Alquiler Comercial en Argentina 2026: Plazo Mínimo de 3 Años, Costos e IVA
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por Roomix
Alquiler Comercial en Argentina 2026: Plazo Mínimo de 3 Años, Costos e IVA
Respuesta corta: el alquiler comercial se rige por el Código Civil y Comercial desde que el DNU 70/2023 derogó la Ley 27.551. Su plazo mínimo es de 3 años (uno más que vivienda) y el máximo, 20 años. A diferencia del alquiler de vivienda, puede llevar IVA si el propietario es Responsable Inscripto, y la rescisión anticipada tiene costo: 1 mes y medio de alquiler entre los 6 meses y el año, 1 mes después del primer año.
Aspecto
Vivienda
Comercial
Plazo mínimo
2 años
3 años
Plazo máximo
20 años
20 años
IVA
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Alquilar un local comercial, una oficina o un galpón es una de las decisiones más importantes para cualquier negocio. A diferencia del alquiler de vivienda, el alquiler comercial tiene reglas distintas, plazos diferentes e implicancias impositivas que necesitás conocer antes de firmar. Acá va todo.
¿Qué Tipos de Inmuebles Comerciales Existen?
Antes de entrar en la parte legal, es importante entender los diferentes tipos de inmuebles comerciales que existen en el mercado:
Locales Comerciales
El tipo más común. Pueden ser:
Locales a la calle: Con vidriera, ideales para retail y gastronomía
Locales en galería: Menor costo, tráfico de personas compartido
Locales en shopping: Alquiler + porcentaje de ventas, reglas estrictas
Oficinas
Oficinas convencionales: En edificios de oficinas, con expensas
Oficinas AAA: Categoría premium, en zonas como Catalinas o Puerto Madero
Coworking/oficinas flexibles: Alquiler de escritorios o espacios compartidos
Galpones y Depósitos
Galpones industriales: Para producción, logística
Depósitos: Almacenamiento puro
Naves logísticas: Galpones modernos con dockers y altura libre
Otros
Consultorios: Para profesionales de la salud
Cocheras comerciales: Para playas de estacionamiento
Terrenos: Para actividades comerciales al aire libre
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Marco Legal del Alquiler Comercial
La Diferencia Fundamental con el Alquiler de Vivienda
Después de la derogación de la Ley 27.551 por el DNU 70/2023, tanto los alquileres de vivienda como los comerciales se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación. Sin embargo, hay diferencias clave:
Aspecto
Vivienda
Comercial
Plazo mínimo
2 años
3 años
Destino
Habitación
Actividad comercial
IVA
No aplica
Puede aplicar
Ajustes
Libre negociación
Libre negociación
Renovación
Sin derecho automático
Sin derecho automático
Mejoras
Limitadas
Más flexibles
Plazo Mínimo: 3 Años
El Código Civil establece un plazo mínimo de 3 años para locaciones con destino comercial. Esto es un año más que el mínimo de vivienda (2 años).
Importante: Las partes pueden pactar plazos más largos (5, 10 o más años), pero nunca menores a 3 años. Si se firma un contrato por menos tiempo, el inquilino tiene derecho a exigir que se extienda hasta los 3 años.
Excepción: Se pueden hacer contratos más cortos para usos temporarios específicos (ferias, eventos, temporada), siempre que quede claro en el contrato.
Plazo Máximo
El Código Civil fija un plazo máximo de 20 años para locaciones en general. En la práctica, los contratos comerciales más comunes son de 3 a 5 años, con opciones de renovación.
Rescisión Anticipada
El inquilino comercial puede rescindir el contrato antes de tiempo, pero con condiciones:
Antes de los 6 meses: No puede rescindir sin acuerdo del propietario
Entre 6 meses y 1 año: Debe pagar una indemnización equivalente a 1 mes y medio de alquiler
Después del primer año: La indemnización baja a 1 mes de alquiler
Atención para el propietario: Si el inquilino comercial invirtió en mejoras importantes (ej. acondicionamiento de un restaurante), la rescisión anticipada puede ser más compleja y costosa.
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El Contrato de Alquiler Comercial
Cláusulas Esenciales
Un buen contrato de alquiler comercial debe incluir:
Identificación de las partes: Datos del propietario y del inquilino (persona física o jurídica)
Descripción del inmueble: Dirección, superficie, estado, inventario de mejoras
Destino: Qué actividad se va a desarrollar (esto es crucial)
Plazo: Duración y condiciones de renovación
Precio y ajustes: Monto del alquiler, moneda, frecuencia y método de ajuste
Depósito: Monto, condiciones de devolución, actualización
Expensas: Quién paga ordinarias y extraordinarias
Mejoras: Qué puede hacer el inquilino y quién se queda con ellas
Seguros: Qué pólizas debe contratar el inquilino
Cesión y subalquiler: Si está permitido o no
Causales de rescisión: Condiciones para terminar antes el contrato
Destino del Inmueble
La cláusula de destino es especialmente importante en contratos comerciales. Definí con precisión qué actividad vas a realizar, porque:
Si usás el inmueble para algo distinto a lo pactado, el propietario puede rescindir el contrato
Los seguros se vinculan al tipo de actividad
Las habilitaciones municipales dependen del destino
Ejemplo: Si alquilás para "oficina administrativa" y montás un salón de eventos, estás en falta.
Cesión y Subalquiler
Por defecto, el Código Civil prohíbe la cesión del contrato y el subalquiler salvo autorización expresa del propietario. Esto es crucial en contratos comerciales porque:
Si vendés tu negocio, necesitás que el nuevo dueño pueda continuar el contrato
Si querés subalquilar parte del local, necesitás permiso
Consejo: Si hay alguna posibilidad de que quieras ceder o subalquilar, incluí esta posibilidad en el contrato desde el inicio.
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¿Cuánto Cuesta Realmente un Alquiler Comercial?
Componentes del Costo Mensual
El costo total de ocupar un inmueble comercial va mucho más allá del alquiler:
1. Alquiler Base
El monto mensual pactado en el contrato. Puede estar en pesos o dólares (más común en oficinas premium y locales en zonas top).
2. Expensas
Ordinarias: Generalmente las paga el inquilino
Extraordinarias: Deberían pagarlas el propietario (mejoras del edificio), pero se negocia
En edificios de oficinas AAA, las expensas pueden representar entre un 30% y 50% del alquiler.
3. Servicios
Electricidad (cuenta a nombre del inquilino)
Gas (si aplica)
Agua (en algunos casos está incluida en expensas)
Internet / telefonía
ABL (puede estar a cargo del inquilino según contrato)
4. Seguros
Seguro de responsabilidad civil: Obligatorio en la práctica. Cubre daños a terceros.
Seguro de incendio: Generalmente requerido por el propietario.
Seguro de contenido: Para proteger mercadería, equipamiento, mobiliario.
Costo estimado: $30.000 a $100.000/mes según el rubro y la cobertura.
5. Depósito
No hay límite legal para el depósito en contratos comerciales. Lo más común:
2 a 6 meses de alquiler como depósito
En locales premium puede ser mayor
Se negocia la forma de actualización
6. Comisión Inmobiliaria
Generalmente 1 mes de alquiler + IVA para cada parte
En contratos grandes, puede negociarse
Tabla de Costos Estimados por Tipo
Tipo de Inmueble
Zona Premium (CABA)
Zona Media
Zona Accesible
Local a la calle (50 m²)
$800.000 - $2.000.000
$400.000 - $800.000
$200.000 - $400.000
Oficina (100 m²)
$1.500.000 - $4.000.000
$600.000 - $1.500.000
$300.000 - $600.000
Galpón (300 m²)
$1.000.000 - $2.500.000
$500.000 - $1.000.000
$250.000 - $500.000
Precios de referencia abril 2026. Valores muy variables según ubicación, estado y características.
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¿Qué Impuestos Se Pagan en un Alquiler Comercial?
Los impuestos son uno de los aspectos que más diferencia al alquiler comercial del residencial. Es fundamental que los entiendas antes de firmar.
IVA (Impuesto al Valor Agregado)
Si el propietario es Responsable Inscripto, el alquiler lleva IVA (21%)
Si el propietario es Monotributista, no corresponde IVA (pero hay límites de facturación)
Si el propietario es una persona humana no inscripta, puede estar exento según el monto
Impacto: Si pagás $500.000 de alquiler + IVA, el costo real es $605.000. Asegurate de saber si los precios publicados incluyen IVA o no.
Beneficio: Si tu empresa es Responsable Inscripta, el IVA del alquiler lo podés tomar como crédito fiscal y descontarlo del IVA que cobrás a tus clientes.
Ingresos Brutos
El propietario debe declarar el ingreso por alquiler en Ingresos Brutos
En algunos casos, el inquilino actúa como agente de retención (retiene un porcentaje y lo deposita en ARBA/AGIP)
Las alícuotas varían por jurisdicción (en CABA, la actividad inmobiliaria tributa entre el 1,5% y 3%)
Impuesto a las Ganancias
Los ingresos por alquiler comercial tributan Ganancias para el propietario
Si el inmueble es de una sociedad, se incorpora a la declaración de la empresa
El inquilino que es agente de retención debe retener el porcentaje correspondiente
Impuesto de Sellos
Al firmar el contrato, corresponde el Impuesto de Sellos sobre el monto total del contrato
En CABA la alícuota es del 0,5% (reducida por ley)
En Provincia de Buenos Aires es del 1,2% (más alta)
Generalmente se paga 50/50 entre las partes
Registro del Contrato en AFIP
Los contratos de locación deben registrarse en el régimen de RELI (Registro de Locaciones de Inmuebles) de AFIP. El propietario tiene la obligación de registrarlo.
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¿En Qué Se Diferencia el Alquiler Comercial del Residencial?
Lo que Podés Negociar en un Contrato Comercial
El alquiler comercial tiene mayor flexibilidad de negociación que el residencial:
Período de gracia: Es común negociar 1-3 meses sin pagar alquiler (o con alquiler reducido) para acondicionar el local. Esto es muy habitual en gastronomía.
Escalonamiento de precios: Alquiler progresivo que empieza bajo y sube. Útil para negocios nuevos que van a ir creciendo.
Opción de renovación: Cláusula que le da al inquilino el derecho (pero no la obligación) de renovar por un período adicional a un precio preestablecido.
Derecho de preferencia: Si el propietario decide vender, el inquilino tiene primera opción de compra al mismo precio que un tercero ofrezca.
Mejoras a cargo del inquilino: En locales que necesitan acondicionamiento, es común que el inquilino haga las mejoras y las descuente del alquiler o negocie un precio más bajo.
Las Mejoras y el Fondo de Comercio
Uno de los temas más complejos en alquileres comerciales es qué pasa con las mejoras que hizo el inquilino al finalizar el contrato:
Mejoras fijas (pisos, cañerías, electricidad): Quedan en el inmueble. El propietario no tiene obligación de compensar.
Mejoras móviles (muebles, equipamiento): Son del inquilino y se las lleva.
Mejoras mixtas (barra de bar, cocina empotrada): Se negocia caso a caso.
Consejo crucial: Definí en el contrato qué mejoras vas a hacer, quién las paga y qué pasa con ellas al finalizar. Esto evita conflictos enormes.
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Habilitaciones y Permisos
Antes de firmar un contrato comercial, verificá que el inmueble tenga (o pueda obtener) las habilitaciones necesarias:
Habilitación Comercial
Todo local comercial necesita habilitación municipal
El trámite se hace ante el Gobierno de la Ciudad (en CABA) o el municipio correspondiente
El plazo varía: desde 15 días hasta 6 meses según el rubro
Zonificación
No todos los inmuebles pueden usarse para cualquier actividad. El Código de Planeamiento Urbano define qué actividades se permiten en cada zona:
Zonas residenciales: Limitación de rubros comerciales
Zonas comerciales: Mayor flexibilidad
Zonas industriales: Para actividades productivas
Consejo: Antes de alquilar, verificá que tu rubro esté habilitado en esa zona. Podés hacerlo en el sitio del Gobierno de la Ciudad o consultando a un gestor.
Habilitaciones Especiales
Algunos rubros requieren habilitaciones adicionales:
Gastronomía: Bromatología, bomberos, plano de evacuación
Salud: Habilitación sanitaria
Educación: Habilitación del Ministerio de Educación
Espectáculos: Habilitación especial por tipo de evento
Usá esta lista antes de firmar tu contrato de alquiler comercial:
Verificaste la zonificación y habilitación para tu rubro
Conocés el estado de las instalaciones (electricidad, gas, sanitarios)
Tenés claro el costo total mensual (alquiler + expensas + servicios + seguros)
Entendés el tratamiento impositivo (IVA, IIBB, Sellos)
El contrato define claramente el destino y las mejoras permitidas
Negociaste período de gracia si necesitás acondicionar
Incluiste opción de renovación si te interesa
Definiste quién paga las expensas extraordinarias
Tenés asesoramiento legal (abogado o contador)
Registraste el contrato en AFIP (RELI)
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Preguntas Frecuentes
¿Puedo alquilar un departamento para oficina?
Depende. Si el reglamento de copropiedad del edificio permite uso comercial/profesional, sí. Muchos edificios lo prohíben. Verificá antes de firmar.
¿Qué pasa si no renuevo y me quedo?
Si el contrato vence y seguís ocupando el inmueble sin acuerdo, el propietario puede iniciar un juicio de desalojo. No existe la "renovación automática" en alquileres comerciales.
¿Puedo deducir el alquiler de Ganancias?
Si el alquiler es un gasto de tu actividad comercial, sí. Es un gasto deducible tanto para monotributistas (hasta cierto límite) como para responsables inscriptos.
¿Conviene alquilar o comprar un local?
Depende de tu situación. En general:
Alquilar si estás empezando, si el rubro es volátil o si no tenés capital
Comprar si el negocio es estable, la ubicación es estratégica y tenés financiamiento
El alquiler comercial en Argentina tiene reglas propias que es fundamental conocer. El plazo mínimo de 3 años, las implicancias impositivas (IVA, IIBB, Sellos) y la negociación de mejoras son temas que pueden impactar significativamente en tu negocio.
Antes de firmar, asegurate de tener asesoramiento legal y contable. Un buen contrato te va a ahorrar dolores de cabeza y proteger tu inversión en el local.
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