Terrenos en Venta en Argentina: Guía Completa de Precios, Tipos y Qué Verificar
14 min de lectura
por Roomix
Terrenos en Venta en Argentina: Guía Completa
Comprar un terreno es una de las decisiones de inversión más importantes que podés tomar. Ya sea para construir tu casa, como inversión o para un proyecto comercial, elegir bien el terreno es fundamental. En esta guía te explicamos todo: cuánto cuesta un terreno en Argentina según la zona, qué tipos existen, qué tenés que verificar antes de comprar y cómo evaluar si te conviene comprar terreno y construir o comprar algo ya construido.
Los precios de terrenos en Argentina varían enormemente según la ubicación, el tamaño y los servicios disponibles. Te damos un panorama actualizado.
Precios por Región
Gran Buenos Aires
Zona
Precio por m² (USD)
Lote típico
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El precio de un terreno no depende solo de la ubicación. Estos factores hacen una diferencia enorme:
Servicios disponibles: Un lote con agua, luz, gas y cloacas vale significativamente más que uno sin servicios
Acceso: Cercanía a rutas, autopistas y transporte público
Aptitud: Terreno apto para construcción vs. terreno inundable o con pendiente
Zonificación: Si permite construcción residencial, comercial o mixta
FOS/FOT: Cuánto podés construir sobre el terreno
Entorno: Desarrollos cercanos, crecimiento de la zona
Tipos de Terrenos
No todos los terrenos son iguales. Entender las diferencias te ayuda a elegir mejor.
Terreno Urbano
Son lotes dentro del ejido urbano de una ciudad o localidad:
Servicios: Generalmente cuentan con agua, electricidad y en muchos casos gas y cloacas
Zonificación: Aptos para construcción según el código de edificación local
Tamaño: Suelen ser más chicos (200 a 600 m²)
Precio: Más caros por m² pero con todo resuelto
Ideal para: Construir tu casa sin complicaciones de servicios
Terreno en Country o Barrio Cerrado
Lotes dentro de urbanizaciones privadas:
Seguridad: Acceso controlado y vigilancia
Servicios: Generalmente incluidos o en desarrollo
Amenities: Pileta, club house, cancha de tenis, gimnasio
Expensas: Hay que pagar expensas mensuales aunque no construyas
Regulaciones: Códigos de construcción internos (estilo, altura, plazos para construir)
Precio: Variable, pero incluyen servicios y amenities
Terreno Rural
Ubicados fuera del ejido urbano:
Tamaño: Desde 1 hectárea en adelante
Uso: Productivo (agricultura, ganadería) o residencial rural
Servicios: Generalmente sin servicios, necesitás pozo de agua y generador o paneles solares
Precio: Mucho más barato por m²
Restricciones: Pueden tener limitaciones para construcción residencial
Terreno en Loteo
Fraccionamientos nuevos que se venden en cuotas:
Financiación: Muchos ofrecen planes de pago en cuotas en pesos o dólares
Servicios: Se van desarrollando a medida que avanza el loteo
Riesgo: Verificar que el desarrollador tenga los permisos y la capacidad de completar el proyecto
Oportunidad: Suelen ser más baratos al inicio y valorizar a medida que se desarrollan
Terreno en Chacra o Quinta
Una opción intermedia entre urbano y rural:
Tamaño: De 2.000 m² a 5 hectáreas
Uso: Residencial con espacio para huerta, animales, o simplemente naturaleza
Ubicación: Periurbano, a 30-60 minutos de la ciudad
Ideal para: Familias que buscan espacio y tranquilidad sin alejarse demasiado
Qué Verificar Antes de Comprar un Terreno
Esta es la parte más importante de toda la guía. Comprar un terreno sin verificar estos puntos puede costarte muy caro.
1. Escritura y Titularidad
Lo primero y más fundamental:
Verificá que el vendedor sea el titular registral del inmueble
Pedí un informe de dominio en el Registro de la Propiedad correspondiente
Chequeá que no haya inhibiciones, embargos o hipotecas sobre el terreno
Si es una sucesión, verificá que esté declaratoria de herederos completa
Confirmá que el plano de mensura esté aprobado y actualizado
2. FOS y FOT: Cuánto Podés Construir
Dos siglas fundamentales que muchos compradores ignoran:
FOS (Factor de Ocupación del Suelo): Es el porcentaje de la superficie del terreno que podés cubrir con construcción. Por ejemplo, si tenés un terreno de 500 m² y el FOS es 0.6, podés construir en planta baja hasta 300 m².
FOT (Factor de Ocupación Total): Es la relación entre la superficie total construida (sumando todos los pisos) y la superficie del terreno. Si el FOT es 1.2 en un terreno de 500 m², podés construir hasta 600 m² totales entre todos los pisos.
Estos valores varían según el municipio y la zonificación. Consultá en la Dirección de Obras Particulares o equivalente de tu municipio.
3. Servicios
Verificá qué servicios están disponibles y cuánto cuesta cada conexión:
Servicio
Costo aproximado de conexión
Electricidad
$500 - $3.000 USD
Agua corriente
$300 - $2.000 USD
Gas natural
$1.000 - $5.000 USD
Cloacas
$500 - $3.000 USD
Si el terreno no tiene servicios, calculá el costo de:
Pozo de agua: $1.500 - $5.000 USD
Pozo absorbente o sistema séptico: $1.000 - $3.000 USD
Conexión eléctrica rural: Variable según distancia al tendido
4. Aptitud del Suelo
No todos los terrenos son aptos para construir:
Estudio de suelo: Es fundamental para saber qué tipo de fundación necesitás. Cuesta entre $300 y $800 USD
Nivel freático: Un nivel freático alto implica problemas de humedad y costos adicionales de fundación
Aptitud ambiental: Verificá que no sea zona inundable, de reserva natural o con restricciones ambientales
Topografía: Un terreno con mucha pendiente requiere más inversión en movimiento de tierra y contención
5. Zonificación y Uso del Suelo
Consultá en el municipio:
Qué tipo de construcción se permite (residencial, comercial, industrial)
Si hay restricciones de altura máxima
Si existe algún plan de expropiación o proyecto público que afecte al terreno
Si hay servidumbres de paso o de servicios públicos
6. Estado Impositivo
Verificá que el terreno esté al día con:
Impuesto inmobiliario provincial
Tasa municipal (ABL en CABA o equivalente)
Contribución por mejoras si hubo obras públicas recientes
Pedí los libres de deuda correspondientes antes de firmar el boleto.
Costos de Compra: Más Allá del Precio del Terreno
El precio del terreno es solo una parte del costo total. Tené en cuenta estos gastos adicionales:
Gastos de Escrituración
Concepto
Porcentaje aproximado
Honorarios escribano
1% - 2% del valor
Impuesto de sellos
1% - 3,5% (varía por provincia)
Inscripción registral
Variable
Certificados y informes
$200 - $500 USD
Total aproximado
3% - 6% del valor
Comisión Inmobiliaria
Comprador: 3% + IVA del valor de venta
Vendedor: 3% + IVA del valor de venta
En algunos casos es negociable
Impuestos por la Transferencia
ITI (Impuesto a la Transferencia de Inmuebles): 1,5% a cargo del vendedor
Impuesto a las Ganancias: Si el vendedor obtuvo ganancia, puede aplicar
Comprar Terreno y Construir vs. Comprar Construido
Esta es la gran pregunta que se hacen muchos. Analicemos.
Costos de Construcción en 2026
Los costos de construcción en Argentina se miden generalmente en dólares por metro cuadrado:
Calidad
USD/m² aproximado
Económica (vivienda social)
$600 - $800
Estándar (buen nivel)
$900 - $1.200
Premium (alto nivel de terminaciones)
$1.300 - $1.800
Lujo
$2.000+
Ejemplo Comparativo
Supongamos que querés una casa de 120 m² en zona norte del GBA:
Opción A: Comprar terreno + construir
Terreno 400 m² en loteo: $35.000 USD
Construcción 120 m² calidad estándar: $132.000 USD (a $1.100/m²)
Proyecto y dirección de obra: $13.000 USD (10% de la obra)
Conexión de servicios: $5.000 USD
Escritura terreno: $2.000 USD
Total: ~$187.000 USD
Tiempo: 12 a 18 meses de obra
Opción B: Comprar casa construida
Casa 120 m² en lote 400 m²: $180.000 - $220.000 USD
Escritura: $8.000 USD
Refacciones menores: $5.000 USD
Total: ~$193.000 - $233.000 USD
Tiempo: Inmediato
Ventajas de Comprar y Construir
Personalización total: Diseñás exactamente lo que querés
Mejor relación calidad-precio en muchos casos
Controlás los materiales y la calidad de construcción
Podés construir por etapas según tu presupuesto
Ventajas de Comprar Construido
Disponibilidad inmediata: Te mudás enseguida
Sin imprevistos de obra: Sabés exactamente qué comprás
Financiación bancaria: Es más fácil conseguir crédito hipotecario para una propiedad terminada
Ubicaciones consolidadas: Las mejores ubicaciones urbanas ya están construidas
Potencial de Inversión
Comprar un terreno puede ser una excelente inversión si elegís bien.
Terrenos que se Valorizan
Los terrenos que más se valorizan son los que están en zonas de desarrollo incipiente:
Nuevos loteos cerca de autopistas recién construidas o ampliadas
Zonas donde se están extendiendo los servicios públicos
Localidades que están creciendo por el fenómeno del trabajo remoto
Terrenos cerca de proyectos de infraestructura anunciados (nuevas estaciones de tren, autopistas)
Zonas con Alto Potencial en 2026
Algunas zonas que muestran buen potencial de valorización:
Cañuelas y alrededores: Expansión de barrios cerrados y loteos
Pilar: Sigue creciendo con nuevos desarrollos
Escobar: Crecimiento constante con nuevas urbanizaciones
Sierras de Córdoba: Demanda sostenida por turismo y relocación
Neuquén y Vaca Muerta: Impulsado por la actividad petrolera
Riesgos a Considerar
Liquidez: Un terreno es más difícil de vender que un departamento
Costos de mantenimiento: Impuestos, desmalezamiento, vigilancia
Plazos: La valorización puede tardar años
Regulaciones: Los cambios de zonificación pueden afectar positiva o negativamente
Financiación para Comprar Terrenos
Planes de Cuotas del Desarrollador
Muchos loteos y barrios cerrados ofrecen financiación directa:
Anticipo del 30-50%
Cuotas en pesos ajustadas por CAC (Cámara Argentina de la Construcción) o en dólares
Plazos de 12 a 60 meses
Créditos Hipotecarios
Es más difícil conseguir crédito hipotecario para terrenos que para propiedades construidas, pero algunos bancos los ofrecen:
Banco Nación: Líneas específicas para construcción
Banco Provincia: Programas de lotes con servicios
Generalmente requieren presentar proyecto de construcción
Compra en Pozo
Algunos desarrolladores venden lotes "en pozo" antes de que el proyecto esté aprobado:
Precios más bajos que una vez desarrollado
Mayor riesgo: verificá antecedentes del desarrollador
Exigí que el dinero vaya a un fideicomiso y no directamente al desarrollador
Preguntas Frecuentes
¿Puedo comprar un terreno siendo extranjero?
Sí, con algunas restricciones. La Ley 26.737 limita la propiedad de tierras rurales por extranjeros al 15% del territorio nacional. Para terrenos urbanos no hay restricciones especiales.
¿Necesito escribano para comprar un terreno?
Sí, obligatoriamente. La transferencia de inmuebles requiere escritura pública otorgada por escribano.
¿Qué es un boleto de compraventa?
Es un contrato previo a la escritura donde se acuerdan las condiciones de la venta. Generalmente se paga una seña del 20-30% del valor.
¿Puedo comprar un terreno con un crédito UVA?
Algunos bancos ofrecen créditos UVA para compra de terrenos con compromiso de construcción, pero la oferta es más limitada que para viviendas terminadas.
¿Cuánto tarda la escrituración?
Desde el boleto de compraventa hasta la escritura, el proceso suele tardar entre 30 y 90 días, dependiendo de la complejidad y la jurisdicción.
Conclusión
Comprar un terreno en Argentina puede ser una excelente decisión, ya sea para construir tu casa o como inversión. Las claves son:
Investigar a fondo la zona y su potencial de desarrollo
Verificar toda la documentación legal antes de comprometerte
Entender los costos totales más allá del precio del lote
Evaluar los servicios disponibles y el costo de los faltantes
Consultar el FOS/FOT para saber exactamente cuánto podés construir
Comparar la opción de terreno + construcción vs. propiedad terminada
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Etiquetas
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