Respuesta corta: depende del destino del inmueble. Los ingresos por locación de hasta 2 inmuebles con destino vivienda no se computan para el tope de ingresos brutos del Régimen Simplificado, así que no te sacan del monotributo ni te obligan a recategorizarte. En cambio, el alquiler comercial sí suma al tope como cualquier otra actividad.
| Tipo de alquiler | ¿Suma al tope del monotributo? |
|---|
| Vivienda, hasta 2 inmuebles | No |
| Vivienda, más de 2 inmuebles | Sí (se considera actividad) |
| Local comercial, oficina, depósito | Sí |
Es decir: un monotributista categoría C que cobra el alquiler del departamento donde vive un inquilino sigue siendo categoría C. Abajo está el detalle de cada caso, las categorías y cuándo conviene pasarse al régimen general.
Nota: Las normas del monotributo en Argentina se actualizan frecuentemente (topes de facturación, cuotas). Verificá los valores vigentes en AFIP antes de tomar decisiones.
¿Qué es el monotributo y cómo funciona?
El Régimen Simplificado para Pequeños Contribuyentes (monotributo) es un régimen de tributación simplificada que reemplaza al IVA y Ganancias con una cuota mensual fija. Los monotributistas se categorizan (A, B, C... hasta la más alta) según sus ingresos brutos anuales.
Las categorías tienen un tope de ingresos brutos anuales. Si superás ese tope, debés recategorizarte o, si excedés la categoría máxima, pasarte al régimen general (IVA + Ganancias).
—
La clave: ¿el alquiler suma al tope del monotributo?
Esta es la pregunta central. La respuesta depende del tipo de inmueble y de la actividad:
Caso 1: Alquiler de inmueble destinado a vivienda (locación habitacional)
Los ingresos por locación de inmuebles destinados a vivienda NO se computan para el tope de ingresos brutos del monotributo, siempre que:
- Se trate de la locación de hasta 2 inmuebles
- El destino sea habitacional (no comercial)
Por qué: La locación de inmuebles con destino vivienda por personas físicas no se considera una "actividad" encuadrada en el monotributo en el sentido de la resolución de AFIP que regula el régimen simplificado.
Consecuencia práctica: Si sos monotributista categoría C (por ejemplo) y cobrás ARS 800.000/mes de alquiler de un departamento donde vive un inquilino, ese ingreso NO te hace superar el tope de tu categoría ni te saca del monotributo.
Caso 2: Alquiler de inmueble comercial (locación no habitacional)
Los ingresos por locación de inmuebles comerciales (locales, depósitos, oficinas) sí se computan para el tope del monotributo.
Si sos monotributista y alquilás un local comercial, los ingresos del alquiler comercial se suman a tus ingresos de actividad para determinar si superás el tope de tu categoría.
Caso 3: Más de 2 inmuebles habitacionales
Si alquilás 3 o más inmuebles habitacionales, la AFIP puede considerar que desarrollás una actividad con habitualidad, lo que puede sacarte de la exclusión. En este caso, es fundamental consultar con un contador.
—
¿Podés ser monotributista si solo cobrás alquiler?
La pregunta surge para el propietario que no tiene otra actividad económica y solo cobra alquileres.
Si el alquiler es habitacional: En principio, la locación habitacional por personas físicas no requiere inscripción en el monotributo (ni en Ganancias si no superás el MNI). Es decir, podrías no estar inscripto en ningún régimen y simplemente declarar en la campaña de Ganancias si correspondiera.
Si el alquiler es comercial: El alquiler comercial sí puede encuadrarse en el monotributo. En este caso, el propietario que alquila un local comercial puede optar por inscribirse como monotributista por esa actividad.
—
¿Cuánto se paga de monotributo en 2026?
Las cuotas del monotributo se actualizan trimestralmente. Los valores de 2026 (referenciales — verificar en AFIP):
| Categoría | Tope ingresos brutos anuales | Cuota mensual aproximada |
|---|
| A | Hasta ARS X | ARS ~15.000-25.000 |
| B | Hasta ARS X+% | ARS ~20.000-35.000 |
| C | ... | ... |
| ... | ... | ... |
Los valores exactos se actualizan trimestralmente y están disponibles en afip.gob.ar → "Monotributo" → "Categorías".
—
¿Cuándo deja de convenir el monotributo para un propietario?
Hay situaciones en las que el régimen general (IVA + Ganancias) puede ser más conveniente para un propietario:
Ingresos altos de alquiler comercial
Si los ingresos de alquiler comercial superan el tope máximo del monotributo, obligatoriamente debés pasarte al régimen general. En Ganancias podés deducir gastos (amortización, impuestos, mantenimiento), lo que puede reducir la carga efectiva.
Combinación con otros ingresos altos
Si tenés ingresos en relación de dependencia altos + ingresos de alquiler + ingresos de actividad, la suma puede hacerte superar la conveniencia del monotributo y convenir el régimen general para optimizar la carga fiscal total.
—
¿El alquiler afecta la recategorización del monotributo?
Si empezaste en una categoría y a lo largo del año tus ingresos totales cambiaron, debés recategorizarte:
- Recategorización semestral: En enero y julio de cada año
- Si en los últimos 12 meses superaste el tope de tu categoría: subís de categoría
- Si en los últimos 12 meses estuviste significativamente por debajo del tope de tu categoría: bajás de categoría
Para los propietarios que cobran alquiler habitacional (que no suma al tope), esta variable no afecta la recategorización.
—
Preguntas frecuentes
¿Tengo que emitir factura por el alquiler si soy monotributista?
Para locación habitacional, los monotributistas generalmente no emiten factura. Para alquiler comercial, dependiendo de la situación, puede ser necesario emitir comprobante. Consultá con un contador para tu caso específico.
¿El monotributo cubre el alquiler en el impuesto a las Ganancias?
No. El monotributo reemplaza IVA y Ganancias solo para la actividad encuadrada. Los ingresos de alquiler habitacional (que no están encuadrados en el monotributo) deben declararse en la presentación anual de Ganancias si superan el MNI —el monotributo no los cubre.
¿Puedo deducir el alquiler que pago yo de mi monotributo?
No. Los monotributistas no tienen deducciones en el régimen simplificado. Pero si alquilás tu vivienda habitual, podés deducir el alquiler pagado en la declaración jurada de Ganancias (si estás también inscripto en el régimen general o si presentás DJ de Ganancias por otros motivos).
¿Un monotributista puede alquilar un local comercial?
Sí. El alquiler de un local comercial puede encuadrarse en el monotributo. Los ingresos del alquiler comercial sí se suman al tope del monotributo.
Conclusión: el alquiler habitacional generalmente no afecta el monotributo
Para la mayoría de los propietarios monotributistas con un departamento o casa alquilada para vivienda, los ingresos de ese alquiler NO se suman al tope del monotributo. El alquiler comercial sí se suma. Ante cualquier duda o situación no estándar (múltiples inmuebles, alquiler mixto, ingresos altos), consultá con un contador público antes de tomar decisiones.
Si estás evaluando sumar un inmueble para alquilar, en Roomix podés ver el mercado por zona antes de decidir: propiedades en venta en Argentina, departamentos en venta en CABA, propiedades en venta en Córdoba y departamentos en venta en Rosario. Para ver a qué precio se alquila lo mismo que estás por comprar, mirá los alquileres en Capital Federal.
