Respuesta corta: a junio de 2026 el metro cuadrado de un departamento en venta en CABA va de u$s 2.203 (San Telmo) a u$s 6.133 (Puerto Madero), con Palermo en u$s 3.626 y Caballito en u$s 2.610 — una dispersión de más del 170% entre el barrio más caro y el más accesible. La otra cifra que define el mercado: hay 34.341 departamentos en venta contra 8.380 en alquiler permanente, cuatro veces más oferta de compra que de locación. Son datos propios de Roomix sobre avisos activos, actualizados a diario.
Junio de 2026 deja al descubierto una realidad contundente en el mercado inmobiliario porteño. Según datos reales de Roomix, hay más de 34.000 departamentos en venta activos en CABA, mientras que la oferta de alquileres permanentes no llega a 9.000 unidades. Eso explica por qué los precios en dólares se mueven con una lógica propia en cada barrio, y por qué hoy es clave comparar antes de ofertar.
¿Cuánto cuesta el m2 en CABA a junio de 2026?
Roomix procesa miles de avisos activos y actualizados diariamente. Estas son las medianas de precio por metro cuadrado en dólares para departamentos en venta en los barrios con mayor stock de CABA:
| Barrio | Mediana u$s/m2 | Mediana precio total |
|---|
| Puerto Madero | u$s 6.133 | u$s 565.000 |
| Núñez | u$s 3.750 | u$s 191.982 |
| Palermo | u$s 3.626 | u$s 200.255 |
| Belgrano | u$s 3.436 | u$s 225.535 |
| Recoleta | u$s 2.905 | u$s 235.293 |
| Villa Crespo | u$s 2.694 | u$s 130.060 |
| Caballito | u$s 2.610 | u$s 159.086 |
| Almagro | u$s 2.350 | u$s 122.069 |
| San Telmo | u$s 2.203 | u$s 100.700 |
La diferencia entre el metro cuadrado más caro (Puerto Madero) y el más accesible dentro de los barrios tradicionales (San Telmo) supera el 170%. Eso no significa que uno sea mejor negocio que el otro, pero sí que hay que ajustar la búsqueda al bolsillo real.
¿Dónde conviene comprar hoy en CABA?
Con 6.471 departamentos en venta, Palermo sigue siendo el barrio con mayor oferta de CABA. Eso genera más espacio para negociar, especialmente en subzonas que no están sobre la avenida Santa Fe. Si buscás comparar opciones reales, entrá directo a departamentos en venta en Palermo.
Belgrano, con 3.559 avisos, mantiene precios por m2 similares a Palermo pero con una mediana de precio total más alta (u$s 225.535). Eso indica que el stock se concentra en unidades de mayor tamaño o edificios de mejor categoría. Para quien busca departamentos de dos o tres ambientes con jardín o amenities, es una de las opciones más sólidas del norte de la ciudad. Revisá la oferta actual de departamentos en venta en Belgrano.
Villa Crespo y Caballito completan la franja intermedia: mirá propiedades en venta en Villa Crespo y propiedades en venta en Almagro.
Villa Crespo y Caballito funcionan como una zona intermedia. El m2 ronda los u$s 2.600-2.700, casi un 30% por debajo de Palermo, con una oferta de casi 4.300 departamentos entre ambos barrios. Son zonas donde todavía es posible encontrar unidades de 60 a 70 m2 por debajo de los u$s 170.000.
¿Por qué hay cuatro veces más venta que alquiler?
La base de datos de Roomix muestra 34.341 departamentos en venta contra 8.380 en alquiler permanente en CABA. Si se suman los alquileres temporarios, la oferta total de locación llega a poco más de 15.900 unidades.
Esta brecha se explica por la desregulación de contratos y la caída de la demanda en pesos. Muchos propietarios prefieren vender en dólares antes que alquilar a valores que no cubren el costo de reposición del inmueble. El resultado es un mercado de compra abastecido y un mercado de alquiler tensionado, donde los precios en pesos se ajustan cada mes al ritmo de la inflación.
¿Cómo negociar en un mercado con stock alto?
Un mercado con más de 34.000 unidades en venta no garantiza precios regalados, pero sí da margen para comparar. Estas son las reglas prácticas que aplica el equipo de Roomix:
- Filtrar por precio por m2, no solo por precio total. Dos departamentos de u$s 150.000 pueden tener 45 m2 o 65 m2. La cuenta cambia completamente.
- Verificar la antigüedad del aviso. Un departamento publicado hace más de 90 días suele tener margen de negociación, sobre todo en un mercado con tanto stock.
- Cruzar alquiler con compra. En barrios como Almagro o San Telmo, donde el alquiler mediano ronda los $690.000 pesos mensuales, el precio de compra se amortiza en menos tiempo que en zonas premium.
Conclusión: datos antes de intuición
El mercado inmobiliario de CABA en junio 2026 se mueve en dólares y con mucha dispersión de precios entre barrios. Puerto Madero sigue siendo la punta de lanza, mientras que zonas como Almagro, Caballito y San Telmo ofrecen metros cuadrados a valores que rondan entre u$s 2.200 y u$s 2.600.
La mejor estrategia no es adivinar, sino filtrar la oferta real con datos actualizados. En Roomix podés comparar departamentos en venta por barrio, precio por m2 y antigüedad del aviso, todo en una sola búsqueda. Empezá a comparar departamentos en venta en Caballito, departamentos en venta en Capital Federal o cualquier barrio de CABA, y tomá decisiones con números concretos.
