Alquilar en Salta para Inversores: Turismo y Renta en Crecimiento
8 min de lectura
por Roomix
El mercado inmobiliario de Salta lleva años operando en las sombras del radar inversor nacional. Mientras todos miran Buenos Aires, Córdoba o Mendoza, en el NOA se va configurando una oportunidad que tiene varios ingredientes interesantes: precios de entrada más bajos, una demanda sostenida de alquiler tradicional y un turismo en crecimiento que genera demanda de alquiler temporario en dólares.
Si estás evaluando alquilar en Salta desde el ángulo del inversor —ya sea comprando para rentar o simplemente entendiendo el mercado antes de tomar decisiones—, esta guía te da el panorama completo.
Por qué Salta como destino de inversión inmobiliaria
Un mercado menos saturado que Buenos Aires
Buenos Aires tiene décadas de inversión inmobiliaria acumulada, precios de entrada altos (especialmente en dólares) y una competencia entre propietarios que comprime los rendimientos de renta. Salta, en cambio, tiene precios de entrada más accesibles, una demanda de alquiler sostenida por la presencia universitaria, el turismo y la migración interna, y menos inversores compitiendo en el mismo espacio.
Para el inversor pequeño y mediano, eso es una ventaja. Podés entrar con menos capital y obtener rendimientos proporcionales interesantes.
El turismo como motor
Salta es uno de los destinos turísticos más importantes de Argentina. Recibe turistas de todo el país y del exterior durante todo el año, con picos en la temporada alta (julio, diciembre y enero) y una demanda sostenida el resto del año. El turismo genera una demanda genuina de alquiler temporario que puede ser muy rentable si está bien gestionada.
Los atractivos que generan ese flujo turístico son:
El Tren a las Nubes, uno de los trenes turísticos más famosos del mundo, que parte de Salta hacia la Puna.
Los
Valles Calchaquíes
, con sus paisajes de colores únicos.
Cafayate, el corazón de la industria vitivinícola de altura.
La Quebrada de Humahuaca, Patrimonio de la Humanidad UNESCO (técnicamente en Jujuy pero accesible fácilmente desde Salta).
El centro histórico colonial de la propia ciudad.
El Cerro San Bernardo y el teleférico.
El Parque Nacional Los Cardones.
El Aeropuerto Internacional Martín Miguel de Güemes, que conecta Salta con Buenos Aires, Córdoba y destinos internacionales.
Este flujo turístico constante sustenta el mercado de alquiler temporario con tarifas en dólares o en pesos a precios turísticos, generalmente más altos que el mercado tradicional.
Precios accesibles de entrada
En Buenos Aires, un departamento de dos ambientes en un barrio de clase media puede costar entre u$s 90.000 y u$s 150.000. En Salta, propiedades equivalentes pueden encontrarse entre u$s 50.000 y u$s 90.000. El ticket de entrada más bajo permite diversificar la inversión o acceder al mercado con menos capital propio.
Demanda estructural de alquiler
Más allá del turismo, Salta tiene una demanda estructural de alquiler que no depende de la temporada:
La Universidad Nacional de Salta (UNSa) con más de 30.000 estudiantes, muchos de ellos provenientes del interior de la provincia que necesitan alquilar en la capital.
La Universidad Católica de Salta (UCASAL) y otros institutos terciarios.
La migración de trabajadores desde municipios del interior de la provincia hacia la capital, atraídos por empleo en el sector público y en servicios.
Profesionales y empleados públicos que se instalan en la ciudad.
Esta demanda mantiene una tasa de vacancia relativamente baja y da estabilidad a la renta.
Segmentos de inversión en el mercado de alquileres de Salta
Alquiler tradicional (locación habitacional)
Es la inversión inmobiliaria más clásica: comprás un departamento o una casa y lo alquilás a largo plazo a través de un contrato de dos años. En Salta, los rendimientos brutos de este segmento rondan el 4% al 6% anual en pesos para propiedades en buenas ubicaciones. En términos reales (ajustados por inflación), la renta en pesos puede ser volátil, pero la valorización del inmueble en dólares puede compensar.
Zonas con mayor demanda de alquiler tradicional
Ciudad Universitaria y alrededores (Av. Bolivia): demanda estudiantil permanente.
Barrio Norte: profesionales y familias.
Tres Cerritos: segmento premium, mayor precio de entrada pero también mayor precio de renta.
Centro histórico: demanda mixta de profesionales, comerciantes y estudiantes.
Precios de referencia para el mercado de renta en 2026
Tipo
Precio de alquiler/mes (ARS)
USD/mes
Monoambiente
$200.000 – $320.000
u$s 125 – 200
2 ambientes
$320.000 – $500.000
u$s 200 – 312
3 ambientes
$450.000 – $700.000
u$s 281 – 437
Casa 2 dormitorios
$500.000 – $780.000
u$s 312 – 487
Conversión estimada a $1.600 ARS por dólar.
Alquiler temporario (turístico)
Este es el segmento más interesante para la renta en dólares. Un departamento bien ubicado en el centro de Salta o en Tres Cerritos, equipado y publicitado en Airbnb, Booking o plataformas turísticas, puede generar ingresos muy superiores al alquiler tradicional durante los períodos de alta ocupación.
Estimaciones de renta turística
Una propiedad de dos ambientes en el centro histórico o en Tres Cerritos puede facturar en temporada alta (julio, diciembre/enero):
Tarifa diaria: u$s 40–80 por día (equivalente en ARS al tipo de cambio vigente).
Ocupación alta temporada: 80–90%.
Facturación mensual alta temporada: u$s 1.000–2.200 (aprox. $1.600.000–$3.500.000 ARS).
En temporada baja (marzo–mayo, agosto–octubre), la ocupación cae y las tarifas también, pero el flujo turístico de Salta es relativamente estable durante todo el año gracias a la diversidad de sus atractivos.
Desafíos del alquiler temporario
Mayor carga operativa: necesitás gestionar reservas, limpiezas, check-in/check-out. Muchos propietarios contratan administradoras de Airbnb locales que cobran 15–25% de la facturación pero se encargan de todo.
Regulación municipal: verificá si en la zona donde querés invertir hay alguna regulación municipal para el alquiler turístico. En Salta, la regulación es todavía más laxa que en Buenos Aires, pero conviene consultarlo antes.
Riesgo de temporada: en meses de baja demanda, la vacancia puede ser alta. La estrategia de muchos propietarios es tener el alquiler temporario durante la temporada alta y un alquiler tradicional por el resto del año.
Marco legal del alquiler en Argentina: lo que necesita saber un inversor
Ley de Alquileres y contratos actuales
El mercado de alquileres en Argentina opera bajo el Código Civil y Comercial y las leyes específicas de locación. Desde la derogación de la Ley 27.551 (2020), los contratos se pactan con mayor libertad entre partes. El plazo mínimo para locación habitacional es de dos años.
Índice de actualización del precio
Es un punto crítico para la rentabilidad del inversor. Los contratos activos incorporan cláusulas de actualización del precio de alquiler que determinan cómo evoluciona la renta nominal a lo largo del tiempo. Los índices más comunes son el ICL (Índice de Contratos de Locación del BCRA), el IPC y la UVA. Una correcta elección del índice de actualización protege la renta real del propietario en contextos inflacionarios.
Impuestos sobre la renta de alquiler
Los ingresos por alquiler en Argentina están sujetos a:
Impuesto a las Ganancias: si el alquiler se cobra de manera regular y supera el mínimo no imponible, tributa como ganancia de segunda categoría.
Bienes Personales: el inmueble figura en la declaración patrimonial.
Impuesto de sellos: tributo provincial sobre la formalización del contrato.
Ingresos Brutos (IIBB): en algunos casos aplica sobre los ingresos por alquiler, dependiendo de la habitualidad y el monto. Consultá con un contador en Salta para verificar tu situación específica.
Garantías como propietario
Como propietario que alquila, tenés derecho a pedir garantías al inquilino. Las opciones más comunes:
Garante propietario: la más usada en el mercado tradicional.
Seguro de caución: para el propietario es más seguro en algunos sentidos porque ante incumplimiento del inquilino, la aseguradora responde. Es más fácil de ejecutar que una garantía personal.
Depósito: podés pedir hasta dos meses de depósito en garantía al inicio del contrato.
Rescisión anticipada
Si el inquilino decide irse antes de que venza el contrato (lo que puede hacer a partir del sexto mes de ocupación con un preaviso de 30 días), puede haber lugar al cobro de un cargo por rescisión anticipada. Verificá que el contrato contemple este punto correctamente para proteger tu inversión.
Zonas con mayor potencial de inversión en Salta
Centro histórico
Alta demanda turística todo el año. Propiedades con buena valuación en dólares y potencial para alquiler temporario. El desafío es la conservación de los inmuebles (muchos tienen más años y requieren más mantenimiento).
Tres Cerritos
El barrio premium de Salta. Mayor precio de entrada pero también mayor precio de renta. Demanda de inquilinos de alto poder adquisitivo (profesionales, ejecutivos, expatriados). Perfil de propiedades más moderno y con mejores amenities.
Ciudad Universitaria (alrededores de la UNSa)
Demanda estudiantil constante y predecible. Propiedades de menor ticket de entrada (monoambientes y dos ambientes). Renta estable aunque más baja en términos absolutos. Ideal para inversores que buscan ocupación permanente y bajo riesgo de vacancia.
San Lorenzo (periferia serrana)
Potencial para turismo de naturaleza y alquiler de corto plazo. El mercado es más pequeño pero la competencia también es menor. Para inversores que buscan diferenciarse y capturar demanda turística de nicho (turismo aventura, retiros de bienestar, viajes de fotografía de naturaleza).
Estrategias de inversión recomendadas para el mercado salteño
Estrategia 1: Monoambiente cerca de la UNSa para renta estudiantil
Ticket de entrada: u$s 40.000–60.000.
Renta mensual: $220.000–$300.000 ARS.
Perfil: estabilidad, ocupación casi permanente, menos rentabilidad pero menor riesgo.
Estrategia 2: Dos ambientes en el centro para alquiler mixto (temporario + tradicional)
Ticket de entrada: u$s 60.000–90.000.
Renta temporada alta (por mes): u$s 1.200–2.000.
Renta temporada baja (por mes): $350.000–$480.000 ARS.
Perfil: más rentabilidad, más gestión operativa.
Estrategia 3: Casa de 2 dormitorios en barrio residencial para familia
Ticket de entrada: u$s 80.000–130.000.
Renta mensual: $550.000–$780.000 ARS.
Perfil: inquilinos más estables, contratos más largos, menor rotación.
Consejos para inversores que evalúan Salta
1. Conocé el mercado antes de comprar
Antes de comprar, andá a Salta, visitá las zonas, entrá a los departamentos, hablá con inmobiliarios locales. El mercado tiene sus particularidades que no se ven desde Buenos Aires.
2. Calculá el rendimiento neto, no el bruto
El rendimiento bruto (renta/precio de compra) es solo el primer paso. El rendimiento neto tiene que descontar: impuestos, expensas si las pagás vos durante vacancia, mantenimiento, honorarios de inmobiliaria o administradora, y los períodos de vacancia. Ese número real es el que importa.
3. Considerá el perfil del inquilino objetivo desde el principio
El perfil del inquilino determina el tipo de propiedad, la zona, el equipamiento y la estrategia de alquiler (temporario o tradicional). Definilo antes de comprar y buscá la propiedad que mejor se adapte a ese perfil.
4. Tercerizá la administración si no vivís en Salta
Gestionar un alquiler a distancia es difícil. Si invertís en Salta pero vivís en otra ciudad, contratá una administradora de propiedades local. Cobran entre 8% y 12% de la renta mensual pero te ahorran muchos dolores de cabeza.
5. Usá Roomix para investigar precios de mercado
Antes de negociar el precio de compra y durante la etapa de puesta en renta, consultá plataformas como Roomix para entender el precio de mercado real de propiedades similares en la misma zona. Tener datos concretos te da poder de negociación.
Buscá propiedades en Salta
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Conclusión
El mercado de alquileres en Salta tiene atractivos genuinos para inversores: precios de entrada accesibles, demanda estructural sostenida por turismo y actividad universitaria, y potencial de renta en dólares a través del alquiler temporario. No es un mercado perfecto —ninguno lo es— pero para el inversor que sabe moverse y está dispuesto a conocer las particularidades del NOA, las oportunidades están.
Explorá las propiedades disponibles en Salta en Roomix y empezá tu análisis con información de mercado real y actualizada.
