Dentro del gran barrio de Belgrano, existe una subzona que funciona con lógica propia: Belgrano R. La "R" de Residencial no es solo un nombre: define el carácter de un sector que tiene más en común con un pueblo tranquilo que con el vértigo urbano de la Avenida Cabildo. Si estás buscando alquilar en esta subzona exclusiva, esta guía te explica todo lo que necesitás saber antes de firmar un contrato.
Qué es Belgrano R y dónde está
Belgrano R es la subzona residencial de Belgrano, ubicada en la franja oeste del barrio. Sus límites aproximados son:
Norte: Avenida del Libertador / límite con Núñez
Sur: Avenida Monroe / aproximación a Belgrano C
Este: Avenida Cabildo (divide Belgrano R de Belgrano C)
Oeste: Avenida Congreso / límite con Villa Urquiza
El corazón de Belgrano R está delimitado por calles como Vuelta de Obligado, Olazábal, 11 de Septiembre, Juramento y Av. de los Incas. Las calles internas son las que mejor definen el espíritu del lugar: Arcos, Ciudad de la Paz, Zabala, Virrey del Pino, Moldes, Sucre.
Lo que distingue visualmente a Belgrano R de otras zonas de Belgrano y de CABA en general:
Calles empedradas o con adoquines en muchos tramos
Árboles añejos que forman un techo verde en verano
Casas en lugar de torres
Edificios de baja altura (pocos superan los 4-5 pisos)
Escasez de locales comerciales en las calles internas
Por qué Belgrano R es diferente al resto del barrio
Restricciones urbanísticas
El Código Urbanístico de CABA clasifica gran parte de Belgrano R como zonas de baja densidad constructiva (R1b). Esto limita legalmente la altura de los edificios y la ocupación del suelo. ¿El resultado? Una zona donde no es posible construir torres de 20 pisos, lo que mantiene el carácter residencial del lugar.
Esta restricción tiene dos consecuencias importantes para el mercado inmobiliario:
La oferta de propiedades en Belgrano R crece muy lentamente. No hay nuevos desarrollos que agreguen cientos de unidades de golpe. El stock es casi fijo.
Los precios en dólares son muy estables incluso en ciclos de crisis. La escasez estructural actúa como piso de precio.
El perfil de quienes viven en Belgrano R
Belgrano R atrae a un perfil muy específico de inquilino y propietario:
Familias con hijos que priorizan la tranquilidad y los colegios de la zona
Ejecutivos y profesionales de alto nivel que trabajan desde casa parte del tiempo o tienen horarios flexibles
Extranjeros (ejecutivos de multinacionales, diplomáticos, representantes de organismos internacionales)
Familias argentinas de clase alta con historia en el barrio
Este perfil impacta en todo: en el mantenimiento de las propiedades, en la calidad de vida del barrio, en los servicios disponibles y en cómo funciona el mercado de alquiler.
Tipos de propiedades disponibles en Belgrano R
Casas
El activo más característico y codiciado de Belgrano R. Son casas de 1, 2 o 3 plantas, generalmente con jardín, garage, patio o terraza. Construidas entre las décadas del 30 y el 70, muchas fueron renovadas o refaccionadas en los últimos años.
Características típicas:
3 a 5 dormitorios
Jardín delantero o trasero (a veces ambos)
Garage para 1 o 2 autos
Ambientes amplios y techos altos
Mayordomo o casa de servicio en algunos casos
Precio de alquiler (abril 2026):
Casas de 3 ambientes: $1.200.000 - $1.600.000 mensuales
Casas de 4-5 ambientes: $1.600.000 - $2.500.000 mensuales
Casas con jardín grande y alto estándar: hasta $3.000.000+ mensuales
La oferta de casas en alquiler en Belgrano R es limitada. Cuando una propiedad de calidad sale al mercado, el tiempo de vacancia es muy corto si el precio es razonable.
PH (Propiedad Horizontal)
Los PH en Belgrano R suelen ser plantas bajas o primeras de edificios de poca altura, con patio o jardín propio. Son una alternativa más accesible que las casas, manteniendo algunas ventajas (espacio exterior, menor cantidad de vecinos).
Precio de alquiler:
PH 2 ambientes con patio: $800.000 - $1.100.000 mensuales
PH 3 ambientes: $1.100.000 - $1.500.000 mensuales
Departamentos
En Belgrano R hay menos departamentos que en Belgrano C, y los que existen suelen ser de categoría: amplios, en edificios de baja altura, con características constructivas de otro nivel (materiales, altura de los ambientes, iluminación natural).
Precio de alquiler:
2 ambientes: $700.000 - $850.000 mensuales
3 ambientes: $1.000.000 - $1.400.000 mensuales
4 ambientes o más: $1.400.000 - $2.000.000 mensuales
La dinámica del mercado de alquileres en Belgrano R
Vacancia baja
La demanda de alquileres en Belgrano R es sólida y sostenida. Las propiedades bien presentadas y a precio de mercado se alquilan en plazos breves (2-4 semanas para departamentos, algo más para casas grandes). La vacancia media es menor que en el resto de CABA.
¿Cómo se consiguen las propiedades?
El mercado de Belgrano R tiene algunas particularidades:
Muchas propiedades circulan por vías informales: familias que conocen a otras familias, recomendaciones de vecinos, boca a boca. No todas las propiedades disponibles terminan en portales inmobiliarios.
Las inmobiliarias especializadas en la zona: hay inmobiliarias que trabajan exclusivamente en el segmento premium de Belgrano. Registrarse con ellas como potencial inquilino puede darte acceso a propiedades antes de que lleguen a los portales.
Los portales inmobiliarios: ZonaProp, Argenprop, Roomix. Publican parte de la oferta disponible y es el punto de partida más accesible.
Cómo negociar en Belgrano R
El propietario típico de Belgrano R tiene perfil diferente al propietario promedio de CABA. Suele:
No tener urgencia por alquilar (la propiedad puede estar vacía mientras espera al inquilino correcto)
Ser selectivo con el perfil del inquilino
No estar dispuesto a bajar mucho el precio si sabe que la propiedad tiene valor
Esto no significa que no haya margen de negociación, pero el approach es diferente. Más que negociar el precio con fuerza, conviene presentarse como el inquilino ideal: documentación completa, referencias, estabilidad económica demostrable y disposición a firmar un contrato de 2 o más años.
Qué verificar antes de alquilar en Belgrano R
Las casas viejas tienen particularidades
Muchas casas de Belgrano R fueron construidas décadas atrás. Antes de firmar, es importante verificar:
Instalación eléctrica: las casas más antiguas pueden tener instalaciones que no soportan la carga eléctrica moderna (climatización, lavaplatos, televisores, computadoras). Preguntar si fue renovada y cuándo.
Gas: la caldera o calefacción central puede estar en un estado que requiere servicio técnico. Verificar el funcionamiento en la visita.
Humedad: casas con jardín y muchos años tienen mayor probabilidad de humedad en medianeras o paredes exteriores.
Servicios de agua: la presión y el caudal en casas antiguas puede variar. Verificar en la visita.
Estado del jardín: si el jardín tiene una superficie significativa, preguntar quién se ocupa del mantenimiento y si hay servicio de jardinero incluido o a cargo del inquilino.
Reglamentos y restricciones
Si la propiedad está en un edificio de PH o departamentos, verificar:
El reglamento de copropiedad (especialmente si tenés mascotas o hijos pequeños)
Horarios de uso del jardín o espacios comunes
Restricciones de ruido
Los costos ocultos
Vivir en Belgrano R puede tener costos adicionales que no aparecen en el precio de alquiler:
Jardinero: para casas con jardín grande, un jardinero puede costar $40.000-$80.000 mensuales.
Pileta (si tiene): el mantenimiento de la pileta es significativo en tiempo y dinero.
Calefacción: las casas grandes consumen más gas. En invierno, las facturas pueden ser altas.
Seguridad: algunas zonas de Belgrano R tienen alarmas o servicios de vigilancia privada que pueden ser compartidos con otros vecinos.
Transporte desde Belgrano R
La mayor crítica que recibe Belgrano R como subzona es su menor conectividad en transporte público, comparada con Belgrano C:
Subte: No hay estación de subte dentro de Belgrano R. La más cercana es Juramento (línea D), que queda a 5-15 minutos a pie según la ubicación exacta dentro de Belgrano R.
Colectivos: Algunas líneas circulan por las arterias perimetrales (Cabildo, Congreso, Av. de los Incas, Libertador). Para quienes viven en las calles internas, puede requerir una caminata de 5-10 minutos hasta la parada.
Auto: La mayoría de los residentes de Belgrano R tiene auto. El estacionamiento en las calles internas es generalmente fácil.
Taxis y remises: La zona es muy bien atendida.
Si no tenés auto y tu trabajo requiere transporte público muy frecuente, Belgrano C puede ser una alternativa más práctica. Si tenés auto o trabajás desde casa, Belgrano R no tiene desventajas significativas de conectividad.
Colegios y servicios de la zona
Una de las razones por las que las familias eligen Belgrano R son los colegios. En la zona o a poca distancia:
Colegio Marín (Juramento y Cabildo)
Belgrano Day School (Ciudad de la Paz)
Colegio Pestalozzi (Vuelta de Obligado)
Instituto San Román
Lincoln School (sobre Av. del Libertador)
También hay varios clubes de tenis, deportivos y náuticos en la zona norte que muchas familias de Belgrano R frecuentan.
En cuanto a servicios cotidianos: hay pequeños comercios de barrio (almacenes, panaderías, verdulerías), pero para supermercado grande o farmacia 24 horas hay que acercarse a Cabildo. Esta es la contrapartida más importante de vivir en Belgrano R frente a Belgrano C.
Perfil del inquilino ideal en Belgrano R
Para maximizar las posibilidades de conseguir una propiedad en Belgrano R, el perfil que los propietarios buscan generalmente incluye:
Estabilidad económica demostrable: ingresos formales o historia de pagos en alquileres anteriores.
Referencias de propietarios previos: especialmente para casas, donde el riesgo de daños es mayor.
Perfil familiar o de pareja consolidada: los propietarios de casas prefieren inquilinos que vayan a cuidar la propiedad como si fuera propia.
Disposición a firmar contratos largos: en Belgrano R es común ver contratos de 3 años, lo que beneficia a ambas partes.
Sin múltiples mascotas o mascotas de gran porte (a menos que la propiedad tenga jardín amplio y el propietario lo acepte explícitamente).
Preguntas frecuentes
¿Cuáles son los límites exactos de Belgrano R?
No hay una definición oficial única, pero la delimitación más reconocida es: Avenida Cabildo al este, Avenida del Libertador al norte, Avenida Congreso al oeste y una línea aproximada por Monroe/Juramento al sur. Las calles más "puras" de Belgrano R son las que quedan entre Cabildo, Congreso, Virrey del Pino y el Libertador.
¿Hay propiedades en alquiler en Belgrano R por debajo de $1.000.000?
Sí, principalmente departamentos de 2 ambientes en edificios de la zona, que pueden estar entre $700.000 y $850.000. Las casas difícilmente bajen de $1.200.000 mensuales en el mercado actual.
¿Por qué se llama "R" Belgrano R?
La "R" viene de "Residencial". El nombre fue adoptado informalmente para distinguir esta subzona tranquila y de baja densidad del resto del barrio, más comercial y de mayor altura.
¿Conviene más alquilar en Belgrano R o comprare?
Si tenés el capital, comprar en Belgrano R es históricamente una de las mejores inversiones inmobiliarias de CABA. Los valores en dólares se sostienen por la escasez estructural de oferta. Pero los precios de venta son significativamente más altos que en otras zonas, con departamentos desde USD 130.000 y casas desde USD 300.000 o más.
¿Cómo encuentro propiedades en Belgrano R que no están publicadas en internet?
Registrarte con inmobiliarias especializadas en el segmento premium de Belgrano, consultar grupos de vecinos en Facebook/WhatsApp del barrio y hacer networking con personas que ya viven en la zona. Muchas propiedades se alquilan por referencias antes de llegar a los portales.
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