Qué es la cesión de derechos sobre un inmueble: arts. 1614-1631 del CCyC (2026)
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por Roomix
Qué es la cesión de derechos sobre un inmueble: arts. 1614-1631 del CCyC (2026)
La cesión de derechos es el acto jurídico por el cual una persona (el cedente) transfiere a otra (el cesionario) un derecho creditorio o contractual que tenía frente a un tercero (el deudor cedido). En el ámbito inmobiliario, la cesión de derechos permite transferir posiciones contractuales —como la de comprador en un boleto de compraventa o la de locatario en un contrato de alquiler— sin necesidad de una escritura pública de transmisión de dominio.
En corto: la cesión NO transfiere el dominio, transfiere tu lugar en un contrato. Está regulada en los arts. 1614 a 1631 del Código Civil y Comercial. Dos reglas mandan sobre todo lo demás: la cesión debe hacerse por escrito bajo pena de nulidad (art. 1615) y solo es oponible al deudor cedido desde la notificación fehaciente (art. 1620) —hasta ese momento, el deudor puede seguir pagándole al cedente y queda liberado.
Cesión de derechos
Compraventa de inmueble
Transfiere una posición contractual
Transfiere el dominio
Forma escrita; escritura pública solo en los casos del art. 1618
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Uso típico: revender un boleto de pozo antes de escriturar
Uso típico: la operación final
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¿Qué dice el CCyC sobre la cesión de derechos (arts. 1614 a 1631)?
La cesión de derechos en Argentina está regulada en el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), Título IV del Libro III, arts. 1614 a 1631.
El art. 1614: definición de la cesión
"Hay contrato de cesión cuando una de las partes transfiere a la otra un derecho. Se aplican a la cesión de derechos las reglas de la compraventa, de la permuta o de la donación, según que se haya realizado con la contraprestación de un precio en dinero, de la transmisión de la titularidad de un bien, o sin contraprestación, respectivamente, en tanto no sean modificadas en este Capítulo."
El art. 1615: forma de la cesión
La cesión de derechos debe hacerse por escrito bajo pena de nulidad. Sin embargo, no requiere escritura pública —salvo excepciones específicas (art. 1618 CCyC).
El art. 1617: derechos cedibles
Son cedibles todos los derechos salvo que:
La ley los declare incedibles
Las partes los hayan declarado no cedibles en el contrato original
La cesión sea contraria a la buena fe, a la moral o al orden público
El art. 1620: efectos frente al deudor cedido
La cesión es oponible al deudor cedido (y a terceros) desde la notificación fehaciente al deudor. Hasta esa notificación, el deudor puede seguir pagando al cedente con efecto liberatorio.
El art. 1628: garantía de evicción
El cedente garantiza al cesionario la existencia y legitimidad del derecho cedido al momento de la cesión. No garantiza la solvencia del deudor cedido (salvo que lo haya expresamente pactado).
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¿Qué tipos de cesión de derechos inmobiliarios existen?
1. Cesión de derechos sobre boleto de compraventa
Es la más frecuente en el mercado inmobiliario argentino. El comprador original (cedente) transfiere al cesionario todos los derechos que le otorga el boleto de compraventa firmado con el vendedor original.
Casos típicos:
Propiedades en pozo (en construcción): el comprador compra en el pozo y antes de que el edificio esté terminado vende sus derechos a un tercero
Operaciones especulativas en preventa
Cuando el comprador necesita recuperar liquidez antes de poder escriturar
Efecto: el cesionario reemplaza al cedente como comprador y escriturará directamente con el vendedor original cuando corresponda.
2. Cesión de posición contractual en alquiler (sublocación vs cesión)
El locatario puede ceder su posición en el contrato de alquiler si el propietario lo autoriza. Esto es diferente a la sublocación (subalquilar a un tercero pero manteniendo el locatario original como parte del contrato).
Distinción clave:
Cesión de posición contractual: el locatario original sale del contrato y el cesionario entra como nuevo locatario
Sublocación: el locatario original sigue siendo parte del contrato pero "subalquila" al sub-locatario
La Ley 27.551 prohíbe la sublocación sin autorización del locador, pero permite la cesión de posición contractual con consentimiento del locador.
3. Cesión de derechos hereditarios sobre inmuebles
Cuando hay una herencia con un inmueble, los herederos pueden ceder sus derechos hereditarios (o su parte proporcional) a un tercero. Esta cesión tiene reglas específicas del derecho sucesorio.
4. Cesión de crédito hipotecario
El banco o acreedor hipotecario puede ceder el crédito garantizado con hipoteca a otro acreedor. Esta cesión requiere inscripción en el Registro de la Propiedad.
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¿En qué se diferencia la cesión de derechos de una compraventa?
Aspecto
Cesión de derechos
Compraventa
¿Qué se transfiere?
Un derecho o posición contractual
La propiedad (dominio) de un bien
¿Requiere escritura pública?
Solo en casos específicos
Sí, para inmuebles
¿Transmite dominio?
No directamente
Sí (tras inscripción registral)
¿Quién es parte?
Cedente, cesionario y deudor cedido
Vendedor y comprador
¿Notificación al tercero?
Obligatoria para oponibilidad
No aplica
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¿Qué requisitos formales tiene la cesión de derechos?
Forma escrita (obligatoria)
El art. 1615 exige la forma escrita para la cesión de derechos. El incumplimiento de la forma escrita torna nula la cesión.
¿Cuándo es obligatoria la escritura pública?
Según el art. 1618 CCyC, la cesión de derechos debe hacerse por escritura pública cuando:
El contrato original fue celebrado por escritura pública
El derecho cedido es un crédito hipotecario
Se trata de derechos hereditarios
Para la cesión de un boleto de compraventa, la escritura pública no es obligatoria (el boleto original es un instrumento privado), aunque es recomendable la certificación notarial de firmas para mayor seguridad.
Notificación al deudor cedido
Para que la cesión sea oponible al deudor cedido (el vendedor en el caso del boleto), debe notificársele fehacientemente. Medios válidos:
Carta documento
Acta notarial
Telegrama con acuse de recibo
Sin notificación, el deudor cedido puede válidamente continuar cumpliendo sus obligaciones frente al cedente original.
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¿La cesión de derechos paga Impuesto de Sellos?
Las cesiones de derechos sobre inmuebles pueden generar Impuesto de Sellos provincial, cuya alícuota varía:
Provincia
Alícuota aproximada
CABA
Variable (puede haber exenciones para primera vivienda)
Buenos Aires
~1% sobre el valor de la cesión
Córdoba
~1-1,5%
Otras
Verificar con el organismo provincial de rentas
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¿Cesión de derechos o cesión de posición contractual?
El CCyC distingue ambas figuras:
Cesión de derechos (arts. 1614-1631): transfiere un crédito o derecho específico
Cesión de posición contractual (arts. 1636-1640): transfiere la totalidad de los derechos Y obligaciones de un contrato bilateral
En la cesión de boleto de compraventa, técnicamente se cede la posición contractual del comprador (con sus derechos de escriturar Y sus obligaciones de pagar el precio). Es la figura más completa y la más usada en la práctica.
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Preguntas frecuentes
¿Puede el vendedor original oponerse a la cesión del boleto?
Solo si el boleto original incluye una cláusula de prohibición de cesión. Si no hay esa cláusula, el vendedor no puede oponerse pero debe ser notificado fehacientemente.
¿La cesión de boleto paga ganancias o impuesto a la renta?
La cesión del boleto puede generar una ganancia para el cedente (diferencia entre el precio pagado y el precio de cesión). En Argentina, esto puede estar alcanzado por el Impuesto a las Ganancias o el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) según la situación fiscal del cedente. Consultar con un contador.
¿Qué garantía tiene el cesionario si el vendedor original no escribe el inmueble?
El cedente garantiza la existencia y legitimidad del derecho cedido (art. 1628). Si el vendedor original no escritura por causas que existían al momento de la cesión y el cedente lo sabía, puede haber responsabilidad del cedente. Si el incumplimiento es nuevo, el cesionario deberá accionar directamente contra el vendedor.
Conclusión: la cesión de derechos transfiere una posición contractual sin escritura pública
La cesión de derechos sobre inmuebles —especialmente la cesión de boleto de compraventa— es el mecanismo jurídico que permite transferir la posición de comprador antes de escriturar. Se formaliza por escrito (sin escritura pública obligatoria en la mayoría de los casos) y requiere notificación fehaciente al deudor cedido para ser oponible.
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