Alquilar un Local Comercial en Argentina 2026: Llave, Habilitación y Contrato
8 min de lectura
por Roomix
Abrir un negocio es un paso enorme, y alquilar el local donde va a funcionar es una de las decisiones más importantes del proceso. A diferencia del alquiler residencial, el mercado de locales comerciales en Argentina tiene sus propias reglas, su propia lógica de precios y un marco legal diferente. Equivocarse puede costarte mucho dinero o dejarte atado a condiciones desfavorables por años.
Respuesta corta: antes de firmar un alquiler comercial hay tres cosas que definen todo el negocio —la zonificación, la llave y el índice de ajuste. La zonificación municipal determina si tu actividad puede habilitarse en ese local: si no está permitida, el contrato no sirve para nada y es el error más caro y más difícil de revertir. La llave o key money es un pago inicial por el derecho de ocupar el local que no se devuelve al terminar el contrato. Y a diferencia del alquiler de vivienda, en el comercial el plazo, el índice de ajuste y la moneda son libres: podés terminar con un contrato en dólares y con ajustes que no seguís de cerca si no lo negociás.
Qué verificar antes de firmar
Por qué importa
Zonificación del local
Sin ella no hay habilitación municipal, y el contrato queda inservible
Llave / key money
Es un costo hundido: no se devuelve
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Son libres: pueden pactarse en dólares o con el índice que quieran
Expensas comerciales
Suelen ser más caras que las residenciales
Estado técnico (electricidad, plomería)
Las obras de adecuación las suele pagar el locatario
En esta guía te explicamos todo lo que necesitás saber antes de firmar el contrato de un local comercial en Argentina.
¿En qué se diferencia el alquiler comercial del residencial?
El primer punto fundamental es entender que los contratos de alquiler comercial y residencial están sujetos a marcos legales distintos.
La Ley de Alquileres y los locales comerciales
La Ley 27.551 de Alquileres (y sus modificaciones posteriores, incluyendo las disposiciones del DNU 70/2023) se aplica principalmente a los alquileres habitacionales. Para los locales comerciales, el Código Civil y Comercial de la Nación establece las bases, pero la ley no fija plazos mínimos ni límites a los ajustes de la misma manera que para los alquileres residenciales.
Esto significa que en un contrato comercial:
El plazo es libremente acordado entre las partes (aunque históricamente se usaban contratos de 3 años).
Los ajustes de precio pueden pactarse de forma más libre: por IPC, por el índice que acuerden, o incluso en dólares estadounidenses.
Las garantías pueden ser más exigentes que en el ámbito residencial.
El propietario tiene mayor poder de negociación para incluir cláusulas más duras.
Destino del inmueble
Un local comercial tiene destino comercial o industrial, no habitacional. Esto determina las expensas que pagás, el tipo de habilitación municipal que necesitás y las obligaciones impositivas tanto tuyas como del propietario.
¿Qué es la "llave" o key money y cómo funciona?
El concepto de llave (o key money) es uno de los más peculiares del mercado inmobiliario comercial argentino y puede ser uno de los costos más importantes al momento de alquilar.
La llave es un pago inicial —a veces llamado "derecho de llave"— que el inquilino le paga al propietario (o a veces al anterior locatario) a cambio de tomar el local. No es un depósito ni se devuelve al finalizar el contrato: es un pago directo por el derecho de ocupar ese espacio.
¿Por qué existe?
En locales con muy buena ubicación (esquinas comerciales, zonas de alta circulación), el propietario o el inquilino saliente cobra esta suma por ceder el espacio.
Refleja el "valor de posición" del local: su flujo de clientes potenciales, su historia comercial, su visibilidad.
¿Cuánto puede ser?
Puede variar desde cero (en zonas de menor demanda o locales sin historia comercial) hasta el equivalente a varios meses o incluso años de alquiler en locales prime. En zonas como Palermo, Florida o Avenida Santa Fe en CABA, una llave puede significar USD 5.000 a USD 50.000 o más, dependiendo del local.
¿Es legal?
Sí, la llave es perfectamente legal. Pero hay que ser cuidadoso: asegurate de que quede documentada correctamente en el contrato o en un recibo formal. Si pagás una llave sin documentación y el negocio no prospera, no tenés forma de reclamarlo.
Precio del alquiler por metro cuadrado
Los precios de los locales comerciales se expresan generalmente en USD por metro cuadrado por mes, aunque el pago puede pactarse en pesos al tipo de cambio del momento.
Valores de referencia para 2026 en CABA:
Zonas comerciales prime (Florida, Santa Fe, Cabildo, Palermo Soho): entre USD 20 y USD 60/m² por mes.
Zonas comerciales medias (Av. Corrientes, Rivadavia, Belgrano, Villa del Parque): entre USD 8 y USD 20/m² por mes.
Zonas de menor demanda o barrios residenciales: entre USD 3 y USD 8/m² por mes.
Para un local de 50 m² en una zona media, el alquiler puede estar entre USD 400 y USD 1.000 por mes (equivalente a $640.000–$1.600.000 ARS con el tipo de cambio a $1.600). En zonas prime, ese mismo local podría costar entre USD 1.000 y USD 3.000 por mes.
Expensas comerciales
Las expensas de un local comercial pueden ser significativamente más altas que las residenciales, ya que cubren el mantenimiento de espacios comunes con mayor uso (halls, ascensores de carga, etc.) y servicios específicos para el ámbito comercial.
En muchos edificios de uso mixto (vivienda y comercio), las expensas comerciales se calculan con un coeficiente diferente al habitacional. Pedí siempre el detalle de las expensas de los últimos 3 a 6 meses antes de firmar: es una información que el propietario debe proporcionarte.
¿Qué habilitación municipal necesita un local comercial?
Antes de abrir tu negocio, necesitás obtener la habilitación municipal correspondiente a la actividad que vas a desarrollar. En CABA esto se gestiona a través del Sistema de Gestión de Habilitaciones (SGH) del Gobierno de la Ciudad.
¿Por qué importa antes de firmar el contrato?
Porque el local debe tener zonificación compatible con tu actividad. Cada barrio y cada zona tienen un código de zonificación (APH, C2, C3, E1, etc.) que define qué actividades se pueden desarrollar ahí. Un local con zonificación residencial no puede habilitarse para un restaurante o un local de manufactura, por ejemplo.
Antes de firmar, verificá:
El código de zonificación del inmueble (podés consultarlo en el mapa de usos del suelo de CABA o en el municipio correspondiente si estás en el interior).
Si tu actividad está habilitada para esa zona.
Si el local cumple con los requisitos técnicos de tu actividad: salidas de emergencia, ventilación, instalación eléctrica, etc.
Si el local no está zonificado para tu actividad, no vas a poder habilitarlo, y el contrato que firmaste no te protege de ese problema.
El contrato de locación comercial: qué debe incluir
Un buen contrato de alquiler comercial debe detallar:
Datos básicos
Identificación completa del inmueble (dirección, superficie, descripción).
Datos del propietario y del locatario.
Destino específico del alquiler (ej: "para instalar comercio de venta de ropa al por menor").
Precio y ajuste
Valor del alquiler mensual inicial.
Mecanismo de ajuste (qué índice, cada cuántos meses).
Moneda de pago (ARS o USD, con el tipo de cambio que aplica).
Plazo
Fecha de inicio y fin del contrato.
Condiciones de renovación.
Garantías
Tipo de garantía exigida: fiador propietario, seguro de caución, garantía bancaria, etc.
Importe del depósito de garantía.
Llave (si aplica)
Monto pagado, fecha, y condición de no devolución.
Mejoras y obras
Quién paga las mejoras. En locales comerciales, es muy común que el propietario permita al inquilino hacer obras de adecuación, pero que al final del contrato esas obras queden en beneficio del propietario sin compensación. Negociá este punto.
Rescisión anticipada
Las condiciones bajo las cuales podés salir antes del plazo, y con qué penalidades.
Garantías exigidas en alquileres comerciales
Las garantías en contratos comerciales suelen ser más exigentes:
Fiador propietario: la figura clásica. Alguien que sea dueño de un inmueble en la misma provincia y avale el contrato.
Seguro de caución: póliza de seguro que reemplaza al garante. Es una opción muy práctica, especialmente para empresas. El costo anual suele ser entre el 3% y el 6% del valor del contrato.
Garantía bancaria: carta de banco que garantiza el cumplimiento. Más usada en contratos de mayor valor.
Cheques de garantía: algunos propietarios aceptan cheques diferidos como respaldo.
Obligaciones impositivas del locatario
Alquilar un local comercial tiene implicaciones fiscales que no podés ignorar:
Si tu actividad está inscripta en AFIP (ya sea en monotributo o en el régimen general), el alquiler puede ser un gasto deducible.
Si el propietario es responsable inscripto en IVA, el alquiler lleva IVA (21%), que vas a poder computar si también estás inscripto.
Si estás en monotributo y el alquiler supera ciertos valores, puede ser una señal de que excediste las categorías máximas.
Consultá con tu contador antes de cerrar el contrato para entender el impacto fiscal de la operación.
Tips finales para alquilar un local comercial
Nunca firmes sin verificar la zonificación: es el error más costoso y más difícil de revertir.
Negociá el precio: a diferencia del residencial, en el comercial hay más margen para negociar, especialmente en locales que llevan tiempo vacíos.
Pedí un período de gracia inicial: muchos propietarios aceptan los primeros 1 o 2 meses a precio reducido mientras realizás obras de adecuación.
Revisá el estado técnico del local: instalación eléctrica, plomería, estructura. Las reparaciones pueden ser costosas.
Consultá a un abogado: un contrato comercial bien redactado puede ahorrarte muchos problemas. Los honorarios de una revisión legal son mínimos comparados con el valor total del contrato.
Alquilar un local comercial en Argentina es un proceso que requiere más preparación que un alquiler residencial. El marco legal es diferente, los costos son más altos y las consecuencias de firmar un mal contrato pueden afectar directamente tu negocio. Con la información correcta, la verificación previa de la zonificación y un buen asesoramiento legal, podés tomar una decisión inteligente que sea la base sólida de tu emprendimiento.
