Qué es un escribano público y qué hace: funciones y honorarios 2026
6 min de lectura
por Roomix
Qué es un escribano público y qué hace: funciones y honorarios 2026
El escribano público (notario en otros países hispanohablantes) es el profesional del derecho que da fe pública: convierte un documento privado en un instrumento público con plena validez legal. En el mercado inmobiliario argentino es la figura central de cualquier compraventa, porque es el único habilitado para redactar la escritura traslativa de dominio e inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble. Sin esa escritura inscripta, la transferencia de dominio no existe frente a terceros.
Concepto
Referencia 2026
Honorarios en CABA (comprador)
~1% del precio de venta
Honorarios en CABA (vendedor)
0,5%-1% cuando actúa por ambas partes
Impuesto de Sellos
1%-3,6% según provincia
ITI (a cargo del vendedor)
1,5%, salvo vivienda única y de reemplazo
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Los aranceles los fija el Colegio de Escribanos de cada jurisdicción, así que el porcentaje exacto depende de la provincia y del monto de la operación.
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¿Qué es la fe pública y por qué importa?
La fe pública es la presunción legal de veracidad que el Estado otorga a ciertos actos cuando los certifica un funcionario habilitado (en este caso, el escribano). Un documento con fe pública:
Se presume veraz hasta que se pruebe lo contrario
Tiene plena validez ante cualquier autoridad, juzgado o registro
No puede ser desconocido fácilmente por las partes que lo suscribieron
Un contrato privado (firmado solo por las partes sin escribano) también es válido jurídicamente, pero tiene menor fuerza probatoria ante terceros.
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¿Cuáles son las funciones principales del escribano?
1. La escritura pública de compraventa de inmuebles
Es la función más conocida del escribano en el contexto inmobiliario. La escritura traslativa de dominio es el acto por el cual la propiedad de un inmueble pasa legalmente del vendedor al comprador.
El proceso:
Estudio de títulos: el escribano verifica que el vendedor es efectivamente el propietario y que el inmueble no tiene deudas, hipotecas ni embargos que puedan afectar la operación
Redacción de la escritura: el escribano redacta el documento que describe el inmueble, las partes, el precio y las condiciones de la transferencia
La firma: vendedor y comprador firman ante el escribano (en persona, en la notaría)
Inscripción en el Registro: el escribano presenta la escritura al Registro de la Propiedad Inmueble de la provincia para inscribir la transferencia de dominio a nombre del comprador
Entrega de copias: el escribano entrega una copia de la escritura a cada parte
Sin escritura pública inscripta en el Registro, la transferencia de dominio no existe ante terceros.
2. El boleto de compraventa
El boleto de compraventa es el contrato privado previo a la escritura, donde las partes acuerdan precio y condiciones antes de la firma definitiva. El boleto puede ser firmado ante escribano (lo que le da mayor fuerza) o entre privados (contrato privado).
La inscripción del boleto en el Registro de la Propiedad (posible en algunas provincias) protege al comprador frente a una posible quiebra del vendedor.
3. Constitución y cancelación de hipotecas
Cuando se compra con crédito hipotecario, el banco requiere que la hipoteca quede constituida en primer grado sobre el inmueble como garantía del préstamo. El escribano interviene para:
Escriturar la compraventa
Constituir la hipoteca en el mismo acto
Al finalizar el crédito, el banco solicita la cancelación de hipoteca ante el escribano.
4. Poderes notariales
Un poder notarial es el documento por el cual una persona autoriza a otra a actuar en su nombre para actos específicos. En el mercado inmobiliario, los poderes se usan cuando el vendedor o comprador no puede concurrir personalmente a la escritura.
5. Testamentos
El testamento por escritura pública es uno de los tres tipos de testamento válidos en Argentina. El testador declara su voluntad ante el escribano, quien la escritura y la incorpora al protocolo notarial.
6. Sucesiones
En los procesos sucesorios, el escribano puede intervenir para:
La declaratoria de herederos (en sucesiones extrajudiciales)
Las escrituras de adjudicación de bienes a los herederos
7. Contratos varios
El escribano puede escriturar cualquier contrato que las partes quieran elevar a instrumento público: contratos de locación, constitución de sociedades, actas de asamblea, reconocimientos de deuda, etc.
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¿Cuánto cobra un escribano en una compraventa?
Los honorarios notariales en compraventas de inmuebles están regulados por los aranceles del Colegio de Escribanos de cada provincia. En CABA y la Provincia de Buenos Aires, los aranceles son un porcentaje del precio de venta.
En CABA
El arancel del escribano en CABA es aproximadamente:
1% del precio de venta para el comprador
0,5-1% del precio de venta para el vendedor (cuando el escribano actúa por ambas partes)
En la práctica, el comprador paga los honorarios del escribano (generalmente elige al escribano) y el vendedor paga la comisión inmobiliaria.
En Provincia de Buenos Aires
En la Provincia de Buenos Aires, el arancel es regulado por el Colegio de Escribanos de la Provincia y puede variar según el municipio y el monto de la operación.
Los gastos adicionales del escribano
Además de sus honorarios, el escribano traslada los costos de:
Impuesto de Sellos: tributo provincial sobre la escritura (varía por provincia: 1-3,6% del precio)
ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): 1,5% del precio, a cargo del vendedor (excepto si es vivienda única y de reemplazo)
Certificados registrales: informes del Registro de la Propiedad, Rentas, AFIP
Anotaciones e inscripciones en el Registro
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¿Puede el comprador elegir al escribano?
En las compraventas inmobiliarias, por práctica y costumbre del mercado argentino, el escribano suele ser elegido por el comprador (que es quien paga los honorarios). Sin embargo, si hay un crédito hipotecario, el banco generalmente exige uno de los escribanos de su nómina.
El vendedor puede proponer un escribano, pero si el comprador paga los honorarios, tiene el derecho de elección.
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Escribano vs corredor inmobiliario vs abogado: diferencias
Profesional
Función en inmobiliario
Habilitación
Escribano
Escritura de transferencia, fe pública
Colegio de Escribanos provincial
Corredor inmobiliario
Intermediación, gestión de la venta
Colegio Inmobiliario provincial
Abogado
Asesoría legal, contratos, litigios
Colegio de Abogados
Son funciones complementarias. En operaciones complejas, pueden intervenir los tres profesionales.
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Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar una propiedad sin escribano?
Para la transferencia de dominio inscripta en el Registro, el escribano es obligatorio. Sin embargo, el boleto de compraventa (contrato privado previo) puede firmarse sin escribano. La escritura con el escribano es el paso que hace la transferencia definitiva ante el Registro.
¿Todos los escribanos pueden actuar en cualquier provincia?
No. El escribano tiene competencia en la provincia donde ejerce su función notarial. Para escriturar un inmueble en CABA, el escribano debe estar matriculado en el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de escrituración?
Desde la firma del boleto hasta la escritura: generalmente 30-60 días. El tiempo lo marca el estudio de títulos, la cancelación de deudas del vendedor y, en caso de crédito hipotecario, los plazos del banco para la aprobación.
Conclusión: el escribano da fe pública a la compraventa; sin su intervención no hay transferencia de dominio válida
En Argentina, el escribano público es el notario que da validez jurídica plena a la transferencia de dominio de inmuebles. Su intervención en la compraventa no es opcional: es el único profesional habilitado para escriturar y gestionar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Sus honorarios representan aproximadamente el 1% del precio de venta para el comprador, más los tributos y gastos registrales.
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