Comprar en pozo es una expresión del mercado inmobiliario argentino que describe la adquisición de una unidad en la etapa más temprana de un proyecto de construcción — cuando el edificio apenas está en la fase de excavación de los cimientos (literalmente, cuando solo hay "un pozo" en el terreno) o incluso antes, cuando el proyecto existe solo en planos.
Es una de las estrategias de compra más habituales en Argentina para acceder a propiedades nuevas a menor precio.
Respuesta corta: comprar en pozo significa pagar por una unidad que todavía no existe. A cambio de ese riesgo, el precio es entre 10% y 25% más bajo que el de la misma unidad terminada, y el pago se estructura en cuotas durante la obra en lugar de exigir el total de contado. La contracara son los 18 a 36 meses de espera y el riesgo de ejecución del desarrollador: demoras, sobrecostos o, en el peor caso, una obra que no se termina. Por eso lo central antes de firmar no es el descuento sino la trayectoria del desarrollador y la figura jurídica del proyecto (fideicomiso al costo, boleto, etc.).
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El origen de la expresión "en pozo"
El nombre proviene de la etapa de construcción: al iniciar la obra de un edificio, lo primero que se hace es excavar el suelo para construir los cimientos y el subsuelo (cocheras, sótanos). Esa excavación crea literalmente "un pozo" en el terreno.
Comprar en esa etapa —cuando el edificio todavía no tiene ni columnas visibles— es la esencia del concepto. Con el tiempo, el término se extendió a cualquier compra en etapa muy temprana del proyecto, incluso antes de la excavación.
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Diferencia entre "en pozo", "preventa" y "en construcción"
Estos tres términos se solapan en el uso cotidiano:
Término
Cuándo se usa
Etapa de obra
Preventa
Antes de iniciar la obra
Solo planos, sin obra
En pozo
Al inicio de la obra
Excavación y cimientos
En construcción
Durante la obra
Estructura en avance
A estrenar
Al terminar la obra
Final de obra aprobado
En la práctica, muchos desarrolladores llaman "en pozo" a cualquier compra antes de tener el 50% de la obra ejecutada.
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¿Cuánto más barato es comprar en pozo?
La diferencia de precio entre el pozo y el producto terminado varía según el proyecto, el desarrollador y el momento de la compra:
En pozo (excavación/planos): 15-25% más barato que el precio de entrega
Con obra al 30-40%: 8-15% más barato
Con obra al 60-70%: 3-8% más barato
El descuento compensa el riesgo del tiempo de espera y de ejecución que asume el comprador.
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Cómo se paga una compra en pozo
Esquema típico en Argentina 2026
El pago en un proyecto en pozo generalmente se estructura así:
Reserva inicial: 5-15% del precio total (para apartar la unidad)
Cuotas durante la construcción: 40-60% del precio, en cuotas mensuales actualizadas por índice (CAC u otro)
Cuota final al escriturar: el saldo restante (25-40%) se paga al final de la obra, cuando se firma la escritura
Actualización del precio durante la construcción
En la mayoría de los proyectos, las cuotas se ajustan por el índice CAC (Cámara Argentina de la Construcción), que refleja la variación de precios de materiales y mano de obra del sector. Esto significa que el comprador no puede calcular exactamente cuánto pagará al final de la obra.
Algunos proyectos definen el precio y las cuotas en dólares, eliminando el riesgo de inflación en pesos pero trasladando el riesgo cambiario al comprador.
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Ventajas de comprar en pozo
1. Precio más bajo
La principal motivación: acceder a la misma unidad que, terminada, se vendería más caro. El comprador "paga menos" a cambio de esperar y asumir riesgo.
2. Unidad nueva sin uso previo
Al momento de la entrega, el comprador recibe una unidad sin uso previo, con materiales nuevos y sin el desgaste de una propiedad usada.
3. Posibilidad de personalizar
Muchos desarrolladores permiten a los compradores en pozo elegir terminaciones (colores de paredes, tipo de piso, modelo de grifería) que no están disponibles para compradores tardíos o del mercado secundario.
4. Acceso a las mejores unidades
Los pisos altos, las orientaciones más valoradas y las plantas más grandes se comercializan primero. Entrar en pozo garantiza acceso a la mayor variedad de opciones.
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Riesgos de comprar en pozo
1. Demora en la entrega
Las obras en Argentina se retrasan con frecuencia. Una obra prometida para 18 meses puede tardar 24, 30 o más. El comprador debe tener resuelto el alojamiento durante ese período.
2. Riesgo de incumplimiento del desarrollador
Si el desarrollador tiene problemas financieros o legales, la obra puede quedar paralizada. Aunque la separación patrimonial del fideicomiso (cuando existe) protege parcialmente, no es garantía absoluta.
3. No se puede usar crédito hipotecario durante la construcción
Los bancos no prestan sobre propiedades en construcción. El comprador debe financiar la etapa de obra con fondos propios (o con el financiamiento del desarrollador) y podrá activar un crédito hipotecario recién al escriturar.
4. El precio final puede superar lo estimado
Si la indexación CAC supera las expectativas (lo que ocurre en períodos de alta inflación de la construcción), las cuotas y el precio final pueden ser más altos de lo presupuestado inicialmente.
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¿Qué verificar antes de comprar en pozo?
Trayectoria del desarrollador
¿Tiene proyectos anteriores entregados? ¿Se entregaron en tiempo y forma? Referencias directas de compradores en proyectos anteriores son más confiables que los testimonios del marketing.
Estructura jurídica del proyecto
¿Es un fideicomiso al costo o un precio cerrado del desarrollador? ¿El fiduciario es una entidad independiente y regulada? ¿El terreno ya está libre de deudas y transferido al fideicomiso?
Los permisos municipales
La obra debe tener permisos de construcción aprobados por el municipio antes de iniciar. Sin permisos, la obra puede paralizarse por orden judicial.
Las cláusulas de actualización
Revisar con un abogado cómo se actualizan las cuotas, cuál es el índice, cuál es el techo de actualización (si lo hay) y qué pasa si el comprador no puede seguir pagando.
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Comprar en pozo como inversión vs como vivienda propia
Como inversión
Los inversores que compran en pozo buscan vender la unidad terminada a un precio mayor, capturando el spread entre el precio de pozo y el precio de mercado en el momento de la entrega.
El rendimiento depende de:
La diferencia de precio pozo vs terminado
La apreciación del mercado durante el período de construcción
Los costos de escrituración al comprar y al vender
Como vivienda propia
Para quien necesita mudarse pronto, el pozo tiene una desventaja obvia: esperar 18-36 meses. Solo conviene si se tiene resuelta la vivienda durante ese período (alquiler, familia, etc.).
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Preguntas frecuentes
¿El pozo es lo mismo que el fideicomiso al costo?
No necesariamente. Un proyecto puede venderse "en pozo" con precio cerrado (el desarrollador asume el riesgo de costo) o como fideicomiso al costo (el comprador asume el riesgo de costo). "En pozo" describe el momento de la compra; "fideicomiso al costo" describe la estructura jurídica y financiera.
¿Puedo revender el boleto en pozo antes de que termine la obra?
En muchos proyectos, sí. La cesión del boleto o la participación en el fideicomiso puede hacerse con autorización del desarrollador. Hay que verificar las cláusulas de cesión en el contrato.
Conclusión: comprar en pozo es acceder a un departamento nuevo con 15-25% de descuento a cambio de esperar la obra y asumir el riesgo del desarrollador
Comprar en pozo es una estrategia válida para compradores con capital propio disponible y tiempo de espera. El descuento es real pero el riesgo también. Elegir bien el desarrollador, entender el contrato y tener resuelta la vivienda durante la construcción son los tres pilares de una compra en pozo exitosa.
