Alquilar en Tres de Febrero: Guía 2026 del GBA Oeste
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por Roomix
Alquilar en Tres de Febrero: Guía 2026 del GBA Oeste
Tres de Febrero es uno de los partidos del GBA Oeste que más frecuentemente queda fuera del radar cuando alguien busca mudarse del departamento porteño, y eso es exactamente lo que lo hace interesante: mientras Morón y Ramos Mejía concentran la atención del corredor Sarmiento, Tres de Febrero ofrece precios comparativamente más bajos con una conectividad idéntica y, en muchos casos, mayor tranquilidad.
El partido limita al este con CABA (específicamente con Liniers y Villa Luro) y al norte con la Autopista del Oeste. Sus localidades principales —Santos Lugares, Ciudadela, Caseros, Villa del Parque tresfebrerino— tienen perfiles muy distintos entre sí, lo que lo convierte en uno de los partidos más heterogéneos del GBA en términos de oferta inmobiliaria.
Si pagás alquiler en Flores, Caballito o Liniers y estás calculando qué ganarías cruzando la General Paz, esta guía te da todos los números y el contexto que necesitás.
Tres de Febrero en el mapa del GBA Oeste
El partido de Tres de Febrero limita al este con CABA, al norte con el partido de San Martín, al oeste con Morón y al sur con La Matanza. Es uno de los partidos más densamente poblados del GBA, con más de 350.000 habitantes en una superficie relativamente pequeña.
Lo que define su atractivo desde el punto de vista inmobiliario es la combinación de:
Conectividad ferroviaria por la Línea Sarmiento (Ramal Once), que conecta con la terminal de Once en CABA
Proximidad física a CABA: la localidad de Ciudadela es literalmente contigua al barrio porteño de Liniers, separada solo por la Avenida General Paz
Precios de alquiler más bajos que los barrios porteños comparables en términos de escala urbana
La distancia desde el centro de Caseros (cabecera del partido) hasta la Estación Once de CABA es de aproximadamente 12 kilómetros. En tren, 20 a 30 minutos.
Subzonas del partido: conocé las diferencias
Ciudadela
Ciudadela es la localidad del partido más cercana a CABA y la más densa. El perfil urbano de Ciudadela es el de un barrio porteño extendido más allá de la General Paz: calles comerciales activas, edificios de departamentos de mediana altura, alta densidad de colectivos y el tren Sarmiento con la estación Ciudadela.
Para alguien que trabaja en el microcentro porteño o en Once, Ciudadela es la opción más práctica dentro del partido: la estación de tren está a pocos minutos caminando de la mayoría de los departamentos del radio central.
Santos Lugares es la joya más tranquila del partido. Con calles más anchas, casas con jardín y una densidad menor que Ciudadela, Santos Lugares tiene un perfil de barrio residencial establecido donde conviven familias de varias generaciones. La estación Santos Lugares de la Línea Sarmiento conecta directamente a Once.
El tono de Santos Lugares es notablemente más sereno que Ciudadela o el área de Caseros: hay menos tráfico, más árboles maduros y un ritmo de barrio que los vecinos valoran mucho. Para familias con hijos o personas que buscan tranquilidad sin perder conectividad, es la subzona más destacada del partido.
Caseros es la cabecera del partido y tiene un centro comercial más desarrollado que las otras subzonas. La Avenida Rivadavia y las arterias principales concentran supermercados, centros de salud, bancos y comercio en general.
La estación Caseros del Tren Sarmiento tiene acceso al Ramal Once, pero también conecta con el Ramal Palermo de la Línea Sarmiento, lo que amplía las opciones de destino en CABA.
El Palomar es una localidad con identidad propia dentro del partido, conocida históricamente por la base aérea militar y por una tradición de clase media establecida. El barrio tiene buen nivel de servicios locales, algunas opciones gastronómicas y el tren desde la estación El Palomar.
No confundir con el barrio porteño homónimo. Esta zona del partido tiene casas de lote y un perfil más residencial y menos denso. Para familias que buscan casa con jardín a precios accesibles en el GBA Oeste, esta zona tiene oferta.
Precio promedio casa 3 ambientes: $480.000 – $680.000/mes.
Transporte: la Línea Sarmiento como eje
Línea Sarmiento (Ramal Once)
El transporte público en Tres de Febrero se articula en torno a la Línea Sarmiento, que conecta con la Estación Once en CABA. Las estaciones del partido en este ramal son:
Ciudadela → ~20 minutos a Once
Santos Lugares → ~22 minutos a Once
El Palomar → ~25 minutos a Once
Caseros → ~28 minutos a Once
Desde Once hay conexión directa a:
Subte línea A (que atraviesa Congreso, Lima, San Juan y llega a San Pedrito)
Subte línea H (Once, Corrientes, Córdoba hacia el norte)
Múltiples líneas de colectivo al microcentro, Puerto Madero, Palermo y otros destinos de CABA
La frecuencia del Sarmiento en hora pico es alta, con servicios cada 5 a 10 minutos. Es uno de los ramales más congestionados de Argentina en hora pico, pero también el más frecuente del corredor oeste.
Autopista del Oeste
Para quienes tienen auto, la Autopista del Oeste (RN 7) es el eje principal hacia CABA. El acceso desde los distintos puntos del partido es directo. En hora no pico, el microcentro porteño queda a 25-35 minutos. En hora pico puede extenderse a 60-75 minutos.
La Autopista del Oeste también conecta hacia el oeste con Morón, Haedo, Ituzaingó y eventualmente Luján.
Colectivos
Decenas de líneas de colectivo cruzan el partido en distintas direcciones: hacia CABA, hacia el sur (Matanza) y hacia el norte (San Martín). Para gestiones dentro del GBA Oeste, el colectivo es frecuentemente la opción más flexible.
Precios de alquiler en Tres de Febrero (Abril 2026)
Tipología
Rango Mensual (ARS)
Monoambiente
$400.000 – $480.000
2 ambientes (depto)
$490.000 – $620.000
3 ambientes (depto)
$650.000 – $850.000
Casa 3 ambientes
$480.000 – $720.000
PH 2 ambientes
$380.000 – $520.000
Casa 4 ambientes con jardín
$620.000 – $880.000
Precios de referencia abril 2026. Contratos actualizados según ICL cada 4 meses.
Comparativa con barrios porteños del corredor oeste
Zona
2 Amb. promedio
Diferencia
Caballito (CABA)
$680.000
+67%
Flores (CABA)
$620.000
+52%
Liniers (CABA)
$580.000
+43%
Mataderos (CABA)
$540.000
+33%
Ciudadela/Tres de Febrero
$430.000
—
Para alguien que paga $600.000 en Flores y trabaja en el microcentro, Tres de Febrero representa una reducción de alquiler del 30-40% manteniendo un tiempo de viaje casi idéntico: el Sarmiento llega a Once desde Ciudadela en 20 minutos, similar al tiempo de viaje del subte desde Flores.
Marco legal: lo que necesitás saber para alquilar
En Tres de Febrero aplica exactamente el mismo marco legal que en toda Argentina:
Ley de Alquileres
Duración mínima: 2 años para contratos residenciales
Actualización del precio: cada 4 meses según el ICL (Índice de Contratos de Locación). El BCRA publica el porcentaje de ajuste mensualmente
Rescisión anticipada: el inquilino puede rescindir el contrato con 60 días de preaviso, con multa si es antes de los primeros 6 meses
Garantías en la práctica
En el mercado del GBA Oeste, las garantías más usadas son:
Garantía propietaria: el garante aporta un inmueble libre de hipotecas ubicado en Argentina. Sigue siendo la preferida por la mayoría de los propietarios en Tres de Febrero.
Seguros de caución: empresas como Fianzas, Garantear o Libera ofrecen seguros que reemplazan al garante propietario. El costo suele ser el equivalente a 1 o 1,5 meses de alquiler al inicio del contrato.
Expensas
En los barrios más densos como Ciudadela y Caseros, los edificios tienen expensas que conviene consultar antes de firmar. Para edificios sin amenities en el GBA Oeste, las expensas suelen oscilar entre $20.000 y $80.000 según el tamaño del edificio y la antigüedad.
En casas o PHs, las expensas son nulas o mínimas (solo eventuales tasas municipales).
Educación en Tres de Febrero
Nivel inicial, primario y secundario
El partido tiene una red de establecimientos educativos públicos y privados razonablemente bien distribuida. Los colegios secundarios de orientación técnica e industrial tienen tradición en la zona, vinculada históricamente a la actividad manufacturera del GBA Oeste.
Nivel universitario
Las opciones más accesibles desde Tres de Febrero son:
Universidad Nacional de Tres de Febrero (UNTREF): con sede en Caseros, es la universidad de referencia del partido. Ofrece carreras en ciencias sociales, arte, arquitectura, ingeniería y área de la salud. Estar en Caseros con la UNTREF a pocos kilómetros es una ventaja concreta para estudiantes.
Universidad Nacional de La Matanza (UNLaM): en San Justo, accesible por autopista o colectivo
UBA y universidades privadas: en CABA, accesibles por tren Sarmiento en 20-30 minutos
La presencia de la UNTREF en el partido es un activo importante para quienes estudian o trabajan en la institución.
Servicios y vida cotidiana
Salud
El partido tiene el Hospital Universitario CEMIC con acceso desde la zona, y centros de salud municipales distribuidos en las distintas localidades. El Hospital Municipal de Tres de Febrero y clínicas privadas cubren la demanda de atención médica cotidiana.
Las prepagas y obras sociales principales tienen cobertura amplia en el partido.
Supermercados y comercio
La oferta comercial es completa en el radio de cada localidad. Hay supermercados de tamaño mediano (Día, Coto, Vea) y algunos hipermercados en los ejes comerciales principales. Para opciones de escala mayor, el acceso a CABA en 20 minutos de tren amplía considerablemente las posibilidades.
Gastronomía
Sin llegar a la densidad gastronómica de barrios porteños como Palermo o San Telmo, el partido tiene una oferta razonable de rotiserías, pizzerías, bares y restaurantes de cocina familiar. Santos Lugares en particular tiene algunos locales con buena reputación local.
Perfil de quienes eligen Tres de Febrero
Familias que salen de CABA buscando más espacio
El perfil más común en los últimos 5 años. Familias que pagaban un 2 ambientes en Caballito o Flores y buscan una casa o un 3 ambientes con jardín sin triplicar el presupuesto. Tres de Febrero ofrece exactamente eso: casas con patio a precios accesibles y tren a CABA a pocos minutos.
Profesionales que trabajan en Once o el microcentro
Para alguien cuyo lugar de trabajo está en Once, Congreso o el microcentro, la Línea Sarmiento convierte a Tres de Febrero en una opción casi tan cómoda como vivir en CABA, con un alquiler 30-40% más bajo.
Estudiantes de la UNTREF
La presencia de la UNTREF en Caseros genera demanda estudiantil. Los monoambientes y PHs en Caseros y Santos Lugares son buscados por estudiantes que prefieren evitar el costo de vida porteño.
Pros y contras de alquilar en Tres de Febrero
Ventajas
Alquileres 30-45% más baratos que barrios comparables en CABA
Línea Sarmiento a Once en 20-30 minutos según la estación
Casas con jardín accesibles en precio
UNTREF en el partido para quienes estudian o trabajan ahí
Servicios completos dentro del radio local
Alta densidad de colectivos para moverse dentro del GBA Oeste
Desventajas
La línea Sarmiento en hora pico es notoriamente congestionada (trenes muy llenos)
Menor oferta gastronómica y cultural que barrios de CABA
Calidad edilicia heterogénea: algunos edificios son antiguos y con mantenimiento deficiente
Zonas menos tranquilas en el radio de Ciudadela comparado con Santos Lugares
Errores comunes al alquilar en Tres de Febrero
No diferenciar las subzonas
Ciudadela, Santos Lugares y Caseros son muy distintas entre sí. Un departamento en el radio de Ciudadela tiene una densidad y un nivel de ruido muy diferente al de una casa en Santos Lugares. No busques solo "Tres de Febrero" como criterio: definí qué subzona se ajusta a tu estilo de vida.
Ignorar el estado de la calefacción en casas antiguas
Muchas casas en el partido son de los años 60 y 70. El sistema de calefacción puede ser una estufa de tiro balanceado, un sistema central obsoleto o directamente inexistente. Verificá el tipo de calefacción, el estado del mismo y la eficiencia energética antes de firmar.
Subestimar el apretón del Sarmiento en hora pico
El tren Sarmiento es conocido por su alta ocupación en horario de ingreso laboral. Si vas a ser commuter diario, tomá el tren en horario pico durante la visita (o consultá a residentes actuales) para evaluar si la experiencia es aceptable para vos.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta alquilar en Tres de Febrero en 2026?
Un monoambiente ronda $280.000 a $370.000 por mes. Un 2 ambientes entre $350.000 y $520.000. Una casa de 3 ambientes entre $480.000 y $720.000.
¿Qué es mejor, Ciudadela o Santos Lugares?
Depende de tu perfil. Ciudadela tiene mayor densidad, más departamentos y acceso más inmediato al tren. Santos Lugares tiene más calles residenciales, casas con jardín y tranquilidad. Para familias con hijos y quienes buscan casa, Santos Lugares. Para jóvenes profesionales o estudiantes, Ciudadela.
¿Hay colegios bilingües en Tres de Febrero?
Hay colegios privados con orientación bilingüe en el partido, aunque la oferta es menor que en zonas del GBA Norte. Verificá la propuesta específica de cada institución antes de elegir la zona de residencia en función de la escuela.
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Tres de Febrero es una de las opciones más sólidas del GBA Oeste para quienes buscan reducir el costo del alquiler sin resignar conectividad con CABA. La línea Sarmiento y los precios competitivos hacen que el salto más allá de la General Paz sea más conveniente que nunca.
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