Alquilar en CABA en Enero: Guía para el Verano Porteño
8 min de lectura
por Roomix
Si alguna vez buscaste departamento en Buenos Aires en marzo o abril, sabés lo que es: doce personas mirando el mismo monoambiente, el propietario que no te llama de vuelta porque ya tiene cinco interesados, y los precios que suben semana a semana. Enero es exactamente lo opuesto.
Durante el verano porteño, y especialmente en enero, el mercado de alquileres de CABA entra en una temporada baja que muchos inquilinos no aprovechan. Esta guía te explica por qué enero es una de las mejores ventanas para encontrar departamento en Buenos Aires y cómo sacarle el máximo partido.
Por qué enero es temporada baja en el mercado de alquileres de CABA
La ciudad se vacía
Buenos Aires tiene un éxodo masivo en enero. Familias enteras se van a la costa, al campo o al exterior. Los trabajadores de clase media y alta viajan durante todo el mes. Las empresas entran en modo mínimo. El resultado es que la ciudad pierde entre el 20% y el 30% de su población activa durante el mes más caliente del año.
Eso se traduce directamente en menos personas buscando departamento. La demanda cae en picada.
Los propietarios quedan "atrapados"
Muchos propietarios que tienen departamentos para alquilar también se van de vacaciones en enero. Pero los que se quedan, o los que tienen su propiedad vacía esperando inquilinos, saben que el mes que pasa sin alquilar es plata que no entra. Eso genera una presión real para cerrar contratos, aunque sea bajando un poco el precio o siendo más flexible con las condiciones.
Menos competencia entre inquilinos
La mayoría de las búsquedas de alquiler se concentran en marzo (inicio del año laboral y académico) y julio-agosto (mitad de año, nuevas mudanzas post-vacaciones). Enero tiene la menor concentración de búsquedas activas del año.
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Si vos buscás en enero, competís con menos gente por la misma cantidad de propiedades.
Propiedades que llevan tiempo en el mercado
En enero aparecen dos tipos de propiedades: las nuevas y las que llevan meses sin alquilarse. Estas últimas son oro. Un departamento que lleva 3-4 meses publicado sin encontrar inquilino probablemente tenga un precio inflado, pero el propietario ya estará más dispuesto a negociar en enero cuando ve que otro mes más sin ingresos se acerca.
¿Cuándo exactamente buscar? El calendario del verano porteño
No todo enero es igual. Dentro del mes hay subperíodos con dinámicas distintas:
Primer semana de enero (1-7)
La ciudad está en pleno festejo post-fiestas y muchos portales tienen pocas publicaciones nuevas. Los propietarios están de vacaciones. No es el momento ideal para buscar intensamente, pero sí para revisar las publicaciones viejas que llevan tiempo en el mercado.
Segunda y tercera semana de enero (8-21)
El mercado está en su punto más tranquilo. Los propietarios que necesitan alquilar antes de que termine el mes son los más abiertos a negociar. Esta es la ventana de oro para hacer consultas, ver propiedades y avanzar en negociaciones.
Última semana de enero y primera de febrero (22-31 / 1-7 feb)
La ciudad empieza a volver. Aparecen más búsquedas. Algunas propiedades que estuvieron disponibles en enero empiezan a cerrarse. Si llegás tarde a esta ventana, todavía hay oportunidades pero la competencia ya es mayor.
Consejo: si podés, actuá antes del 20 de enero
Las personas que cerraron sus mejores alquileres de verano lo hicieron en la segunda semana de enero, cuando la competencia es mínima y los propietarios todavía quieren cerrar ese mes.
Barrios de CABA con mejor mercado de verano
No todos los barrios se comportan igual en enero. Algunos tienen más disponibilidad y mejores condiciones de negociación.
Barrios con alta rotación de vacantes en enero
Palermo: mucha gente con alquileres temporarios o que se van de vacaciones subarrendando informalmente (ojo con esto). También hay muchos departamentos de larga estadía que los dueños no quieren tener vacíos durante el verano. Palermo tiene buena disponibilidad en enero.
Belgrano y Colegiales: barrios de clase media-alta donde la población de vacaciones es alta. Los propietarios con departamentos vacíos en Belgrano en enero suelen ser más flexibles.
Caballito: uno de los barrios más densos de CABA, con alta rotación. En enero, la demanda baja pero la oferta de propiedades siempre activas es sostenida.
Flores y Floresta: precios más accesibles y menos glamorosos, pero en enero podés encontrar excelentes relaciones precio-espacio. Menos competencia que en Palermo o Belgrano.
San Telmo y Montserrat: barrios más bohemios, con mezcla de alquileres temporarios turísticos y permanentes. En enero hay buena disponibilidad de los permanentes porque los dueños prefieren cerrar algo estable antes de que arranque el año.
Barrios más difíciles incluso en enero
Puerto Madero: muy cara, muy poca rotación, los propietarios no necesitan bajar precios.
Recoleta alta: idem Puerto Madero. La demanda nunca baja tanto como para que los propietarios cedan mucho.
Villa Devoto y algunos barrios del oeste CABA: menor elasticidad porque la demanda también es más estable.
Cómo negociar un alquiler en enero
Enero te da una ventaja real en la negociación. Acá van las tácticas que funcionan:
1. Identificá cuánto tiempo lleva publicada la propiedad
Cuando ves una publicación en Zonaprop o Argenprop, fijate en la fecha de publicación. Una propiedad publicada hace más de 60 días en un mercado donde normalmente se cierra en 2-3 semanas tiene un precio inflado o algún problema que podés investigar.
Esas propiedades son las mejores candidatas para negociar.
2. Hacé una oferta concreta por escrito
En Argentina todavía no es tan común, pero funciona: en lugar de negociar de palabra, enviá un WhatsApp o email diciendo algo como: "Me interesa el departamento publicado a $X. Lo visitaría esta semana y, si está en buen estado, podría firmar antes de fin de mes. ¿Aceptaría un valor de $Y?".
Eso muestra seriedad y le da al propietario o a la inmobiliaria algo concreto sobre lo que responder.
3. Ofrecé velocidad a cambio de precio
Los propietarios odian la incertidumbre. "Lo cierro en una semana si me hacen precio" es una negociación con más poder que "quizás lo cierre en dos o tres semanas". En enero, esa velocidad vale algo.
4. Negociá las expensas o el primer mes
Si el propietario no puede bajar el alquiler (a veces por restricciones de la inmobiliaria), intentá negociar:
Primer mes bonificado o reducido como incentivo
Que las expensas estén incluidas durante los primeros meses
Que el ajuste por ICL sea trimestral en vez de cuatrimestral (te da más certeza)
5. Aceptá documentación flexible
En enero, algunos propietarios aceptan condiciones de garantía más flexibles porque necesitan cerrar. Si tenés un seguro de caución listo para presentar, eso acelera el proceso y puede ser el diferencial que te da la propiedad.
Qué tener preparado antes de buscar en enero
Para moverte rápido cuando aparezca la propiedad ideal, conviene tener todo listo de antemano:
Documentación básica
DNI (original y copia)
Recibos de sueldo de los últimos 3 meses (si trabajás en relación de dependencia) o constancia de ingresos (si sos monotributista o autónomo)
Declaración de bienes o estado patrimonial si es pertinente
Garantía lista
Definí de antemano qué garantía vas a usar:
Seguro de caución: pedí cotización antes de empezar la búsqueda. Tener el presupuesto en mano te permite activarlo en 24-48 horas cuando lo necesitás.
Garantía propietaria: avisale a tu garante con anticipación para que tenga sus papeles en orden (escritura, libre deuda de servicios, etc.)
Presupuesto mensual claro
Calculá cuánto podés gastar incluyendo alquiler + expensas + servicios. En CABA, las expensas de un departamento standard oscilan entre $80.000 y $200.000 por mes dependiendo del edificio. Eso hay que sumarlo al alquiler.
Lo que cambia en febrero: el mercado despierta
Si llegás tarde al verano y empezás a buscar en febrero, el mercado empieza a cambiar. La segunda semana de febrero ya marca un retorno de demanda considerable:
Las familias vuelven de vacaciones
Los recién graduados empiezan sus primeros trabajos
Los que tenían contratos que vencen en marzo empiezan a buscar con urgencia
Los estudiantes de universidades buscan antes del inicio de clases
Para mediados de febrero, el mercado ya no es el mismo que en enero. Todavía mejor que marzo, pero sin la ventaja de la temporada baja plena.
Errores comunes al buscar en enero
No ver la propiedad en persona
En verano, las propiedades con fotos bonitas en los portales a veces esconden problemas que solo se ven presencialmente. La humedad, el ruido, el estado real de los pisos y la pintura. Nunca cerrés un contrato en enero sin visitar el departamento, aunque el propietario diga que no hay tiempo.
Apurarse por miedo a perder la oportunidad
Un truco clásico de algunos propietarios: decirte que tienen otro interesado cuando en realidad no lo tienen, para que cerrés rápido. En enero, ese argumento tiene mucho menos peso. Si hay presión para cerrar en 24 horas sin que puedas leer el contrato, eso es una señal de alerta.
Ignorar el historial del edificio
En CABA hay muchos edificios con problemas de administración, deuda en expensas o conflictos entre propietarios. Antes de firmar, preguntá por el estado de las expensas del departamento y por el estado general del edificio.
No revisar el contrato antes de firmar
El contrato de alquiler es un documento legal que vas a tener que cumplir durante 2 años. Antes de firmarlo, leelo completo. Si hay cláusulas que no entendés, preguntale a alguien que sepa de leyes o consultá con un abogado. Muchas inmobiliarias incluyen cláusulas que en realidad no son obligatorias.
Precios orientativos en CABA para enero 2026
Para que tengas referencia de lo que podés esperar pagar en distintos barrios:
Barrio
Monoambiente (ARS/mes)
2 amb. (ARS/mes)
Palermo
$500.000 – $750.000
$750.000 – $1.100.000
Caballito
$420.000 – $600.000
$600.000 – $850.000
Flores
$350.000 – $500.000
$500.000 – $700.000
Belgrano
$500.000 – $720.000
$720.000 – $1.050.000
Almagro
$400.000 – $570.000
$570.000 – $800.000
San Telmo
$380.000 – $560.000
$550.000 – $780.000
Valores orientativos para enero 2026. En enero podés esperar descuentos del 5-15% sobre estos valores en propiedades con tiempo en el mercado.
Conclusión
Enero en CABA es la mejor ventana del año para buscar alquiler si podés aprovecharla. Menos competencia, propietarios más flexibles, propiedades que llevan meses esperando un inquilino, y la posibilidad real de negociar precio y condiciones.
Si tenés tu documentación lista, tu garantía en orden y un presupuesto claro, enero puede ser el mes en que cerrés el mejor alquiler de tu vida porteña.
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