Martínez es, junto con el Casco Histórico de San Isidro y Lomas de San Isidro, uno de los mercados de compra de casas más exclusivos del GBA Norte. Con casi 500 propiedades activas en venta y una mediana de USD 345.000, el mercado de Martínez está en un rango de precio que lo convierte en uno de los más caros del conurbano —pero también en uno de los más demandados por familias que buscan calidad de vida máxima en el corredor norte.
El mercado de compra de casas en Martínez en 2026
Basado en datos propios de Roomix de abril 2026 (n=465 publicaciones activas):
Mediana: USD 345.000
Rango típico (p25–p75): USD 230.000 – 595.000
El mercado de Martínez está 100% dolarizado para la compra. La mediana de USD 345.000 es sustancialmente más alta que partidos del GBA Sur (Lanús: USD 120k, Quilmes: USD 140k) y refleja la prima de calidad del corredor norte premium.
Por zona y tipo
Zona
Rango típico
Descripción
Martínez interior (zonas accesibles)
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Las zonas interiores de Martínez —más alejadas del río y de la barranca, hacia las Avenidas Maipú o del Libertador hacia el norte— tienen los precios de entrada más bajos de la localidad. Casas de 3-4 ambientes en lotes de 300-500 m², buena calidad de construcción y acceso caminable o en bicicleta a la estación Martínez del Ferrocarril Mitre.
Precios: USD 200.000-320.000 para casas de 3-4 ambientes
Lo mejor: El acceso más económico a Martínez, tren Mitre a 10-15 minutos a pie
Lo peor: Sin las vistas o la exclusividad de las zonas costeras
Martínez residencial premium
El grueso del stock de venta de Martínez está en este segmento: casas de 4-6 ambientes en lotes de 400-700 m², jardines cuidados, pileta en muchas, garage doble. Son propiedades de 20-40 años de construcción en zonas residenciales consolidadas con excelente infraestructura.
Precios: USD 280.000-500.000 para casas de 4-6 ambientes
Lo mejor: El mejor balance precio-calidad de la localidad, alta demanda de alquiler posterior
Lo peor: Sin el plus diferencial de la costa o la barranca
Martínez costero y sobre la barranca
Las calles próximas al Río de la Plata y sobre la barranca concentran las propiedades más exclusivas y caras de la localidad. Casas de 5-7 ambientes en lotes de 600-1.500+ m², algunas con vistas al río, jardines maduros con arbolado centenario y piletas. Es el segmento que compite con el Casco Histórico de San Isidro y Lomas de San Isidro.
Precios: USD 500.000-1.500.000+ para propiedades grandes
Lo mejor: La calidad máxima del partido, vistas al río, exclusividad
Lo peor: El precio de entrada es muy alto, mantenimiento costoso
¿Qué conseguís con tu presupuesto?
Con USD 230.000 (p25)
El límite de las zonas interiores de Martínez: casa de 3-4 ambientes, lote de 250-400 m², jardín, sin pileta. Construcción de los 80-90 en buen estado. La opción de entrada al mercado de la localidad.
Con USD 345.000 (mediana)
El rango central: casa de 4-5 ambientes en las zonas residenciales estándar de Martínez. Lote de 400-600 m², jardín cuidado, posiblemente pileta. Estado bueno a muy bueno. En este rango está la mayor variedad del mercado.
Con USD 595.000 (p75)
Las mejores casas del segmento estándar premium: 5-6 ambientes en lotes de 600-900 m², jardines maduros, pileta, garage doble, excelente estado. El inicio del segmento top de la localidad.
Con USD 1.000.000 y más
El segmento de las propiedades sobre la barranca o el sector costero: casas de 6-8 ambientes en lotes de 800-2.000 m², pileta, jardines de centenares de m², algunas con vistas al río. El máximo del mercado residencial del GBA Norte.
Costos adicionales en la compra
Costo
Aproximado
Impuesto de sellos (PBA)
3,6% del valor escriturado
Honorarios escribano
1-2%
Comisión inmobiliaria
3-4%
Total estimado
~8-10% sobre precio de venta
Para la mediana de USD 345.000, los costos adicionales típicos ascienden a USD 27.000-35.000.
Rentabilidad como inversión
Las casas en Martínez tienen una ecuación de inversión conservadora:
Casa de 5 amb comprada a USD 350.000 → alquiler USD 4.500-5.000/mes
Rentabilidad bruta: ~15-17% anual en USD (excelente para el segmento)
Sin embargo, la liquidez del mercado (tiempo para alquilar o vender) puede ser más lento que en mercados de mayor volumen, y el mantenimiento de las propiedades grandes es un costo relevante.
Por qué Martínez sigue siendo demandado
Los colegios: La concentración de colegios bilingües de elite en Martínez y sus alrededores (Northlands, Colegio del Sol, La Salle Jobson, Summa) es el principal driver de demanda. Familias de todo el corredor norte y de CABA se reubican en Martínez por los colegios.
La gastronomía: El corredor de Av. del Libertador en Martínez tiene uno de los mejores clusters de restaurantes del GBA Norte. Es un activo de calidad de vida que pocas localidades del conurbano pueden igualar.
La conectividad: El tren Mitre (30-35 min a Retiro), el acceso a la autopista Panamericana y la Av. del Libertador mantienen a Martínez bien conectado a pesar de estar en el GBA.
Transporte y conectividad
Ferrocarril Mitre (ramal Retiro-Tigre):
Estación Martínez: ~30-35 minutos hasta Retiro
La conexión ferroviaria más usada del partido
Av. del Libertador:
Eje vial del corredor norte, acceso a CABA en 40-60 minutos
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale una casa en Martínez en 2026?
La mediana es USD 345.000 con rango típico USD 230.000-595.000. Las más accesibles en el interior parten desde USD 180.000-200.000; las costeras y sobre la barranca superan USD 800.000.
¿Martínez o Vicente López para comprar?
Vicente López (Olivos, La Lucila) está más cerca de CABA y tiene el tren más rápido a Retiro. Martínez tiene mayor oferta de colegios bilingües de élite y un ambiente más suburbano. Si la prioridad es la proximidad a CABA: Vicente López. Si la prioridad es el colegio y la calidad del barrio: Martínez.
¿Martínez tiene buenas escuelas?
Sí, es una de las principales razones de demanda del mercado. Northlands (en cercanías), Colegio del Sol, La Salle Jobson, y varios colegios bilingües de alto nivel están en la localidad o a minutos de ella.
Conclusión: Martínez, la localidad donde la inversión en calidad de vida tiene su precio
Martínez es una de las locaciones más demandadas del GBA Norte para compra de casa, con razón: la combinación de colegios de élite, gastronomía de calidad, conectividad ferroviaria y calidad residencial es difícil de igualar en el conurbano. La mediana de USD 345.000 refleja ese valor, y el potencial de apreciación del mercado sostenido por la demanda de colegios hace de Martínez una inversión sólida en el corredor norte.
