Alquilar en San Nicolás para Inversores: Renta en el Corazón de CABA
8 min de lectura
por Roomix
Alquilar en san nicolas inversores: si estás pensando en comprar una propiedad para alquilar en Buenos Aires, o si ya tenés una unidad en el centro y evaluás cómo maximizar la rentabilidad, San Nicolás tiene características que lo hacen particularmente interesante para el análisis. No es el barrio de moda, no tiene el glamour de Palermo ni la tranquilidad residencial de Belgrano, pero tiene algo que esos barrios no siempre pueden garantizar: demanda de inquilinos constante y sostenida en el tiempo.
En esta guía hacemos un análisis honesto del mercado de alquileres en San Nicolás desde la perspectiva del inversor: rentabilidad, perfil de demanda, riesgos, marco legal y estrategias para maximizar el retorno.
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¿Por qué San Nicolás es interesante para inversores en el mercado de alquileres?
Demanda estructural
San Nicolás tiene una demanda de inquilinos que no depende de modas ni de ciclos económicos cortos. La zona atrae a:
Profesionales que trabajan en el microcentro y priorizan vivir a distancia caminable de sus oficinas
Estudiantes universitarios con facultades de UBA cercanas (Económicas, Medicina, Ingeniería)
Expatriados y extranjeros que llegan a trabajar en empresas con sede en el centro
Adultos mayores que valoran la autonomía urbana que ofrece el barrio
Freelancers y trabajadores remotos que buscan conectividad y centralidad
Esta diversificación del perfil de inquilino reduce el riesgo de vacancia prolongada. Cuando un segmento está menos activo, los otros sostienen la demanda.
Ubicación irremplazable
El Obelisco, el Teatro Colón, la Avenida Corrientes, el acceso a tres líneas de subte: San Nicolás tiene un conjunto de atributos de ubicación que no se pueden replicar en otro punto de CABA. Eso tiene valor de largo plazo en cualquier mercado inmobiliario.
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Rentabilidad del alquiler en San Nicolás
El análisis de rentabilidad de un alquiler tiene que considerar el precio de compra de la propiedad versus el ingreso anual de alquiler neto (después de gastos).
Precios de alquiler actuales (ingresos)
Tipo
Rango mensual (ARS)
Promedio mensual
Monoambiente
$280,000–$420,000
$350,000
1 dormitorio
$350,000–$550,000
$450,000
2 dormitorios
$550,000–$900,000
$720,000
Precios de compra en San Nicolás
El mercado de compraventa en San Nicolás tiene precios expresados en USD, lo cual es la convención argentina para el mercado inmobiliario:
Tipo
Rango de precio (USD)
Monoambiente (~35 m²)
USD 55,000–USD 90,000
1 dormitorio (~50 m²)
USD 80,000–USD 130,000
2 dormitorios (~70 m²)
USD 120,000–USD 200,000
Cálculo de rentabilidad bruta
La rentabilidad bruta anual se calcula así:
(Alquiler mensual × 12) / Precio de compra × 100
Ejemplo con un monoambiente promedio:
Alquiler promedio: $350,000 ARS/mes = USD 219/mes (a $1,600 ARS/USD)
Ingreso anual: USD 219 × 12 = USD 2,625/año
Precio de compra promedio: USD 72,500
Rentabilidad bruta: 3,6%
Con un 1 dormitorio en el rango más favorable (alquiler alto, compra eficiente):
Alquiler: $520,000 ARS/mes = USD 325/mes
Ingreso anual: USD 3,900
Precio de compra: USD 85,000
Rentabilidad bruta: 4,6%
Estos números son comparables o superiores al promedio de CABA (que ronda el 3-4% bruto en barrios premium como Palermo o Recoleta).
Rentabilidad neta: los gastos a descontar
La rentabilidad bruta no es lo que te queda en el bolsillo. Los principales gastos del propietario son:
Impuesto a la Renta de Inmuebles (ex Rentas de Primera Categoría): el alquiler es renta gravada en Argentina. Consultá con tu contador el tratamiento impositivo según tu situación.
Bienes personales: si el inmueble supera ciertos valores, puede estar alcanzado por bienes personales.
Expensas ordinarias y extraordinarias: algunas obras del edificio pueden ser a cargo del propietario (las "extraordinarias").
Mantenimiento entre inquilinos: pintura, reparaciones menores al momento del cambio de inquilino.
Comisión inmobiliaria: para conseguir inquilinos, muchas propietarios trabajan con inmobiliarias que cobran honorarios (generalmente 1 mes de alquiler por nueva contratación).
Después de todos estos gastos, la rentabilidad neta realista en San Nicolás suele ubicarse entre el 2,5% y el 4% anual en USD.
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Estrategias de inversión para San Nicolás
No todas las estrategias son iguales. El perfil del inversor determina cuál tiene más sentido:
Alquiler tradicional de largo plazo (3 años)
Es la opción más estable y menos demandante de gestión. El contrato garantiza ingresos predecibles (aunque actualizados por ICL). La vacancia entre contratos puede ser de 1-4 semanas en una buena ubicación del barrio.
Perfil ideal: inversor conservador que prioriza estabilidad y mínima gestión operativa.
Alquiler temporario (turístico o de mediana estadía)
Buenos Aires tiene una demanda de alquiler temporario importante, especialmente desde el crecimiento del turismo y la llegada de nómades digitales y expatriados. Una propiedad bien equipada en San Nicolás puede rentar en plataformas como Airbnb o Booking a tasas mucho más altas en USD.
Un monoambiente bien equipado en el centro puede rentar a USD 50-80/noche en días de alta demanda
Tasas de ocupación del 60-70% anuales son razonables para unidades bien gestionadas
La rentabilidad puede duplicar o triplicar la del alquiler tradicional, pero requiere gestión activa o la contratación de una empresa de property management
Perfil ideal: inversor con mayor tolerancia a la gestión o con acceso a una empresa de property management.
Alquiler mixto
Algunos inversores usan contratos de alquiler temporal de 3-12 meses (con precios en USD) orientados a expatriados o profesionales en asignación temporal. Es más flexible que el contrato de 3 años y permite actualizar precios con mayor frecuencia.
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El marco legal del alquiler desde la perspectiva del propietario
La Ley de Alquileres y sus implicancias para inversores
La Ley 27.551 establece contratos mínimos de 3 años para alquileres residenciales. Para el propietario esto implica:
Seguridad de flujo por 3 años: una vez firmado el contrato, el inquilino tiene estabilidad y vos tenés ingresos garantizados por ese período.
Actualización por ICL: los aumentos son predecibles pero pueden quedar rezagados frente a la inflación en ciertos períodos. El ICL combina CPI y RIPTE (salarios), por lo que en períodos de alta inflación puede no seguir completamente el ritmo del mercado.
Limitaciones en la rescisión: solo podés recuperar el inmueble al vencimiento del contrato o ante incumplimiento documentado del inquilino.
Garantías y protección del propietario
El propietario tiene derecho a exigir garantías antes de firmar. Las opciones más usadas:
Garantía propietaria: el garante responde con su inmueble ante incumplimiento
Seguro de caución: la aseguradora responde ante falta de pago. Es la opción que más tranquilidad da en términos de liquidez rápida ante problemas.
Combinación de ambas: algunos propietarios piden garantía propietaria + seguro de caución para mayor protección.
Incumplimiento y desalojo
Si el inquilino deja de pagar, el proceso de desalojo en Argentina puede demorar entre 6 y 18 meses en el sistema judicial tradicional. Los seguros de caución cubren el período de impago pero tienen límites. Esta es una de las razones por las que la selección cuidadosa del inquilino es fundamental.
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Riesgos del mercado de alquileres en San Nicolás
Todo análisis honesto de inversión tiene que incluir los riesgos:
Riesgo inflacionario: el ICL no siempre mantiene el ritmo de la inflación general, especialmente en picos inflacionarios agudos. Esto puede erosionar la rentabilidad real en períodos específicos.
Riesgo de tipo de cambio: si tenés costos en USD (deuda hipotecaria, ahorro) y el alquiler rinde en ARS, la evolución del tipo de cambio determina el rendimiento real. En épocas de apreciación del peso, la renta en USD baja; en devaluaciones, sube.
Riesgo de vacancia: si bien la demanda en San Nicolás es sostenida, siempre existe el riesgo de períodos sin inquilino entre contratos. En el centro de CABA, una vacancia de 2-4 semanas entre contratos es razonable si la propiedad está bien presentada y el precio es competitivo.
Riesgo regulatorio: el marco legal argentino de alquileres cambió varias veces en los últimos años. Es un factor de incertidumbre que el inversor tiene que considerar en el horizonte de largo plazo.
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¿Qué tipo de unidad conviene para invertir en San Nicolás?
No todas las propiedades tienen la misma performance como inversión:
Monoambientes y 1 dormitorio: alta liquidez
Las unidades chicas tienen la mayor demanda de inquilinos en proporción a la oferta. Son más fáciles de alquilar rápido, más fáciles de mantener y tienen mejor precio por m² tanto en venta como en alquiler. Para el inversor que busca minimizar el tiempo de vacancia, este es el segmento más conveniente.
2 dormitorios: mayor ticket, mayor renta
Las unidades más grandes tienen una demanda más específica (familias, parejas, compañeros de cuarto) pero rentan más en términos absolutos. El tiempo de vacancia puede ser marginalmente mayor que el de los monoambientes.
Edificios modernos vs. stock antiguo refaccionado
Los edificios con menos de 20 años de antigüedad tienen generalmente más demanda de inquilinos, mejores instalaciones y menores gastos de mantenimiento. El stock más antiguo (muchos edificios del centro tienen entre 40 y 80 años) puede ofrecer precios de compra más bajos, pero implica mayor incertidumbre en gastos de mantenimiento a mediano plazo.
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Tendencias del mercado: ¿está creciendo la demanda en San Nicolás?
En los últimos años se observan algunas tendencias que favorecen al barrio como destino de inversión:
Reconversión de oficinas a vivienda: la pandemia y el trabajo remoto dejaron vacantes muchas oficinas en el microcentro. Algunos edificios se están reconvirtiendo en residencial, pero el ritmo es lento y la demanda de vivienda en la zona sigue siendo alta frente a la oferta disponible.
Crecimiento del turismo porteño: la competitividad del peso convirtió a Buenos Aires en un destino turístico muy popular para viajeros de la región y del mundo. El alquiler temporario en el centro se beneficia directamente de este flujo.
Auge del trabajo remoto y nómades digitales: San Nicolás, con su excelente conectividad y su mezcla de servicios urbanos y vida cultural, es cada vez más elegido por trabajadores remotos internacionales que buscan estadías de mediana duración.
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Consejos para inversores que compran en San Nicolás
Auditá la propiedad antes de comprar: revisá el estado de las instalaciones eléctricas, cañerías y ascensor con un profesional. En edificios de más de 30 años, los costos de mantenimiento pueden ser significativos.
Analizá las expensas históricas: no solo las actuales, sino los últimos 2-3 años. Las expensas crecientes pueden erosionar el atractivo de la unidad para inquilinos.
Verificá el reglamento de copropiedad: hay reglamentos que restringen el alquiler temporario (Airbnb). Si tu estrategia incluye esta modalidad, verificá antes de comprar.
Seleccioná inquilinos con cuidado: el tiempo invertido en elegir bien al inquilino ahorra meses de problemas potenciales.
Trabajá con una inmobiliaria de la zona: las inmobiliarias con presencia específica en San Nicolás conocen los precios reales del mercado y tienen acceso a un pool de inquilinos pre-calificados.
Considerá el property management si invertís desde otra ciudad: si no vivís en Buenos Aires, delegar la gestión a una empresa de administración de propiedades es fundamental para no sufrir con la gestión a distancia.
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Preguntas frecuentes para inversores
¿Cuál es la rentabilidad promedio del alquiler en San Nicolás comparada con el resto de CABA?
San Nicolás tiene una rentabilidad bruta de alrededor del 3.5-4.5% en USD, comparable o ligeramente superior a barrios premium como Palermo (3-4%). Es más alta que Recoleta, donde los precios de compra son más altos sin una diferencia proporcional en los alquileres.
¿Puedo hacer alquiler temporario sin habilitación?
Para alquiler en plataformas como Airbnb, hay reglamentación municipal en CABA que requiere cierto tipo de habilitación o inscripción. Las normativas cambian con frecuencia. Consultá con un abogado o escribano especializado en propiedades antes de lanzarte al alquiler temporario.
¿Cómo afecta el impuesto a las Ganancias a los ingresos de alquiler?
Los ingresos de alquiler son rentas de primera categoría y están gravados. Para personas físicas hay deducciones y escalas. Para una empresa o sociedad el tratamiento es diferente. Es fundamental trabajar con un contador para optimizar el impacto fiscal.
¿El microcentro puede perder valor como zona residencial?
Es un riesgo a considerar. Si Buenos Aires reorienta su actividad económica y se descentraliza más, el microcentro podría perder atractivo relativo. Sin embargo, la historia de las grandes ciudades muestra que los centros históricos con infraestructura establecida mantienen su valor a largo plazo, especialmente cuando tienen una oferta cultural y urbana tan desarrollada como la de San Nicolás.
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