Núñez desde los ojos de alguien que llega de afuera
Buenos Aires es una de las ciudades que más atraen a extranjeros y expatriados en Latinoamérica. La cultura, la gastronomía, el tango, el costo de vida relativamente accesible en términos de dólares, la infraestructura urbana y la calidez de su gente hacen que miles de personas de todo el mundo elijan instalarse acá cada año.
Pero elegir en qué barrio vivir puede ser abrumador. Buenos Aires tiene 48 barrios en CABA y cada uno tiene su propio carácter. Palermo siempre aparece en las listas de "mejores barrios para extranjeros" porque tiene mucha actividad, vida nocturna y se habla inglés en varios lugares. Pero para muchos expatriados —especialmente quienes vienen con familia, quienes buscan tranquilidad para trabajar o quienes ya conocen la ciudad— Núñez es una opción superior.
Esta guía está pensada para vos si sos extranjero o expatriado y estás evaluando alquilar en Núñez.
Por qué Núñez funciona bien para extranjeros
Seguridad y tranquilidad
Esta es, consistentemente, la primera preocupación de alguien que llega de afuera. Núñez es uno de los barrios más seguros de Buenos Aires. La zona residencial central tiene poco delito, las calles son transitadas durante el día y el sentido de comunidad es fuerte. Para alguien que no conoce todavía los códigos de la ciudad, vivir en un barrio seguro y predecible reduce significativamente el estrés de la adaptación inicial.
Perfil internacional del barrio
Núñez tiene una presencia de residentes internacionales más alta que el promedio de CABA, especialmente en los edificios modernos del Bajo Núñez. Esto significa:
Propietarios más acostumbrados a arreglos en dólares o modalidades no tradicionales
Inmobiliarias con experiencia en atender clientes extranjeros
Vecinos que ya han pasado por el proceso de instalarse en Argentina como extranjeros
Calidad de vida que no requiere adaptación cultural intensa
Vivir en Núñez no requiere entrar de lleno en el modo "Buenos Aires intenso". Las calles tranquilas, los comercios de barrio, los espacios verdes y el acceso al río ofrecen una experiencia de ciudad que resulta familiar para alguien que viene de capitales europeas o ciudades latinoamericanas con perfil residencial.
Precios en dólares: la perspectiva del expatriado
Para alguien que cobra en moneda extranjera (dólares, euros, u otras divisas), los precios en Argentina tienen una lógica diferente. El mercado inmobiliario argentino en 2026 opera con un tipo de cambio que hace que los valores en dólares sean relativamente accesibles desde una perspectiva internacional.
Precios de alquiler en Núñez (referencia USD)
Tipología
Rango mensual (ARS)
Equivalente USD (TC $1.600/USD)
Monoambiente
$590.000 – $750.000
USD 418 – 532
2 ambientes
$750.000 – $1.100.000
USD 532 – 780
3 ambientes
$960.000 – $1.300.000
USD 681 – 922
4 ambientes +
$1.800.000 – $6.500.000
USD 1.277 – 4.610
Precios de referencia abril 2026. El tipo de cambio puede variar. En contratos en ARS, la actualización se realiza por ICL.
Alquilar en pesos vs. alquilar en dólares
En Argentina existe un mercado dual:
Contratos en ARS (pesos argentinos):
Regidos por la Ley de Alquileres. Plazo mínimo 2 años, actualización por ICL. Para el expatriado que cobra en dólares, este tipo de contrato protege contra la inflación local porque el ICL generalmente sigue a la inflación. Pero si el peso se devalúa rápido respecto al dólar, el valor en USD del alquiler puede caer.
Contratos en USD (dólares):
Existen en el mercado, especialmente para propiedades de mayor categoría. Están fuera del sistema formal de la Ley de Alquileres. Para el expatriado que cobra en dólares, la certeza del valor es mayor, pero el precio inicial suele ser más alto y el propietario negocia en términos más exigentes.
¿Cuál conviene para un expatriado?
Depende del perfil y la duración de la estadía:
Para estadías cortas (menos de 1 año): Contratos en USD o alquileres temporarios tienen más sentido
Para estadías de 1-2 años o más: Un contrato formal en pesos puede ser ventajoso si la inflación argentina acelera (pagas menos en USD real)
Si querés proteger tu patrimonio en USD: El contrato en USD da certeza pero a mayor costo
El proceso legal: alquilar siendo extranjero en Argentina
¿Qué documentación se requiere?
Como extranjero, el proceso de alquiler en Argentina es posible pero requiere más documentación:
Documentos personales mínimos:
Pasaporte vigente: Indispensable como identificación
DNI argentino: Si tenés residencia en Argentina (temporaria, permanente o precaria), el DNI facilita mucho el proceso. Los propietarios prefieren inquilinos con DNI.
Constancia de CBU: Para transferencias bancarias de pago de alquiler
CUIL o CUIT: Para trabajadores independientes o con ingresos formales en Argentina. Se gestiona en ANSES si no lo tenés.
Si no tenés DNI argentino:
Es más complicado pero no imposible. Algunos propietarios aceptan pasaporte + visa + comprobante de ingresos extranjeros. Pero la garantía se vuelve el punto más crítico.
El problema de la garantía para extranjeros
La garantía es el mayor obstáculo. La garantía propietaria estándar (un garante con propiedad en Argentina) es casi imposible para un extranjero recién llegado.
Alternativas viables:
1. Seguro de caución:
Es la mejor solución para extranjeros. Las aseguradoras más importantes (Aseguranza, Brusatasa, Fianzas Ancel) emiten pólizas para inquilinos extranjeros si pueden demostrar ingresos suficientes (4-5 veces el alquiler mensual). Aceptan documentación extranjera de ingresos en algunos casos.
2. Alquileres temporarios (short-term):
Para los primeros meses en el país, los alquileres temporarios (Airbnb, plataformas locales, agencias especializadas) no requieren garantía. Son más caros por mes pero dan tiempo para establecer historial y conseguir la documentación necesaria para un contrato formal.
3. Propietarios con experiencia en extranjeros:
Algunos propietarios de Núñez, especialmente los que tienen edificios con inquilinos internacionales, tienen procesos más flexibles. La clave es encontrarlos. Una inmobiliaria especializada o una plataforma como Roomix puede ayudar a identificarlos.
4. Depósito elevado como sustituto de garantía:
En negociaciones directas con propietarios, algunos aceptan un depósito mayor (3-6 meses de alquiler por adelantado) como sustituto de la garantía. Esto no está regulado por la ley pero ocurre en la práctica.
Residencia y CUIT/CUIL
Para firmar un contrato de alquiler en Argentina como extranjero, es muy recomendable tener, al menos:
CUIL o CUIT: Es el número de identificación tributaria que se puede obtener en ANSES o AFIP sin necesidad de residencia permanente. Solo con pasaporte o DNE (para ciudadanos de países del Mercosur).
CBU bancario: Necesitás una cuenta bancaria argentina para los pagos. Algunos bancos (como Brubank o Naranja X) permiten abrir cuenta online con documentación mínima.
Adaptación cultural: qué esperar de Núñez
La vida de barrio argentina
Núñez es un barrio con una vida de comunidad bastante activa. Los vecinos se saludan, hay vida en la vereda, los comercios de barrio son el centro de la actividad social. Para alguien que viene de ciudades donde el anonimato es la norma, esto puede ser un cambio positivo o, dependiendo del perfil, algo que requiere adaptación.
El ruido: días de partido de River
El Estadio Monumental de River Plate en Núñez es el más grande de Argentina. Los días de partido, el barrio cambia completamente: miles de hinchas, tránsito bloqueado, cánticos que se escuchan en varios bloques. Para alguien que no tiene cultura futbolística argentina, esto puede ser sorprendente la primera vez.
Lo importante: Los partidos de River en el Monumental se pueden consultar en el fixture con semanas de anticipación. Una vez que entendés el patrón, es manejable.
La economía argentina: inflación y dólares
Si venís de un país con economía estable, el sistema económico argentino va a requerir aprendizaje:
La inflación: Los precios en pesos suben constantemente. Tu alquiler también, por el ICL. Si cobrás en dólares o euros, esto generalmente te beneficia.
El tipo de cambio: En Argentina hay múltiples tipos de cambio. El oficial y el paralelo (blue) pueden diferir. Familiarizate con esto antes de llegar.
Pagar el alquiler: Los pagos se realizan por transferencia bancaria en pesos. Tener una cuenta bancaria argentina es prácticamente indispensable.
Servicios básicos
En Núñez vas a encontrar todos los servicios básicos sin complicaciones:
Internet: Buena infraestructura de fibra óptica (Fibertel, Personal Flow)
Gas, electricidad y agua: Incluidos en la mayoría de las propiedades residenciales (el inquilino paga las facturas de los servicios que consume)
Salud: Hospital Tornú cercano, Belgrano tiene una excelente oferta de clínicas y sanatorios privados
Educación internacional: Colegios bilingües en el barrio y en Belgrano (Northlands, Cardenal Copello y otros)
Para extranjeros con familia: Núñez es ideal
Si llegás con pareja e hijos, Núñez tiene características que lo hacen uno de los mejores barrios de CABA para familias expatriadas:
Colegios con perfil internacional
Northlands School: En el límite con Vicente López, bilingüe inglés-español, reconocido internacionalmente. Ideal para familias anglófonas.
Cardenal Copello: Colegio privado con buena reputación académica.
Varios otros colegios bilingües en Belgrano a distancia accesible.
Espacios para los chicos
Costanera Norte con espacios amplios para actividades al aire libre
Parque de la Memoria y sus jardines
Club River Plate (si se hacen socios, acceso a piletas, canchas y actividades deportivas)
Plazas del barrio tranquilas y bien mantenidas
Comunidad de expatriados
Núñez y su zona tienen una comunidad de expatriados y residentes internacionales que se puede contactar a través de grupos de Facebook, Meetup y aplicaciones de comunidad. Estas redes son invaluables para los primeros meses: consejos sobre inmobiliarias, médicos, colegios, trámites y la vida cotidiana.
Checklist para expatriados que quieren alquilar en Núñez
Antes de firmar cualquier contrato, asegurate de tener:
Pasaporte vigente
DNI o DNE en trámite (si tenés residencia argentina)
CUIL o CUIT (gestionarlo en ANSES antes de buscar departamento)
Cuenta bancaria argentina con CBU
Opción de garantía definida (seguro de caución o alternativa)
Comprensión del ICL y cómo funciona la actualización del alquiler
Contacto de un abogado o escribano de confianza para revisar el contrato si tenés dudas
Precios totales: cómo calcular el costo mensual real
Para un expatriado, es importante entender el costo total mensual:
Concepto
Estimación mensual
Alquiler (2 ambientes)
$560.000 – $850.000 ARS
Expensas
$60.000 – $100.000 ARS
Electricidad
$15.000 – $35.000 ARS
Gas
$10.000 – $25.000 ARS
Internet
$12.000 – $20.000 ARS
Total estimado
$657.000 – $1.030.000 ARS
Equivalente USD
USD 411 – 644
Para referencias en USD. TC $1.600/USD. Los servicios pueden variar según consumo.
Pros y contras de Núñez para expatriados
Pros
Barrio extremadamente seguro y tranquilo para adaptarse
Comunidad de expatriados establecida
Colegios bilingües de alta calidad cerca
Espacios verdes y acceso al río
Edificios modernos con amenities en Bajo Núñez
Precios razonables en dólares para zona premium
Buena infraestructura de internet y servicios
Conectividad con el centro de la ciudad
Contras
Conseguir garantía sin historial local puede ser complejo
Sin subte directo (el tren Mitre es la opción principal)
Los días de partido de River pueden ser una sorpresa cultural
Los precios en pesos se actualizan constantemente (si bien el ICL protege)
Menos opciones de entretenimiento nocturno en el propio barrio comparado con Palermo
Preguntas frecuentes de expatriados
¿Puedo alquilar en Núñez sin residencia argentina?
Sí, aunque es más difícil. Con pasaporte + CUIL + seguro de caución, muchos propietarios aceptan. La clave es poder demostrar ingresos suficientes.
¿Conviene alquilar en pesos o en dólares?
Para estadías largas, un contrato en pesos con ajuste por ICL puede ser conveniente si el peso se devalúa respecto al dólar (pagás menos en USD real con el tiempo). Para estadías cortas o si necesitás certeza de valor, los alquileres en USD son más predecibles.
¿Cuántos meses de adelanto se piden habitualmente?
En contratos formales en pesos, 1 mes de depósito de garantía + 1 mes por adelantado es lo estándar según la ley. En contratos informales en USD o para inquilinos sin garantía local, pueden pedirse 2-3 meses de adelanto.
¿Hay muchos extranjeros viviendo en Núñez?
Sí, especialmente en los edificios más modernos del Bajo Núñez. No es el barrio con mayor concentración de expatriados de CABA (ese título lo tiene Palermo), pero la comunidad internacional existe y es accesible.
¿Los propietarios hablan inglés?
En general no, pero las inmobiliarias de zona norte tienen frecuentemente agentes que pueden comunicarse en inglés básico. Para documentación legal, siempre es recomendable contar con traducción.
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El primer paso para instalarte en Núñez
Encontrar el departamento correcto cuando llegás de afuera puede ser estresante, pero es manejable si te organizás bien. Empezá por las semanas antes de llegar: investigá las zonas del barrio, los precios actualizados y los requisitos de garantía.
En Roomix podés buscar alquileres en Núñez con filtros específicos, ver fotos y características antes de visitar, y contactar propietarios o inmobiliarias directamente. Es el punto de partida más eficiente para encontrar tu lugar en Buenos Aires.
Bienvenido a Núñez. Y bienvenido a Buenos Aires.
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