al Jardín Botánico
República Árabe Siria con vista al Parque Tres de Febrero: lujo a precio más accesible que Palermo Chico
Transporte: ¿Cómo me muevo desde Palermo Botánico?
La conectividad es una de las grandes ventajas de esta sub-zona. Tenés acceso a:
Subte
La Línea D es tu mejor amiga. La estación Plaza Italia está a pocas cuadras del Jardín Botánico y te conecta directamente con Palermo, Scalabrini Ortiz, Bulnes, Agüero, Santa Fe (Recoleta) y Centro. En menos de 20 minutos llegás al microcentro.
También podés usar la estación Palermo o la de Scalabrini Ortiz dependiendo de en qué parte exacta de la zona estés.
Colectivos
Sobre Santa Fe pasan docenas de líneas que te llevan a todos lados: Once, Retiro, Constitución, Núñez. Las líneas 10, 15, 34, 39, 55, 151, 168 son algunas de las más frecuentes. Desde Córdoba también tenés buena frecuencia hacia el oeste y el centro.
Bicicleta y Ecobici
La red de ciclovías en Palermo es muy buena. Las estaciones de Ecobici (bicicleta pública gratuita) están distribuidas por toda la zona. Para desplazamientos cortos dentro del barrio o hacia Recoleta y el Botánico, la bici es imbatible.
Vida Cotidiana: Compras, Gastronomía y Servicios
Supermercados y Almacenes
Sobre Santa Fe y Las Heras encontrás prácticamente todo lo que necesitás: Carrefour, Coto, Día, Vital y decenas de almacenes de barrio. La feria de Plaza Italia (sábados y domingos) es un clásico para comprar frutas, verduras y productos artesanales.
Gastronomía
Esta zona tiene una oferta gastronómica más tranquila que el Soho o Hollywood, pero muy buena. Cafés de especialidad sobre Santa Fe y Arenales, restaurantes con cocina de autor en Uriarte, rotiserías y parrillas tradicionales repartidas por todo el barrio. No vas a necesitar irte a otra zona para comer bien.
Salud
El Hospital de Clínicas de la UBA queda a unas pocas cuadras al sur (sobre Córdoba). Hay cantidad de clínicas privadas y centros de salud sobre Santa Fe y las avenidas principales. Farmacéuticas abiertas hasta tarde son muy fáciles de encontrar.
Educación
Varios colegios públicos y privados de calidad están en la zona y sus alrededores: Escuela República de Chile, varios institutos y jardines de infantes. La UBA (Ciudad Universitaria) queda accesible en colectivo, y la zona es punto intermedio para muchas universidades privadas de Palermo y Recoleta.
Palermo Botánico: Pros y Contras Reales
Antes de tomar una decisión, es importante que tengas en claro las dos caras de vivir acá:
Lo mejor de Palermo Botánico
Tranquilidad sin perder la ciudad: No hay boliches ni bares ruidosos en la mayoría de las calles
Verde a metros: Jardín Botánico, Parque Tres de Febrero, Lagos de Palermo, todos a caminata
Subte D: Conectividad excelente con el centro y el resto del barrio
Precios más accesibles: Entre 10-20% más barato que Palermo Soho para propiedades similares
Buen nivel de servicios: Todo lo que necesitás lo tenés en la zona o muy cerca
Calidad urbana: Calles limpias, arboladas, bien iluminadas, baja conflictividad
Los puntos a considerar
Vida nocturna limitada: Si buscás bares y boliches a metros de casa, esta no es tu zona
Precios en alza: La tranquilidad se revalorizó y los precios subieron más que en otras sub-zonas
Tráfico en horas pico: Santa Fe y Las Heras pueden ser muy congestionadas durante el rush
Estacionamiento difícil: Si tenés auto, encontrar lugar puede ser un dolor de cabeza
Menos opciones de alquiler: La oferta es menor que en Soho o Hollywood, así que hay menos para elegir
La Ley de Alquileres y lo que Tenés que Saber Antes de Firmar
En Argentina, la ley vigente regula los contratos de alquiler de vivienda. Estos son los puntos clave que aplican a Palermo Botánico como a cualquier barrio de CABA:
Duración del Contrato
Los contratos de alquiler de vivienda tienen un plazo mínimo de tres años. Desconfiá de contratos más cortos que te ofrezcan "para evitar el registro": eso puede complicarte legalmente si el propietario decide interrumpir el contrato.
Actualización del Precio
Los contratos se actualizan de forma anual, según el Índice de Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central. Este índice combina inflación y variación salarial. Pedí siempre que el contrato especifique claramente la fecha de actualización y el índice a aplicar.
Garantías
Las garantías más comunes en CABA son:
Garantía propietaria: El garante tiene que presentar un inmueble libre de deuda en CABA o GBA
Garantía bancaria: Carta de banco que certifica capacidad económica
Seguro de caución: Póliza de seguro que reemplaza la garantía propietaria (cada vez más usada)
Recibo de sueldo: Algunos propietarios aceptan recibos de sueldo con relación de dependencia
El seguro de caución es la opción más conveniente si no tenés un garante propietario: el costo suele ser del 5-7% del valor total del contrato, pagado una sola vez al inicio.
Depósito
Por ley, el depósito es de un mes de alquiler al inicio del contrato, que te devuelven al finalizar (ajustado por ICL). Desconfiá si te piden más de un mes: es ilegal.
Expensas Extraordinarias
Las expensas ordinarias (limpieza, portería, gastos corrientes) las paga el inquilino. Las extraordinarias (refacciones mayores, mejoras del edificio) las paga el propietario. Pedí que esto quede claro en el contrato.
¿Para Quién es Ideal Palermo Botánico?
Familias con Hijos
La zona es perfecta para familias. Los parques son un patio enorme a metros de casa: el Botánico tiene actividades para chicos, el Planetario organiza shows educativos, y el Parque Tres de Febrero tiene juegos, bicicletas y lago. La tranquilidad de las calles también hace que los chicos puedan moverse con más autonomía.
Profesionales que Trabajan desde Casa
El entorno tranquilo y los cafés con buena conexión wifi hacen de Palermo Botánico un buen lugar para trabajar remoto o freelancear. Podés salir a un café de la zona, trabajar un rato y volver caminando.
Jubilados y Adultos Mayores
La accesibilidad a espacios verdes, la tranquilidad, la buena oferta de servicios de salud cercanos y el transporte público hacen de esta zona una de las mejores opciones para adultos mayores en Palermo. El ritmo de vida es más pausado que en otras sub-zonas.
Estudiantes de UBA y Universidades Privadas
La Línea D te lleva directo a muchas facultades. Si estudiás en UBA Ciudad Universitaria o en alguna universidad privada de Palermo, Recoleta o el Centro, desde Palermo Botánico llegás rápido y bien.
Cómo Buscar Departamento en Palermo Botánico
Portales y Recursos
Usá Roomix para filtrar específicamente por Palermo Botánico y comparar precios de forma rápida. También revisá Zonaprop y Argenprop, pero tené en cuenta que muchos anuncios usan el nombre "Palermo" de forma genérica sin especificar la sub-zona.
Visitas y Preguntas Clave
Cuando vayas a ver un departamento, no te olvides de preguntar:
¿Cuál fue el promedio de expensas en los últimos 6 meses?
¿El edificio tiene deuda de expensas?
¿Cuándo fue la última actualización del alquiler?
¿Quién administra el edificio?
¿Hay ascensor con certificado vigente?
¿Tiene medidores individuales de gas y luz?
Negociación
El mercado de alquileres en Palermo Botánico es activo pero no tan frenético como Soho. Tenés algo de margen para negociar, especialmente si ofrecés garantías sólidas o si el departamento lleva más de 30 días publicado. No te conformes con el primer precio sin intentar una pequeña negociación: muchas veces lográs que te incluyan algún mes bonificado o que bajen la exigencia de garantía.
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Conclusión: ¿Vale la Pena Alquilar en Palermo Botánico?
Si buscás calidad de vida, tranquilidad, espacios verdes y buena conectividad sin pagar los precios de Palermo Chico ni bancarte el ruido de Soho o Hollywood, Palermo Botánico es una de las mejores opciones de CABA.
Los precios son razonables para el nivel de vida que ofrecen, el transporte es excelente y la zona tiene todo lo que necesitás para el día a día. No es el barrio más "trendy" ni el más fotografiado, pero para vivir bien, en serio, es difícil encontrar algo mejor en la Ciudad.
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