¿Es legal alquilar en dólares en Argentina? Qué dice el art. 765 del CCyC
8 min de lectura
por Roomix
¿Es legal alquilar en dólares en Argentina? Qué dice el art. 765 del CCyC
En Argentina, la relación entre la moneda extranjera y el mercado inmobiliario es un tema recurrente y muchas veces confuso. Muchos propietarios quieren cobrar en dólares para protegerse de la inflación en pesos, mientras que muchos inquilinos se preguntan si esto es legal.
¿Es legal alquilar en dólares en Argentina?
Respuesta corta: sí. La Ley 27.551 obligaba a pactar los alquileres de vivienda en pesos, pero fue derogada por el DNU 70/2023 en diciembre de 2023. Desde entonces rige el Código Civil y Comercial (arts. 1187 a 1226), que no prohíbe los contratos de locación en moneda extranjera.
Pero hay una letra chica que define todo: el artículo 765 del CCyC establece que si la obligación es en moneda extranjera, el deudor puede liberarse entregando el equivalente en pesos al tipo de cambio del momento del pago. Es decir: aunque el contrato diga "USD 500 por mes", el inquilino tiene derecho a pagar en pesos, salvo que las partes hayan pactado expresamente lo contrario.
Tipo de locación
Contrato en USD
Comercial o mixta
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En una frase: es legal firmar en dólares, pero cobrar dólares billete por la fuerza no está garantizado. Por eso el mercado se movió hacia los contratos en pesos con cláusula dólar-linked, que dan la cobertura cambiaria sin el conflicto del art. 765.
El Contexto Legal: ¿Qué Dice la Ley?
La Ley 27.551 y su Derogación
La Ley 27.551 de Alquileres, que estuvo vigente de julio de 2020 a diciembre de 2023, establecía que los contratos de locación de inmuebles destinados a vivienda debían pactarse en moneda nacional (pesos argentinos). Esta disposición estaba en línea con el principio de curso legal obligatorio del peso establecido en el Código Civil y Comercial.
Sin embargo, en diciembre de 2023 el DNU 70/2023 (Decreto de Necesidad y Urgencia del presidente Milei) derogó la Ley 27.551 casi en su totalidad. A partir de ese momento, el régimen de alquileres volvió a regirse principalmente por el Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), específicamente los artículos 1187 a 1226, que regulan los contratos de locación.
¿Qué Dice el Código Civil y Comercial?
El CCyC no prohíbe de manera explícita los contratos de locación de vivienda en moneda extranjera. El artículo 765 establece que si la obligación es en moneda extranjera, el deudor puede liberarse entregando el equivalente en pesos al tipo de cambio vigente al momento del pago.
Este artículo es clave: significa que aunque el contrato diga "USD 500 por mes", el inquilino tiene derecho a pagar en pesos al tipo de cambio oficial (o el pactado en el contrato), salvo que las partes hayan acordado expresamente lo contrario.
Sin embargo, existe jurisprudencia variada y la interpretación práctica depende mucho de cómo se redacte el contrato.
¿Cuándo es Legal Alquilar en Dólares?
Locaciones de Uso Comercial o Mixto
Las locaciones comerciales tienen mayor libertad contractual que las de vivienda. Es relativamente común y sin mayor conflicto legal pactar alquileres de locales comerciales en dólares, especialmente en sectores como shoppings, inmuebles premium y propiedades en zonas turísticas.
Locaciones de Inmuebles de Uso Temporario
Los contratos de locación temporaria (aquellos de menos de 3 meses, generalmente para turismo o estadías breves) habitualmente se pactan en dólares y esto es ampliamente aceptado. Las plataformas internacionales de alquiler temporario también operan en USD de manera habitual.
Locaciones de Vivienda Permanente (el caso más debatido)
Para los contratos de vivienda habitual y de plazo prolongado (más de 3 meses), la situación es más compleja:
No existe una prohibición explícita en el CCyC para pactar en dólares después de la derogación de la Ley 27.551.
Sin embargo, el artículo 765 del CCyC permite al deudor (inquilino) pagar el equivalente en pesos al tipo de cambio vigente, lo que puede generar conflictos si el propietario exige dólares billete.
En la práctica, muchos propietarios incorporan cláusulas contractuales que intentan obligar al pago en dólares billete, pero la validez de esas cláusulas es discutida por la jurisprudencia.
Conclusión: Los contratos de vivienda en dólares son legales en el sentido de que no hay una ley que los prohíba explícitamente desde 2024. Pero la ejecución del pago en dólares billete puede ser resistida por el inquilino invocando el artículo 765 del CCyC.
Tipos de Contratos en Dólares: Variantes Frecuentes
1. Contrato en USD con Pago en USD Billete
El propietario fija el canon en dólares y exige el pago en billetes físicos. Es el formato más demandado por propietarios en contexto de alta inflación.
Ventaja para el propietario: Protección total contra la devaluación del peso.
Riesgo para el propietario: El inquilino puede invocar el art. 765 CCyC y ofrecer pesos al tipo de cambio oficial.
Riesgo para el inquilino: Necesita tener acceso real a dólares, lo que puede ser complejo dado las restricciones cambiarias.
2. Contrato en Pesos con Ajuste por Variación del Tipo de Cambio
El contrato se denomina en pesos pero el ajuste periódico se referencia al tipo de cambio oficial o a un índice vinculado al dólar.
Ventaja: Elimina la ambigüedad sobre en qué moneda se paga.
Desventaja: Si el tipo de cambio sube significativamente, el inquilino puede ver triplicado su alquiler en pesos en poco tiempo.
3. Contrato con Cláusula Dólar-Linked
El canon mensual se fija en pesos pero se actualiza trimestralmente o semestralmente según la variación del dólar oficial (tipo de cambio vendedor Banco Nación).
Este es un formato que busca un punto medio: el pago es en pesos (lo que protege al inquilino en términos de acceso a divisas) pero el valor real del contrato se mantiene en términos de dólar.
4. Contrato en USD con Opción de Pago en Pesos
El propietario acepta el pago en pesos al tipo de cambio pactado en el contrato (que puede ser el oficial, el MEP o el blue, según lo acordado). Esta cláusula es frecuente en propiedades premium donde ambas partes quieren establecer el valor de referencia en dólares pero tener flexibilidad en el método de pago.
Riesgos para el Inquilino
Exposición Cambiaria
El riesgo más obvio: si el dólar sube significativamente entre la firma y el vencimiento del contrato, el costo real del alquiler en pesos puede multiplicarse. Esto ha ocurrido repetidamente en Argentina, donde la tasa de devaluación puede ser impredecible.
Ejemplo ilustrativo: Si firmás un contrato en USD 400/mes cuando el dólar oficial está a $1.000, el alquiler equivale a $400.000. Si el dólar sube a $2.000 durante la vigencia, el mismo alquiler en dólares equivale a $800.000 en pesos.
Dificultad para Conseguir Dólares
En Argentina, la compra de dólares está restringida para personas sin ingresos en moneda extranjera. Si el propietario exige dólares billete, el inquilino puede tener dificultades para acceder a ellos sin pagar el diferencial del mercado informal.
Conflicto en Caso de Mora
Si el inquilino no paga en la moneda pactada, el propietario puede iniciar acciones legales. El desenlace en juicio depende de la redacción exacta del contrato y de la interpretación que haga el juez del artículo 765 CCyC.
Ausencia de Protecciones Automáticas
Los contratos en dólares, especialmente los pactados sin aplicar la Ley 27.551 (ya derogada), pueden no incluir protecciones automáticas para el inquilino como topes de depósito, mecanismos de ajuste regulados o plazos mínimos. Todo queda sujeto a lo que las partes negocien.
Riesgos para el Propietario
Derecho del Inquilino a Pagar en Pesos
Como se mencionó, el artículo 765 del CCyC le da al inquilino la potestad de pagar en pesos al tipo de cambio oficial. Si el contrato no cierra explícitamente esta posibilidad, el propietario puede recibir pesos aunque hubiera querido dólares.
Dificultades para Desalojar
En Argentina, los procesos de desalojo pueden demorar meses o incluso años. En ese contexto, aunque el propietario tenga razón en el fondo, el proceso judicial puede ser costoso y lento.
Blanqueo de Origen de los Fondos
El cobro de alquileres en dólares billete en efectivo puede generar problemas fiscales si los montos son significativos y no se declaran correctamente. La AFIP exige la declaración de ingresos en moneda extranjera, y los pagos informales pueden acarrear consecuencias tributarias.
Ajuste de Alquileres en Contratos en Dólares
En los contratos en dólares, el ajuste periódico funciona de manera diferente a los contratos en pesos:
Sin Índice de Ajuste Automático
A diferencia de los contratos en pesos, donde se suelen usar índices como el IPC o el ICL (antes de la derogación de la Ley 27.551), los contratos en dólares generalmente no incluyen ajuste automático: el canon se fija en USD y se mantiene en ese valor a lo largo del contrato.
Esto puede beneficiar al inquilino si el dólar se aprecia frente al peso (el valor real no varía), pero puede generar tensión si el propietario siente que el valor real del alquiler en USD cayó por la inflación internacional o por cambios en el mercado local.
Renegociación Periódica
Algunos contratos en dólares incluyen cláusulas de renegociación anual a precio de mercado, lo que añade incertidumbre para el inquilino.
¿Cómo Redactar un Contrato en Dólares que Proteja a Ambas Partes?
Si vas a firmar un contrato en USD, estos son los puntos que deben quedar claros:
1. Especificar el tipo de cambio de referencia
Definir explícitamente si el tipo de cambio de referencia para el pago en pesos (en caso de ejercer la opción del art. 765 CCyC) es el oficial del Banco Nación, el MEP, el dólar blue u otro índice. Esto evita conflictos al momento del pago.
2. Determinar la modalidad de pago aceptada
Aclarar si el pago puede ser en pesos o si el contrato exige dólares billete. Si se aceptan pesos, indicar a qué tipo de cambio se convierte.
3. Establecer mecanismos de actualización (o la ausencia de ellos)
Si el contrato es en USD fijo, dejarlo explícito. Si hay actualizaciones periódicas, especificar el índice o porcentaje y la fecha de aplicación.
4. Definir el monto del depósito
El depósito en contratos en dólares generalmente equivale a 1 o 2 meses de alquiler. Especificar en qué moneda se entrega y en cuál se devuelve.
5. Incluir cláusula de resolución de conflictos
Ante una diferencia de interpretación sobre la moneda de pago, conviene prever cómo se resolverá: mediación, arbitraje o juicio ordinario.
Aspectos Impositivos
Para el Propietario
Los ingresos por alquiler, incluso en dólares, deben declararse a la AFIP. El propietario tributa Impuesto a las Ganancias (4ta categoría) por las rentas de locación. Si los ingresos superan ciertos umbrales, también puede haber obligaciones en IVA.
Los cobros en dólares billete en efectivo presentan el desafío adicional de la documentación: si no hay transferencias bancarias trazables, puede ser difícil justificar el origen de los fondos en una eventual fiscalización.
Para el Inquilino
En algunos casos, los inquilinos pueden deducir el alquiler de Ganancias si cumplen los requisitos establecidos por la AFIP. Este beneficio aplica cuando el alquiler está declarado correctamente y documentado.
Panorama del Mercado en 2026
A abril de 2026, el mercado de alquileres en dólares en Argentina muestra las siguientes tendencias:
Los contratos en USD son frecuentes en inmuebles de lujo, zonas turísticas (El Calafate, Bariloche, CABA zonas premium) y propiedades de alta gama.
En el segmento de vivienda estándar, la mayoría de los contratos sigue siendo en pesos con ajuste periódico, aunque con mayor libertad en la elección del índice que en el período de vigencia de la Ley 27.551.
Los contratos temporarios (turismo, estadías cortas) están casi completamente dolarizados.
En el segmento medio-alto de CABA y Zona Norte, es cada vez más común encontrar contratos en pesos con cláusula dólar-linked como punto de equilibrio.
Preguntas Frecuentes
¿Es obligatorio pagar el alquiler en dólares si el contrato lo dice?
No necesariamente. El artículo 765 del CCyC permite al deudor pagar en pesos al tipo de cambio vigente al momento del pago, salvo que el contrato limite explícitamente esta opción. En la práctica, si el propietario insiste en dólares billete y el contrato lo dice claramente, el conflicto debe resolverse judicialmente.
¿Puede el propietario exigir dólares billete?
Puede intentarlo a través del contrato, pero la validez de esa exigencia ante la justicia es incierta dado el artículo 765 CCyC. La mayoría de los especialistas recomiendan que ambas partes negocien este punto antes de firmar.
¿Conviene alquilar en dólares como inquilino?
Depende. Si tenés ingresos en dólares o acceso regular a divisas, puede ser una opción. Si tus ingresos son en pesos, los contratos en USD generan exposición cambiaria significativa que puede hacer inviable el contrato si el dólar sube.
¿Conviene alquilar en dólares como propietario?
Protege contra la inflación en pesos, pero introduce riesgos legales (el inquilino puede ejercer el art. 765) y complejidades impositivas. Muchos asesores recomiendan los contratos dólar-linked en pesos como alternativa más segura para el propietario.
¿Necesito un escribano para un contrato de alquiler en dólares?
No es obligatorio, pero sí recomendable. Un escribano o abogado especializado en derecho inmobiliario puede redactar cláusulas que minimicen los riesgos para ambas partes y den mayor seguridad jurídica al contrato.
Buscá propiedades en alquiler
Los contratos en dólares se concentran en dos segmentos: el temporario y el premium. Estos son los hubs donde vas a encontrar cada uno:
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Conclusión
Alquilar en dólares en Argentina es legal en términos generales, pero implica una serie de complejidades legales, cambiarias e impositivas que hacen imprescindible asesorarse bien antes de firmar. La derogación de la Ley 27.551 amplió la libertad contractual, pero no eliminó las tensiones estructurales del sistema: el artículo 765 del CCyC sigue siendo una herramienta disponible para el inquilino, y la volatilidad del tipo de cambio sigue siendo un riesgo real para ambas partes.
Si vas a firmar un contrato de alquiler en dólares, el primer paso es consultar con un abogado especialista en derecho inmobiliario y asegurarte de que todas las condiciones queden claramente documentadas.
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