Alquilar en San Telmo: Guía Completa 2026 del Barrio Histórico
8 min de lectura
por Roomix
Si alguna vez caminaste por San Telmo un domingo por la tarde, entre los puestos de antigüedades de la feria, los tangos que suenan desde los bares y los turistas mezclados con vecinos de toda la vida, entendés por qué este barrio tiene un magnetismo especial. Alquilar en San Telmo es elegir vivir en uno de los rincones más auténticos de Buenos Aires, con toda la historia y el alma porteña a pasos de tu puerta.
San Telmo: el barrio más antiguo de Buenos Aires
San Telmo es considerado uno de los barrios más antiguos de la ciudad, con una historia que se remonta a los primeros asentamientos coloniales. Fue el primer barrio residencial de Buenos Aires, con casas de familias adineradas que lo abandonaron a mediados del siglo XIX tras las epidemias de fiebre amarilla, migrando hacia el norte de la ciudad (lo que hoy es Barrio Norte y Recoleta).
Esa migración de las élites dejó un barrio de casonas hermosas pero deterioradas, que con el tiempo se convirtió en hogar de inmigrantes, obreros y artistas. Esa superposición de capas —la arquitectura colonial y del siglo XIX, la historia popular, la bohemia artística y ahora el turismo internacional— es lo que le da a San Telmo su carácter único e inimitable.
La Feria de San Telmo y el turismo
La Feria de San Telmo (Plaza Dorrego) es uno de los mercados de antigüedades más famosos de América Latina y se realiza los domingos. Junto con el Mercado de San Telmo —ese edificio de hierro del siglo XIX reconvertido en espacio gastronómico y cultural—, es el corazón de la vida turística del barrio.
El turismo tiene un impacto directo en la vida del barrio: hay más restaurantes, bares y locales de diseño que hace diez años, los precios de algunos productos subieron, y la gentrificación avanza lentamente pero de manera sostenida. Sin embargo, San Telmo conserva todavía mucho de su identidad original y sigue siendo un barrio donde conviven turistas, artistas, estudiantes y vecinos de toda la vida.
Cómo llegar y movilidad
Una de las grandes ventajas de San Telmo para vivir es su excelente conectividad. El barrio tiene acceso directo a la
Línea C del Subte
, con la estación
San Juan
como referencia principal. La Línea C conecta con Retiro al norte y Constitución al sur, y en el camino te permite hacer combinación con prácticamente todas las demás líneas del subte porteño.
Además del subte, San Telmo tiene múltiples líneas de colectivo que lo conectan con todos los puntos de la ciudad. Y para quienes prefieren moverse en bicicleta, la cercanía con la Reserva Ecológica y el Parque Lezama facilita paseos en dos ruedas. La red de ciclovías de la zona sur también mejoró en los últimos años.
La cercanía a La Boca es otro punto a tener en cuenta: a pie o en bicicleta podés llegar al barrio de la Boca en 10-15 minutos, lo que amplía la zona de influencia cotidiana.
Precios para alquilar en San Telmo
San Telmo no es el barrio más caro de Buenos Aires, pero tampoco es barato. Se ubica en una franja intermedia: más económico que Palermo, Recoleta o Belgrano, pero más caro que Parque Patricios, Barracas o los barrios del oeste.
Valores de referencia en 2026
Los precios varían significativamente según el tipo de propiedad, el estado de la unidad y si es en edificio nuevo o casona histórica:
Monoambiente: $300.000 a $400.000/mes
Departamento de 1 ambiente en casona histórica: $320.000 a $450.000/mes
Departamento de 2 ambientes: $420.000 a $600.000/mes
Departamento de 3 ambientes: $580.000 a $850.000/mes
Loft o estudio con carácter: $380.000 a $550.000/mes
En dólares, tomando $1.600 ARS por dólar, un departamento de 1 ambiente en San Telmo cuesta entre USD 200 y USD 280 por mes, y uno de 2 ambientes entre USD 260 y USD 375 por mes.
Las casonas convertidas en departamentos
Una particularidad muy marcada de San Telmo es la cantidad de casonas históricas del siglo XIX que fueron subdivididas en departamentos más pequeños. Estos departamentos suelen tener techos muy altos, pisos de madera o baldosas originales, y un carácter arquitectónico que no encontrás en edificios nuevos.
La contra de estas propiedades es que a veces tienen instalaciones eléctricas o de plomería antiguas, menos aislamiento térmico y acústico, y expensas que pueden ser más altas por el mantenimiento del edificio. Pero para quien aprecia vivir en un espacio con historia y carácter, pueden ser una opción muy atractiva.
Características del barrio: lo que vas a encontrar
Arquitectura y patrimonio
San Telmo es uno de los barrios con mayor concentración de patrimonio arquitectónico de Buenos Aires. Caminarlo significa encontrar a cada paso casas del siglo XVIII y XIX, conventillos históricos, edificios de art nouveau y construcciones que cuentan siglos de historia. Si te importa el entorno visual donde vivís, San Telmo es difícil de superar.
Vida cultural y nocturna
El barrio tiene una escena cultural muy activa. Hay centros culturales, galerías de arte, espacios de tango, bares con música en vivo y una vida nocturna que va desde la intimidad de un bar de barrio hasta la movida más turística de algunas esquinas. La convivencia entre vecinos y turistas genera tensiones a veces, pero también una energía cultural que lo hace muy estimulante para vivir.
Gastronomía
La oferta gastronómica de San Telmo mejoró enormemente en la última década. Hoy el barrio tiene desde parrillas tradicionales hasta restaurantes de cocina de autor, pasando por cafés de especialidad, bares de tapas, tiendas de productos artesanales y el ya mencionado Mercado de San Telmo reconvertido en food hall.
El ruido de los domingos
Un detalle práctico: si vivís en San Telmo, los domingos son días de feria. La Plaza Dorrego y sus alrededores se llenan de gente, músicos ambulantes, vendedores y turistas. Si necesitás tranquilidad los domingos para trabajar o descansar, esto es algo a tener en cuenta al elegir la ubicación exacta del departamento dentro del barrio.
Perfil del inquilino en San Telmo
¿Quién alquila en San Telmo? El barrio tiene un perfil de inquilinos muy diverso:
Artistas y creativos: San Telmo tiene una tradición histórica como refugio de artistas plásticos, diseñadores, músicos y creadores de todo tipo. La estética del barrio y sus precios relativamente accesibles (para CABA) lo hacen atractivo para quienes priorizan el entorno sobre la comodidad de edificio nuevo.
Jóvenes profesionales: La conectividad vía subte y la vida cultural activa lo hacen atractivo para jóvenes que trabajan en el centro o en la zona sur de la ciudad.
Estudiantes universitarios: La cercanía a la ciudad universitaria de la UBA (vía subte o transporte) y a varias facultades del sur de la ciudad hace de San Telmo una opción estudiada por muchos estudiantes.
Extranjeros y nómades digitales: El turismo y la fama internacional del barrio lo hacen un destino popular para extranjeros que vienen a Buenos Aires por meses o años, especialmente los que trabajan de forma remota.
Marco legal del alquiler en CABA
Los alquileres en San Telmo —como en toda la Ciudad de Buenos Aires— se rigen por la legislación nacional de locaciones urbanas y las regulaciones propias de CABA.
Duración del contrato
El mínimo legal para contratos residenciales es de dos años. Contratos más cortos no son válidos salvo excepciones como el alquiler turístico o con fines comerciales.
Actualización del precio
El precio del alquiler se actualiza según lo pactado en el contrato. El Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central es el índice de referencia más común. Los contratos actuales suelen contemplar actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, que se aplican automáticamente al precio base.
Dado que San Telmo tiene una demanda activa de alquileres turísticos y que los precios de los departamentos en dólares son relevantes para el mercado, algunos propietarios buscan cerrar contratos en dólares o con cláusulas de ajuste más agresivas. Es importante que leas bien cada cláusula antes de firmar.
Garantías
Las garantías más comunes en CABA son:
Garantía propietaria: un garante que tenga inmueble en CABA o GBA a su nombre.
Recibo de sueldo: ingresos comprobables equivalentes a dos o tres veces el valor del alquiler.
Seguro de caución: póliza de seguro cada vez más aceptada, especialmente para quienes no tienen garante local.
Aval bancario: menos común pero válido.
En San Telmo, con su importante componente de inquilinos freelance, artistas y extranjeros, el seguro de caución es particularmente relevante porque resuelve el problema del garante propietario para quienes no tienen uno disponible.
Expensas
Las expensas en San Telmo varían bastante. En edificios modernos con amenities pueden ser altas (más de $100.000/mes). En casonas históricas subdivididas, el monto depende del mantenimiento del edificio. Siempre preguntá el valor de las expensas antes de cerrar el trato, porque puede representar un porcentaje importante del costo total mensual.
Tips para alquilar en San Telmo
Recorrés el barrio antes de elegir
San Telmo no es homogéneo. La cuadra en la que quede el departamento hace una gran diferencia. Las calles más cercanas a la Plaza Dorrego son más ruidosas y turísticas; las calles hacia el sur o hacia el oeste son más tranquilas y residenciales. Caminá la zona en distintos horarios —de día, de noche, un domingo de feria— antes de decidirte.
Verificá el estado de la instalación eléctrica
Las propiedades antiguas de San Telmo son maravillosas pero a veces tienen instalaciones eléctricas que no se actualizan hace décadas. Antes de firmar un contrato en una casona histórica, pedí que te muestren el tablero eléctrico y verificá que tenga disyuntores modernos.
Consultá sobre la humedad
Muchas propiedades antiguas tienen problemas de humedad, especialmente en planta baja y en edificios con sótano. La cercanía al río y las paredes gruesas de las casonas históricas pueden contribuir a este problema. Inspeccioná bien antes de firmar.
Preguntá por el ruido nocturno
San Telmo tiene vida nocturna activa. Si sos sensible al ruido, evitá departamentos en planta baja o en las calles principales del barrio. Los departamentos en pisos altos o en calles secundarias tienden a ser mucho más tranquilos.
¿Es San Telmo el barrio indicado para vos?
San Telmo es uno de esos barrios que o lo amás o lo dejás pasar. Si valorás el entorno histórico, la vida cultural activa, la diversidad de sus habitantes y ese espíritu bohemio que pocas zonas de Buenos Aires conservan, San Telmo puede ser el barrio perfecto para vivir.
Si en cambio priorizás la modernidad de los edificios, la tranquilidad absoluta o los amenities de los complejos nuevos, probablemente busques en otro barrio.
Para quienes buscan vivir en Buenos Aires con un presupuesto razonable y quieren un barrio con identidad propia, San Telmo sigue siendo una de las mejores opciones de la ciudad.
—
En Roomix encontrás todas las propiedades disponibles en San Telmo actualizadas en tiempo real. Buscá tu próximo departamento en el barrio más histórico de Buenos Aires.
Buscá propiedades en San Telmo
Ver propiedades en alquiler en San Telmo — listado actualizado en Roomix con todos los avisos publicados en Argentina (incluye ZonaProp, ArgenProp, MercadoLibre Inmuebles y exclusivas)
Activá alertas por WhatsApp — recibí un mensaje apenas aparece un nuevo aviso en San Telmo que matchee tus criterios, antes de que lo vea el resto
Roomix es el único portal en Argentina que reúne todos los avisos del país en un solo lugar y suma búsqueda con inteligencia artificial, alertas instantáneas por WhatsApp, filtro por tiempo de viaje y búsqueda con imágenes de referencia. Describí en lenguaje natural lo que buscás en San Telmo y dejá que la IA te muestre solo lo que importa.
