Declaración jurada de inmuebles 2026: qué valor se declara (y no es el de mercado)
5 min de lectura
por Roomix
Declaración jurada de inmuebles 2026: qué valor se declara ante AFIP
Respuesta corta: el error más caro es declarar el inmueble al valor de mercado. No va así. En la declaración jurada de Bienes Personales, un inmueble situado en Argentina se declara al mayor entre dos valores: el valor fiscal (la valuación catastral que emite AGIP en CABA o el organismo provincial) y el valor de adquisición actualizado por el coeficiente de AFIP. Ambos suelen estar muy por debajo del precio de mercado. Los inmuebles del exterior sí van a valor de plaza, convertidos al tipo de cambio del 31 de diciembre.
Situación
Valor que se declara
Inmueble en Argentina
El mayor entre valor fiscal y valor de adquisición actualizado
Inmueble en el exterior
Valor de plaza al tipo de cambio del 31/12
Casa habitación
Exenta hasta cierto valor, y solo un inmueble
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La Declaración Jurada de inmuebles es la obligación legal de declarar ante la AFIP las propiedades que una persona posee, en el marco de los impuestos que gravan el patrimonio y la renta en Argentina. El principal impuesto involucrado es Bienes Personales.
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¿En qué impuestos se declaran los inmuebles?
1. Bienes Personales
Bienes Personales es el impuesto patrimonial anual que pagan las personas físicas en Argentina sobre su patrimonio al 31 de diciembre de cada año. Los inmuebles son uno de los bienes que integran la base imponible.
Quiénes deben presentar la DJ de Bienes Personales:
Personas físicas con bienes totales que superen el mínimo no imponible (MNI)
El MNI se actualiza anualmente; en 2025 era de ARS 11.000.000 aproximadamente
Qué inmuebles se declaran:
Todos los inmuebles del país y del exterior al 31 de diciembre
Incluye propiedades en condominio (se declara la parte proporcional)
Se incluye la vivienda habitual (con exención del valor hasta cierto monto)
2. Impuesto a las Ganancias
En Ganancias, los inmuebles pueden generar:
Renta de alquiler: se declara el ingreso mensual en la DJ anual de Ganancias (categoría primera)
Resultado de venta: si se vende un inmueble que no es vivienda habitual o que se adquirió después del 1° de enero de 2018, puede corresponder el Impuesto Cedular sobre la ganancia
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¿Cómo se valúa un inmueble en la DJ de Bienes Personales?
Inmuebles en Argentina
Los inmuebles en el país se valúan al mayor valor entre:
El valor de adquisición actualizado (según coeficiente de actualización de AFIP)
El valor fiscal (valuación catastral)
Importante: no es el valor de mercado. Un departamento que vale USD 100.000 en el mercado puede tener un valor fiscal de ARS 15.000.000 (mucho menor al de mercado). La DJ usa el valor fiscal o el valor de adquisición actualizado, el que sea mayor.
Inmuebles en el exterior
Los inmuebles en el exterior se valúan al valor de plaza (valor de mercado) convertido a pesos al tipo de cambio del 31 de diciembre. Esto es más oneroso que los inmuebles locales, que usan valor fiscal.
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¿Cómo se declara un inmueble paso a paso?
1. Reunir la documentación
Escritura de compra (tiene el valor de adquisición y la fecha)
Plancheta catastral o valuación fiscal (la emite AGIP en CABA o el organismo provincial)
CUIT del contribuyente
2. Determinar el valor a declarar
Con la escritura, se calcula:
Valor de adquisición original en pesos (o en dólares convertidos al tipo de cambio de la fecha de compra)
Aplicar el coeficiente de actualización de AFIP desde la fecha de compra hasta el 31 de diciembre del año a declarar
Comparar con el valor fiscal e informar el mayor
3. Ingresar en el sistema de AFIP
La DJ de Bienes Personales se presenta en el servicio "Bienes Personales Web" de AFIP:
Se ingresa con CUIT + Clave Fiscal nivel 3 o superior
El inmueble se carga con sus datos (provincia, nomenclatura catastral, valor)
El sistema calcula el impuesto automáticamente
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¿Cómo funciona la exención de la vivienda habitual?
La casa habitación tiene un tratamiento especial:
El inmueble donde reside el contribuyente tiene una exención del impuesto hasta cierto valor en el cálculo de Bienes Personales
Esta exención es para un solo inmueble que sea efectivamente habitado por el contribuyente
Una segunda propiedad (aunque esté vacía) no tiene esta exención y suma a la base imponible.
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¿Qué pasa si no declarás un inmueble?
No declarar un inmueble en la DJ de Bienes Personales puede resultar en:
Ajuste de AFIP: la AFIP cruza los datos del Registro de la Propiedad con las declaraciones juradas. Si un inmueble fue escriturado y no aparece en la DJ, puede generar una intimación
Multas: entre el 50% y el 100% del impuesto omitido, según el caso
Intereses: sobre el impuesto no ingresado
Además, una propiedad no declarada puede dificultar operaciones futuras (apertura de cuentas bancarias, obtención de créditos, regularización de situación fiscal).
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El REIBP (Régimen Especial de Ingreso de Bienes Personales) — 2024-2025
En 2024, el Gobierno Nacional habilitó el REIBP: un régimen especial para que contribuyentes liquidaran Bienes Personales de una vez, por un período de 5 años (2023-2027), pagando una tasa reducida.
Los contribuyentes que adhirieron al REIBP:
Ya no presentan la DJ anual de Bienes Personales por esos años
Pagaron el impuesto anticipadamente a una tasa preferencial
No deben declarar variaciones patrimoniales (compras/ventas de inmuebles) por el período cubierto
Para quienes no adhirieron al REIBP, la DJ anual continúa siendo obligatoria con las reglas habituales.
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DJD de inmuebles vs. otras declaraciones
Declaración
Obligación
Dónde
Bienes Personales anual
Quien supera el MNI
AFIP online
Ganancias (alquiler)
Quien alquila inmuebles
AFIP online
Escrituración
Al comprar/vender
Ante escribano
COTI (código de operación)
Ventas sobre cierto valor
AFIP
Blanqueo (si aplica)
Regularizaciones especiales
AFIP
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Preguntas frecuentes
¿Debo declarar un inmueble que heredé?
Sí. Un inmueble heredado integra el patrimonio desde que la sucesión es declarada y el bien inscripto a nombre del heredero. Desde ese momento, debe incluirse en la DJ de Bienes Personales.
¿Cómo declaro un inmueble comprado en dólares?
El valor de adquisición en dólares se convierte a pesos al tipo de cambio oficial (no blue) vigente a la fecha de compra. Luego se aplica el coeficiente de actualización de AFIP. El resultado es el valor a declarar (si es mayor al fiscal).
¿Qué es el COTI y cuándo se necesita?
El COTI (Código de Oferta de Transferencia de Inmuebles) es un código que emite AFIP cuando el precio de venta de un inmueble supera cierto monto ($30.000.000 aprox., se actualiza). Debe obtenerse antes de publicar el inmueble en venta. El escribano lo exige para la escrituración.
Conclusión: la declaración jurada de inmuebles es obligatoria en Bienes Personales para quienes superen el mínimo imponible; usa el valor fiscal o de adquisición actualizado, no el valor de mercado
En Argentina, todo inmueble debe declararse en la DJ anual de Bienes Personales si el patrimonio total supera el MNI. El valor a declarar es el fiscal o el de adquisición actualizado — no el de mercado. La casa habitación tiene exención. Los contribuyentes que adhirieron al REIBP en 2024 tienen este impuesto prepagado hasta 2027.
Para tener una referencia del valor de mercado de tu propiedad —que no es el que declarás, pero sí el que te sirve para decidir— mirá:
