Comprar una propiedad en Mar del Plata 2026: impuestos, gastos y guía
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por Roomix
Comprar una propiedad en Mar del Plata 2026: impuestos, gastos y guía
Mar del Plata es el mercado inmobiliario más grande del interior bonaerense y uno de los más dinámicos del país. La ciudad combina demanda permanente de residentes con alta demanda de inversores y veraneantes, lo que genera un mercado con características propias.
Esta guía analiza los precios por barrio, los impuestos y gastos de escrituración, y todo lo que hay que saber para comprar en MDQ en 2026.
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El mercado inmobiliario de Mar del Plata en 2026
Mar del Plata tiene características únicas que diferencian su mercado:
Demanda dual: Compradores que buscan vivienda permanente (la ciudad tiene 700.000 habitantes estables) + inversores que buscan renta turística o segunda vivienda
Mercado en dólares: Las operaciones de compraventa se pactan en dólares, igual que en CABA y el resto del país
Alta demanda de departamentos: La ciudad tiene una cultura de vida en departamento alta, especialmente en la zona céntrica y costera
Temporada de alta actividad: El mercado se activa más en el verano (diciembre-marzo), pero las operaciones son todo el año
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Precios de compra por zona en Mar del Plata (2026)
Centro y zona costera (Güemes, Stella Maris, Punta Iglesia)
Los barrios más cotizados de MDQ. La demanda de departamentos con vista al mar o a metros de la playa es permanente.
Departamento 1 ambiente vista al mar: USD 70.000-130.000
Departamento 2 ambientes (sin vista): USD 80.000-130.000
Departamento 2 ambientes (vista al mar): USD 120.000-200.000
Departamento 3 ambientes: USD 140.000-250.000+
Zona norte (Los Troncos, Divino Rostro)
La zona norte de MDQ tiene barrios residenciales de mayor nivel, con casas y departamentos de categoría superior.
Casa 4-5 ambientes: USD 180.000-400.000
Departamento premium: USD 150.000-300.000
Zona sur (Alfar, Camet, Punta Mogotes)
El sur de la ciudad tiene propiedades más accesibles y balnearios populares.
Departamento 2 ambientes: USD 60.000-100.000
Casa 3-4 ambientes: USD 100.000-180.000
Barrios residenciales medios (Fortunato de la Plaza, General Pueyrredon)
Para residentes permanentes que buscan vivienda a precio razonable sin la prima costera:
Departamento 2 ambientes: USD 55.000-90.000
Casa 3-4 ambientes con jardín: USD 90.000-150.000
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Los gastos de escrituración en Mar del Plata
La escrituración en Mar del Plata sigue las reglas de la Provincia de Buenos Aires (ARBA y Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires).
1. Impuesto de Sellos (ARBA)
El Impuesto de Sellos en la Provincia de Buenos Aires se aplica sobre el mayor valor entre:
El precio escriturado
La valuación fiscal de ARBA multiplicada por el coeficiente de actualización
Tasa: 2,5% para compraventas de inmuebles (puede haber diferencias según el tipo de inmueble y si es primera o segunda vivienda — verificar con ARBA o el escribano)
Exención parcial: La Provincia de Buenos Aires tiene exenciones del Impuesto de Sellos para primera vivienda única bajo ciertos límites de valor. Consultá con el escribano si tu operación califica.
2. Honorarios del escribano
Regulados por el Arancel del Colegio de Escribanos de la Provincia de Buenos Aires. El honorario mínimo varía según el valor de la operación:
Escala aproximada (referencial 2026 — verificar con el escribano):
Hasta ARS 10.000.000: honorarios mínimos según tabla
Por encima: porcentaje decreciente según escala
En la práctica, para una operación de USD 100.000 a tipo de cambio vigente, los honorarios del escribano representan aproximadamente 1-1,5% del valor en pesos.
Para una compra estándar de un departamento en Mar del Plata, el total de gastos de escrituración se ubica en:
3,5-5% del valor de la operación (Impuesto de Sellos + honorarios + aportes)
Para una propiedad de USD 100.000 al tipo de cambio vigente, esto representa USD 3.500-5.000 equivalentes en gastos adicionales.
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El ITI o Impuesto a las Ganancias por la venta (a cargo del vendedor)
El vendedor puede estar obligado a tributar sobre la ganancia de la venta:
Personas físicas que venden su única vivienda y compran otra: Exentas de Ganancias bajo ciertas condiciones
Personas físicas que vendieron inmuebles adquiridos antes de enero 2018: Pagan ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles) del 1,5% sobre el precio de venta
Personas físicas que vendieron inmuebles adquiridos después de enero 2018: Pagan Ganancias de 3ª categoría (15% sobre la ganancia) — régimen cedular
Para el comprador, lo importante es saber que estos impuestos son a cargo del vendedor, aunque en algunas negociaciones se trasladan parcialmente al precio.
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El ABL en Mar del Plata
El ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) en Mar del Plata lo cobra el Municipio de General Pueyrredon (la nomenclatura municipal de MDQ). No es a cargo de ARBA sino del municipio.
El monto varía según la valuación municipal del inmueble. Para un departamento estándar, puede rondar ARS 15.000-50.000 bimestrales (verificar con el municipio).
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Rental yield en Mar del Plata: ¿conviene como inversión?
Mar del Plata tiene un mercado de alquiler turístico muy activo. Para inversores:
Alquiler tradicional (largo plazo):
Departamento 2 ambientes: ARS 600.000-900.000/mes (2026)
Rentabilidad bruta: 5-8% anual en pesos (depende del valor de compra en dólares y el tipo de cambio)
Alquiler turístico (temporada alta diciembre-marzo):
Departamento 2 ambientes en zona costera: ARS 300.000-600.000/día o USD 200-450/semana
Durante la temporada alta, un departamento bien ubicado puede generar ingresos equivalentes a 4-6 meses de alquiler regular
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Preguntas frecuentes
¿Conviene comprar en MDQ como inversión turística?
Depende del precio de compra y la ocupación real. Los departamentos de alta ocupación (vista al mar, bien ubicados) pueden tener excelente retorno. Los mal ubicados pueden tener 60-70% de meses sin alquilar, reduciendo significativamente la rentabilidad.
¿Los precios en MDQ subieron desde el blanqueo?
Sí. El blanqueo de 2024 impulsó operaciones y precios en toda la Argentina, y MDQ no fue la excepción. La demanda de departamentos de veraneo se reactivó significativamente.
¿Hay crédito hipotecario disponible para comprar en Mar del Plata?
Sí. Los bancos nacionales (BNA, Banco Provincia) y privados financian propiedades en Mar del Plata. El Banco Provincia tiene fuerte presencia en la ciudad.
¿Cómo verifico si un inmueble en MDQ tiene deudas de ABL o impuesto inmobiliario?
El escribano solicita certificados de deuda antes de la escrituración. Podés consultarlo vos en el municipio de General Pueyrredon o en ARBA con el número de partida.
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Conclusión: MDQ es un mercado de alto potencial con costos de escrituración de Provincia de Buenos Aires
Comprar en Mar del Plata implica los costos estándar de la Provincia de Buenos Aires (Sellos ~2,5%, honorarios ~1-1,5%) con el beneficio de un mercado con alta demanda de alquiler turístico y permanente. Los barrios costeros tienen mayor rentabilidad turística; los interiores ofrecen mejor precio por metro cuadrado para residentes.
