Ganancias por alquileres 2026: quién declara, cómo se calcula y qué se deduce
7 min de lectura
por Roomix
Ganancias por alquileres: quién declara, cómo se calcula y qué se deduce
Sí, el alquiler de un inmueble es renta gravada y hay que declararlo. Los ingresos por locación se encuadran como Renta de la Segunda Categoría del Impuesto a las Ganancias (Ley 20.628 y modificatorias), y la obligación de presentar la declaración jurada aparece cuando el total de tus ingresos anuales —alquiler más sueldo más cualquier otra fuente— supera el Mínimo No Imponible (MNI) vigente, que se actualiza todos los años.
Qué aplica
Encuadre del alquiler
Renta de Segunda Categoría (Ley 20.628)
Cuándo se declara
Si el total de ingresos anuales supera el MNI
Sobre qué se tributa
Alquiler cobrado menos gastos deducibles
Meses impagos (inquilino moroso)
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La buena noticia: se puede deducir amortización, gastos de mantenimiento e impuestos del inmueble, lo que baja bastante la base imponible. El paso a paso del cálculo está abajo.
Esta guía explica quién debe pagarlo, cómo se calcula y cuándo conviene el régimen simplificado.
Nota: La normativa impositiva argentina cambia frecuentemente. Verificá las alícuotas, mínimos y condiciones vigentes en AFIP antes de presentar tu declaración. Esta guía es informativa y no reemplaza el asesoramiento contable.
¿Quiénes deben declarar el alquiler en Ganancias?
En Argentina, las personas físicas deben declarar los ingresos por alquiler en el Impuesto a las Ganancias si superan el Mínimo No Imponible (MNI) del impuesto. Este mínimo se actualiza anualmente.
Regla práctica: Si el total de tus ingresos anuales (incluyendo los alquileres más cualquier otro ingreso) supera el MNI vigente, debés presentar la declaración jurada de Ganancias y tributar sobre el excedente.
Para propietarios con única propiedad alquilada y sin otros ingresos significativos, el tema a analizar es si el alquiler anual supera o no el MNI. Para propietarios con ingresos laborales adicionales (relación de dependencia, monotributo, etc.), los ingresos por alquiler se suman a los demás ingresos para determinar la obligación.
¿Cómo se encuadra el alquiler en Ganancias?
Los ingresos por alquiler de inmuebles se clasifican como Renta de la Segunda Categoría en el Impuesto a las Ganancias (Ley 20.628 y modificaciones).
Personas en relación de dependencia que también cobran alquiler
Si trabajás en relación de dependencia y tu empleador ya te retiene Ganancias, igualmente debés declarar los ingresos por alquiler. Los ingresos de ambas fuentes (sueldo + alquiler) se suman para determinar la base imponible total.
El esquema funciona así:
Tu empleador retiene Ganancias sobre tu sueldo
Al final del año, presentás tu declaración jurada informando el alquiler
El impuesto adicional por el alquiler lo pagás directamente a AFIP
Monotributistas con propiedad alquilada
Si sos monotributista, hay limitaciones sobre cuánto podés facturar dentro del monotributo. Si el ingreso por alquiler, sumado al de tu actividad principal, supera el máximo de la categoría más alta del monotributo, debés inscribirte en el régimen general (IVA + Ganancias) para esa actividad.
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¿Cómo se calcula el Impuesto a las Ganancias sobre un alquiler?
El cálculo sigue estos pasos:
Paso 1: Determinar el ingreso bruto por alquiler
Son los cánones efectivamente percibidos durante el año fiscal (enero-diciembre). Si el alquiler no fue cobrado en algún mes (inquilino moroso), no es ingreso gravado ese mes.
Paso 2: Restar los gastos deducibles
El impuesto no grava el ingreso bruto sino la renta neta. Los gastos que podés deducir incluyen:
Gasto deducible
Condición
Amortización del inmueble
2% del valor del edificio (no del terreno) por año
Gastos de mantenimiento y reparación
Con comprobantes
Impuestos y tasas a cargo del propietario (ABL, inmobiliario)
Con comprobantes
Seguros sobre el inmueble
Con póliza y comprobante de pago
Honorarios inmobiliarios (de alquiler)
Con factura
Intereses de hipoteca (si la propiedad está hipotecada)
Con documentación bancaria
La amortización del inmueble es la deducción más valiosa: cada año podés deducir el 2% del costo de construcción del inmueble (excluido el terreno, que no se amortiza). Para un departamento comprado en ARS 50.000.000 (de los cuales ARS 35.000.000 es la construcción), la amortización anual es ARS 700.000.
Paso 3: Aplicar la alícuota correspondiente
La renta neta de alquiler (ingreso bruto - deducciones) se suma al resto de tus ingresos y se aplica la escala progresiva de Ganancias, que va desde el 5% hasta el 35% según el tramo de renta neta acumulada.
Las alícuotas y los tramos se actualizan anualmente por AFIP. Consultá el cuadro vigente al momento de liquidar.
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Ejemplo de cálculo orientativo
Datos del ejemplo:
Alquiler mensual: ARS 800.000
Alquiler anual: ARS 9.600.000
ABL y expensas extraordinarias pagadas: ARS 500.000/año
Seguro de incendio: ARS 200.000/año
Amortización del inmueble (2% de ARS 40.000.000): ARS 800.000/año
Renta neta:
ARS 9.600.000 - ARS 500.000 - ARS 200.000 - ARS 800.000 = ARS 8.100.000
Esta renta neta se suma al resto de ingresos del propietario y se aplica la escala vigente de Ganancias.
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¿Cómo funciona el régimen simplificado para alquileres?
AFIP implementó un régimen simplificado para propietarios que alquilan hasta dos inmuebles con ingresos que no superen determinados montos. Este régimen simplifica la liquidación y puede contemplar tasas efectivas menores para pequeños propietarios.
Consultá con un contador si calificas para este régimen, ya que las condiciones específicas (monto máximo, cantidad de inmuebles, plazo) pueden haber variado desde la implementación original.
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¿Qué pasa si no declarás el alquiler?
AFIP tiene creciente capacidad de cruzar información:
Las transferencias bancarias regulares hacia tu cuenta (los alquileres) son visibles en el sistema bancario
Los inquilinos pueden deducir el alquiler de sus propios impuestos, lo que genera información en AFIP sobre el contrato
Los contratos de alquiler registrados ante AFIP también generan información
No declarar implica:
Multas por omisión: Del 50% al 200% del impuesto omitido
Intereses resarcitorios: Sobre el capital no ingresado
Posibilidad de ajuste: AFIP puede reclamar hasta los períodos no prescriptos (generalmente 5 años)
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Ganancias + Bienes Personales: el doble impuesto sobre inmuebles
Un propietario con inmuebles alquilados generalmente paga dos impuestos distintos sobre la misma propiedad:
Ganancias: Sobre el ingreso que genera el alquiler (renta)
Bienes Personales: Sobre el valor del inmueble como patrimonio (al 31 de diciembre)
Son impuestos independientes con bases imponibles diferentes. Ganancias grava la renta anual; Bienes Personales grava el stock patrimonial. La vivienda habitual tiene exención en Bienes Personales pero no en Ganancias si está alquilada.
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Preguntas frecuentes
¿Los alquileres en dólares se declaran en Ganancias?
Sí. Los alquileres en moneda extranjera se convierten a pesos al tipo de cambio oficial al momento de la percepción para determinar la base imponible en pesos.
¿Puedo deducir el alquiler que pago yo como gasto en Ganancias?
Sí. Las personas físicas que alquilan su vivienda habitual pueden deducir el alquiler pagado en su propia declaración de Ganancias, con límites establecidos por AFIP. Esto es independiente de si también cobrás alquileres.
¿Tengo que emitir factura por el alquiler?
Los propietarios de inmuebles destinados a vivienda en general no están obligados a emitir facturas por el alquiler, pero sí deben informar los ingresos en la declaración jurada anual. Para alquileres comerciales o con contratos registrados, la situación puede ser diferente.
¿Cuándo vence la declaración jurada de Ganancias?
Generalmente entre junio y julio del año siguiente al período declarado. Las fechas exactas las publica AFIP anualmente.
Conclusión: el alquiler es renta gravada, hay que declararlo
El alquiler de inmuebles en Argentina está gravado por Ganancias. Ignorarlo no es una opción práctica —AFIP tiene creciente capacidad de detectar ingresos no declarados. La buena noticia es que las deducciones disponibles (amortización, gastos, impuestos) pueden reducir significativamente la base imponible. La recomendación es trabajar con un contador público para optimizar la liquidación dentro del marco legal vigente.
