Los alquileres frenan su ritmo en la Ciudad: más oferta y precios que se alinean con la inflación
El mercado de alquileres en la Ciudad de Buenos Aires empieza a mostrar señales claras de desaceleración. Durante el tercer trimestre de 2025, los precios de los departamentos usados crecieron a un ritmo muy similar al de la inflación porteña, mientras que la oferta de propiedades alcanzó su nivel más alto de los últimos diez años. El escenario marca un cambio relevante frente a los períodos de fuertes tensiones que dominaron el mercado en años recientes.
Precios que suben menos y se emparejan con la inflación
En términos interanuales, el valor del metro cuadrado en alquiler registró aumentos moderados: alrededor del 37% en monoambientes, 38% en departamentos de dos ambientes y poco más del 37% en unidades de tres ambientes. Estas variaciones se ubicaron prácticamente en línea con el índice de inflación de la Ciudad, una coincidencia que no se observaba desde hacía varios años.
Los valores promedio publicados reflejan este nuevo equilibrio. Alquilar un monoambiente cuesta en torno a los $454.000, un dos ambientes ronda los $618.000, y un tres ambientes se ubica cerca de los $940.000. Si bien los precios siguen siendo elevados, el ritmo de ajuste es más previsible y menor al de trimestres anteriores.
La oferta alcanza máximos históricos
Uno de los factores centrales detrás de esta desaceleración es el fuerte crecimiento del stock disponible. La cantidad de departamentos en alquiler publicados en pesos superó el volumen del trimestre previo y se ubicó 24% por encima del mismo período de 2024. En perspectiva histórica, la oferta actual duplica los niveles promedio previos a la pandemia y multiplica varias veces la registrada en 2023.
En cuanto a la composición, los monoambientes ganaron algo de participación y ya representan cerca de un tercio del total de avisos. Los departamentos de dos y tres ambientes, en cambio, redujeron levemente su peso relativo. Las unidades grandes siguen teniendo una presencia menor, aunque con un leve crecimiento.
Menor concentración por zonas
Otro dato relevante es la desconcentración territorial de la oferta. Las comunas que históricamente concentraban la mayor cantidad de publicaciones hoy representan una porción menor del total. Algunas zonas sumaron avisos de manera significativa, mientras que otras, tradicionalmente más demandadas, registraron una baja relativa en la cantidad de propiedades disponibles.
Además, cerca del 80% de los departamentos se publica en pesos, una proporción mucho mayor que la observada en 2023, cuando predominaban las publicaciones en dólares. Este cambio también contribuye a una mayor previsibilidad para los inquilinos.
Barrios más caros y más accesibles para alquilar
Las diferencias entre barrios siguen siendo marcadas. En monoambientes, los valores más altos se encuentran en Belgrano, Núñez y Saavedra, mientras que Floresta y San Cristóbal aparecen entre las opciones más económicas.
Para los departamentos de dos ambientes, Núñez y Villa Ortúzar lideran los precios, y Vélez Sársfield y Floresta se ubican en el extremo inferior. En el segmento de tres ambientes, los alquileres más altos se concentran nuevamente en Núñez y Saavedra, mientras que San Nicolás y Montserrat ofrecen los valores más bajos.
Un mercado que entra en una etapa más ordenada
La combinación de precios que crecen al ritmo de la inflación y una oferta en máximos históricos marca un punto de inflexión. El mercado de alquileres porteño parece dejar atrás la etapa de aumentos desbordados y escasez extrema, para ingresar en una fase de mayor equilibrio y competencia entre propietarios.
Conclusión
Con más propiedades disponibles y subas más moderadas, el mercado de alquileres en CABA ofrece hoy un panorama algo más favorable para quienes buscan vivienda. Comparar barrios, precios y tipologías vuelve a ser clave para tomar buenas decisiones. Si querés hacerlo de manera rápida y personalizada, podés explorar opciones usando IA en roomix.ai, una herramienta pensada para encontrar propiedades según tu presupuesto y tus preferencias reales.