Comprar 4 ambientes en Colegiales: precios y opciones 2026
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por Roomix
Comprar 4 Ambientes en Colegiales: Precios y Opciones 2026
Colegiales es hoy el barrio con mayor potencial de valorización del eje norte de Buenos Aires para el segmento de 4 ambientes. Lo que hasta hace diez años era un barrio de transición entre Palermo y Belgrano, con un perfil indefinido y precios de mercado secundario, se transformó en uno de los destinos más buscados por compradores de alto poder adquisitivo, inversores que buscan rentabilidad por alquiler y familias profesionales que quieren vivir en un barrio con identidad propia sin pagar el precio de Belgrano.
En abril de 2026, comprar un 4 ambientes en Colegiales implica moverse en el rango de USD 2.400 a USD 3.000 por metro cuadrado, con tickets totales de entre USD 250.000 y USD 390.000 según la superficie, el tipo de propiedad y la subzona. Es un mercado de precio premium para el estándar del barrio pero de precio muy competitivo frente a los barrios vecinos que compiten en el mismo segmento.
Esta guía analiza los precios reales del mercado, los tipos de propiedad más demandados, la lógica de la inversión en Colegiales, las mejores zonas y calles, y todo lo que necesitás para comprar bien en este mercado.
Por Qué Colegiales para un 4 Ambientes
Barrio en Valorización Activa y Sostenida
Colegiales registró una de las mayores tasas de apreciación del metro cuadrado en dólares de toda CABA en el período 2018-2026. El precio del m² creció entre un 12% y un 18% anual en dólares durante ese período, traccionado por la llegada de proyectos boutique de alta calidad, la consolidación de la gastronomía y la cultura del barrio, y la presión de compradores que no pueden o no quieren pagar los precios de Palermo y Belgrano.
La proyección para 2026-2030 sigue siendo positiva: el barrio tiene todavía suelo disponible para nuevos proyectos en algunos sectores, la demanda de alquiler es sostenida, y el gap de precio con Belgrano (que puede ser del 15-30% para unidades comparables) sigue siendo argumento suficiente para que los compradores elijan Colegiales.
Alta Demanda de Alquiler con Perfil Premium
Un 4 ambientes en Colegiales tiene demanda de alquiler permanente de familias de profesionales con ingresos medios-altos. El rango de alquiler actual de $1.150.000 a $1.500.000 por mes representa una rentabilidad bruta del 5,5-7% anual en dólares sobre el precio de compra, con baja vacancia y un perfil de inquilinos que cuida el departamento y renueva por períodos largos.
PHs de Diseño con Terraza: la Escasez que Genera Valor
El stock de PHs de diseño con terraza en Colegiales es el más buscado y el de mayor apreciación relativa. Estas unidades no pueden replicarse en cantidad porque requieren edificios de determinada altura y diseño, y la capacidad de construirlos en un barrio que se densifica es limitada. Los PHs bien ubicados en Colegiales se venden y se alquilan con prima sobre el precio de mercado.
Liquidez Creciente del Mercado
Cinco años atrás, Colegiales era un mercado de baja liquidez: pocas transacciones, tiempos de venta largos, compradores difíciles de encontrar. Hoy es uno de los mercados más activos del norte de CABA, con tiempos de venta de 60-90 días para propiedades bien valuadas y múltiples compradores interesados en simultáneo para los mejores productos. Esa liquidez creciente es un indicador de que el mercado maduró y que la demanda es real.
Precios de Venta de 4 Ambientes en Colegiales (Abril 2026)
El rango de precio para un 4 ambientes en venta en Colegiales es de USD 2.400 a USD 3.000 por metro cuadrado, con variaciones significativas por tipo de producto.
Tabla de Precios por Tipo de Propiedad
Tipo de propiedad
Precio por m² (USD)
Precio total 100 m²
Precio total 115 m²
Precio total 130 m²
Departamento estándar (80-00)
$2.400 – $2.600
USD 240.000–260.000
USD 276.000–299.000
USD 312.000–338.000
Departamento semipremium
$2.600 – $2.800
USD 260.000–280.000
USD 299.000–322.000
USD 338.000–364.000
PH dúplex sin terraza grande
$2.700 – $2.900
USD 270.000–290.000
USD 310.500–333.500
USD 351.000–377.000
PH con terraza de diseño
$2.800 – $3.000
USD 280.000–300.000
USD 322.000–345.000
USD 364.000–390.000
Edificio boutique premium
$2.900 – $3.000+
USD 290.000–300.000+
USD 333.500–345.000+
USD 377.000–390.000+
Precios de referencia para abril 2026. Los PHs con terraza de más de 30 m² con vistas o doble orientación pueden superar USD 3.000/m².
Comparativa con Barrios Vecinos (4 Ambientes, ~115 m²)
Barrio
Rango precio (USD/m²)
Precio total 115 m²
Diferencia vs Colegiales
Palermo (zonas)
$3.000 – $4.000
USD 345.000–460.000
+25-55%
Belgrano C
$2.700 – $3.300
USD 310.500–379.500
+5-20%
Colegiales
$2.400 – $3.000
USD 276.000–345.000
—
Chacarita
$1.800 – $2.400
USD 207.000–276.000
-25-30%
Villa Crespo
$2.200 – $2.800
USD 253.000–322.000
-8-12%
Villa Ortúzar
$1.700 – $2.200
USD 195.500–253.000
-30-35%
Distribución Típica de un 4 Ambientes en Colegiales
El stock en venta en Colegiales abarca tres generaciones de edificios con distribuciones bien diferenciadas:
Edificios boutique 2010-2026 (el producto más demandado):
Planta libre con living-comedor-cocina integrados, sin tabiques que corten el espacio
Cocina americana con isla de cuarzo o mármol, equipada con electrodomésticos de categoría
Dormitorio principal con walk-in closet y baño en suite con bañadera exenta o ducha italiana
Dos dormitorios adicionales separados, de 11-14 m² cada uno, con placares inteligentes
Segundo baño completo para los dormitorios 2 y 3
Balcón o terraza desde el living y/o desde el dormitorio principal
Amenities: gym, SUM con terraza, laundry, portero 24hs, bicicletero. Algunos con pileta en terraza del edificio.
Superficie: 110-145 m² cubiertos más exterior
PHs de diseño (la tipología de mayor apreciación):
Dos niveles: nivel principal con living-comedor-cocina y nivel superior con dormitorios
Terraza de uso exclusivo: 15-50 m², con parrilla, deck o jardín según la unidad
Terminaciones de nivel superior: ventanas de doble vidriado hermético, pisos de madera ingeniería o porcelanato 120x120, sistema de calefacción por losa radiante en algunos casos
Cocina equipada con marca premium: Miele, Bosch, Samsung
Superficie cubierta: 115-145 m² más terraza
Edificios de los años 80-90 en buen estado (precio de entrada):
Distribución clásica con ambientes diferenciados
Plantas generosas (100-120 m²), dormitorios de dimensiones reales
Potencial de reforma para adaptar a criterios modernos
Precio entre 15-25% por debajo de los edificios nuevos del mismo barrio
Las Mejores Subzonas de Colegiales para Comprar
Colegiales Sur (Frontera con Palermo)
La subzona de mayor precio y mayor apreciación histórica. Los proyectos boutique de mayor calidad del barrio se concentran aquí, aprovechando la cercanía a Palermo Soho y el flujo de compradores que buscan en Palermo pero encuentran precios 25-35% más bajos cruzando el límite del barrio. Es la mejor opción para inversión orientada a apreciación de capital y a alquiler de corto o largo plazo.
Rango de precio: USD 2.700-3.000/m².
Mejores calles: Thames (en el tramo de Colegiales), Av. Corrientes (tramo chacariteño-colegial), Moliere, Ciudad de la Paz.
Colegiales Central (Eje Cabildo-Virrey del Pino)
El corazón del barrio. Mayor volumen de transacciones, mercado más líquido, mejor equilibrio precio-calidad para el comprador de uso propio. Los precios oscilan entre USD 2.400 y USD 2.800/m². Es la zona con más opciones simultáneas y donde las propiedades bien valuadas se venden más rápido.
Rango de precio: USD 2.400-2.800/m².
Mejores calles: Virrey del Pino, Av. Cabildo (tramo de Colegiales), Montañeses, Ruggieri.
Colegiales Norte (Hacia Belgrano)
La zona más tranquila del barrio. Precios similares a Colegiales Central, con más oferta de edificios de los años 80-90 para reformar. Buena opción para compradores que quieren entrar en el mercado de Colegiales al precio más bajo posible, con un proyecto de reforma en mente.
Rango de precio: USD 2.400-2.700/m².
Mejores calles: Fray Luis Beltrán, Güiraldes, Av. del Libertador (tramo Colegiales), Blanco Encalada (tramo sur).
Colegiales como Inversión: Análisis Completo
Rentabilidad por Alquiler (2026)
Precio de compra
Rango de alquiler mensual
Rentabilidad bruta anual (USD)
USD 280.000
$1.250.000 – $1.380.000 ARS
5,7-6,2%
USD 310.000
$1.300.000 – $1.450.000 ARS
5,5-6,0%
USD 345.000
$1.400.000 – $1.500.000 ARS
5,3-5,8%
Rentabilidad calculada sobre el tipo de cambio vigente a abril 2026. La rentabilidad neta, descontadas expensas y vacancia, suele ser 0,8-1,2 puntos porcentuales menor.
Apreciación de Capital Histórica y Proyectada
El precio del metro cuadrado en Colegiales creció a un ritmo del 12-18% anual en dólares en el período 2018-2026, convirtiendo al barrio en uno de los que más revalorizó en todo CABA. Los factores que sostienen esa trayectoria hacia adelante:
Densificación controlada: el barrio todavía tiene suelo para nuevos proyectos boutique, que traccionan el valor del parque edilicio existente
Consolidación gastronómica y cultural: el eje Thames-Corrientes-Cabildo sigue creciendo como destino, lo que aumenta la atractividad residencial
Presión de Belgrano y Palermo: los compradores que no llegan al precio de esos barrios tienen en Colegiales la mejor alternativa del corredor
La proyección para 2026-2029 es de una apreciación adicional del 10-15% acumulada en dólares.
Perfil del Inquilino y Vacancia
El perfil dominante del inquilino de 4 ambientes en Colegiales es la familia profesional de ingreso medio-alto: médicos, abogados, directivos, emprendedores con dos o tres hijos. Este perfil tiene alta estabilidad contractual (renueva contratos y rara vez incumple), cuida el departamento y paga con puntualidad. La vacancia en el mercado de 4 ambientes en Colegiales es de 2-4 semanas entre un contrato y el siguiente para propiedades bien mantenidas.
Aspectos Legales y Due Diligence
Proyectos en Pozo y Pre-venta
El mercado de Colegiales tiene una proporción alta de compras de unidades en pozo (sobre plano o en construcción). Si evaluás esta modalidad:
Exigí el reglamento de copropiedad y los planos finales aprobados antes de firmar
Verificá la trayectoria y solvencia del desarrollador (obras entregadas, tiempos reales vs. prometidos)
Revisá las cláusulas de ajuste de precio en los boletos: los contratos en pesos con ajuste por índice de la construcción pueden implicar variaciones significativas
PHs y Terrazas
La documentación de las terrazas en PHs de Colegiales es un punto frecuente de problemas. Verificá:
Que el espacio de terraza esté incluido en la escritura como superficie de uso exclusivo o como área cubierta
Que no haya obras sin permiso en la terraza o en el interior del PH
Que las instalaciones de agua y desagüe de la terraza estén en regla
Edificios de los años 80-90
Para propiedades más antiguas, pedí el estado del fondo de reserva del consorcio y los últimos 12 meses de expensas. Los edificios de más de 30 años pueden tener obras de mantenimiento importantes en el horizonte próximo (ascensores, fachada, tanques de agua).
Negociación de Precio
El margen de negociación en Colegiales varía según el tipo de propiedad:
Departamentos estándar en edificios de los 80-90: 7-12% de margen
Edificios boutique nuevos: 3-6% (menor margen porque la demanda es mayor)
PHs con terraza bien valuados: 2-5% (en algunos casos no hay margen porque hay más de un interesado)
Financiamiento con Crédito Hipotecario
Los créditos UVA son una opción real para comprar en Colegiales en 2026:
Financiamiento de hasta el 75-80% del valor de tasación
Para una propiedad de USD 300.000, el banco puede financiar hasta USD 240.000
El comprador aporta el 20-25% restante (USD 60.000-75.000) más los gastos de escritura (3-4% del valor de venta)
La cuota inicial en crédito UVA para USD 240.000 financiados es de aproximadamente $1.100.000-$1.250.000/mes a las tasas actuales
El impacto de la inflación en las cuotas UVA es el principal riesgo de esta modalidad. Para mitigarlo, conviene evaluar la capacidad de pago con una proyección de cuotas que crezcan al 80-100% de la inflación proyectada.
Transporte y Conectividad
Subte D: Estaciones Olleros y Ministro Carranza en los bordes del barrio. Microcentro en 22-28 minutos.
Tren Mitre: Estación Colegiales. Retiro en 12-15 minutos. Muy conveniente para compradores que trabajan en el microcentro o viajan al GBA norte.
Colectivos:
Líneas 39, 57 por Av. Cabildo: Belgrano y microcentro
Líneas 63, 110 por Av. Córdoba: Palermo, Recoleta, zona sur
Línea 60 hacia el norte del GBA
Colegios y Servicios
Educación:
Instituto Saint Louis (en el barrio): bilingüe, muy bien posicionado
Belgrano Day School, Northlands, Santa Brígida: 8-12 minutos en auto
Universidad de Belgrano: a pocas paradas de tren
Salud:
Hospital Fernández: 10-15 minutos en auto
Clínica Suizo Argentina y clínicas privadas de Belgrano: 10 minutos
Servicios y gastronomía:
Mercado de Colegiales: referencia cultural y gastronómica del barrio
Bares de especialidad, restaurantes de autor en el eje Thames-Corrientes
Supermercados en Belgrano a 10 minutos
Pros y Contras de Comprar un 4 Ambientes en Colegiales
Pros
Contras
Barrio con mayor tasa de valorización del norte de CABA
Precio ya en nivel premium del corredor
Alta demanda de alquiler con perfil de inquilinos de calidad
Mercado más pequeño que Belgrano (menos liquidez)
PHs de diseño con terraza: escasez que genera valor
Proyectos en pozo con riesgo de demoras
Rentabilidad bruta por alquiler del 5.5-7% anual
Gastos de escritura y comisiones elevados
Subte D y tren Mitre: conectividad de primera línea
Densificación activa del barrio (ruido de obras)
Acceso directo a colegios de Belgrano
Algunas calles con ruido nocturno importante
Vida cultural y gastronómica propia
Estacionamiento difícil en el eje commercial
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Preguntas Frecuentes sobre Comprar 4 Ambientes en Colegiales
¿Cuánto cuesta comprar un 4 ambientes en Colegiales en 2026?
El rango es de USD 2.400 a USD 3.000 por metro cuadrado. Un departamento estándar de 110 m² está entre USD 264.000 y USD 308.000. Un PH de diseño con terraza de 120 m² puede estar entre USD 336.000 y USD 360.000 o más según las terminaciones y la ubicación exacta.
¿Cuál es la rentabilidad de alquilar un 4 ambientes en Colegiales?
La rentabilidad bruta anual en dólares por alquiler ronda el 5,5-7%, dependiendo del precio de compra y del rango de alquiler de la unidad específica. La rentabilidad neta (descontando expensas, vacancia y mantenimiento) suele ser de 4,5-6%.
¿Conviene comprar en Colegiales Sur o en Colegiales Central?
Para inversión orientada a apreciación de capital, Colegiales Sur tiene mayor potencial porque la presión de compradores desde Palermo es más intensa. Para uso propio con familia, Colegiales Central ofrece mejor equilibrio entre conectividad, servicios y precio.
¿Los PHs con terraza en Colegiales son buena inversión?
Sí, es el producto de mayor demanda y menor vacancia del barrio. El precio de compra es mayor, pero también el valor de alquiler y la apreciación esperada. Para inversión a largo plazo, los PHs con terraza de Colegiales tienen uno de los mejores perfiles riesgo-retorno del eje norte de CABA.
¿Qué gastos adicionales hay al comprar en Colegiales?
Los gastos de escritura y sellos representan el 3-4% del precio de venta. Si se usa inmobiliaria, la comisión del comprador suele ser el 4%. Los gastos de escribano son adicionales. En total, presupuestar un 7-9% adicional al precio de compra para cubrir todos los gastos de la operación.
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Conclusión
Comprar un 4 ambientes en Colegiales en 2026 es una de las decisiones de inversión más sólidas disponibles en el eje norte de Buenos Aires. El barrio combina una tasa de valorización históricamente alta con demanda de alquiler sostenida, un producto de diseño que sigue siendo más barato que en Palermo o Belgrano, y una identidad de barrio propia que atrae un perfil de inquilinos y compradores de calidad.
El mercado está maduro pero no saturado. Los compradores que entren en 2026 lo harán en una etapa del ciclo donde el potencial de apreciación adicional todavía es significativo, especialmente en los PHs de diseño con terraza y en las unidades de Colegiales Sur.
