Comprar 4 ambientes en Flores: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 4 Ambientes en Flores: Precios y Opciones 2026
Flores es uno de los barrios más subestimados de CABA cuando se habla de compra inmobiliaria. Mientras los compradores compiten ferozmente en Caballito o Palermo, Flores ofrece algo que pocos barrios céntricos pueden dar: precio de entrada moderado, conectividad real con el centro, demanda de alquiler sostenida y un barrio que no da señales de deterioro sino de consolidación gradual.
Para familias que quieren comprar un 4 ambientes propio en CABA sin endeudarse hasta el límite, y para inversores que buscan una tipología con alta demanda y precio de entrada accesible, Flores merece un análisis serio. Esta guía te da los datos reales del mercado de compraventa de 4 ambientes en Flores para abril 2026.
Precios de Venta de 4 Ambientes en Flores (Abril 2026)
El precio por metro cuadrado en Flores para un 4 ambientes en venta varía de USD 1.700 a USD 2.100 por m², según la subzona y el tipo de propiedad.
Tabla de Precios por Zona y Tipo de Propiedad
Zona
Precio por m² (USD)
Precio total 100 m²
Precio total 110 m²
Precio total 120 m²
Flores sur / interior
$1.700 – $1.850
USD 170.000–185.000
USD 187.000–203.500
USD 204.000–222.000
Flores central
$1.800 – $1.950
USD 180.000–195.000
USD 198.000–214.500
USD 216.000–234.000
Flores norte (límite Caballito)
$1.900 – $2.100
USD 190.000–210.000
USD 209.000–231.000
USD 228.000–252.000
Zona Parque Chacabuco
$1.750 – $1.950
USD 175.000–195.000
USD 192.500–214.500
USD 210.000–234.000
Precios de referencia para abril 2026 en USD. Los PHs y propiedades con terraza propia pueden superar estos valores en un 10–20%.
Comparativa Rápida por Presupuesto
Presupuesto (USD)
Qué conseguís en Flores
USD 170.000–200.000
4 amb. de 95–105 m² en Flores sur o interior, buen edificio estándar
USD 200.000–220.000
4 amb. de 105–115 m² en Flores central, edificio con portero
USD 220.000–245.000
4 amb. de 115–120 m² en Flores norte, edificio en buen estado
USD 245.000+
PHs, 4 amb. de categoría o unidades con amenities en el límite con Caballito
Comparativa con Barrios Vecinos
Barrio
Precio 4 amb. venta (USD/m²)
vs Flores
Caballito
$2.400 – $3.200
+40–60%
Almagro
$2.200 – $2.900
+30–45%
Flores
$1.700 – $2.100
—
Boedo
$1.900 – $2.500
+15–25%
Parque Patricios
$1.500 – $1.900
-10–15%
Distribución Típica de un 4 Ambientes en Flores
Un 4 ambientes en Flores que se compra para uso propio o inversión tiene, en la mayoría de los casos, la siguiente distribución:
Dormitorio principal: cuarto matrimonial amplio, generalmente con placard incorporado. En los edificios de los 80 suelen ser de 14–17 m², lo que es notable.
Dormitorio 2 y 3: habitaciones independientes, bien diferenciadas. La separación física entre los dormitorios en estos edificios es real, sin las "soluciones" de división que aparecen en departamentos más chicos.
Living-comedor: espacio único generoso (22–32 m²), con acceso a balcón en la gran mayoría de los casos. Las plantas de los 80 tienen proporciones generosas en este espacio.
Cocina: separada en los edificios más antiguos, integrada en los más nuevos. Siempre con espacio útil suficiente para cocinar en familia.
Baño completo: con bañera, bidet, inodoro y lavamanos. En los mejores edificios puede estar en suite con el dormitorio principal.
Toilette o segundo baño: presente en los edificios post-1985. Es indispensable verificar si existe antes de cerrar la operación.
Balcón o terraza: en la gran mayoría de los edificios de 6 pisos o más, el balcón es una realidad.
La superficie útil típica de un 4 ambientes en Flores es de 95 a 120 m², con algunas unidades en edificios de los 70 que pueden alcanzar los 130 m².
Por Qué Flores Es una Inversión Razonable
Demanda de Alquiler Sostenida
Un 4 ambientes comprado en Flores tiene demanda de alquiler permanente. Las familias de clase media que necesitan espacio y no pueden o no quieren pagar los precios de Caballito o Almagro representan un segmento de demanda grande y constante. El rango de alquiler actual de $900.000 a $1.150.000 por mes, sobre un precio de compra de USD 170.000 a USD 252.000, da una rentabilidad bruta en dólares del orden del 5–7% anual, que es competitiva para el mercado argentino.
Barrio Consolidado y sin Riesgo de Deterioro
Flores no es un barrio en gentrificación ni en declive: es un barrio establecido, con comunidad densa, infraestructura completa y una demanda residencial que no varía significativamente con los ciclos económicos. El precio por m² no sube tan rápido como en barrios premium, pero tampoco cae: es un activo conservador y líquido.
Precio de Entrada Accesible y Crédito Hipotecario
Con precios de entrada desde USD 170.000 para un 4 ambientes, Flores es uno de los pocos barrios de CABA donde un crédito hipotecario UVA puede cubrir una parte significativa del valor. Un comprador que aporta el 20–25% propio (USD 34.000–50.000) puede acceder a financiamiento bancario por el resto, algo que en Belgrano o Palermo directamente no es una opción real para la mayoría de los compradores.
Flores por Zonas: ¿Dónde Conviene Comprar?
Flores Norte: Mejor Plusvalía a Largo Plazo
El límite norte de Flores, que colinda con Caballito, tiene los precios por m² más altos del barrio pero también el mayor potencial de apreciación. Los compradores de este sector disfrutan de la calidad de vida de Caballito a precios de Flores. Es la zona más demandada por familias que van a vivir en el inmueble y que tienen un horizonte de inversión largo.
Rango de precio: USD 1.900–2.100/m².
Flores Central: El Mercado Más Activo
El corazón de Flores es la zona con mayor volumen de transacciones y mayor oferta de 4 ambientes disponibles. La liquidez es alta, la demanda de alquiler es muy fuerte y la comparación de propiedades es más fácil. Para inversores que priorizan la rentabilidad por alquiler y la liquidez al momento de vender, Flores central es la opción más práctica.
Rango de precio: USD 1.800–1.950/m².
Zona Parque Chacabuco: Calidad de Vida para Familias
Los departamentos a pocas cuadras del Parque Chacabuco tienen un atractivo especial para familias con hijos. El acceso al parque —40 hectáreas de espacios verdes, canchas y áreas recreativas— es un activo muy valorado que no está reflejado completamente en el precio. Para compra para uso propio con foco en calidad de vida, esta zona es la más recomendable de Flores.
Rango de precio: USD 1.750–1.950/m².
Flores Sur: El Precio de Entrada Más Bajo
La zona sur de Flores tiene los precios más accesibles del barrio, con unidades desde USD 1.700/m². La conectividad es buena y el ambiente es tranquilo y familiar. Para inversores con presupuesto ajustado que buscan una propiedad para alquiler, es la zona de mayor rendimiento bruto.
Rango de precio: USD 1.700–1.850/m².
Las Mejores Calles para Comprar un 4 Ambientes en Flores
Flores Norte (prioridad para uso propio)
Artigas (zona norte): una de las calles más demandadas del barrio. Tranquila, arbolada, con buena oferta de edificios modernos y semi-nuevos.
La Plata (límite Flores-Almagro): eje de alta demanda con buena conectividad.
Morón y Cachimayo (zona norte): calles residenciales silenciosas con oferta de 4 ambientes en edificios de los 90 y 2000.
Flores Central (equilibrio precio-liquidez)
Membrillar (entre Rivadavia y Gaona): calle muy solicitada, con alta rotación de inquilinos y buena oferta de unidades.
Yerbal: arbolada, edificios de los 80 en buen estado, excelente relación precio-espacio.
Fragata Presidente Sarmiento: acceso al eje comercial con calles interiores tranquilas.
Zona Parque Chacabuco (uso propio + familia)
Av. José María Moreno: acceso al parque y al transporte.
Pumacahua y Víctor Martínez: calles tranquilas con buena oferta de unidades amplias.
Emilio Mitre: conecta la zona del parque con el centro del barrio.
Aspectos Clave para la Compra en Flores
Due Diligence Inmobiliario
Antes de escriturar un 4 ambientes en Flores, verificá:
Antigüedad del edificio: Flores tiene muchos edificios de los 70–80. Pedí un informe técnico del estado del edificio si supera los 35–40 años.
Estado de deudas de expensas: solicitá los últimos 12 recibos de expensas y verificá que no haya deuda ni cuota pendiente de obras en el edificio.
Planos aprobados: verificá que la unidad coincide con los planos aprobados por el GCBA. Las diferencias de m² son comunes en edificios viejos.
Inhibiciones y gravámenes: el escribano lo verifica en el proceso, pero pedile el informe previo a firmar la reserva.
Reglamento de copropiedad: si hay cochera o baulera, verificá que estén declaradas correctamente.
Negociación de Precio
En el mercado actual de Flores, los márgenes de negociación van del 5 al 10% sobre el precio de publicación. Las propiedades en mejor estado y en las mejores calles tienen menor margen; las unidades más antiguas o que requieren refacción pueden negociarse más agresivamente.
Financiamiento con Crédito Hipotecario
Flores es uno de los barrios más accesibles de CABA para aprovechar créditos hipotecarios UVA. Con precios desde USD 170.000 para un 4 ambientes y tasas actuales de los bancos públicos y privados, el comprador que aporta el 20–25% propio puede financiar el resto. Verificá el proceso de tasación antes de cerrar la reserva: los bancos suelen tasar por debajo del precio de venta en algunos edificios del barrio.
Transporte y Conectividad
La conectividad de Flores es uno de sus mayores atractivos y uno de los factores que sostiene la demanda de alquiler:
Subte A (Línea Roja): estaciones Nazca, Carabobo y Flores. Centro de Buenos Aires en 20–30 minutos. El Subte A es el principal activo de conectividad del barrio.
Colectivos: más de 15 líneas frecuentes sobre Av. Rivadavia, Av. Gaona y Av. José María Moreno. Conexión total con CABA y GBA.
Autopista Perito Moreno (AU6): acceso rápido al GBA oeste y al interior del país desde el límite sur del barrio.
Colegios y Servicios
Flores tiene infraestructura de servicios completa para familias:
Colegio Pestalozzi: bilingüe alemán-español de alta reputación, único en CABA.
Escuelas públicas porteñas: amplia oferta en el barrio, de buena calidad en todos los niveles.
Hospital Álvarez: hospital público de alta complejidad en el barrio. Un activo sanitario de primer nivel.
Parque Chacabuco: 40 hectáreas de espacio verde.
Comercio completo: Av. Rivadavia, supermercados Coto y Carrefour, mercados barriales.
Pros y Contras de Comprar un 4 Ambientes en Flores
Pros
Contras
Precio accesible (desde USD 170.000 para 4 amb.)
Edificios predominantemente de mediana antigüedad
Rentabilidad de alquiler competitiva (5–7% bruto)
Menor oferta de edificios con amenities
Subte A directo al centro
Ruido en propiedades sobre avenidas principales
Hospital Álvarez en el barrio
Menor oferta de colegios privados bilingües vs. Belgrano
Parque Chacabuco accesible
Precio por m² más bajo implica menor plusvalía a corto plazo
Barrio consolidado, alta liquidez de alquiler
Competencia de compradores menos intensa (menos presión)
Posibilidad real de crédito hipotecario
Algunos edificios antiguos requieren inversión en refacción
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar 4 Ambientes en Flores
¿Cuál es la rentabilidad de alquilar un 4 ambientes en Flores?
Con precios de compra de USD 170.000–252.000 y alquileres de $900.000–$1.150.000 mensuales, la rentabilidad bruta anual en dólares ronda el 5–7%. Es una de las mejores rentabilidades disponibles en CABA para esta tipología a este precio de entrada.
¿Cuánto tardan en venderse los 4 ambientes en Flores?
Las propiedades en buen estado y a precio de mercado se venden en 60–120 días en Flores. El mercado es más tranquilo que en Belgrano o Palermo, pero la demanda existe. Si la propiedad está sobrevaluada o requiere inversión importante, el tiempo puede extenderse considerablemente.
¿Conviene Flores norte o central para inversión?
Para rentabilidad por alquiler, Flores central tiene mayor demanda de inquilinos y menor riesgo de vacancia. Para apreciación de capital a largo plazo, Flores norte tiene mayor potencial por la proximidad a Caballito. Si el objetivo es combinar ambos, la zona del Parque Chacabuco ofrece un buen equilibrio.
¿Qué gastos adicionales hay al comprar en Flores?
Los gastos de escritura representan aproximadamente el 3–4% del precio de venta (honorarios del escribano, sellos e impuestos de la Ciudad). Si usás inmobiliaria, la comisión del comprador es del 4% del precio de venta. Si hay crédito hipotecario, sumá los gastos de gestión del banco. En total, presupuestar un 7–8% sobre el precio de compra para el costo total de la operación.
¿Los créditos hipotecarios funcionan para comprar en Flores?
Sí. Flores es uno de los barrios donde los créditos hipotecarios UVA son más aplicables porque el precio de entrada es más accesible. Los bancos públicos (Banco Nación, Banco Ciudad) ofrecen financiamiento de hasta el 75–80% del valor de tasación. El punto crítico es que la tasación bancaria puede ser inferior al precio de venta en hasta un 10–15%, algo que hay que negociar con el vendedor antes de cerrar.
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Conclusión
Comprar un 4 ambientes en Flores es una decisión racional para familias que quieren propiedad propia en un barrio céntrico de CABA sin entrar al mercado más caro de Caballito o Palermo. El precio de entrada (desde USD 170.000) es accesible, la demanda de alquiler es real y sostenida, y el barrio tiene todos los servicios que una familia necesita.
No es una inversión de alta apreciación como Belgrano o Núñez, pero tampoco tiene los riesgos de los barrios en transición. Flores es la opción para el comprador que quiere certeza, liquidez razonable y una propiedad que puede usar y alquilar sin complicaciones durante décadas.
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