¿Qué es el plano conforme a obra y por qué lo pide el banco?
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por Roomix
¿Qué es el plano conforme a obra y por qué lo pide el banco?
Respuesta corta: el plano conforme a obra es el plano que muestra cómo quedó realmente construida la propiedad, no cómo se había proyectado. Se presenta al terminar la obra, es parte del trámite de final de obra y queda archivado en el municipio como la versión oficial y definitiva del inmueble.
Documento
Cuándo
Qué muestra
Plano de proyecto
Antes de construir
Cómo se planea construir
Plano aprobado
Al sacar el permiso
Lo que el municipio autoriza
Plano conforme a obra
Al terminar
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Por qué importa tanto: sin final de obra, ningún banco otorga crédito hipotecario sobre la propiedad, y el escribano puede frenar la escritura si detecta diferencias entre el plano y la realidad física. Los metros construidos sin declarar —el quincho, la habitación del fondo, el altillo— legalmente no existen, y el que compra hereda el problema.
Cuánto sale regularizar una casa de 100-150 m²: entre ARS 80.000 y ARS 200.000 si la obra coincide con los planos, y de ARS 150.000 a ARS 500.000 o más si hay ampliaciones sin declarar, según los metros y el municipio.
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¿Por qué existe el plano conforme a obra?
Cuando se construye, la realidad de la obra frecuentemente difiere del plano original por razones prácticas:
Cambios por decisión del propietario durante la construcción
Adaptaciones necesarias por condiciones del terreno o estructura
Modificaciones por imprevistos (arqueología, modificaciones de último momento)
Pequeñas diferencias de medidas respecto al plano aprobado
El plano conforme recoge estas diferencias y presenta la documentación técnica tal como quedó la obra, para que el archivo municipal y el Registro de la Propiedad cuenten con la información correcta del inmueble.
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¿Cuándo se tramita el plano conforme a obra?
El conforme a obra se tramita como parte del proceso de final de obra ante el organismo municipal o de CABA correspondiente:
En CABA
El proceso ante el GCBA (Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires) a través de la plataforma BAObras:
El profesional responsable de la obra (arquitecto o ingeniero) presenta la documentación de final de obra
Incluye el plano conforme a obra con la memoria descriptiva actualizada
El organismo inspecciona la obra y, si está correcta, aprueba el final de obra
En municipios de la Provincia de Buenos Aires
Cada municipio tiene su procedimiento. Generalmente:
Se presenta el expediente de final de obra en la Dirección de Obras Privadas del municipio
Se adjunta el plano conforme firmado por el profesional y el propietario
El municipio realiza la inspección
Se emite el certificado de final de obra
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¿Qué diferencia hay entre plano aprobado y plano conforme a obra?
Documento
Cuándo se usa
Qué muestra
Plano de proyecto
Al inicio, antes de construir
Cómo se planea construir
Plano aprobado
Al obtener el permiso de obra
Lo que el municipio autoriza construir
Plano conforme a obra
Al terminar la construcción
Cómo quedó efectivamente construido
El conforme a obra es el documento final y definitivo que queda archivado en el municipio y que coincide (o debería coincidir) con la realidad física de la propiedad.
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¿Qué pasa si no se tramita el conforme a obra?
La propiedad queda sin final de obra
Si la obra se construyó sin tramitar el final de obra (y por ende sin el conforme), la propiedad queda en situación de obra "sin final". Esto genera:
Problemas para la escrituración: los escribanos y los bancos verifican si la obra declarada coincide con los planos aprobados y el conforme
Imposibilidad de acceder a crédito hipotecario: los bancos exigen el final de obra o plano conforme para prestar sobre la propiedad
Multas municipales: los municipios pueden aplicar multas o exigir regularización
La propiedad tiene superficie no declarada
Si el propietario construyó más metros que los aprobados (una ampliación sin permiso), esa superficie no existe legalmente. El plano conforme es el instrumento para regularizar esas superficies.
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¿Cómo se regulariza una obra sin conforme?
Muchas propiedades en Argentina tienen obras realizadas sin permiso o sin haber tramitado el final de obra. La forma de regularizarlas es:
Contratar un arquitecto o ingeniero matriculado para relevar la obra existente
Confeccionar los planos que reflejan la realidad constructiva
Presentar la documentación ante el municipio para la aprobación retroactiva (o a través de los programas de blanqueo edilicio cuando los hay)
Pagar las diferencias de derechos de construcción correspondientes a los metros no declarados
Obtener el final de obra retroactivo
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¿Cuánto cuesta tramitar el plano conforme a obra?
Los costos dependen del profesional interviniente y del municipio:
Honorarios del profesional (arquitecto o ingeniero)
Relevamiento y confección de planos: ARS 50.000-200.000 según complejidad
Gestión del trámite ante el municipio: ARS 30.000-100.000 (puede estar incluido en los anteriores)
Derechos municipales
Cada municipio cobra derechos de construcción y tramitación. Varían mucho:
CABA: los derechos se calculan por m² de superficie declarada
Provincia de Buenos Aires: cada municipio tiene su tabla de aranceles
En propiedades con superficies no declaradas, los derechos pueden ser significativos
Total orientativo para una casa de 100-150 m²
Caso simple (obra que coincide con planos): ARS 80.000-200.000 (honorarios + derechos)
Caso con ampliación sin declarar: ARS 150.000-500.000+ (según los m² adicionales y el municipio)
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¿Cómo afecta el plano conforme a una compraventa?
Qué verifica el escribano
Cuando se compra una propiedad, el escribano verifica en el municipio si los planos declarados coinciden con la realidad:
Si la propiedad tiene el final de obra aprobado (y el conforme en orden), la operación es sencilla
Si hay diferencias entre el plano y la realidad física, el escribano puede exigir la regularización antes de escriturar
Qué pasa con los metros "en negro"
Una ampliación sin declarar (un quincho, una habitación extra en el fondo) no existe legalmente. Al vender, el precio de mercado puede incluir esos metros "grises", pero el comprador asume el riesgo de la regularización futura.
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Preguntas frecuentes
¿El plano conforme a obra es obligatorio en todos los países?
En Argentina, el final de obra (que incluye el conforme) es obligatorio para todas las obras que requirieron permiso. En la práctica, muchas obras se realizan sin tramitarlo, generando las situaciones de irregularidad descritas.
¿Puedo vender una propiedad sin plano conforme a obra?
Sí, técnicamente se puede escriturar sin final de obra aprobado, pero los bancos no financian esas propiedades con crédito hipotecario y el comprador asume el riesgo de regularización. Es una situación que afecta la liquidez y el precio de la propiedad.
¿Cuánto tiempo lleva tramitar el final de obra en CABA?
En CABA, a través de la plataforma BAObras, el proceso puede demorar entre 30 días (casos simples) y varios meses (si hay observaciones o inspecciones pendientes). En municipios del GBA, los tiempos varían mucho.
Conclusión: el plano conforme a obra es el documento técnico final que acredita cómo quedó efectivamente construida la propiedad
El plano conforme a obra es el documento que cierra el ciclo constructivo y es indispensable para el final de obra, los créditos hipotecarios y la libre comercialización de la propiedad. Propiedades con obras sin declarar o sin final de obra tienen menor liquidez y pueden tener dificultades en la escrituración. La regularización, aunque tiene un costo, siempre mejora la situación jurídica del inmueble.
Regla práctica para el comprador: si vas con crédito hipotecario, preguntá por el final de obra antes de señar, no después. Es el motivo más frecuente por el que se cae una operación financiada.
