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Comprar 2 ambientes en Coghlan: precios y opciones 2026
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por Roomix
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Coghlan tiene un mercado inmobiliario particular en CABA: es pequeño, relativamente poco líquido pero estable, con una demanda que siempre supera a la oferta. Las propiedades en Coghlan no se venden a los precios de Belgrano ni generan el volumen de transacciones de Palermo, pero tampoco se deprecian. El barrio tiene algo difícil de replicar: un tejido urbano de casas bajas y calles arboladas que es irreproducible porque ya no se puede construir así en CABA.
Comprar en Coghlan en 2026 es una decisión para compradores con paciencia y perspectiva. No vas a encontrar la mejor rentabilidad del mercado porteño (para eso hay mejores opciones), pero vas a comprar en uno de los barrios con mayor calidad de vida de toda la ciudad y con precios que, aunque subieron, todavía están por debajo de los valores de zona norte más consolidada.
El metro cuadrado en Coghlan promedia USD 2.100-2.500 para la mayoría de las propiedades. Pero la tipología importa más que en otros barrios: una casa con jardín o un PH en buena calle puede cotizar considerablemente por encima de ese rango, mientras que un departamento en edificio antiguo puede estar por debajo.
| Tipología | Precio USD/m² | Rango total 2 ambientes (55-65 m²) |
|---|---|---|
| Departamento usado (edificio) | USD 1.900-2.300 | USD 104.500 - 149.500 |
| Departamento a estrenar | USD 2.391 - 2.970 | USD 131.500 - 193.000 |
| PH reciclado con jardín | USD 1.596 - 2.063 | USD 88.000 - 134.000 |
| Casa de dos plantas (pequeña) | USD 1.444 - 2.000 | USD 79.500 - 130.000 |
| PH sin reciclar | USD 1.596 - 2.063 | USD 88.000 - 134.000 |
Precios de referencia abril 2026. Valores en USD billete.
En la mayoría de los barrios, los PHs cotizan igual o menos que los departamentos. En Coghlan ocurre lo contrario. La razón es simple: hay poquísimos PHs con jardín o casas disponibles, y la demanda es muy alta. Las familias que buscan esa tipología en zona norte de CABA tienen pocas alternativas y están dispuestas a pagar una prima importante por ese diferencial.
Esta dinámica hace que el precio de compra de un PH con jardín en Coghlan a veces supere el de un departamento nuevo en el mismo barrio, lo cual sería inusual en Palermo pero es completamente normal acá.
Si hablamos de comprar en Coghlan, no podemos ignorar el mercado de casas. A diferencia de la mayoría de los barrios de CABA, en Coghlan todavía hay casas de dos plantas, casas chorizo recicladas y PH de planta baja con jardín disponibles para compra.
| Tipo | Precio típico | Por qué vale eso |
|---|---|---|
| Casa 2 amb. planta baja + jardín | USD 130.000 - 170.000 | Jardín propio en zona residencial premium |
| Casa chorizo reciclada (2-3 amb.) | USD 150.000 - 200.000 | Ladrillo visto, techos altos, patio |
| PH 2 plantas + terrazita | USD 120.000 - 155.000 | Espacio exterior propio, privacidad |
| Casa en loteo grande (3-4 amb.) | USD 200.000 - 280.000 | Rarísimas, muy demandadas por familias |
Muchos de estos inmuebles no llegan a los portales de internet: se venden por referencias entre vecinos o directamente a través de inmobiliarias locales del barrio. Si estás buscando esta tipología, vale la pena hablar directamente con las inmobiliarias que operan específicamente en la zona norte de CABA.
La rentabilidad en Coghlan es moderada para un inversor puro pero tiene características que la hacen atractiva en otro sentido.
| Tipología | Precio compra | Alquiler mensual | Yield bruto anual |
|---|---|---|---|
| Depto usado 2 amb. | USD 115.000 | USD 750-800 (~$760.000) | 7,8% - 8,3% |
| PH reciclado con jardín | USD 145.000 | USD 830-900 (~$860.000) | 6,9% - 7,4% |
| Casa pequeña 2 amb. | USD 155.000 | USD 870-950 (~$910.000) | 6,7% - 7,4% |
El departamento usado tiene el yield bruto más alto porque el precio de compra es relativamente bajo. El PH y la casa tienen yields ligeramente menores pero con una ventaja clave: la rotación de inquilinos es mucho más baja. Las familias que alquilan un PH con jardín en Coghlan tienden a quedarse 3-5 años porque el producto es difícil de reemplazar. Eso reduce los costos de vacancia y de búsqueda de nuevo inquilino considerablemente.
Para un inversor inmobiliario que piensa en el largo plazo, Coghlan tiene atributos que no captura el yield:
¿Qué tan diferente es el mercado de Coghlan comparado con sus vecinos?
| Barrio | USD/m² (usado, 2 amb.) | Diferencia |
|---|---|---|
| Coghlan | USD 2.000 - 2.400 | Referencia |
| Saavedra | USD 1.900 - 2.300 | Similar, -5% |
| Belgrano C | USD 2.400 - 2.900 | +20% a +25% |
| Núñez | USD 2.200 - 2.600 | +10% a +15% |
| Villa Pueyrredón | USD 1.700 - 2.100 | -10% a -15% |
Coghlan está bien posicionado en el rango medio-alto del norte de CABA. Es más barato que Belgrano y Núñez pero más caro que Saavedra o Villa Pueyrredón. La diferencia con Belgrano justifica la atención: podés comprar en Coghlan a precio 20-25% menor con una calidad de vida cotidiana comparable o incluso superior en términos de tranquilidad.
Coghlan tiene menos transacciones por año que la mayoría de los barrios de CABA. Eso significa:
Para Coghlan y zonas adyacentes (Saavedra, Núñez), hay inmobiliarias locales que conocen el mercado mucho mejor que las grandes cadenas. Tienen acceso a propiedades que no se publican en los portales masivos. Si comprás en Coghlan, vale la pena hacer contacto con estas inmobiliarias locales.
Muchas casas y PHs de Coghlan tienen décadas de antigüedad. Antes de ofertar, contratá un arquitecto o inspector para evaluar el estado estructural, las instalaciones eléctricas y de gas, y las cañerías. Una propiedad con problemas de humedad o electricidad obsoleta puede implicar una inversión adicional de USD 10.000-25.000 en refacciones.
La oferta de departamentos a estrenar en Coghlan es limitada. Algunos emprendimientos de pequeña escala (4-8 pisos) aparecen de vez en cuando, pero el barrio no tiene la concentración de desarrollos nuevos de Belgrano o Palermo.
Cuando aparece un desarrollo nuevo en Coghlan, suele generar interés rápidamente porque el mercado local sabe que la oferta es escasa. Si encontrás un pozo o un departamento a estrenar bien ubicado, es una oportunidad que vale analizar seriamente, aunque el precio por m² sea mayor que el usado.
Con la vuelta del crédito hipotecario UVA, es posible financiar entre 70% y 80% del valor de tasación. Para una propiedad de USD 130.000, necesitás entre USD 26.000 y USD 39.000 de ahorro inicial, más los gastos de escritura (aproximadamente 7%-10% del valor de la propiedad en honorarios, sellados e impuestos).
Una consideración importante para Coghlan: las casas y PHs con jardín tienen tasaciones a veces menores que el precio real de mercado, porque los bancos son más conservadores con propiedades únicas o de baja liquidez. Consultá la tasación estimada antes de decidir el nivel de financiación.
El comprador de contado tiene más poder en Coghlan que en barrios más líquidos. Muchos vendedores prefieren cerrar rápido a un comprador de contado que esperar 60-90 días a que se apruebe un crédito. Ese poder de negociación puede traducirse en 5%-10% de descuento sobre el precio publicado.
| Aspecto | Pros | Contras |
|---|---|---|
| Calidad de vida | De las mejores de CABA | Pocas opciones de entretenimiento nocturno |
| Precio | Menor que Belgrano y Núñez | No barato: es zona norte premium |
| Rentabilidad | Buena, especialmente departamentos | Menor que barrios más dinámicos |
| Liquidez | Baja rotación de inquilinos (bueno) | Puede ser difícil vender si necesitás salir rápido |
| Oferta | Tipologías únicas (PHs, casas) | Stock limitado, poca novedad |
Los grupos de Facebook de vecinos de Coghlan y Saavedra tienen publicaciones de propiedades que no llegan a los portales. Únete, presentate y preguntá. El boca a boca local funciona en estos barrios de comunidad estrecha.
Un PH de 1975 con distribución original puede parecer poco atractivo, pero en Coghlan, remodelarlo puede ser una de las mejores inversiones que hagas. Los materiales de construcción de esa época son buenos, la estructura generalmente está bien. Una reforma de $8M-$15M ARS puede convertirlo en un producto premium.
Antes de comprar pensando en construir o ampliar, verificá el FOT y FOS permitidos por la normativa del bloque donde está la propiedad. En Coghlan hay varias zonas con restricciones de altura que preservan el carácter del barrio.
A diferencia de otros barrios donde el subte tiene múltiples estaciones, en Coghlan todo depende de una sola estación de tren. La diferencia entre vivir a 3 cuadras y a 15 cuadras es real en el precio y en la comodidad diaria.
Roomix.ai indexa las publicaciones de todos los portales del mercado porteño. Podés hacer búsquedas precisas como "2 ambientes en venta Coghlan, PH con jardín, hasta USD 155.000" y ver todo lo disponible en un solo lugar. Luego, con esa información, podés complementar con las inmobiliarias locales para el off-market.
El rango es amplio según la tipología. Un departamento usado oscila entre USD 104.500 y USD 149.500. Un PH reciclado con jardín puede estar entre USD 121.000 y USD 169.000. Las casas pequeñas de dos plantas arrancan en USD 130.000 y pueden superar los USD 180.000.
Para el largo plazo y para quien valora estabilidad y baja rotación de inquilinos, sí. El yield bruto de 7%-8% en departamentos usados es competitivo. Para inversores que buscan alta rotación y liquidez, barrios más dinámicos como Chacarita o Caballito pueden ser mejores opciones.
Sí, los créditos UVA aplican. Pero las propiedades únicas (casas, PHs de características especiales) pueden tener tasaciones bancarias conservadoras. Para departamentos en edificio estándar, el proceso de crédito es normal.
Más que en barrios más líquidos. El ciclo promedio está entre 3 y 9 meses para la mayoría de las propiedades. Los departamentos con buen precio se venden más rápido; las casas con valores altos pueden tardar más. No es un mercado para quien necesita liquidez inmediata.
Sí, uno de sus puntos fuertes. Hay colegios primarios y secundarios de buena reputación en el barrio y en los barrios limítrofes (Saavedra, Núñez, Belgrano). Esta es una de las principales razones por las que las familias eligen Coghlan.
Comprar en Coghlan es una decisión que va más allá de los números puros. Es apostar por un estilo de vida, por la calidad cotidiana, por el barrio que te hace sentir que la ciudad no te apabulla. Si eso es lo que buscás, y si tenés el capital o el acceso al crédito, Coghlan es una de las mejores inversiones habitacionales que podés hacer en el norte de CABA.
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