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Encontrá departamentos, casas y PHs en alquiler en Córdoba Capital con la búsqueda inteligente de Roomix.
Respuesta corta: Córdoba Capital tiene 17.443 avisos publicados, de los cuales 4.140 son de alquiler y 12.958 de venta (índice de avisos de Roomix, corte del 20/07/2026). Ese 23,7% de participación del alquiler sobre el stock total es el más alto de todas las plazas con más de 5.000 avisos publicados fuera de CABA —le siguen Vicente López con 23,2% y La Plata con 22,3%— y es el dato que más le importa a un inversor: significa que en Córdoba el alquiler es un destino habitual de la propiedad, no una excepción. Una unidad puesta en alquiler ahí compite en un mercado profundo y con rotación, no en uno donde casi todo se vende.
La proporción de avisos de alquiler sobre el stock publicado es un proxy directo de cuán normalizada está la renta en cada ciudad.
| Plaza | Avisos de alquiler | Avisos totales | % alquiler |
|---|---|---|---|
| Córdoba Capital | 4.140 | 17.443 | 23,7% |
| Palermo (CABA) | 4.149 | 19.543 | 21,2% |
| La Plata | 1.816 | 11.674 | 15,6% |
| Mar del Plata | 2.203 | 16.348 | 13,5% |
| Morón (GBA Oeste) | 1.059 | 8.307 | 12,7% |
| Pilar (GBA Norte) | 1.913 | 15.231 | 12,6% |
Fuente: índice de avisos de Roomix, corte del 20/07/2026. Porcentajes calculados sobre esos mismos totales. Palermo entra como referencia porteña; dentro de CABA los barrios de microcentro (Centro, Retiro, San Nicolás, Monserrat) superan el 30% por su perfil de oficinas y estudios.
Cómo se lee del lado de la compra: si vas a evaluar unidades, mirá en paralelo los departamentos en venta en Córdoba Capital y los departamentos en alquiler de la misma tipología y zona. El precio de venta te da el denominador y los alquileres publicados te dan el numerador: es la única forma honesta de estimar rentabilidad, en lugar de arrastrar un porcentaje genérico. Para el panorama completo del partido, toda la oferta de alquiler en Córdoba.
Para un inversor que ya tiene o quiere adquirir una propiedad en Córdoba para ponerla en alquiler, el análisis es fundamentalmente distinto al de quien busca un lugar donde vivir. Lo que importa no es si el barrio es cómodo o si está cerca del trabajo: lo que importa es la rentabilidad, la demanda sostenida, la facilidad de ocupación y la perspectiva de valorización del capital a largo plazo.
Esta guía analiza el mercado de alquileres en Córdoba desde la perspectiva del inversor: qué tipologías generan mejor retorno, qué barrios tienen demanda más estable, cómo calcular la rentabilidad real y cuáles son los riesgos del mercado actual.
Córdoba es una ciudad con una demanda de alquiler estructuralmente sólida por varias razones:
Estas condiciones estructurales hacen de Córdoba un mercado atractivo para el inversor inmobiliario con horizonte de mediano-largo plazo.
La rentabilidad bruta se calcula como: (alquiler anual / precio de compra) × 100.
Roomix no mide rentabilidad por barrio de forma independiente: lo que sí tenemos son promedios propios de Córdoba Capital por cantidad de ambientes, tanto del lado del alquiler como de la venta. Cruzando esos dos promedios con el tipo de cambio del snapshot (1 USD = 1.510 ARS) se puede estimar una rentabilidad bruta orientativa por tipología, agosto 2026:
Datos de Roomix sobre 2.512 avisos activos de alquiler en Córdoba Capital, actualizados a agosto 2026.
| Tipo | Alquiler base mensual (sin expensas) | Precio de venta | Rentabilidad bruta anual aprox. |
|---|---|---|---|
| Monoambiente / 1 amb. | $630.000 | USD 69.000 | ~7,3% |
| 2 ambientes | $650.000 | USD 77.500 | ~6,7% |
| 3 ambientes | $730.000 | USD 110.000 | ~5,3% |
| 4 ambientes | $890.000 | USD 133.000 |
Alquiler: base mensual en pesos, sin expensas, sobre avisos publicados en pesos (628–1.124 avisos por tipología). Venta: precio promedio en dólares sobre avisos activos. La columna de rentabilidad es una estimación propia (alquiler anual convertido a USD al tipo de cambio del snapshot, dividido precio de venta), no un dato que Roomix publique directamente.
Conclusión de rentabilidad: con estos promedios, los monoambientes y las unidades de 5 ambientes o más son las tipologías con mejor relación alquiler/precio de compra; los 3 y 4 ambientes quedan más comprimidos porque el precio de venta sube más rápido que el alquiler base a medida que crece la unidad. Dentro de cada tipología, seguís necesitando comparar barrio por barrio: Roomix no tiene todavía un desglose de rentabilidad propio a ese nivel, así que para eso conviene mirar los departamentos en venta y en alquiler de la zona puntual que te interese.
La rentabilidad bruta es solo el punto de partida. Para calcular la rentabilidad neta real, hay que descontar todos los costos asociados a la propiedad:
| Concepto | Impacto anual estimado |
|---|---|
| ABL (Alumbrado Barrido Limpieza) | 0,3% – 0,8% del valor fiscal |
| Impuesto inmobiliario provincial (ARBA/DGR) | 0,5% – 1,0% del valor de tasación |
| Expensas del consorcio (si las pagás vos) | Variable |
| Seguro del inmueble | 0,3% – 0,5% del valor asegurado |
| Mantenimiento y reparaciones | 0,5% – 1,5% del valor del inmueble |
| Vacancia (meses sin alquilar) | 5% – 15% de los ingresos anuales |
| Comisión de administración (si usás inmobiliaria) | 5% – 10% del alquiler mensual |
En promedio, los costos operativos reducen la rentabilidad bruta entre 1,5 y 2,5 puntos porcentuales. Tomando el rango de la tabla anterior (~5,3% a ~7,3% bruto según tipología), la rentabilidad neta real termina moviéndose, a grosso modo, entre el 3,5% y el 5%.
Nueva Córdoba tiene la demanda más estable y la menor vacancia de la ciudad. Cualquier propiedad bien mantenida en este barrio se alquila en menos de dos semanas. Sin embargo, los precios de compra son los más altos, lo que comprime la rentabilidad porcentual.
Recomendado para: Inversores que priorizan liquidez y baja vacancia sobre máxima rentabilidad porcentual. También para quienes quieren una propiedad fácil de vender en el futuro.
El Centro tiene propiedades más económicas que Nueva Córdoba con alquileres razonables, lo que da mejor rendimiento porcentual. El desafío es la selectividad: hay edificios muy bien mantenidos y otros con problemas de humedad, instalaciones viejas o consorcios conflictivos. La due diligence es fundamental.
Recomendado para: Inversores experimentados que saben evaluar el estado edilicio y el consorcio.
Alberdi está en transición hacia un barrio más premium, traccionado por su cercanía a Nueva Córdoba. Los precios de compra siguen siendo más bajos que los de Nueva Córdoba, y la demanda —especialmente estudiantil— es alta. El potencial de valorización en el mediano plazo es interesante.
Recomendado para: Inversores con horizonte de 5+ años que quieren capturar valor en una zona en desarrollo.
Estos barrios tienen demanda más familiar, lo que implica inquilinos más estables (menos rotación) pero también propiedades más grandes y precios de compra más altos en términos absolutos. La rentabilidad porcentual es buena y la vacancia es baja porque hay menos oferta relativa que en Nueva Córdoba.
Recomendado para: Inversores que prefieren inquilinos de largo plazo y menos administración.
La estrategia más clásica. Comprás la propiedad, la alquilás por 12-24 meses con contrato formal. Genera un flujo de caja predecible y tiene costos administrativos bajos si gestionás vos mismo.
Ventajas: Previsibilidad, baja administración, contrato legal que te protege Desventajas: Menor rentabilidad que el alquiler temporario, inflación puede erosionar los ingresos en ARS
Los alquileres de corta estadía en Córdoba suelen ofrecer una rentabilidad mensual mayor que el alquiler convencional en los barrios más demandados (Nueva Córdoba, Centro, Güemes), aunque Roomix no releva tarifas ni ocupación de plataformas de corta estadía, así que no hay una cifra propia para cuantificar esa diferencia. Además, esta estrategia requiere más administración activa: check-in/check-out, limpieza, comunicación con huéspedes.
Mercado objetivo: Turismo interno, viajes de negocio, expatriados en tránsito Barrios con mejor demanda temporaria: Nueva Córdoba, Güemes, Centro, Cerro de las Rosas
Antes de proyectar ingresos con esta estrategia conviene relevar tarifas y ocupación directamente en Airbnb o Booking para la zona puntual, y comparar ese número contra el alquiler base de la tipología equivalente que mostramos más arriba. La diferencia puede ser significativa, pero hay que contemplar los costos de gestión, limpieza, plataformas y la mayor irregularidad de los ingresos.
Adquirir una unidad en un desarrollo inmobiliario en construcción a precio de pozo, esperar la entrega (12-36 meses) y alquilarla. En Córdoba hay varios proyectos activos en Nueva Córdoba, Alberdi y Jardín.
Ventaja: Precio de entrada más bajo, potencial de valorización desde el pozo hasta la entrega Desventaja: Riesgo de demora en la obra, inmovilización del capital durante la construcción
Desde el DNU 70/2023 que derogó la Ley de Alquileres 27.551, los contratos se rigen nuevamente por el Código Civil y Comercial, con libertad de pactar:
El mercado cordobés ha convergido en contratos de 12 o 24 meses con ajuste trimestral o cuatrimestral por IPC (Índice de Precios al Consumidor del INDEC) o ICL (Índice de Contratos de Locación del BCRA).
Los ingresos por alquiler tienen tratamiento fiscal en Argentina:
Recomendación: Antes de comprar, consultá con un contador especializado en inversiones inmobiliarias en Córdoba para entender el tratamiento fiscal óptimo para tu situación.
El mayor riesgo de alquilar en ARS es que los ajustes contractuales no compensen la inflación real. En contextos de alta inflación, los alquileres pueden quedar retrasados en términos reales. Una forma de mitigar este riesgo es acordar cláusulas de ajuste más frecuentes (mensuales o bimestrales) o fijar el contrato con componente en dólares (legal en Argentina).
Córdoba tiene baja vacancia en general, especialmente en Nueva Córdoba y el Centro. Sin embargo, propiedades mal mantenidas, con precios por encima del mercado o en zonas menos demandadas pueden quedar vacías meses. La vacancia de 2-3 meses por año puede impactar significativamente la rentabilidad anual.
El sistema argentino contempla un depósito de 1 mes de alquiler al inicio, que en contextos de alta inflación puede quedar muy por debajo del costo de reparar daños reales. Documentá exhaustivamente el estado del departamento al inicio y considerá un depósito adicional en los contratos.
La legislación de alquileres en Argentina cambió varias veces en los últimos 10 años. Si bien el DNU 70/2023 restauró la libertad contractual, existe el riesgo de que futuras reformas vuelvan a regular el mercado de manera desfavorable para el inversor.
| Aspecto | Córdoba | Buenos Aires |
|---|---|---|
| Precio de compra promedio (2 amb.) | USD 77.500 (dato Roomix, agosto 2026) | Sensiblemente más alto |
| Rentabilidad bruta típica | ~5,3% – 7,3% según tipología (dato Roomix) | Más ajustada; Roomix no tiene un desglose propio para esta plaza |
| Demanda estudiantil | Muy alta (150k+ estudiantes) | Alta pero más dispersa |
| Vacancia promedio | Baja | Baja-media |
| Mercado temporario | En crecimiento | Muy consolidado |
La principal ventaja de Córdoba para el inversor es la mayor rentabilidad porcentual y el menor precio de entrada, a costa de algo menos de liquidez en el mercado de reventa.
Córdoba es uno de los mercados más atractivos de Argentina para el inversor inmobiliario orientado al alquiler. La demanda estructural —liderada por los 150.000 estudiantes universitarios y el creciente ecosistema tech— garantiza una ocupación sólida en los barrios bien posicionados. Las rentabilidades brutas, según la tipología, rondan el 5% al 7% (dato Roomix, agosto 2026), superiores a las de Buenos Aires, y el precio de entrada es más accesible.
Los barrios más recomendables para inversión en 2026 son el Centro y Alberdi (mejor rentabilidad porcentual), seguidos de Nueva Córdoba (menor vacancia y mayor liquidez futura) y Jardín-General Paz (inquilinos más estables). El mercado de alquiler temporario en Nueva Córdoba y Güemes ofrece rentabilidades superiores con mayor esfuerzo de gestión.
Para explorar propiedades disponibles en Córdoba y analizar precios de mercado, usá Roomix. También podés consultar nuestra guía de inversión inmobiliaria en Argentina para un análisis más amplio del mercado nacional.
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Cómo Encontrar un Alquiler Económico en Córdoba Capital en 2026
Una guía práctica para comparar alquileres en Córdoba Capital: presupuesto total, superficie, expensas, ubicación y disponibilidad real.
| 5 ambientes o más | $1.400.000 | USD 163.000 | ~6,8% |
| Blanqueo / impuestos sobre la ganancia |
| Según régimen fiscal del propietario |
| Liquidez (velocidad de venta) | Media | Alta |
| Riesgo de valorización | Moderado-alto | Moderado |
