Alquilar en San Martín, GBA: Guía 2026 del Partido Bonaerense
8 min de lectura
por Roomix
Alquilar en San Martín GBA: el norte industrial del conurbano
El partido de General San Martín es uno de los municipios más densos y activos del GBA Norte. A diferencia de los partidos del eje norte más conocidos (San Isidro, Vicente López, Tigre), San Martín tiene un perfil más industrial y popular, con una gran concentración de fábricas, depósitos y actividad comercial que convive con zonas residenciales consolidadas y tranquilas.
Para quienes buscan alquilar en San Martín GBA, la propuesta es clara: estás a 20–30 minutos de CABA, con excelente conectividad por tren y colectivos, a precios considerablemente más bajos que en la Capital o en partidos como Vicente López o San Isidro.
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El partido de General San Martín: perfil y contexto
El partido de General San Martín limita con la Ciudad de Buenos Aires (zona de Villa del Parque y Villa Devoto) al sur, con San Isidro al norte, con Tres de Febrero al oeste y con Vicente López al este. Su extensión es relativamente pequeña (56 km²) pero está densamente poblada: más de 430.000 habitantes según los últimos datos.
Un partido con historia industrial
General San Martín tiene una tradición industrial que se remonta a principios del siglo XX. La zona del Viaducto Del Tejar y los corredores de Avenida Besares, Gral. Paz y Ruta 8 albergan una importante cantidad de plantas industriales, talleres, logística y depósitos. Empresas de sectores como alimentos, metalurgia, textil y química tienen presencia en el partido.
Esta mixtura industria-residencia es característica de San Martín: en muchos barrios, una calle de casas residenciales convive con un depósito o una pequeña fábrica a pocas cuadras. Para algunos inquilinos, esto puede ser un factor a considerar (ruido, tráfico pesado en ciertas zonas); para otros, no representa ningún inconveniente.
Localidades del partido
El partido de General San Martín incluye varias localidades con identidad propia:
San Martín (cabecera): Centro administrativo y comercial del partido.
Villa Lynch: Zona residencial popular, limita con la Ciudad de Buenos Aires.
Villa Maipú: Barrio más tranquilo, con muchas casas bajas y buen acceso al tren.
José León Suárez: Zona con fuerte identidad propia, más popular y con precios más bajos.
Villa Ballester: Una de las zonas más demandadas, con buena oferta comercial y educativa.
Villa del Parque (San Martín): No confundir con el barrio porteño; esta zona limita con CABA.
Billinghurst y Chilavert: Barrios más residenciales del sector norte del partido.
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Conectividad: el Ramal Mitre como columna vertebral
La conectividad es una de las principales fortalezas del partido de General San Martín. El Ferrocarril Mitre, Ramal Mitre tiene varias estaciones dentro del partido: San Martín, Villa Lynch, Villa Maipú, Villa Ballester y otras, que conectan directamente con Retiro en un trayecto de 25–40 minutos.
Líneas de tren y colectivo
Ramal Mitre (San Martín): La principal conexión ferroviaria, con frecuencias de 15–20 minutos en horario pico.
Ramal Mitre (Tigre y Bartolomé Mitre): Rutas alternativas que permiten llegar a otros puntos del GBA Norte.
Colectivos de largo recorrido: Varias líneas (46, 60, 71, 112, etc.) conectan el partido con CABA, con otras zonas del GBA y con localidades del norte.
Ruta 8 y Acceso Norte: Para quienes tienen auto, la conexión con CABA y con el eje norte es rápida aunque puede ser densa en horas pico.
La combinación tren + colectivo hace que San Martín sea uno de los partidos con mejor movilidad del GBA Norte, un factor muy valorado por los inquilinos que trabajan en CABA.
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Precios de alquiler en San Martín GBA 2026
El partido de General San Martín tiene precios de alquiler más bajos que Vicente López o San Isidro, pero más altos que Tres de Febrero o La Matanza. La variación dentro del propio partido es importante: las zonas cercanas al tren y al centro de Villa Ballester o San Martín cabecera son más caras que las zonas más periféricas.
Valores de referencia (abril 2026)
Tipo de propiedad
Zona céntrica / tren
Barrios residenciales
Monoambiente
$350.000 – $500.000
$280.000 – $420.000
2 ambientes departamento
$480.000 – $680.000
$400.000 – $580.000
3 ambientes departamento
$650.000 – $900.000
$560.000 – $780.000
Casa 3 amb. con patio
$600.000 – $850.000
$500.000 – $720.000
PH 3 ambientes
$550.000 – $780.000
$460.000 – $660.000
Al tipo de cambio de ~$1.600 ARS/USD, esto equivale a entre USD 175 y USD 560 mensuales.
Expensas
En edificios con seguridad y amenities básicos, las expensas oscilan entre $80.000 y $160.000 ARS mensuales. En edificios más sencillos, entre $40.000 y $90.000.
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Barrios para alquilar en San Martín GBA
Villa Ballester
Es probablemente la localidad más buscada del partido para vivir. Tiene un centro comercial activo, varias escuelas de calidad y acceso al tren Mitre. Los precios son más altos que el promedio del partido, pero siguen siendo accesibles para el estándar del GBA Norte.
San Martín Centro
La cabecera del partido tiene todo lo que necesitás para vivir: municipio, hospitales, comercios de todas las categorías, supermercados y transporte. Es una buena opción si querés estar en el corazón del partido con acceso a todos los servicios.
Villa Maipú
Zona residencial tranquila con buen acceso al tren. Muchas casas bajas con jardín y un perfil de vecindario consolidado. Muy elegida por familias y personas mayores que buscan tranquilidad sin alejarse del tren.
Villa Lynch
Limita directamente con Villa del Parque (CABA) y tiene precios que reflejan esa proximidad. Es una de las zonas más caras del partido pero con la ventaja de poder cruzar caminando a la Ciudad de Buenos Aires.
José León Suárez
Al norte del partido, tiene precios más bajos y una identidad barrial propia. Hay buena oferta de casas y PH. Es una buena opción para presupuestos ajustados que no quieren alejarse demasiado del eje de conectividad norte.
Billinghurst y Chilavert
Barrios más tranquilos y con menor densidad edilicia. Precios intermedios y buena calidad de vida cotidiana.
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Marco legal para alquilar en el GBA
Ley de Alquileres en la provincia de Buenos Aires
Como en todo el país, los alquileres de vivienda en el partido de General San Martín se rigen por la Ley Nacional de Locaciones Urbanas. Los puntos clave para 2026:
Duración mínima: 3 años para contratos de vivienda familiar.
Ajuste por ICL: El índice que combina inflación y salarios, publicado por el BCRA. La periodicidad del ajuste (semestral o anual) se define en el contrato.
Depósito: Hasta 1 mes de alquiler, devuelto al final del contrato actualizado al último valor del alquiler pagado.
Rescisión anticipada: Con 3 meses de preaviso desde el primer año, con penalidad de 1,5 meses si se resuelve antes del año.
Garantías en el GBA Norte
Garantía propietaria: La más solicitada en el partido. Un propietario en cualquier parte del país suele ser suficiente.
Seguro de caución: Muy utilizado en el GBA. Fianzas Rápidas, TuSeguro y Asegurar son las compañías más activas.
Recibo de sueldo: Propietarios flexibles pueden aceptar demostración de ingresos (3 veces el alquiler mensual).
Fondo provincial: La Provincia de Buenos Aires tiene programas específicos para acceso habitacional, aunque la burocracia puede ser lenta.
Expensas ordinarias y extraordinarias
Como en toda la Argentina, las expensas ordinarias (limpieza, portería, mantenimiento del ascensor, luz de espacios comunes) son responsabilidad del inquilino. Las expensas extraordinarias (pintura de fachada, reparación de columnas, impermeabilización de la terraza) corren por cuenta del propietario. Es importante que el contrato especifique claramente esta división.
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Perfil del mercado: industrial y residencial
Una particularidad de San Martín GBA es la coexistencia de dos mercados inmobiliarios paralelos:
Mercado residencial
Orientado a familias, trabajadores y estudiantes. Departamentos y casas en zonas como Villa Ballester, Villa Maipú o el casco central. Precios alineados con el GBA Norte, pero más accesibles que en Vicente López o San Isidro.
Mercado industrial y comercial
Galpones, depósitos, plantas industriales y locales comerciales representan una parte significativa del mercado inmobiliario del partido. Si bien no es el foco de esta guía, vale aclararlo porque puede influir en la percepción del entorno de algunas propiedades.
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Servicios y vida cotidiana en el partido
Salud
El partido tiene el Hospital Presidente Perón como principal establecimiento de salud pública, además de centros de atención primaria repartidos por las distintas localidades. Para atención especializada o de alta complejidad, el acceso al área metropolitana (Hospital Italiano, Hospital Austral, etc.) es rápido por el tren o la autopista.
Educación
San Martín GBA tiene una buena red de escuelas primarias y secundarias, tanto públicas como privadas. En el ámbito universitario, la proximidad a CABA facilita el acceso a las universidades porteñas. También hay una sede de la Universidad Tecnológica Nacional (UTN) relativamente cercana en San Martín.
Gastronomía y entretenimiento
El centro de San Martín y Villa Ballester tienen una movida gastronómica activa, con bares, restaurantes y cafeterías para todos los gustos. Los fines de semana, las ferias de artesanías y los mercados de productores tienen presencia en la zona.
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Consejos para buscar alquiler en San Martín GBA
Priorizá la cercanía al tren
Si vas a trabajar en CABA, la distancia a la estación de tren más cercana es un factor clave. Alquilar a pocas cuadras de una estación del Ramal Mitre te va a ahorrar tiempo y dinero en transporte todos los días.
Verificá el estado de la instalación eléctrica
El partido tiene muchos edificios y casas con cierta antigüedad. Antes de firmar, verificá el estado del tablero eléctrico y que la instalación esté actualizada según las normas vigentes.
Considerá el ruido y el tráfico industrial
En algunas zonas del partido, la proximidad a plantas industriales o rutas de camiones puede generar ruido en ciertos horarios. Visitá la propiedad en diferentes momentos del día para evaluar este factor.
Usá plataformas digitales y redes locales
Roomix.ai, ZonaProp y Argenprop tienen buena cobertura en el partido. Los grupos de Facebook de "Alquileres General San Martín" y "Vivir en Villa Ballester" también son activos y suelen tener propiedades sin intermediarios.
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¿Vale la pena vivir en San Martín GBA?
Si buscás un balance entre precio y conectividad en el GBA Norte, el partido de General San Martín es una opción muy sólida. No tiene el glamour de San Isidro ni los precios inflados de Vicente López, pero ofrece:
Precios de alquiler 30–50% más bajos que en la Ciudad de Buenos Aires.
Barrios residenciales tranquilos con identidad de vecindario.
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Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda el tren desde San Martín GBA hasta Retiro?
Desde la estación Villa Ballester, el trayecto hasta Retiro demora aproximadamente 30–40 minutos. Desde San Martín cabecera, entre 35 y 50 minutos.
¿Es seguro vivir en San Martín GBA?
La seguridad varía mucho por zona dentro del partido. Las áreas más cercanas a las estaciones de tren y los centros comerciales de Villa Ballester y San Martín centro tienen una presencia policial y vecinal activa. Como en cualquier ciudad del GBA, informarse sobre el barrio específico antes de alquilar es siempre recomendable.
¿Hay estacionamiento en los edificios de San Martín GBA?
Depende del edificio. Muchos edificios más nuevos incluyen cochera o tienen espacios de estacionamiento en el complejo. Los edificios más antiguos generalmente no tienen. Si necesitás cochera, buscá propiedades que lo especifiquen en el anuncio.
¿Puedo encontrar monoambientes en San Martín GBA?
Sí, hay oferta de monoambientes especialmente en las zonas céntricas de Villa Ballester y San Martín cabecera. Los precios arrancan en torno a los $350.000 ARS mensuales.
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