Cuánto tengo que ganar para un crédito hipotecario de $120 millones
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por Roomix
Cuánto tengo que ganar para un crédito hipotecario de $120 millones
Un crédito hipotecario de ARS 120.000.000 (120 millones de pesos) en 2026 está en el segmento alto del mercado de créditos hipotecarios argentinos. Este monto permite acceder a propiedades de segmento medio-alto en CABA o a casas en el primer cordón del GBA. Los requisitos de ingreso son significativos, pero la figura del co-titular permite que dos personas de ingresos medios-altos accedan juntas.
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La regla cuota-ingreso: el principio universal
Los bancos en Argentina no prestan más de lo que permite la relación cuota-ingreso:
Límite estándar: la cuota mensual no puede superar el 25-30% de los ingresos netos
Ingreso mínimo = Cuota mensual ÷ 0,30
El primer paso es calcular la cuota de ARS 120 millones en distintos plazos.
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Cuotas estimadas para ARS 120 millones (UVA)
Plazo
Cuota inicial estimada (pesos)
10 años
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Estimaciones orientativas para TNA en UVA del 6-8%. Usar el simulador oficial del banco para cifras exactas al momento de la consulta.
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Ingresos mínimos necesarios
Plazo
Cuota estimada
Ingreso mínimo (30%)
Ingreso cómodo (25%)
10 años
ARS 1.490.000
ARS 4.967.000/mes
ARS 5.960.000/mes
15 años
ARS 1.155.000
ARS 3.850.000/mes
ARS 4.620.000/mes
20 años
ARS 1.005.000
ARS 3.350.000/mes
ARS 4.020.000/mes
30 años
ARS 885.000
ARS 2.950.000/mes
ARS 3.540.000/mes
Conclusión práctica: para ARS 120 millones a 20 años, se necesitan ingresos netos de ARS 3,3 millones a 4 millones/mes (titular solo o con co-titular).
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¿Qué propiedades se compran con ARS 120 millones?
A tipo de cambio de referencia 2026 (USD ≈ ARS 1.100):
ARS 120 millones ≈ USD 109.000
Dado que el banco financia el 75-80%, la propiedad total vale:
ARS 120M / 0,80 = ARS 150.000.000 ≈ USD 136.000
Con ese presupuesto total en el mercado 2026:
CABA barrios premium (Palermo, Belgrano, Recoleta): departamento de 2-3 ambientes usado de 60-80 m² o departamento nuevo de 2 ambientes
CABA barrios medios (Caballito, Villa Crespo, Almagro): departamento de 3 ambientes nuevo o semi-nuevo
GBA primera corona (Vicente López, San Isidro): departamento de 2-3 ambientes o casa pequeña
GBA segunda corona (Pilar, Tigre) en barrio abierto: casa de 3-4 ambientes
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El anticipo necesario
Para una propiedad de ARS 150.000.000:
Crédito (80%): ARS 120.000.000
Anticipo propio (20%): ARS 30.000.000 ≈ USD 27.000
Este es el ahorro previo mínimo requerido. Sin el anticipo, el crédito no es viable aunque el ingreso alcance para la cuota.
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El co-titular: la clave para llegar a ARS 120M
Para muchas parejas o familias, ARS 120M es un monto que se vuelve accesible con dos ingresos:
Ejemplo con pareja de doble ingreso
Titular A (ejecutivo): ARS 2.000.000/mes neto
Co-titular B (profesional): ARS 1.600.000/mes neto
Ingreso conjunto: ARS 3.600.000/mes
Cuota máxima (30%): ARS 1.080.000/mes
→ Alcanza para ARS 120M a 20 años (cuota estimada ARS 895.000-1.115.000/mes)
Con dos ingresos de ARS 1.600.000-2.000.000 cada uno, el crédito de ARS 120 millones a 20 años es accesible.
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Los bancos con créditos de ese monto en 2026
No todos los bancos tienen límites de crédito suficientes para ARS 120 millones. Los que típicamente prestan ese monto:
Banco
Observación
Banco Nación
Sin tope fijo por monto — limitado por cuota/ingreso
Banco Provincia
Montos altos para residentes en PBA
BBVA
Disponible para clientes calificados
Galicia
Disponible con historial en el banco
Santander
Disponible para clientes activos
ICBC
Hasta ARS 150M aprox.
Para montos de ARS 120M, se recomienda simular en múltiples bancos y comparar tasas — la diferencia de 0,5-1 punto de TNA en UVA sobre ARS 120M tiene un impacto significativo en la cuota inicial.
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Los costos de transacción: el presupuesto real de la operación
Para una propiedad de ARS 150.000.000 financiada con crédito de ARS 120M:
Concepto
Costo estimado
Anticipo propio
ARS 30.000.000
Comisión inmobiliaria (3% + IVA)
ARS 5.445.000
Honorarios notariales (1%)
ARS 1.500.000
Impuesto de Sellos (varía por provincia)
ARS 2.000.000-5.400.000
Tasación del banco
ARS 100.000-250.000
Total a tener disponible
ARS 39.000.000-42.500.000
El comprador necesita tener disponibles no solo los ARS 30M de anticipo, sino también los costos de transacción: en total, aproximadamente ARS 39-43 millones en ahorro previo.
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Preguntas frecuentes
¿Los bancos prestan ARS 120M a monotributistas?
Algunos bancos sí, pero el proceso es más exigente. Los monotributistas deben demostrar 2-3 años de historia fiscal consistente en AFIP y presentar extractos bancarios que muestren ingresos reales equivalentes a los declarados.
¿Si tengo deuda de tarjeta de crédito, me afecta para el crédito hipotecario?
Sí. El banco calcula la cuota máxima como el 30% de los ingresos, pero de ese 30% descuenta las cuotas de deudas existentes (tarjeta, préstamos personales). Si ya tenés deudas que consumen parte del 30%, el monto de crédito hipotecario disponible se reduce.
¿Puedo cancelar anticipadamente el crédito UVA sin penalidad?
La Ley 25.065 y las normas del BCRA permiten la cancelación anticipada de créditos hipotecarios. Los bancos no pueden cobrar penalidad por cancelación anticipada en créditos hipotecarios de vivienda. Verificar las condiciones específicas en el contrato de cada banco.
Conclusión: para ARS 120M a 20 años se necesitan ARS 3,3M-4M/mes de ingresos; con co-titular, dos ingresos de ARS 1,6M-2M alcanzan
Para un crédito hipotecario UVA de ARS 120 millones a 20 años en 2026, se necesitan ingresos netos de ARS 3.350.000-4.020.000/mes (solo o con co-titular). El ahorro previo necesario (anticipo + costos) asciende a ARS 39-43 millones. El monto permite acceder a propiedades de ARS 150.000.000 (≈ USD 136.000) en CABA o el primer cordón del GBA.
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